Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-развлекательного центра

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«самарский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт экономики и управления

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Управление проектами»

по теме:

«Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра по адресу ул. Физкультурная 103»

Выполнила: Карабова Лиза Александровна

Студентка V курса спец. ОсНИ ИЭФ

Научный руководитель: Чирова Е. К.

Оценка:

Дата:

Подпись:

Самара 2010

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости

1.1 Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости

1.2 Понятие девелоперского проекта и особенности управления коммерческой недвижимостью

1.3 Анализ рынка торговой недвижимости

ГЛАВА 2. Характеристика проекта ТЦ ул. Физкультурная, 103

2.1 Описание земельного участка

2.2 Характеристика планируемой застройки

2.3 Этапы строительства

ГЛАВА 3. Финансово-экономическое обоснование проекта

3.1 Расчет затрат на строительство

3.2 Расчет доходов от реализации проекта

3.3 Расчет расходов на эксплуатацию проекта

3.4 Определение эффективности проекта

3.5 Учет рисков проекта

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список использованной литературы

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Преобразование экономической политики Российской Федерации переход к доминированию таких институтов, как частная собственность и финансово-рыночные механизмы, влекут за собой качественные изменения как в экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений. Прежде всего, это касается экономических отношений в области недвижимости.

Имущество, в том числе и недвижимое, все чаще воспринимается как финансовый актив, требующий профессионального управления. Все чаще практикуется разделение экономических ролей, так как их сочетание в рамках одной организации нередко рождает внутренние конфликты интересов. В Российской Федерации, прежде всего в крупнейших городах страны, активно идут процессы разделения функций между такими экономическими агентами, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью.

Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности.

Актуальность выбранной темы состоит в том, что только при профессиональном управлении проектом торговой недвижимости возможно получение максимальной прибыли.

Объектом данного исследования является проект строительства спортивно-торгово-развлекательного центра по адресу ул. Физкультурная 103.

Предметом исследования является процесс организации строительства и эксплуатации проекта.

Целью данного исследования являются комплексное изучение теоретических и практических вопросов управления проектом коммерческой недвижимости.

В соответствии с поставленной целью был разработан ряд следующих задач:

1. Изучить понятие и виды девелопмента;

2. Разработать проект развития коммерческой недвижимости;

3. Рассчитать основные экономические показатели эффективности проекта.

Методологической основой работы являются научные труды таких ученых, как Асаул А.Л., Ендовицкий Д.А., Мазур И.И., Шапиро В.Д., Максимов С.Н.

Эмпирической основой работы являются нормативно-правовые акты Российской Федерации.

Также в процессе создания данной работы были использованы журналы и Интернет-ресурсы.

Курсовая работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

ГЛАВА 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости

1.1 Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости

Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости. [14]

В рыночных условиях под девелопментом понимается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.

На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер – одна из ведущих фигур на рынке. [11]

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий [7]

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» [11].

У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и / или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды [17].

Сегодня на территории России действует достаточно большое количество девелоперских компаний, хотя многие из них даже и не представляют, что их так можно назвать. И тем не менее многие фирмы сегодня успешно совмещают в себе функции и заказчика, и подрядчика, и застройщика.

Явление девелопмента может рассматриваться по крайней мере в двух смыслах: как материальный процесс и как особый вид профессиональной деятельности на рынке.

Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом: [11] «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли» [7].

Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает:

   полноценный консалтинг в самом широком понимании слова;

   систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.

Суть девелопмента – управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает:

   выбор экономически эффективного проекта;

   выявление и снижение рисков, связанных с проектом;

   получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;

   определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;

   поиск и привлечение инвесторов;

   отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;

   реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.

Таким образом, цель девелопмента – создание объекта недвижимости с нуля и до момента ввода в эксплуатацию, и дальнейшее управление объектом вплоть до момента ликвидации объекта. Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.

Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально – экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости [12].

Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме (fee-development) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20 – 30% затрат на реализацию проекта. В силу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.

Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости [6].

Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат – не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.

Кадровый аспект заключается в том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.

Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

1.2 Понятие девелоперского проекта и особенности управления коммерческой недвижимостью

Понятие «проект» объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом признаков, наиболее общими из которых являются следующие:

   направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;

   координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;

   ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и концом. [16]

Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени. [14]

В самом общем виде проект (англ. Project) – это «что-либо, что задумывается или планируется, например, большое предприятие».

С точки зрения системного подхода, проект может рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное – результат при участии ряда ограничений и механизмов.

Проект – некоторая задача с определенными исходными данными и требуемыми результатами (целями), обуславливающими способ ее решения. Проект включает в себя замысел (проблему), средства его реализации (решения проблемы) и получаемые в процессе реализации результаты.

Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционного проекта чаще всего является прибыль/ доход, материально-вещественным результатом – новые или реконструированные основные фонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальных активов с последующим получением дохода.

В том случае, когда в качестве результатов реализации проекта выступают некоторые физические объекты (здания, сооружения, производственные комплексы), определение проекта может быть конкретизировано следующим образом: Проект – целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.

