Понятия и принципы ведения государственного земельного кадастра

Введение

Особенности земли как объекта природы, природного ресурса определяют специфику земельных  отношений, отличая их от иных общественных отношений. Пункт 1 ст.3 Земельного кодекса РФ¹ определяет сущность земельных отношений, являющихся предметом земельного законодательства. Это - отношения по использованию и охране земель в нашей стране как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

 Установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений Земельный кодекс РФ относит к числу полномочий Российской Федерации. В концентрированном виде федеральная политика в данной сфере выражается в форме принятия федеральных законов, что прямо предусмотрено в ч.3 ст.36 Конституции РФ², согласно которой условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, то есть Земельного кодекса РФ. К полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений так же относятся государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра.

1.Понятие и принципы ведения государственного земельного кадастра.

Порядок ведения  государственного земельного кадастра регулирует ст. 70 Земельного кодекса РФ³ и Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»⁴. Согласно ст. 1 данного Закона государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате государственного кадастрового учета земельных участков о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ, и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Сведения  кадастра используются для государственного и муниципального управления землями; государственного контроля за использованием и охраной земель; мероприятий  по сохранению и повышению плодородия земель; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройства; экономической оценки земель и учета их стоимости; установления обоснованной платы за землю; иной платы, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

Государственный земельный кадастр ведется на основе следующих принципов:

-единство  системы и технологии ведения  государственного земельного кадастра  на всей территории страны;

-непрерывность  внесения в государственный земельный  кадастр изменяющихся характеристик  земельных участков;

-открытость  сведений государственного земельного  кадастра;

-сопоставимость  и совместимость сведений государственного  земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.⁵

2. Содержание государственного земельного кадастра.

           Статья 13 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»⁶ определяет состав документов государственного земельного кадастра:

1. Документы  государственного земельного кадастра  подразделяются на основные, вспомогательные  и производные документы, и  их ведение осуществляется на  русском языке.

2. К основным  документам государственного земельного  кадастра относятся Единый государственный  реестр земель, кадастровые дела  и дежурные кадастровые карты  (планы).

3. К вспомогательным  документам государственного земельного  кадастра относятся книги учета  документов, книги учета выданных  сведений и каталоги координат  пунктов опорной межевой сети.

4. К производным  документам государственного земельного  кадастра относятся документы,  содержащие перечни земель, находящихся  в собственности Российской Федерации,  собственности субъектов Российской  Федерации, собственности муниципальных  образований, доклады о состоянии  и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.

5. Состав  документов государственного земельного  кадастра и порядок их ведения  устанавливаются федеральным органом  исполнительной власти по государственному  управлению земельными ресурсами.

Земельный кадастр состоит из сведений о земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов Федерации; землях и границах РФ. Правовыми формами земельно-кадастровой документации являются Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы).

Используются  также вспомогательные документы  государственного земельного кадастра: книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети, производным документам относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.

Закон⁷ определяет содержание Единого государственного реестра земель. В него включаются основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория             земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков,                       их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодо-родия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.  Установлено также содержание иных форм земельно-кадастровой документации. На всей территории РФ государственный земельный кадастр ведется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.

3. Кадастровое деление территории страны.

      Статья 18 Закона «О государственном земельном кадастре»⁸ предусматривает необходимость кадастрового деления территории для присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Единицами кадастрового деления являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.

Правила кадастрового деления территории Российской Федерации  утверждены постановлением Правительства  РФ от 6 сентября 2000 г. № 660. Вся территория РФ, включая территории субъектов Федерации, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам"⁹ и Приказом Росземкадастра от 14 мая 2001 г. N П/89 "О кадастровом делении территории Российской Федерации"¹⁰ на территории Российской Федерации созданы 89 кадастровых округов и утверждена схема расположения кадастровых округов и перечень наименований и номеров кадастровых округов.

4. Государственный кадастровый учет земельных участков.

 В соответствии со ст. 19 Закона¹¹ государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории РФ по единой методике. Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660.

Единая система регистрации земельных участков и присвоение кадастровых номеров для ведения государственного земельного кадастра утверждены Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/117 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра".¹²

Для учета  земельных участков органы государственной  власти, органы местного самоуправления, заинтересованные лица подают в органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости¹³ заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета 
земельных участков подтверждается соответствующими записями в 
книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении  соответствующих документов. Государственный кадастровый учет   земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел. 

В результате проведения учета заявителям выдаются удостоверенные в установленном  порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

В проведении государственного кадастрового учета  земельных участков должно быть отказано, если с заявкой обратилось ненадлежащее лицо; представленные документы не соответствуют требованиям законодательства РФ; при межевании земельных участков нарушены права смежных землепользователей; площадь земельного участка меньше минимального размера. Решение об отказе в государственном кадастровом учете земельных участков в пятидневный срок направляется заявителям в письменной форме с указанием причин отказа. Отказ или уклонение соответствующего органа от государственного кадастрового учета земельных участков могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд, арбитражный суд.

5. Порядок предоставления сведений государственного земельного кадастра.

