Основные направления совершенствования ипотечного кредитования

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального  образования

«Костромской  государственный технологический  университет»

 

 

Кафедра финансов и кредита

 

 

 

 

 

Дипломная работа

на  тему

Основные  направления совершенствования  ипотечного кредитования (на примере  Костромского Регионального филиала ОАО «Россельхозбанк»)

 

 

                                                                                        Выполнила:

 

                                                                        Руководитель:

 

 

 

 

 

Кострома 2012 г.

Содержание

 

Аннотация ------------------------------------------------------------------------------	4
Введение --------------------------------------------------------------------------------	5
Глава 1 Экономическая сущность и роль ипотечного кредитования в России --------------------------------------------------------------------------------	8
1.1 Понятие, история развития и принципы ипотечного кредитования ---------------------------------------------------------------------------	8
1.2 Нормативно-правовое регулирование  ипотеки -------------------	17
1.3 Состояние рынка ипотечного кредитования в России ------------	25
Глава 2 Анализ деятельности Костромского РФ ОАО «Россельхозбанк» на рынке ипотечного кредитования г. Костромы-	32
2.1 Краткая характеристика  деятельности Костромского Регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» ------------------------------	32
2.2 Условия кредитования и преимущества получения ипотечных кредитов в Костромском РФ ОАО «Россельхозбанк» ------------------------	41
2.3 Сравнительный анализ рынка ипотечного кредитования населения в г. Костроме -------------------------------------------------------------	51
Глава 3 Основные направления совершенствования  ипотечного кредитования в Костромском  РФ ОАО «Россельхозбанк» --------------	60
3.1 Детализированный анализ условий ипотечного кредитования для выбора заемщиком банка кредитора --------------------------------------	60
3.2  Разработка предложений, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования в Костромском РФ ОАО «Россельхозбанк» ---------------------------------------------------------------------	69
Выводы  и рекомендации ----------------------------------------------------------	76
Библиографический список------------------------------------------------------- Приложения --------------------------------------------------------------------------	80 84
Приложение 1 Анализ структуры оборотной ведомости по счетам кредитной организации -------------------------------------------------------------- Приложение 2 Анализ структуры отчета о прибылях и  убытках-----------	85 88
Приложение 3 Список документов, необходимых для рассмотрения заявки на ипотечный кредит---------------------------------------------------------	89
Приложение 4 Анкета – заявка на получение ипотечного кредита в ОАО «Россельхозбанк» ---------------------------------------------------------------------	97
Приложение 5 Заявление на досрочное погашение кредита ----------------	105

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Аннотация

В дипломной работе структурирована история становления ипотечного кредитования и освещена нормативно-правовая база. Проведен анализ программы ипотечного кредитования, анализ долгосрочных активов и пассивов Костромского РФ ОАО «Россельхозбанк», представлена структура кредитного портфеля физических лиц и место ипотечных кредитов в ней. Дана оценка ипотечному кредитованию на основе анализа рынка в г. Костроме на примере трех банков. Выявлены проблемы по организации ипотечного кредитования и предложены мероприятия направленные на увеличение доли ипотечных кредитов в общем объеме кредитного портфеля физических лиц КРФ ОАО «Россельхозбанк».

Объем данной работы составляет  80 страницы. Количество представленных в работе таблиц 13, рисунков – 16, библиографический список содержит 40 источников.

 

 

 

Введение

 

Приобретение  собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Без решения таких важнейших социально-экономических задач, как повышение доступности жилья для населения России, увеличение доли собственников жилья, невозможна стабилизация общества. Чтобы решить эти задачи, необходимо сформировать рыночную систему жилищного финансирования, которая позволит удовлетворять платежеспособный спрос населения на жилье.

