КУРСОВАЯ РАБОТА 

   по  дисциплине «Экономика недвижимости»

   на  тему: «Критерии и предельная эффективность инвестиций, анализ эффективности инвестирования средств в недвижимость» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Заводоуковск, 2011

СОДЕРЖИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………...............3

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СРЕДСТВ В НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………………………………5

1.1 Риски при инвестировании средств в недвижимость……………………………5

1.2 Методы анализа инвестиционных проектов…………………………………….9

1.3 Анализ современного состояния инвестирования средств в недвижимость в России и Тюменской области………………………………..…………………...........13

ГЛАВА 2. КРИТЕРИИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ……………………………………………………………………………18

2.1 Критерии эффективности инвестиционных проектов…………………………18

2.2 Предельная эффективность инвестиции………………………………………..26

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПРЕСПЕКТИВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СРЕДСТВ В НЕДВИЖИМОСТЬ………………………………………………………………………29

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………..……………………………………….35

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……..…………………………….38 
 
 
 
 
 
 

   ВВЕДЕНИЕ

   Кризисные явления, наблюдаемые сегодня в  экономике, заставляют многих задумываться о наилучшем вложении капитала, т.е. об инвестировании.

   Инвестирование - это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества  и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль  и другую пользу. Инвестирование может  осуществляться как на первичном (новые  объекты), так и на вторичном рынке  недвижимости (передача прав собственности  на существующие объекты). Российский рынок недвижимости подвержен влиянию  многих факторов. Прежде всего - это  существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в  свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности  недвижимости разных регионов. Не имеющий  опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате  того или иного региона. Кроме  того, приток инвестиций в эту сферу  затруднен по причине высокой  стоимости объектов. Можно выделить четыре пути извлечения пользы при  инвестировании в недвижимость: во-первых, при сдаче недвижимости в аренду инвестор получает определенные денежные средства; во-вторых, по причине постоянного  увеличения рыночных цен на недвижимость, происходит прирост пассивного капитала инвестора; в-третьих, недвижимость может  приносить пользу при ее эксплуатации; в-четвертых, при удачной перепродаже  объекта недвижимости, инвестор может  получить значительный доход.

   Следовательно, возникает задача определения эффективности  вложений. Инвесторы при выборе объекта  инвестирования руководствуются стремлением  получить наивысший доход при  минимальных рисках. При этом анализируются  сумма необходимых вложений, объем  прогнозируемого дохода, а также  возможные риски.

   Инвестиции  в недвижимость - это долгосрочный проект. Низкая ликвидность, длительное оформление сделки, большие затраты  на изменение варианта использования  препятствуют быстрому извлечению прибыли  из инвестиций. Однако недвижимость остается одним из наиболее привлекательных  объектов инвестирования. Это связано  с быстрым обесцениванием денежных средств, ненадежностью финансовых учреждений, несоответствием банковской ставки уровню инфляции и с другими  факторами. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую выгоду.

   В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования средств в  недвижимость довольно много. Поэтому  необходимо выбирать оптимальный инвестиционный проект, а для этого уметь его  правильно оценить. Расчет, как правило, должен помочь в выборе и обосновании  оптимальных вариантов вложения средств. Все вышесказанное определяет актуальность изучения анализа и  критериев оценки инвестиционных проектов.

   Целью данной курсовой работы является изучение анализа и критериев эффективности  инвестирования средств в недвижимость.

   Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

   - рассмотреть критерии эффективности  инвестиционных проектов;

   -изучить  методы анализа инвестиционных  проектов и риски, связанные  с инвестированием средств в  недвижимость;

   - провести анализ современного  состояния инвестирования средств  в недвижимость в целом по  России и Тюменской области.

   -выявить  проблемы и перспективы развития  инвестиционных проектов;

    ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СРЕДСТВ В НЕДВИЖИМОСТЬ

1. Риски при  инвестировании средств в недвижимость

   На  объем инвестиций влияют два вида риска, которые обычно путают, но которые  необходимо различать. Первый из них  — это риск предпринимателя или  заемщика, возникающий ввиду сомнений насчет того, удастся ли ему действительно  получить тот ожидаемый доход, на который он рассчитывает.