 Сведения государственного земельного кадастра составляют государственный информационный ресурс. Эти сведения — источник информационного обмена при государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету. Органы, которые ведут государственные или иные кадастры, реестры, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, координируют свою деятельность на основании сведений государственного земельного кадастра о кадастровом делении территории России.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, специальную регистрацию  или учет отдельных видов недвижимого  имущества, природных ресурсов и  территориальных зон, обязаны бесплатно  в десятидневный срок предоставлять  информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, ведущим государственный земельный  кадастр, в необходимом объеме.

Сведения  земельного кадастра носят открытый характер, за исключением отнесенных к категории ограниченного доступа. Органы, которые ведут государственный земельный кадастр, обязаны предоставлять содержащиеся в нем сведения заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие государственную регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

              Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 918 утверждены Правила предоставления сведений государственного земельного кадастра. Лицо, заинтересованное в получении сведений государственного земельного кадастра, подает в соответствующий орган письменное заявление с указанием своих реквизитов, объемов и характера запрашиваемых сведений, формы предоставления и способа доставки. К заявлению прикладывается квитанция об оплате услуг за предоставление сведений. Для получения сведений об определенном земельном участке в заявлении указывается кадастровый номер этого участка, а при его отсутствии приводится описание местоположения (адресный ориентир) земельного участка. Для получения сведений обо всех земельных участках, расположенных в границах определенной территории, в заявлении даются ориентиры ее границ. Заявитель не обязан обосновывать необходимость получения запрашиваемых им сведений.¹⁴

Отказ в выдаче сведений государственного земельного кадастра может быть обжалован в  судебном порядке.

Решение задач.

Задача  № 1.

На земельном  участке, отведенном под индивидуальное жилищное строительство, гр. Рогов решил  пробурить скважину  для обеспечения  хозяйства водой и установить забор вокруг участка.

Необходимо  ли лицензирование ( лицензия) для бурения скважины и установления забора?

Решение.

Лицензирование  является одним из оснований возникновения  права пользования водными объектами. Но, согласно ст. 86 ВК РФ¹⁵, оно требуется лишь при использовании водных объектов с применением сооружений, технических средств и устройств. Таким образом, согласно положениям данной статьи лицензирование распространяется лишь на специальное водопользование.

              В Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 1997 г. N 383 "Об утверждении Правил предоставления в пользование водных объектов, находящихся в государственной собственности, установления и пересмотра лимитов водопользования, выдачи лицензии на водопользование и распорядительной лицензии"  в подпункте «д» пункта 5  указано: «Получения лицензии на водопользование не требуется при осуществлении:

- забора воды из одиночных скважин и колодцев с применением бытовых насосов, обустроенных собственниками и пользователями земельных участков, при использовании первого от поверхности водоносного горизонта, если такой водоносный горизонт не используется и не может быть использован для централизованного питьевого водоснабжения»

            Границы территорий, в пределах которых собственникам и пользователям земельных участков разрешается такое водопользование, устанавливаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Министерства природных ресурсов Российской Федерации. ¹⁶

Таким образом, в данном случае  лицензия не требуется, если бурение скважины будет производиться  в границах территории, в пределах которой собственникам и пользователям земельных участков разрешается водопользование при использовании первого от поверхности водоносного горизонта. В иных случаях (при использовании  водоносного горизонта более глубокого залегания, либо вне границ  указанной территории)  потребуется лицензия.

              Статья 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»¹⁷ гласит: «Заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство архитектурного объекта,(архитектурный объект - здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта) для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Разрешение  на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Определение перечня объектов, для строительства  которых не требуется разрешение на строительство, относится к полномочиям  органов государственной власти субъектов Российской Федерации».

В соответствии с требованиями к закреплению на местности границ земельного участка  согласно Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.) различают границы земельных участков, совпадающие с линейными сооружениями (заборами, фасадами зданий)¹⁸.

      Таким образом, если забор ( ограждение ) внесен в перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, данное разрешение получать не нужно. Забор будет восприниматься как линейное сооружение, закрепляющее границы земельного участка при условии соблюдения  границ по межевым знакам.

Задача  № 2.

Из городских земель предприятию  был предоставлен земельный участок  для жилищного строительства.

При строительстве один жилой дом  был выдвинут за красную линию  в сторону переулка на 1 метр, что обнаружил орган архитектурно-строительного надзора и предложил разобрать воздвигнутую часть строения  и начать строительство заново, не нарушая красной линии.

Инвестор не выполнил требований, и по окончанию строительства  обратился в городскую администрацию  с заявлением о признании дома готовым к эксплуатации.

Каков правовой режим земельных  участков, предоставляемых  под жилищное строительство?

Каковы юридические последствия  нарушения красной линии при  строительстве в городах?

Кто и в каком порядке устанавливает  и изменяет красные линии застройки в городах и иных поселениях?

Решите дело.

Правовой  режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования  в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных  федеральных законов.