В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства  и обеспечения населения жильем, основным источником средств для  приобретения жилья становятся собственные  средства населения, а также кредиты банков.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением в банковской деятельности и может не только дать приток денежных средств на рынке жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы экономики, сохранить и создать новые рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней, но и способствовать увеличению кредитного портфеля банков в несколько раз.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в проблеме приобретения собственного жилья, а в настоящее время более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Ипотека привлекательна прежде всего тем, что  позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, а оплачивать ее можно в течении нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость.

По данным ЦБ РФ количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, увеличивается с каждым годом. В настоящее время ипотеку предоставляют более 700 банков, в число которых входит ОАО «Россельхозбанк».

Россельхозбанк был  образован 15 марта 2000 года Распоряжением  №75-рп о создании Российского сельскохозяйственного  банка – кредитной организации, на 100% принадлежащей государству, которое  было подписано исполняющим обязанности  Президента Российской Федерации В.В.Путиным. Глава государства поставил задачу сформировать на базе Россельхозбанка национальную кредитно-финансовую систему обслуживания товаропроизводителей в сфере агропромышленного производства.

Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 3349, выдана ЦБ РФ 25.07.2007.[34]

С декабря 2002 года банк приступил к осуществлению  операций с денежными средствами физических лиц и на данный момент входит в десятку крупнейших банков по объему кредитного портфеля и располагает второй по величине в стране филиальной сетью. Свыше 1400 отделений работают во всех регионах страны, в том числе более половины в малых городах и сельских населенных пунктах. Представительства Банка открыты в Белоруссии, Казахстане, Таджикистане и Азербайджане. 

По состоянию на 1 января 2012 года ОАО «Россельхозбанк» занимает 4 место по объему кредитного портфеля (780933,57 млн. руб.).  Опережают его такие банки как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк. Кредитный портфель банка на 5801868,61 млн. руб. меньше портфеля Сбербанка, который является лидером по объему предоставленных кредитов населения. Однако стоит отметить, что за 2011 год кредитный портфель Россельхозбанка вырос на 31,52 % против 31,28% - портфеля Сбербанка.[31]

ОАО «Россельхозбанк» по объему предоставленных кредитов физических лиц опережает ВТБ 24, Росбанк, Бинбанк, Русский стандарт, Альфа-банк.

Костромской филиал ОАО «Россельхозбанк» за последний год увеличил свой кредитный портфель физических лиц на 271 млн. рублей и продолжает наращивать портфель банка, привлекая новых клиентов. Доля ипотеки в кредитном портфеле физических лиц филиала на 1 апреля 2012 г. составляет около 12 % по сравнению с 9 % в 2011г., что говорит о динамичном спросе населения на ипотечные кредиты.

Объектом исследования является Костромской РФ ОАО «Россельхозбанк».

Предметом исследования является процесс предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в Костромском РФ ОАО «Россельхозбанк».

Цель работы: Разработка мероприятий для эффективного развития ипотечного кредитования в Костромском Региональном филиале ОАО «Россельхозбанк»

Задачи:

-Изучить организацию ипотечного кредитования и нормативно- правовое регулирование;

-Провести анализ  организации ипотечного кредитования  в Костромском Региональном филиале  ОАО «Россельхозбанк»;

-Оценить результаты ипотечного кредитования на основе сравнительного анализа рынка ипотечного кредитования в г.Костроме и предложить направления развития.

 

 

 

 Глава 1 Экономическая сущность и роль ипотечного кредитования в России

1. Понятие, история развития и принципы ипотечного кредитования

 

В современных  экономических отношениях ипотека  – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э., благодаря знаменитому афинскому архонту Солону. До введения реформ Солона древний грек мог взять деньги, оставив в залог себя, а в случае невыполнения обязательств попадал в рабство. Солон же предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную, по которой кредитору передавался не сам человек, а земля, принадлежавшая ему. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Этот столб назывался "ипотекой" (подставкой) и ставился в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит.[26]

Для России ипотечное кредитование является далеко не новым явлением. Институт залога (ипотеки) в РФ имеет многовековую историю, и его развитие шло по особому пути, что нельзя не учитывать при построении современной системы ипотечного кредитования.

