Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Урванского района

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

 ФГБОУ ВПО

«КАБАРДИНО-БАЛКАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ В.М.КОКОВА»

 

ФАКУЛЬТЕТ «АГРОБИЗНЕС И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО»

КАФЕДРА «ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И КАДАСТРЫ»

 

                       Допускаю к защите

Зав.кафедрой, доктор с/х наук, профессор

                                                                  ____________________        Шалов  Т.Б.

                                                                «_______»   _________________   2015г.

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

«ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ УРВАНСКОГО  РАЙОНА»

 

Выполнила  студентка 5 курса очной формы обучения

Омарова  Джамиля  Буттаевна    ___________   «_____»  ___________  2015г.

Специальность 120301.65 «Землеустройство»

Научный руководитель - кандидат биологических наук, ст. преподаватель

                                            Махотлова  Маратина Шагировна

                                            _______________   « ___»  ______________   2015г.

                                                                                  

                                         

 

 

Нальчик - 2015г.

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

ФГБОУ ВПО

«КАБАРДИНО-БАЛКАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ В.М.КОКОВА»

 

ФАКУЛЬТЕТ  «АГРОБИЗНЕС И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО»

КАФЕДРА  «ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И КАДАСТРЫ»

 

                                                    Утверждаю:

Зав.кафедрой, доктор с/х наук, профессор

                                                                 ____________________        Шалов Т.Б.

                                                               «_______»   _________________   2014 г.

 

ЗАДАНИЕ

по дипломной работе студентке

Омаровой Джамиле  Буттаевне

1.Тема работы  – «Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий  Урванского района».

2. Утверждена  приказом по университету   № 156/С от 25.12.2014 г.

3. Срок сдачи на кафедру законченной работы 1 июня 2015 года.

Содержание пояснительной записки (перечень вопросов, подлежащих разработке):

Введение

Глава I.Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. Глава II.Теоретические аспекты кадастровой оценки земель.

Глава III.Географические особенности Урванского района. 

Глава IV.Экономическая эффективность проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель Урванского района.

Глава V.Охрана природы.   

Заключение. 

Список использованной литературы.

4. Перечень графического материала (с указанием обязательных чертежей).

 Чертежи:

1. Таблицы.

 

Дата выдачи задания  2 марта 2015г.

 

Руководитель _____________   кандидат биологических наук,

                                                     старший преподаватель Махотлова  М.Ш.

 

Задание приняла к исполнению _____________Омарова Д.Б.

 

2 марта 2015г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………...…….

ГЛАВА I. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ…………………………......

1.1.Стоимостная кадастровая оценка  земель сельскохозяйственных угодий……………………………………………………………………….

1.2.Современные аспекты проведения  оценки земель в Российской  Федерации………………………………………………………………………………

1.3.Стоимостная  кадастровая оценка земель сельскохозяйственных угодий………….…………………………………………………………………………

ГЛАВА II. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ………………………………………………………………………..

2.1.Государственная кадастровая оценка земель в Кабардино-Балкарской Республике……………………………………………………………………………..

ГЛАВА III. ГЕОГРАФИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ УРВАНСКОГО РАЙОНА……………………………………………………………… 
3.1.Административно-территориальное положение…………………..

3.2.Место Урванского района в системе расселения Кабардино-Балкарской Республики……………………………………………………………………………....

3.3.Природные условия развития  территории…………………………… 
3.3.1.Климат…………………………………………………

3.3.2.Почвы……………………………………………………………………

3.3.3.Растительность и животный мир………………………………..

3.3.4.Инженерно-геологические условия. Рельеф…………………..

3.3.5.Рельефообразующие процессы…………………………………

3.3.6.Численность населения………………………………………….

ГЛАВА IV. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ УРВАНСКОГО РАЙОНА………………………………………

4.1.Экономическая база развития Урванского района……………

4.2.Сельское хозяйство………………………………………………………

4.3.Земельные ресурсы…………………………………………………….

ГЛАВА V. ОХРАНА ПРИРОДЫ…………………………….………..…

ЗАКЛЮЧЕНИЕ….………………………...………………………..………

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………

 

 

ВВЕДЕНИЕ

     Почва является основным средством  производства в сельском хозяйстве. Рациональное её использование  является широкой комплексной  программой, которая касается всех  сторон организации сельскохозяйственного  производства. Разработка этой проблемы  требует тщательного изучения  имеющихся земельных ресурсов, обоснования  системы показателей и методов  объективного анализа фактического  уровня использования земель  и планирования его на перспективу, определения на этой основе  общих направлений и разработки  системы конкретных мероприятий  повышения плодородия почвы улучшения  использования земель применительно  к местным природно-климатическим  и экономическим условиям.

     Для обеспечения рационального  использования земельных ресурсов  ведется государственный земельный  кадастр, содержащий совокупность  достоверных и необходимых сведений  о природном, хозяйственном и  правовом положении земель.

     Государственный земельный кадастр  имеет важное народнохозяйственное  значение. Его данные служат для  организации эффективного использования  земель и их охраны, планирования  народного хозяйства, правильного  размещения и специализации сельскохозяйственного  производства, а также для осуществления  других народнохозяйственных» мероприятий, связанных с использованием земель.

     Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъектах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

     Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий – совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.

     Объектом исследования являются сельскохозяйственные угодья Урванского района КБР.

     Предметом исследования является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

     Основной целью данного проекта является:

• повышение плодородия сельскохозяйственных угодий;
• составление  технологических характеристик участков;
• определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям;
• разработка теоретических и методических положений и эффективных методов оценки земель, которые отвечают российским условиям и направлены на совершенствование землепользования;
• повышение доходности  земли, и их внедрение в практику оценки  земель.

     Данная работа включает в себя постановку и решение следующих задач:

• установление состава и соотношения (структуры) угодий, режима и условий их использования;
• осуществление анализа результатов ГКОЗ сельскохозяйственного назначения Урванского района;
• установление  методики по определению кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в зависимости от их вида и плодородия;
• осуществление анализа состояния использования и охраны земель в Урванском районе;
• уточнение границ земель различных категорий землевладений и землепользований;
• формирование  общей концепции размещения производств и предприятий различных отраслей экономики, реконструкции системы землепользователей района, основных направлений улучшения использования и охраны земель;
• выявление особенностей формирования цены земель Урванского района;
• определение закономерности взаимодействия планировочной организации и земельно-хозяйственного устройства  и цены их земель в условиях формирования и развития рыночных отношений;
• разработка методологической основы массовой оценки земель, отвечающей современным российским условиям и интересам развития экономики страны.
• определение экономической эффективности предложенной методики ценового зонирования.

          При составлении работы использовались следующие материалы:

• законы РФ, указы Президента, постановления и нормативные документы государственных органов;
• указания Росземкадастра в области оценки и налогообложения земли и прочно связанной с ней недвижимости, регулирования земельных отношений, землеустройства, градостроительства и природопользования;
• результаты работ по технико-экономической оценке, ценовому зонированию  Урванского района и оценке сельскохозяйственных угодий;
• результаты ГКОЗ в системе кадастра недвижимости  Урванского района;
• сведения о природных и экономических условиях района;
• почвенная карта КБР; 
• материалы космических снимков территории.

     Графическая часть  состоит из схемы границ земель муниципального образования Урванского района; таблиц.

     Дипломная работа написана на 65 листах и состоит из введения, пяти глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА I. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

1.1.Стоимостная кадастровая оценка  земель сельскохозяйственных угодий

     На сегодняшний день в Российской  Федерации сложились предпосылки  для реформирования механизмов  налогообложения земли на основе  результатов государственной кадастровой  оценки земель.

     Сельскохозяйственные  угодья оцениваются по их качеству  и местоположению как производственный  ресурс независимо от фактического  видового использования под пашню  или кормовые угодья.

     Кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий  проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость  результатов оценки на всей  территории РФ.

     Кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий  проводится в 2 этапа.

     Первый этап  оценки земель проводится с  целью определения средней кадастровой  стоимости гектара сельскохозяйственных  угодий субъектов РФ и разработки  базовых нормативов для оценки  земель внутри субъекта РФ.

     При проведении  кадастровой оценки сельскохозяйственных  угодий на уровне субъектов  Российской Федерации определяются  следующие показатели в расчете  на гектар сельскохозяйственных  угодий:

 

- оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях  и в центнерах кормовых единиц);

 

- оценочные затраты;

 

- цена производства валовой  продукции;

 

- расчетный рентный доход  и кадастровая стоимость.

 

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

 

Второй этап - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.

 

Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий.

 

Рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га посевов путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочная продуктивность гектара пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.

 

Определяется оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности гектара пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, т.к. их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни.

 

Определение оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий.

 

Рассчитываются средние оценочные затраты на 1 га посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на гектар.

 

Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочных затрат на гектар пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на гектар пастбищ условно принимаются на уровне 0,20 от оценочных затрат на 1 га сенокосов.

 

Расчет цены производства и рентного дохода.

 

Рассчитывается дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства.

 

Для субъектов РФ устанавливается единый абсолютный рентный доход в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации.

 

Определяется расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.

 

Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

 

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

 

Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам.

 

 

 

Введение частной собственности на землю и платного землепользования в России, развитие рынка земли и реформирование системы налогообложения земельных участков потребовали создания современной системы оценки земель.

 

Оценка земли - это прикладной экономический анализ спроса и предложения земельных участков для определённого функционального использования и прогноз вероятной цепы предложения участков на рынке земли. Удельные показатели кадастровой стоимости земли, которые получены в результате оценки, необходимы для обоснования ставок земельного налога, определения арендной платы за землю, заключения договоров наследования и дарения недвижимости, приватизации земельных участков, ипотечных операций, установления выкупной цены при принудительном отчуждении земли, расчёта стартовых цен при продаже земельных участков.

 

Важным шагом к установлению уровня реальных рыночных цен на землю явилось принятие подготовленного Роскомземом постановления Правительства РФ от 3 ноября 1994 года № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли», в котором впервые нормативная цена земли была увязана с рыночными показателями.

 

В настоящее время большое число людей осознает, что оценка различных видов собственности является неотъемлемым инструментом рыночной экономики. Стремительное развитие оценочной деятельности в стране привело к появлению различных центров, агентств, институтов, которые занимаются оценкой. Возникла новая профессия - оценщик, то есть эксперт по оценке имущества. Подготовка специалистов этой профессии встретилась с трудностями, обусловленными как недостаточным учебно-методическим обеспечением новой специальности, так и малым количеством авторитетных специалистов по проблемным вопросам оценки.

 

В соответствии с решениями Правительства РФ в Российской Федерации выполняются работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий.

 

В первоочередном порядке в Российской Федерации проводились работы по государственной кадастровой оценке категории земель сельскохозяйственного назначения, а в их составе - сельскохозяйственным угодьям предприятий.

 

Вопрос кадастровой оценки земель сельскохозяйственных предприятий сегодня является исключительно важным. В течение последних лет происходили серьёзные преобразования в аграрном секторе страны:

 

- уточнялась  структура землепользования (дробились  крупные сельскохозяйственные предприятия, выделялись земли фермерских  хозяйств, формировался фонд перераспределения  земель, передавались земли сельским  администрациям);- изменились качественные  характеристики земель и в  большинстве случаев в худшую  сторону (об этом свидетельствует  материал по динамике баланса  гумуса на пашне Российской  Федерации, подготовленный РосНИИ  земпроектом в 1998 году);

 

- в целом  изменилась экономическая ситуация.

 

Более правильным является выполнение одновременно массовой кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в масштабах Российской Федерации.

 

1.2.Современные аспекты проведения оценки земель в Российской Федерации.

 

Несмотря на обширность территории, сложность и многообразие природных и экономических условий Российской Федерации было необходимо обеспечить сопоставимость результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на всей территории страны. Для этого было предусмотрено проведение работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов Российской Федерации и в субъектах Российской Федерации по земельно-оценочным, административным районам и конкретным объектам кадастровой оценки.

 

Результаты межрегиональной оценки (по субъектам Российской Федерации и земельно- оценочным районам) служат нормативной базой для оценки сельскохозяйственных угодий административных районов, а административных районов - по землепользование юридических и физических лиц.

 

Кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий проводится с целью получения достоверных данных доходности ведения сельскохозяйственного производства на землях различного качества и местоположения, размеров земельной ренты и стоимости земельных участков.

 

Земельная рента (дифференциальная и абсолютная), получаемая при возделывании основных сельскохозяйственных культур (трупп культур), использовании сенокосов и пастбищ и нормативы ее капитализации, является основой определения кадастровой стоимости.

 

Определение земельной ренты основывается на показателях урожайности сельскохозяйственных культур (продуктивности сенокосов и пастбищ), затрат на единицу площади, цены производства.

 

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий субъектов Российской Федерации (земельно-оценочных районов) базируется на среднемноголетней (1966 - 1998 гг. урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, пастбищ и данных о затратах на использование земли за последние семь лет (1992 -1998 гг.).                                                                                                                _

 

Среднемноголетняя (нормальная) урожайность, сложившаяся в целом по субъекту РФ дифференцируется по оценочным группам почв пропорционально баллам бонитета пашни, по отношению к основным сельскохозяйственным культурам, сенокосов и пастбищ на основании соответствующих шкал IV тура оценки земель.

 

Затраты на 1 га основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, пастбищ по субъекту РФ анализируются по годам по отношению к средним показателям затрат РФ, то есть рассчитываются индексы затрат по годам. Далее, определяются средние индексы затрат по субъекту РФ за рассматриваемый период. Нормальные затраты за последний год рассматриваемого периода рассчитываются умножением среднего индекса по субъекту РФ на фактические затрать по РФ за последний год рассматриваемого периода. Нормальные затраты по субъекту РФ дифференцируются по оценочным группам почв пропорционально шкал затрат IV тура оценки земель.

 

Основное свойство земли, которое делает ее главным средством производства в сельском хозяйстве, - плодородие почв легко разрушить, но очень трудно в полном объёме или частично восстановить. «Бесплатность» землепользования - одна из объективных предпосылок безответственного отношения к ней, широко распространенных нарушений и порчи почвенного покрова, снижение на обширных площадях уровня потенциального плодородия. Поэтому для эффективного использования земельных ресурсов в новых условиях хозяйствования и охраны почвенного покрова, необходимо ввести в практику стоимостную оценку земельных участков.

 

При оценке могут определяться различные виды стоимости. Первым этапом при оценке земель сельскохозяйственных угодий определяется базовая стоимость (потребительская или нормативная), зависящая от уровня плодородия, технологических особенностей участка и его местонахождения, а также от цели отвода земель сельскохозяйственных угодий на несельскохозяйственные нужды. На основе базовой стоимости рассчитывается рыночная стоимость путём корректировки на индекс спроса и предложения.

 

При оценке земель сельскохозяйственных угодий в зависимости от назначения оценки могут определяться потребительская, инвестиционная, страховая стоимости, а также различны виды рыночной стоимости.

 

Далее рассматриваются некоторые варианты (методы) стоимостной оценки земельных

 

Угодий сельскохозяйственного назначения, и определяется при этом рыночная стоимость как база оценки, на основе которой могут определяться производные от неб вилы стоимости.

 

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъеетах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому земельному участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

 

Первичной территориальной единицей оценки является отдельно обрабатываемый участок (контур) пахотных и кормовых земель. В конкретных условиях отдельно обрабатываемые участки (контура) могут группироваться в более крупные однородные территориальные единицы (рабочие участки, поля, массивы севооборотов и кормовых земель). Оценочные показатели более крупных единиц представляют собой средневзвешенные значения оценочных показателей, включенных в них отдельно обрабатываемых участков.

 

В качестве показателей оценки выступают:

 

1.   для оценки плодородия;

 

- почвенно-экологический  бонитет земельных участков, исходя  из почвенного покрова и наличия  факторов, влияющих на урожайность  культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склона, карбонатность, солонцеватостъ, оглеение и др.);

 

- рентный  доход, обусловленный плодородием  почв;

 

2.   для оценки технологических свойств  земельных участков:

 

- площадь  и конфигурация участков, длина  гона, удельное сопротивление машин- орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного  центра; интегральный показатель  технологические свойства по  отношению к оптимальным условиям; - рентный доход, обусловленный технологическими  свойствами объекта кадастровой  оценки;

 

3. для  оценки местоположения:

 

- расстояние  от оцениваемых земельных участков  до пунктов реализации сельскохозяйственных  продуктов и баз снабжения  материально-техническими ресурсами  и эквивалентное расстояние с  учетом качества дорог, объемов  и классов грузов;

 

- рентный  доход, обусловленный местоположением  объектов кадастровой оценки  до пунктов реализации сельскохозяйственной  продукции и баз снабжения  материально-техническими ресурсами.

 

 

1.3. Стоимостная  кадастровая оценка земель сельскохозяйственных угодий

 

 

 

Определение базовых показателей на уровне субъекта Российской Федерации

 

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и центнерах кормовых единиц); оценочные затраты, которые служат базовыми нормативами для кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

 

Определение оценочной продуктивности 1 гектара сельскохозяйственных угодий.