Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе Новосибирске)

Новосибирский Государственный

Архитектурно-Строительный Университет (СИБСТРИН)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине маркетинг на тему:

«Маркетинговые  исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья  в городе Новосибирске)»

 

 

 

 

 

 

 

                                                                     Выполнила:

 

 

 

 

 

                                                 Проверил(а):

 

 

 

 

 

 

Барнаул,2009г.

 

 

                                       Оглавление

 

                                                                                                            Стр.

Введение                                                                                          

Раздел 1.Анализ рынка недвижимости.                                        

                  1.1. Понятия и характеристики недвижимости.                         

      1.2.Характеристики рынка недвижимости.                                 

      1.3.Факторы влияющие на формирование

                            рынка недвижимости.                                               

      1.4. Виды стоимости, концепции стоимости жилья.                    

Раздел 2. Исследование рынка жилья                                          

      2.1. Исследование предпочтений покупателей

      2.2. Определение потенциального спроса

 2.3. Определение реального спроса

Раздел 3.Исследование цены жилья.

3.1.Определение цены жилья методом прямого сравнения продаж.

3.2.Определение цены  жилья статистическим методом.

3.3.Определение инвентаризационной  стоимости жилья.

Заключение

Литература

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                             Введение

 

    Становление  и развитие рыночных отношений  в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности,  развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

   Термин «недвижимость»  появился в российском законодательстве  со времён Петра I. Однако в  ныне действующих законодательных  актах ещё не проведено чёткое  разграничение между движимым  и недвижимым имуществом.

 

            Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений.

Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Новая строительная продукция, в частности жилье, реализуется  на так называемом первичном рынке жилья, самой строительной организацией или через посредников. На вторичном рынке жилья реализуются жилые квартиры уже бывшие в эксплуатации непосредственно владельцами или через посредников. Основная цель курсовой работы провести маркетинговые исследования в строительстве, осуществить реализацию объектов строительства, их оценку, как устанавливаются цены на жилье.

 

 

 

Раздел 1.Анализ рынка недвижимости.

                     1.1. Понятия и характеристики недвижимости.

Приводим понятия недвижимости общее:

      Недвижимость — вид имущества, признаваемое в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению  относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Правовое:

           Под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Согласно статье 130 ГКРФ

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Экономическое

Недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостный эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

Если проанализировать основное содержание и характер изменения  юридических норм, устанавливающих  понятие «недвижимость», то можно  сделать следующие выводы:

1. Главным критериальным  признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительный от других объект правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей. Эту связь можно считать родовым признаком недвижимости, главной ее специфической особенностью. Конечно, связь эту нельзя понимать буквально, как абсолютную и принципиальную невозможность пространственного перемещения.

Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (то есть, непосредственной и опосредованной).

             2. Особая роль земли, как определяющего фактора недвижимого имущества, требует дополнительного анализа понятия «земельный участок».

                Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то, что это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определен на местности и в документах. Про такой земельный участок говорят, что он сформирован (то есть, земельный участок в юридическом смысле — это то же самое, что сформированный земельный участок). Благодаря сформированнию земельный участок обладает конкретными характеристиками — местоположением, конфигурацией, пространственной ориентацией, размерами, а также правами собственности. Таким образом, существует необходимая юридическая база для регулирования различных процессуальных отношений.

              3. Очень важным является то обстоятельство, что закон не рассматривает объект недвижимости изолированно от его использования (назначения). Нарушение неразрывной связи с землей (перемещение) трактуется как главная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению.

 

Специфические особенности  недвижимости

При рассмотрении первой специфической особенности товара — недвижимости отметим:

преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой ее характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо;

 

Вторая особенность  — инвестиционный характер данного товара. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару — объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использования.

Третья особенность  — уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет.

Четвертая особенность  — недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Капиталоемкость основной единицы жилищной недвижимости — квартиры многократно превосходит этот показатель на единицу других инвестиционных товаров: автомобилей, радиоэлектроники и т.п. Экономическое обоснование такой специфики недвижимости очевидно — «одноразовое» удовлетворение потребности равносильно соответствующему увеличению ценности. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат.

Пятая особенность имеет принципиальный характер — недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Как известно, полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. Хотя подлинным товаром в подобных ситуациях является не объект недвижимости (его собственно, и нет), а право собственности на него.

Шестая особенность  — количественное несовпадение качественных

характеристик недвижимости — объекта и недвижимости — товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение (ст. 130 ГК РФ), то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации.

Седьмой особенностью является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями. В настоящее время в РФ законодательно отсутствует свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе городских территорий.

 

Основные экономические характеристики недвижимости. Первая характеристика состоит в том, что любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив). Именно конкретные натурально-вещественные свойства недвижимости являются исходным пунктом последующего анализа. Более того, данный факт определяет и саму последовательность анализа: для каких бы целей ни использовалась недвижимость, ее прежде всего следует рассматривать с «материальной» точки зрения, так как натурально-вещественные свойства определяют самое главное в недвижимости — ее полезность. Недвижимость, как не многие из благ, способна удовлетворять и нематериальные потребности. Все наиболее известные цивилизации и государства так или иначе ассоциируются у нас с объектами недвижимости: Древний Египет — с пирамидами, Древний Рим — с Колизеем, Аппиевой дорогой и акведуками, Россия — с московским Кремлем и т.д. Это естественно, потому что подобные сооружения, помимо удовлетворения практических нужд, наглядно выражали мощь и престиж власти.

Отличительной особенностью недвижимости как блага является весьма продолжительный период использования (от нескольких десятилетий до нескольких столетий, а иногда и более). В этом отношении недвижимость является уникальной по сравнению с любыми другими благами.

1.2.Характеристики рынка недвижимости.

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

             Основными особенностями рынка недвижимости являются:

-локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

-уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

-несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка  недвижимости возникла необходимость  в оценочной деятельности. Оценочная  деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы  в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.) Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

 

1.3.Факторы  влияющие на формирование рынка  недвижимости.

        Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

-Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

-Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

-Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

-Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

-Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

-Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

       Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

 

1.4. Виды стоимости, концепции стоимости  жилья.

 

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа  объекта, страхование и имущественные  споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости.

Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В  отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Основные виды стоимости  недвижимости: рыночная стоимость, стоимость  в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная  стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости.

1.Наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

2.Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

3.Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

4.Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.

5.Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

6.Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

7.Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 2. Исследование рынка жилья.

 

Исследование рынка  жилья в данной работе включает исследование предпочтений покупателей и на этой основе определение потенциала спроса. Потенциал спроса характеризует  соотношение потенциального и реального спроса на жильё.  Условимся далее всех нуждающихся  в жилье называть «потребителями», а намеренных приобрести жилье в течение ближайшего года – «покупателями». Тогда, потенциальный спрос определится числом платежеспособных потребителей, а реальный – числом платежеспособных покупателей. Возможны два практических подхода к определению спроса на отдельные типы жилья. Первый подход базируется на регрессионном анализе предпочтений покупателей и средневзвешенных оценках спроса. Второй – на построении «функции принадлежности», с использованием аппарата теории нечетких множеств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Исходные  данные

Задание №  4-A3

                                                                                                                                        Таблица 2И

Характеристики групп  потребителей

Группа	Доля Д0	Тенденция    роста % в год	Доля платежеспособных потребителей  Д3 для приобретения жилья типа:				Доля Д1	Доля  Д2
			А	Б	В	Г
1	0,1	1	0,8	0,1	0	0	0,2	0.13
2	0,3	-2	1	1	1	0,5	0,1	0,08
3	0,3	1	1	1	1	0,7	0,19	0,11
4	0,2		1	1	1	0,7	0,2	0,18
5	0,1		1	1	1	1	0,05	0,04
А  - жилые дома с квартирами стандартной  планировки (с\п) Б  - жилые  дома с квартирами улучшенной  планировки (у\п) В  - жилые  дома с полногабаритными квартирами (п\г) Г -  жилые  дома с квартирами элитной планировки - евростандарт (э\п) П -общее  число потребителей (семей) –  Д0 -доля численности группы в общем числе  потребителей Д1 -доля нуждающихся в жилье Д2 -доля потребителей, собирающихся приобретать жилье в течение года Д3 -доля платежеспособных потребителей по типам  жилья

 

                                                                Таблица 3И

Оценка качеств жилья (от 0 до 1)

Наименование качеств  жилья	Оценка качеств по типам  жилья:
	А	Б	В	Г
1. Площадь помещений	0,3	0,6	0,8	1
2. Планировка	0,3	0,6	0,9	1
3. Районы застройки (близость  к центру)	0,5	0,7	0,9	0,4
4. Инфраструктура	0,6	0,7	0,9	0,8
5. Коммунальные услуги	0,7	0,7	0,9	1
6. Цена	1	0,8	0,6	0,1
Итого:	3,4	4,1	5	4,3

                                                                           Таблица 4И

Показатели важности качеств жилья для потребителей

Группы	Площадь	Планировка	Районы	Инфраструктура	Коммун. услуги	Цена	Сумма
1	0,1	0,1	0,1	0,05	0,15	0,5	1
2	0,18	0,18	0,18	0,18	0,17	0,29	1
3	0,23	0,19	0,16	0,19	0,14	0,09	1
4	0,15	0,17	0,22	0,22	0,13	0,11	1
5	0,23	0,23	0,16	0,16	0,2	0,02	1

 

2.1. Исследование предпочтений покупателей

 

Рассмотрим  на примере оба  подхода. Отличительные особенности второго подхода приведены во вставке 2.1 (см. ниже). При оценке спроса сначала рассчитывается потенциальный спрос (табл. 2.1 – 2.6), затем реальный спрос (табл.  2.7 – 2.8) по всем типам жилья. На основе исходных данных табл. 3И, 4И рассчитываются показатели степени соответствия жилья различного типа запросам потребителей (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Показатели  степени соответствия жилья запросам потребителей

 

Группа	А	Б	В	Г
1	0,745	0,730	0,740	0,480
2	0,715	0,819	0,957	0,775
3	0,508	0,667	0,850	0,785
4	0,539	0,679	0,852	0,725
5	0,474	0,656	0,871	0,854

Показатель степени  соответствия каждого типа жилья  запросам группы потребителей определяется как средневзвешенная оценка показателей качества жилья этого типа (столбец табл. 3И), с весом в виде показателей важности качеств жилья для группы потребителей (строка табл. 4И). Например, степень соответствие жилья типа А запросам первой группы  потребителей вычисляется (1-й столбец табл. 3И и 1-я строка табл. 4И): 0,745=0,3*0,1+0,3*0,1+0,5*0,1+0,6*0,05+0.7*0,15+1*0,5

 

На основе расчетной табл. 2.1 и  регрессионной зависимости определяется структура предпочтений потребителей – относительные доли потребителей (табл. 2.2), предпочитающих тот или иной тип жилья. Относительная доля потребителей прямо пропорциональна степени соответствия. На основе обработки статистических данных о продажах получена регрессионная зависимость для расчета относительной доли, следующего вида: 

                        Д = 2,35 * S  - С,                                       (2.1)

 

где:   S – показатель степени  соответствия  из табл. 2.1, а С –  свободный член  регрессии (задается в диапазоне 1,32 – 1,40).

 

 

Подставляем значения каждой ячейки табл. 2.1 в формулу 2.1, результаты расчета заносим в такую же ячейку табл. 2.2. При этом отрицательные значения заменяем нолями.