Уникальность  и национальное своеобразие отечественной  правовой системы состоит в том, что она развивалась от ипотеки  к фидуции (в римском праве  вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот.[20]

Анализируя  историю становления ипотечного жилищного кредитования в России можно выделить пять этапов.

Рис. 1.1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Продолжение рис. 1.1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Продолжение рис. 1.1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

После создания АИЖК отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются: признаки достижения Россией относительной экономической стабильности, что должно сделать долгосрочные кредиты более привлекательными для банков; позитивная оценка перспектив развития рынка долгосрочных кредитов в России; активное формирование нормативно-правовой базы и развитие системы обучения данному виду кредитования; значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования.[19]

Ипотека по сей день является сложным финансово-кредитным механизмом реализации отношений по поводу предоставления кредита, его обслуживания, привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капиталов.

В настоящее  время кредит на покупку недвижимости, предоставляется коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами населения под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов).

При кредитовании под залог происходит временное  отчуждение права собственности в пользу кредитора, которое означает, что до погашения ссуды заемщик не может продать заложенное имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.[17]

Таким образом, заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на длительный период времени, покупатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на несколько месяцев вперед.

Ипотека является приоритетным направлением для банков и ее можно классифицировать по различным  основаниям, представленным на схеме 1.2.[18]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.2 Классификация ипотечного кредитования по признакам

 

Ипотечный кредит имеет свои особенности, вытекающие из его сущности:

Во-первых, кредит носит долгосрочный характер, что с одной стороны, растягивает сроки погашения кредита и уменьшает, таким образом,  размер ежемесячных платежей, а с другой стороны, долгосрочный актив ведет к необходимости рефинансирования кредита в целях формирования кредитных ресурсов, а также повышения ликвидности его баланса.

Во-вторых, кредит предоставляется под строго определенный залог, предметом которого выступает ипотека, т.е. недвижимое имущество. С одной стороны, такое обеспечение существенно облегчает залогодержателю контроль за состоянием предмета залога, но усложняет реализацию залога в случае неисполнения  или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств при колебаниях цен на недвижимость в сторону ее уменьшения, с другой стороны. Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;

И в третьих  сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.[13]

В каждом банке утверждены свои условия предоставления ипотечных кредитов основанные на сложившихся базовых условиях.

 

 

 

Рис.1.3 Основные условия предоставления ипотечного кредита

1. Первоначальный взнос

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита – необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных  средств в сумме, как правило, не меньше 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на  приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения  кредита  сумма  за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

2. Погашение кредита

Основной долг и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных или дифференцированных платежей. В разных банках предусмотрена своя форма оплаты кредита, что расширяет возможность в выборе как для клиента, так и в предложении о кредитовании для банка.

3. Платежеспособность заемщика

Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж, что чревато последующим дефолтом.

4. Обеспечение кредита

Приобретенное жилье служит в качестве обеспечения кредита и передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный  характер. [22]

Банки предоставляют  ипотечные кредиты своим заемщиком  только при выполнении следующих  принципов:

- платность,

- срочность,

- возвратность,

-обеспеченность  и целевое использование средств.

К дополнительным принципам относят:

- конкретности  залога, который предполагает выделение  строго определенного конкретного  имущества, являющегося объектом  залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной базы;

- гласности  залога, что предусматривает требование, чтобы обремененность данного  имущества залогом было легко распознаваема для третьих лиц.[14]

На протяжении многих лет ипотека является востребованным продуктом, что говорит о заинтересованности людей в улучшении качество своего жилья. Ипотечное кредитование не стоит на месте и на протяжении длительного времени развивается, условия изменяются и преобразовываются. В настоящее время условия выдачи кредитов в российских банках становятся более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным, кредитные организации стремятся разработать множество ипотечных программ.