Статья 83 Земельного кодекса РФ¹⁹ дает понятие земель поселений, выделяя два связанных признака, по которым земли могут быть отнесены к данной категории:

1) использование  (или предназначение) земель для  застройки и развития городских  и сельских поселений;

2) отделение  этих земель чертой поселения  от земель других категорий.

Для определения  границ территорий и последующего целевого использования земли   в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ проводится ряд мероприятий:

• территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий с последующей подготовкой и утверждением схем территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов;²⁰ Документами территориального планирования являются генеральные планы, которые включают в себя сведения, предусмотренные статьей 23 Градостроительного Кодекса, а также карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения на территории;
• градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства; ²¹

• утверждаются Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;²²

• определяются территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;²³

• производится подготовка документации по планировке территории в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Утвержденный проект планировки  является основой для выноса на местность красных линий, линий регулирования застройки, границ земельных участков, установления публичных сервитутов; а также учитывается при разработке проектов межевания, застройки кварталов, микрорайонов.²⁴
• Разрабатываются и утверждаются проекты межевания территории. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.

Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

1) красные  линии, утвержденные в составе  проекта планировки территории;

2) линии отступа  от красных линий в целях  определения места допустимого  размещения зданий, строений, сооружений;

3) границы  застроенных земельных участков, в том числе границы земельных  участков, на которых расположены  линейные объекты;

4) границы  формируемых земельных участков, планируемых для предоставления  физическим и юридическим лицам  для строительства;

5) границы  земельных участков, предназначенных  для размещения объектов капитального  строительства федерального, регионального  или местного значения;

6) границы  территорий объектов культурного  наследия;

7) границы  зон с особыми условиями использования  территорий;

8) границы  зон действия публичных сервитутов.²⁵

• Осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

            Статьей 16 Закона «О вводе Градостроительного кодекса» в Земельный кодекс Российской Федерации добавлены четыре новые статьи (30.1, 30.2, 38.1, 38.2), изменены редакции ст. 38, 49 и 85 ЗК РФ, а также внесены изменения в ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

            Ранее в ст. 30 ЗК РФ предусматривались два варианта предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для любого строительства, включая жилищное:

- без предварительного согласования  места размещения объектов (такие  земельные участки могли предоставляться  в собственность либо в аренду  исключительно на торгах - конкурсах,  аукционах);

- с предварительным согласованием  места размещения объектов (в  этом случае земельный участок  нельзя было предоставить в  собственность даже на аукционе, но право на заключение договора  аренды по решению главы местной  администрации могло быть предоставлено  как на торгах, так и без  торгов).

           Теперь согласно п. 2 ст. 16 Закона о вводе Градостроительного кодекса и ст. 30.1 ЗК РФ для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду только без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на аукционе. Проведение конкурсов вообще не предусмотрено. В соответствии с п. 3 ст. 4 Кодекса к градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательства, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), иное законодательство РФ, разрешающее конкурсы, только в том случае, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

Во вновь введенной ст. 30.2 ЗК РФ установлен еще один вариант предоставления земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Речь идет о застройке жилыми домами целого микрорайона с необходимыми элементами инфраструктуры и объектами социальной сферы. В собственность такой земельный участок не предоставляется, а право на заключение договора аренды продается исключительно на аукционе.

               Порядок проведения аукционов закреплен в ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ²⁶. При этом предусмотрено, что если на аукцион будет подана лишь одна заявка, то не позднее 10 дней со дня проведения аукциона договор купли-продажи либо договор аренды заключается с единственным участником по начальной цене аукциона.

Указанный выше порядок проведения аукционов распространяется при продаже земельных участков либо права на заключение договора аренды для жилищного строительства. В иных обстоятельствах будут действовать Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808²⁷.

          Если с заявлением о предоставлении в собственность (в аренду) земельного участка для жилищного строительства обращается физическое или юридическое лицо по собственной инициативе предусмотрен следующий порядок. Для продажи заявленного земельного участка в собственность глава местной администрации (орган государственной власти) обязан провести аукцион. Для передачи участка в аренду можно или провести аукцион, или просто опубликовать сообщение о приеме заявлений на аренду этого участка. Если в течение месяца такие заявления поступят, проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды. Если их не будет, то земельный участок передается заявителю по договору аренды без аукциона (абз. 5 п. 2 ст. 16 Закона о вводе Градостроительного кодекса).

          Для получения разрешения на любое строительство (включая индивидуальное жилищное) правообладатель земельного участка должен представить не только его кадастровый, но и градостроительный план. Последний разрабатывается на основании проектов планировки и межевания территорий, утверждаемых только после проведения публичных слушаний (ст. 44, 51 Градостроительного кодекса).

Красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

При разработке генерального плана, совмещенного с  проектом планировки, на план современного использования территории (опорный  план) наносятся проектируемые красные  линии. Генеральные планы городов и других поселений, генеральные планы функциональных территорий, проекты планировки утверждаются органами государственной власти, органами местного самоуправления в пределах их компетенции по согласованию с органами государственного контроля и надзора, а также другими заинтересованными организациями в соответствии с законодательством.²⁸ Основой для выноса  на местность красных линий является утвержденный проект планировки.