   Но  там, где существует система одалживания  и сужения денег, под которой подразумевается предоставление ссуд под реальное обеспечение или под честное имя заемщика, имеет место второй вид риска, который мы можем назвать риском заимодавца. Он может быть связан либо с сомнением в честности должника, т. е., с опасностью умышленного банкротства или других попыток уклониться от выполнения обязательств, либо же с возможностью того, что размер обеспечения окажется недостаточным, т. е. с опасностью невольного банкротства из-за не оправдавшихся расчетов заемщика. Можно было бы добавить сюда еще и третий вид риска — тот, который связан с возможным изменением ценности единицы денежного стандарта, вследствие чего денежная ссуда в известной степени менее надежная форма богатства, нежели реальное имущество. Впрочем, такая возможность должна целиком или почти целиком отразиться и, следовательно, компенсироваться в цене реального имущества длительного пользования.

   Первый  вид риска представляет собой  необходимые общественные издержки, хотя они и поддаются уменьшению как посредством взаимного выравнивания риска, так и путем повышения  точности предвидения. Второй вид риска  является чистым добавлением к стоимости  инвестиций, которого не было бы, если бы кредитор и заемщик выступали  как одно лицо. Кроме того, здесь  возникает частичное дублирование предпринимательского риска, оценка котором— дважды прибавляется к чистой норме процента при определении величины минимального ожидаемого дохода, достаточного для решения инвестировать.

   Доходность  инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей  безрисковой ставки, общего рыночного  риска и риска, обусловленного особенностями  недвижимости, как инвестиционного  актива.

   Безрисковые инвестиции – инвестиции, по которым  есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых  инвестиций не бывает, но к имеющим  максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат  которых гарантирует государство.

   Соответственно  в качестве безрисковой ставки при  анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

   На  рынке недвижимости, в отличие  от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными  оценщиками. Такие оценки зависят  от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными. [9, с.88]

   Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный  уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты  денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного  управления. При инвестировании в  недвижимость нужно учитывать возможное  снижение доходности инвестиционного  проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее  ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного  чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный  объект по запланированной ранее  более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

   Выделяются  следующие источники риска инвестиций в недвижимость:

   - тип недвижимости;

   - спрос и предложение на рынке;

   - местоположение;

   - соблюдение условий аренды;

   - износ объектов;

   - законодательное регулирование  и изменение налогообложения;

   - инфляция;

   - реинвестирование.

   Риск  типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

   Риск  местоположения более широк, так  как он включает и риск типа недвижимости.

   Арендный  риск связан с тем, что арендатор  не может заплатить всю сумму  арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

   Риск  износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может  снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

   Риск  законодательного регулирования и  изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

   Риски инфляции и реинвестирования оказывают  меньшее влияние на инвестиции в  недвижимость, чем другие вышеперечисленные.

   При вложении собственного капитала нет  возможности диверсифицировать  риск за счет изменений структуры  капитала, диверсификация достигается  за счет различных типов недвижимости и различных регионов.

   Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным.

   Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и  собственные капиталы. Однако их суммарная  величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным  обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы  займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

   1) риск дефицита обслуживания долга;

   2) риск большого одноразового рефинансирования.

   Первый  риск связан с тем, что владельцу  собственности, возможно, не удастся  своевременно сделать требуемые  выплаты по обслуживанию долга. В  этом случае недвижимость, вероятнее  всего, конфискуют в пользу кредитора.

   Второй  риск – риск невозможности рефинансировать  крупную одноразовую выплату  в счет погашения задолженности  по закладной. Он также может привести к потере собственности.

   Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

   В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые  из них можно снизить. Для этого  необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать  и проконтролировать внедрение  мероприятий по снижению рисков.