 

2. Нормативно-правовое регулирование ипотеки

В настоящее время не существует специально созданного, кодифицированного банковского законодательства, и тем более, законодательства по ипотечному кредитованию, но выделить нормативно-правовые акты, регулирующие кредитные отношения полностью или в части, представляется возможным.

Современная история  ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная  база для функционирования системы  ипотечного кредитования. В последние годы деятельность органов государственной власти была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов. Таким образом, в настоящий момент основными законами, регулирующими вопросы ипотеки, являются:

- Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ (действующая редакция);

- "Жилищный Кодекс Российской Федерации" (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004);

- Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011);

- Закон РФ от 29.05.1992 №2872-1 (ред. от 30.12.2008) «О залоге»;

-Федеральный  закон от 30 декабря 2004 года №218-ФЗ  «О кредитных историях» (принят  ГД ФС РФ 22.12.2004г.) и другие.

Впервые понятие ипотеки появилось в гражданском праве в Федеральном Законе РФ от 29 мая 1992 г. №2872-1-ФЗ «О залоге». Ипотеке была целиком посвящена глава 2 раздела 2 закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений.

В соответствии с законом ипотекой признается залог  предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им. (ст.42).

Залог - способ обеспечения обязательства, при  котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного  имущества преимущественно перед  другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Договор об ипотеке  должен быть нотариально удостоверен, а ипотека должна быть зарегистрирована в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта (ст.43).

Исходя из названия раздела 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, то есть не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю.

Таким образом, Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге»  был первым шагом вперед по сравнению с ГК РФ, но все же недостаточным.

Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ дается шире, чем понятие ипотеки, введенное  ст. 42 Закона РФ «О залоге». Так же ГК РФ содержит:

1. общие правила о залоге, применяемые к ипотеке в случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила;
2. специальные нормы об ипотеке:

- в части  2 п. 1 ст. 338 - о недопустимости передачи  залогодержателю недвижимого имущества,  на которое установлена ипотека,  на период действия договора  об ипотеке);

- в  части 2 п. 2 и п. 3 и 4 ст. 339 (об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке);

- п. 2-5 ст. 340 (об  объекте, на который распространяются  права залогодержателя при различных  видах ипотеки);

-  п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки).

Помимо п. 3 гл. 23 ипотека упоминается в Части  первой ГК РФ, в частности, а так же в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации. В целом Часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге».

Частью первой ГК РФ был введен также ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке.

В период между  вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона «Об ипотеке» Президентом  Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования, а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения  не дали существенного импульса развитию ипотечных отношений.

Именно Законом «Об ипотеке» было введено в российское гражданское законодательство множество нововведений.

Согласно статьям 1, 2 и 3 закона ипотекой могут обеспечиваться лишь денежные требования. Требования же, к примеру, о выполнении работ или оказании услуг обеспечиваться ипотекой не могут.

Предметом ипотеки  может являться право аренды недвижимого  имущества. Таким образом, Закон  фактически расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ «О залоге», но и с Частью первой ГК РФ, которая право аренды недвижимости в число возможных предметов ипотеки не включает.

Статья 5 настоящего закона включает имущество, которое  может быть предметом ипотеки, а в статье 6 - имущество которое не допускается. Данная классификация представлена в таблице 1.1

Таблица 1.1

Классификация имущества, передаваемого в залог  по договору ипотечного кредитования

Имущество, принимаемое  в залог по договору ипотеки в  соответствии со ст. 5
1	По договору ипотеки может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же: - земельные  участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 №102-ФЗ; - предприятия,  а так же здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  деятельности; - жилые дома, квартиры и частные жилые дома  и квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; - дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения  потребительского назначения; - воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты.
2	Незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
3	Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.
4	Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки
5	Залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в  долевом строительстве, отвечающего  требованиям Федерального закона
Имущество, не допускаемое в залог по договору ипотеки в соответствии со ст.6
1	Ипотека имущества, изъятого из оборота
2	имущества, на которое  в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено взыскание
3	имущество, в  отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена