КУРСОВАЯ  РАБОТА 

«Государственная  регистрация прав на недвижимое  
имущество и сделок с ним» 
 
 
 
 
 
 

Москва 2011 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Содержание 
 

Введение  

Глава 1 - Понятия недвижимого имущества и  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним  с исторической точки зрения 

Глава 2 - Понятие недвижимого имущества 

Глава 3 - Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним 

Заключение 

Список  литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

    Государственная регистрация прав на недвижимость, известная многим странам, была воссоздана в законодательстве России в 1997 г.

    Со  вступлением в силу Федерального закона  № 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (далее - закон о регистрации)¹ , вступившим в силу с 31 января 1998 г., в Российской Федерации начала свое формирование современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Данная  система не является статичной, она постоянно развивается и совершенствуется, и основной целью этого процесса является защита законных прав и интересов субъектов гражданско-правовых отношений, упрощение взаимоотношений физических и юридических лиц с органами, выполняющими государственную функцию по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

    Главным предназначением государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним является создание доступного любому лицу для ознакомления информационного ресурса - Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)². С формированием ЕГРП решается главная задача - "укрепление" прав на недвижимость, усиление их защиты от противоправных действий и преступных посягательств, повышение гарантий инвесторов и кредиторов на едином экономическом пространстве Российской Федерации.

    В настоящее время в системе  государственной регистрации происходит масштабная реформа. Прежде всего, это  связано с централизацией сведений об объектах недвижимого имущества. Государство ставит своей целью формирование на всей территории Российской Федерации системы Росреестра, которая объединит в себе информацию, имеющуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и системе государственного кадастрового учета недвижимости. Под созданием единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета подразумевается создание нормативно-правовых актов для технологического объединения процедур кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Это также сделает систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество более совершенной и прозрачной.

    Понятие недвижимого имущества содержится в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)³. Ею установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо этого, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    При этом часть 1 ст. 130 ГК РФ указывает на то, что законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество. Таким образом, законодатель оставляет перечень недвижимого имущества открытым, указывая, что он может быть изменен и без внесения каких-либо изменений непосредственно вст. 130 ГК РФ путем принятия в рамках какого-либо закона соответствующей нормы. Например, к нижеупомянутым в ст. 130 ГК РФ объектам недвижимости относится, в частности, такой объект недвижимости, как предприятие (часть 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ).

    Таким образом, в российском законодательстве возрождено понятие недвижимости, которое  было утрачено советским гражданским  правом в связи с отменой частной  собственности на землю и иные объекты недвижимого имущества, объявлением недвижимости достоянием государства и запрещением ее оборота.

    Институт  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является сравнительно новым  для российской правовой системы. В  Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 г.⁴ впервые было упомянуто о государственной регистрации. Впоследствии нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации. Однако данные положения ГК РФ не применялись до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ  
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который, как уже было отмечено выше,  ввел единый порядок регистрации.

    Правовую  основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации⁵, ГК РФ, закон о регистрации, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

    Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним постоянно изменяется и дополняется, кроме того, накопилось большое количество подзаконных актов. Исследование гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляется актуальным на сегодняшний день: практически каждый гражданин Российской Федерации сталкивался на практике с необходимостью оформления права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Теоретической основой данной работы послужили труды отечественных ученых-правоведов и практиков:  В.А. Алексеева,  
В.В. Алешина, М.И. Брагинскинского, С.П. Гришаева, Елизарова Г.Ю., Зайцева Д.Н., Чубарова В.В., Огородникова В.В., Карпова Р.Д.,  
Киндеевой Е.А., А.Р. Кирсанова, Е.Б. Козловой, В.И. Коновалова,  
П.В. Крашенинникова,  М.Г. Пискуновой,  В.И. Сергеева, Красинского В.В., Мещеряковой С.М., Мыльцева Д.В., Новичковой Т.Д., Силкиной Ю.В., Трусовой Г.М. и других авторов.

      Объект  исследования - общественные отношения, возникающие, по поводу регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, в связи с применением Федерального закона  от 21 июля 1997 г.  № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"⁶.

      Предмет исследования - гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также регламентирующие их правовые нормы, формирующие институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Цель  настоящего исследования состоит в  анализе основополагающих  положений  гражданского права о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, норм действующего законодательства о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Задачи  данной работы  - сформулировать понятие, значение,  и цели  института  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При написании работы использовались следующие научные методы: диалектический метод познания, формально-логические методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза, аналогия), сравнительно-правовой и исторический метод познания.

      Структура и содержание работы были определены целью и задачами исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав,  заключения и списка использованной литературы. 

Глава I

Понятия недвижимого имущества и  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с исторической точки зрения

      Обратимся в начале к истории вопроса. Термины "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: "родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и лавок"⁷. Данный термин заменил собой прежние разнообразные выражения, которыми обозначалась земельная собственность и находящиеся на ней иные недвижимые вещи.

      Отсутствие  в российском правоведении допетровских времен термина "недвижимость", конечно  же, совсем не означало отсутствия в  гражданском обороте соответствующих  объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф.Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только "люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища - для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования"⁸. Вместе с тем, в России длительное время господствовали представления о поземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е. принадлежащей верховному правителю — царю.

      Период  централизации государственной  власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Как отмечает Т.Е. Новицкая, "становление и развитие условного феодального землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам - у воевод"⁹.

      К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования  оборота недвижимого имущества.

      С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов. Процедура приобретения права собственности на недвижимые имущества включала несколько юридически значимых элементов. Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял при том судебном округе, на территории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно "ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, по желанию приобретателя" ¹⁰.

      Следует отметить, что в XIX в. практика как  гражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых).

      Первый  шаг к ликвидации разделения вещей  на движимые и недвижимые в отечественной  политике и праве был сделан с  принятием декрета ВЦИК от 27 октября 1917 года "О земле" ¹¹. Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку.

      С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса  РСФСР¹² в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое.

      Вместе  с тем, законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества. Отличия в правовом режиме недвижимого имущества проводились в законодательстве даже тогда, когда законодатель отказывался от соответствующей терминологии. Даже сам принципиальный отказ от введения в гражданский оборот таких объектов, как недвижимые вещи, есть ничто иное как придание режима необоротоспособности (невозможности совершения сделок) данного имущества. Не случайно в советском праве были довольно развиты отрасли земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах и т.д.

      Как уже было отмечено выше, восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских  прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и  республик¹³. Впоследствии нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации. Однако данные положения ГК РФ не применялись до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ  
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁴, который, как уже было отмечено выше,  ввел единый порядок регистрации.

    Глава II

    Понятие недвижимого имущества 

    Понятие недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ¹⁵. Ею установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо этого, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    При этом часть 1 ст. 130 ГК РФ указывает на то, что законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество. Таким образом, законодатель оставляет перечень недвижимого имущества открытым, указывая, что он может быть изменен и без внесения каких-либо изменений непосредственно в ст. 130 ГК РФ путем принятия в рамках какого-либо закона соответствующей нормы. Например, к нижеупомянутым в ст.130 ГК РФ объектам недвижимости относится, в частности, такой объект недвижимости, как предприятие (часть 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ).

    Понятие недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, по объему шире сформулированного  понятия в законе о регистрации. В законе о регистрации  не говорится  о судах и космических объектах, а также не упоминается возможность  отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого, однако, не следует, что ст.1 закона противоречит положениям ст. 130 ГК РФ. В этой статье определяется сфера действия закона: указывается, что в порядке и на условиях, которые установлены данным законом, производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь тех из них, которые в нем перечислены. В отношении иных недвижимых вещей в абзаце 2 п.1 ст.33 закона о регистрации предусматривается: впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, применять действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

      Учитывая  изложенное,  можно выделить следующие  объекты недвижимости:

      - земельные участки;

      - части земельных участков (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ¹⁶, ст.  26 закона о регистрации); 

      - участки недр;

      - части участков недр (ст. 26 закона о регистрации);

      - объекты, прочно связанные с  землей, перемещение которых без   несоразмерного  ущерба их назначению невозможно;

      - здания;

      - сооружения;

      - жилые помещения (жилой дом,  часть жилого дома, квартира, часть   квартиры,  комната - ст. ст. 15, 16 ЖК РФ¹⁷);

      - нежилые помещения;

      - части помещений (ст. 26 закона о регистрации);

      - воздушные суда;

      - морские суда;

      - суда внутреннего плавания;

      - космические объекты;

      - предприятия как имущественные  комплексы;

      - части предприятий как имущественных  комплексов;

      - иные имущественные комплексы;

    - объекты  незавершенного строительства.

    Разберем  перечисленные объекты недвижимости по отдельности.

    Земельный участок представляет собой часть  поверхности земли (в том числе  поверхностный почвенный слой), границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п.2 ст.6  ЗК РФ).

    Земельный участок - недвижимая вещь, а вещи согласно ст. 133 ГК РФ могут быть делимыми и неделимыми. Земельные участки бывают как делимыми, так и неделимыми - это зависит от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования. В отдельных случаях запрет раздела земельного участка установлен законом, например в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств.

    Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел, например между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252, 258 ГК РФ.

    Земля и другие природные ресурсы могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п.3 ст 129 ГК РФ). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.3.ст.3 ЗК РФ¹⁸).

    Индивидуализация  земельного участка как объекта  права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков.

    Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается Федеральным законом о государственном земельном кадастре¹⁹.

    Недра являются частью земной коры, расположенной  ниже почвенного слоя, а при его  отсутствии - ниже земной поверхности  и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Федеральным законом РФ "О недрах". Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и другими правовыми актами (например, Федеральным законом "О континентальном шельфе Российской Федерации", Федеральным законом "О драгоценных металлах и драгоценных камнях", инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др.). Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

    Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

    Недра предоставляются в пользование  для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т.д. (ст. 6 закона о недрах).

    Пользователями  недр могут быть субъекты предпринимательской  деятельности, в том числе участники  простого товарищества, иностранные  граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Так, для геологического изучения участки недр могут предоставляться на срок до 5 лет, для добычи подземных вод - на срок до 25 лет и т.д. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей.

    Недвижимостью являются жилые помещения (жилые  дома, квартиры и части жилых домов и квартир) (ст. 15 ЖК РФ). Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

    При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

    Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

    Комнатой  считается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире.

    Когда речь идет о части квартиры, то имеется в виду ситуация, при которой объектом права являются несколько комнат квартиры. Например, гражданин занимал в четырехкомнатной коммунальной квартире две комнаты по договору социального найма. В результате приватизации он получил право собственности на эти комнаты. Объектом права собственности является часть квартиры (две комнаты).

    Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение  является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин  приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).

    В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

    Следует иметь в виду, что в нежилых  зданиях иногда размещаются жилые помещения (например, для использования в качестве служебной жилой площади). В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектом права (например, в жилой дом встроен магазин). В других - помещение не относится к самостоятельному объекту права (например, подсобные помещения, места общего пользования и т.п. (колясочные, холлы и т.д.)).

    В законе о регистрации упоминаются  такие разновидности недвижимого  имущества, как здания и сооружения. Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычно понимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно и используются они для технических целей.

    Согласно  ст. 130  ГК РФ объекты незавершенного строительства также относятся  к недвижимому имуществу. Они  связаны с землей и не могут  быть перемещены с места на место  без ущерба для их назначения. Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенногостроительства. Так, ст. 25 закона о регистрации устанавливает порядок государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

    Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.