2. Методы  анализа инвестиционных проектов

   Метод расчета внутренней нормы прибыли  проекта. Численно внутреннюю норму  рентабельности получают из приравнивания  чистой текущей стоимости проекта (NPV), рассчитанной на основе планируемых по нему денежных потоков, нулю, с отысканием в качестве неизвестного в формулируемом уравнении ставки дисконта, при которой чистая текущая стоимость проекта с неизменными денежными потоками действительно окажется равной нулю. Это как раз соответствует ответу на вопрос о том, до какой степени должна повыситься доходность альтернативного проекту общедоступного капиталовложения, чтобы превратить проект в не более предпочтительный способ инвестирования.

   IRR = r, при котором NPV = f® = 0.

   При этом могут быть сформированы три  типа уравнений:

   1. 

   2. 

   3.  , 

   Где:

   I₀ – стартовые инвестиции в проект, которые следует сделать в течение текущего периода;

   ДП  – планируемые по инвестиционному  проекту денежные потоки (свободные  денежные потоки, потоки собственного капитала предприятия);

   n – срок полезной жизни проекта, равный минимуму из двух величин – срока прогнозируемого сохранения спроса на товар фирмы и срока физического износа производственных мощностей (с учетом планируемых в проекте последующих инвестиций в капитальный ремонт);

   i* - внутренняя норма рентабельности проекта, понимаемая как предельная доходность сопоставимого по рискам доступного для покупки на фондовом рынке инвестиционного актива, которая делает проект неэффективным по сравнению с вложением средств в этот актив (она служит неизвестным в уравнении 1);

   R* - внутренняя норма рентабельности проекта, понимаемая как предельная рыночная ставка ссудного процента (доходность безрискового актива), которая делает проект неэффективным по сравнению с простым ссуживанием в форме, например, открытия страхуемого банковского депозита; она служит неизвестным в уравнении 2 в качестве искомой для рассматриваемого случая ставки дисконта; в уравнении 3 эта величина находится как неизвестная безрисковая компонента, используемая для вычисления ставки дисконта согласно модели оценки капитальных активов;

   R_m - среднерыночная доходность на фондовом рынке в период принятия решения о выборе проекта для финансирования;

   b - отраслевой коэффициент «бета», используемый в модели капитальных активов, который характеризует меру относительного систематического риска инвестирования в бизнес, соответствующий по отраслевой принадлежности рассматриваемому проекту. [5, с.48]

   Для удобства инвесторов обычно используют так называемый индекс доходности (или  индекс прибыльности проекта). Он показывает, во сколько раз (в долях единицы) еще может подняться доходность i инвестиционной альтернативы (сопоставимого по рискам обращающегося на фондовом рынке инвестиционного актива или, не учитывать рисков проекта, рыночной ставки процента), не превращая при этом рассматриваемый проект в менее выгодный по сравнению с вложением ограниченных средств в иную альтернативу (или равновыгодный).

   Формула индекса доходности ИД соответственно выглядит:

   ИД = (IRR - i) / i,  либо   ИД = (IRR – R) / IR,

   где:

   IRR - внутренняя норма рентабельности проекта (в использовавшихся выше обозначениях i* или R*).

   Если  реально, что рыночная ставка i поднимется в ближайшее время (в принципе, в пределах срока полезной жизни проекта) в ИД раз, то даже характеризующийся положительной ЧДД проект не должен рассматриваться как надежно эффективный и по нему не должно приниматься положительного решения в смысле выделения на него средств.

   На  практике любое предприятие финансирует  свою деятельность, в том числе  и инвестиционную, из различных источников. В качестве платы за пользование  авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами  оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т.п., т.е. несет  некоторые обоснованные расходы  на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий  относительный уровень этих расходов, назвают «ценой» авансированного капитала (Cost of Capital – CC). Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной.

   Экономический смысл IRR заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя CC (или цены источника средств для данного проекта, если он имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова.

   Если: IRR > CC, то проект следует принять; IRR < CC, то проект следует отвергнуть; IRR = CC, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

   Практическое  применение данного метода осложнено, если в распоряжении нет специализированного  финансового калькулятора. В этом случае применяется метод последовательных итераций, с использованием табулированных значений дисконтирующих множителей. Для этого с помощью таблиц выбираются два значения коэффициента дисконтирования r₁<r₂ таким образом, чтобы в интервале (r₁,r₂) функция NPV=f® меняла свое значение с «+» на «-« или с «-« на «+». Далее применяют формулу 

    , 

   где r₁ — значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r₁)>0 (f(r₁)<0);

   r₂ — значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r₂)<О (f(r₂)>0).

   Точность  вычислений обратно пропорциональна  длине интервала (r₁,r₂), а наилучшая аппроксимация с использованием табулированных значений достигается в случае, когда длина интервала минимальна (равна 1%), т.е. r₁ и r₂ - ближайшие друг к другу значения коэффициента дисконтирования, удовлетворяющие условиям (в случае изменения знака функции с «+» на «-«):

   r₁ — значение табулированного коэффициента дисконтирования, минимизирующее положительное значение показателя NPV, т.е. f(r₁)=min_r{f®>0};

   r₂ — значение табулированного коэффициента дисконтирования, максимизирующее отрицательное значение показателя NPV, т.е. f(r₂)=max_r{f®<0}.

   Путем взаимной замены коэффициентов r₁ и r₂ аналогичные условия выписываются для ситуации, когда функция меняет знак с «-« на «+». 

3. Анализ  современного состояния инвестирования средств в недвижимость в России и Тюменской области

   Недвижимость  традиционно является одним из самых  надежных и понятных активов - любой  современный человек, так или  иначе, сталкивается с ней практически  каждый день.

   Инвестиции  в российский рынок недвижимости в первом квартале 2010 года выросли  по сравнению с аналогичным периодом 2009 года на 69% до 813 миллионов долларов. Об этом говорится в обзоре консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. По данным компании, 85 процентов от общего объема инвестиций в недвижимость в январе-марте пришлось на российские компании. При этом, согласно обзору, интерес зарубежных инвесторов к рынку в последнее время заметно вырос. По мнению аналитиков, это связано с резким снижением в 2010 году ставок капитализации на рынке коммерческой недвижимости.

   Эксперты  Jones Lang LaSalle также отмечают, что российские застройщики испытывают трудности с получением банковских кредитов. Сейчас банки предпочитают финансировать проекты, находящиеся на заключительной стадии строительства. При этом банки ужесточили условия предоставления кредитов: если до кризиса они готовы были финансировать до 70 процентов строительного бюджета, то теперь - максимум 50 процентов. Основными кредиторами застройщиков сейчас являются крупнейшие банки страны. По мнению аналитиков, восстановление российской экономики продолжит оказывать положительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Рост объема сделок также будет обеспечиваться за счет развития финансового лизинга офисных, торговых и складских помещений. Кроме того, эксперты предполагают, что инвесторы будут активно использовать такой механизм привлечения средств, как формирование закрытых паевых фондов недвижимости. Такие фонды, в частности, открывают рынок инвестиций в недвижимость негосударственным пенсионным фондам, которые законодательно не могут напрямую покупать активы недвижимости.

   Из-за кризиса российский рынок недвижимости лишился нескольких миллиардов долларов, которые иностранные инвесторы  планировали вложить в проекты  в России. В частности, от ранее  анонсированных планов отказались Orco Property Group, американская Developers Diversified Realty, немецкая ECE, британский девелопер Parkridge Holdings, инвесткомпания Aberdeen Property Investors, фонд Rutley Russia Property Fund.

   В то же время интерес к российской недвижимости проявляют арабские инвесторы. В частности, «дочка» государственного инвестиционного фонда Катара совместно с Газпромбанком в октябре 2010 года завершит формирование фонда инвестиций в недвижимость. Партнеры уже внесли в фонд по 150 миллионов долларов. Кроме того, государственный резервный фонд султаната Оман при помощи группы ВТБ планирует вложить 300 миллионов долларов в покупку коммерческой недвижимости в России.

   Формирование  эффективной инвестиционной политики, активизация внешнеэкономической  деятельности, а также улучшение  инвестиционного имиджа региона - одно из важных направлений деятельности Правительства Тюменской области.

   В настоящее время ведется политика по развитию экономики региона, направленной на создание условий по привлечению  инвестиционного капитала. За счет тщательно проработанных мероприятий  Областной целевой программы  департамента инвестиционной политики и государственной поддержки  предпринимательства «Развитие  инвестиционной и внешнеэкономической  деятельности Тюменской области» в  регионе формируется благоприятный  инвестиционный климат. Областная целевая  программа включает в себя мероприятия  по поиску инвесторов, осуществлению  государственной поддержки инвестиционным проектам, содействию развития инвестиционной и внешнеэкономической деятельности в регионе.

   С целью формирования устойчивого  положительного имиджа региона в  среде потенциальных инвесторов разрабатываются и распространяются мультимедийные диски и буклеты, организовываются рекламные кампании в печатных и электронных средствах  массовой информации об инвестиционном потенциале Тюменской области. В  целях повышения инвестиционной привлекательности региона реализован Internet-проект «Инвестиционный паспорт Тюменской области», направленный на снижение информационных барьеров для выхода на региональный рынок, и активизацию процесса привлечения инвестиций. Проект содержит наиболее актуальную информацию об инвестиционном климате и условиях ведения инвестиционной деятельности в регионе.

   Делегации Тюменской области регулярно  участвуют в международных и  российских выставочно-ярмарочных и  иных презентационных мероприятиях.

   Тюменская область вызывает все больший  интерес у представителей бизнеса. За последний год были проведены  встречи с потенциальными российскими  и иностранными инвесторами, по организации  переработки рапса и созданию производства биодизельного топлива, по организации производства безалкогольных напитков, по деревопереработке, по производству стеклопластиковых труб и арматуры. Идет реализация проекта, связанная  со строительством металлургического  комбината, которое осуществляет Уральская  горно-металлургическая компания, объем  инвестиций превышает 350 млн. евро. Турецкая компания «Месса Ималат» организует производство опалубки для монолитного  домостроения на сумму 10 млн. евро.

   Крупные международные финансовые структуры  также проявляют неослабевающий интерес к региону: в г.Тюмени был открыт филиал Райффайзенбанка, откроются представительства Банка  Сосьете Женераль Восток и Московского  Международного Банка.

   С целью более эффективного развития экономики региона, помимо перечисленных  мероприятий, Правительством области  разработаны:

   · «Стратегия развития Тюменской области  на период до 2020 года»

   · «Стратегия инвестиционного развития легкой промышленности Тюменской области  до 2020 года»

   · «Стратегия развития лесной и деревообрабатывающей промышленности Тюменской области»

   · «Стратегия развития туризма на территории Тюменской области на период до 2011 года»

   В настоящее время на стадии продления  находятся стратегии инвестиционного  развития машиностроительного комплекса, строительной индустрии, АПК и пищевой  промышленности, транспорта и логистики, рынка недвижимости.

   В дальнейшем, запланирована разработка стратегий инвестиционного развития нефтеперерабатывающей и нефтехимической  отраслей, энергетики, ЖКХ, сферы услуг, судостроения.

   В соответствии с разработанными Стратегиями  определены основные направления развития экономики области и привлечения  инвестиций:

• Кластер нефтегазового комплекса
• Кластер электроэнергетики
• Кластер лесной промышленности и деревообработки
• Кластер легкой промышленности
• Кластер сервиса и торговли
• Кластер сельского хозяйства и пищевой промышленности
• Кластер строительства и промышленности строительных материалов
• Кластер туризма
• Кластер транспорта и логистики