Управление проектами – методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и провести его обоснование; выявить структуру проекта (подцели, основные этапы работы, которые предстоит выполнить); определить необходимые объемы и источники финансирования; подобрать исполнителей – в частности, через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и заключить контракты; определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта; планировать и учитывать риски; обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и многое другое.

Различают следующие варианты схем управления проектом:

«Основная» система». Руководитель (менеджер) проекта – представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.

Преимущество системы – объективность проект-менеджера, недостаток – ответственность за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.

Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта – принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий.

Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта – проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта. [16]

Рост инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство, и, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.

Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.

В широком смысле ленд-девелопмент (Land-Development) – деятельность по социально-экономическому развитию земельных участков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования и строительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры.

В узком смысле ленд-девелопмент – деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков и увеличение вследствие этого их рыночной стоимости. Он включает действия от изменения категории и целевого назначения земли до обеспечения участка инженерной, транспортной инфраструктурой и комплексного развития территорий, предусматривающего разработку концепции его застройки, создание варианта генплана, предложение по архитектурной концепции и пр.

Общая последовательность работ, исполняемых при подготовке и реализации инвестиционно – строительного проекта представлена в табл. 1.1.

Таблица 1.1. Этапы реализации девелоперского проекта

Для торговой недвижимости при выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена – идеальные места для создания торговых и гостиничных комплексов. В этом случае экология не имеет практического значения. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

1.3 Анализ рынка торговой недвижимости

Для анализа рынка торговой недвижимости рассмотрим, какие торговые центры представлены в Самаре.

В г. Самара расположено около десяти современных крупных торгово-развлекательных центров. Среди них такие ТЦ как Парк Хаус, Московский, Вива Лэнд, Аврора, Космопорт и другие.

Сосредоточение крупных ТРЦ – на протяжение Московского шоссе, географический центр города (см. рис. 1).

В близости от нашего проекта находится лишь ТРЦ Вива Лэнд, который является основным конкурентом проекта.

Заполняемость торговых центров за период 2010 года выросла. Если осенью 2009 года средний объем вакантных площадей в сегменте торговых центров составлял 11%, то, по данным на конец марта 2010 года, этот показатель снизился до 8%. Однозначно это можно трактовать как позитивное событие на рынке коммерческой недвижимости, однако имеющийся показатель в 8% также можно считать довольно высоким, и предполагается его дальнейшее уменьшение.

Это может говорить о ненасыщенности рынка торговой недвижимостью современного уровня. На рынке еще существует множество торговых площадей старого формата, такие, как Захар, Айсберг, Европа. Именно они и составляют резерв спроса на новые строящиеся торгово-развлекательные центры.

Рис. 1. Расположение крупных ТЦ в г. Самара.

Также из рисунка 1 видим, что периферия города, а именно безымянка не насыщена торговыми центрами, а значит спрос на новые площади будет высок.

Рассмотрим уровень цен аренды на данный тип торговой недвижимости (см. рис. 2).

Рис. 2. Анализ цены аренды на помещения в ТЦ г. Самара.

Из рисунка видно, что самая низкая цена аренды на торговые помещения в ТЦ Фрегат – 3000 р. за кв. м. Это обусловлено низким уровнем популярности данного ТЦ у населения города. Самая высокая арендная ставка в ТРЦ Космопорт. Она составляет 6000 р. за кв. м. Средняя ставка аренды в ТРЦ – 4124 р. за кв.м.

ГЛАВА 2. Характеристика проекта ТЦ ул. Физкультурная, 103

2.1 Описание земельного участка

девелоперский проект управление недвижимость

Границы анализируемой территории

Земельный участок площадью 6 га расположен в селитебной зоне на территории стыке Кировского и Промышленного районов в границах улиц Физкультурная, Краснодонская, Вяземская (см. рис. 3). Общая численность населения 495,5 тыс. человек, а так же в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей города – проспекта Кирова и улицы Победы, с совокупным автомобильным потоком порядка 90 тыс. машин в день.

Застроенность окружения

В Промышленном районе застройка представлена много- и среднеэтажными жилыми зданиями, торговыми и офисными помещениями, промышленными помещениями объектов инфраструктуры города, спортивными сооружениями, объектами здравоохранения и др.

Рядом с оцениваемым объектом преобладает жилая застройка, а также офисные и торговые центры. В непосредственной близости находятся ТЦ «ВИВА ЛЭНД», Дворец спорта авиационного завода на 1 этаже которого расположен магазин «Кожа Меха», ДК им. Литвинова.

Рис. 3. Месторасположение объекта

Транспортная доступность

Улицы интенсивным движением: Пр. Кирова, ул. Победы

Таблица 2.1 - Ближайшие остановки транспорта

У объекта хорошая транспортная доступность, рядом пролегают трамвайные и троллейбусные пути, ходят автобусные маршруты, а так же большое количество маршрутных такси.

Земельный участок находится рядом с пр. Кирова и ул. Победа – улицами с высокой интенсивностью движения. По этим улицам пролегают маршруты общественного транспорта, связывающие периферию с центром города, а также пригородные маршруты

В непосредственной близости от объекта расположены зоны жилой застройки и зоны деловой активности.

В зону 5-ти минутной пешеходной доступности, попадают несколько жилых микрорайонов, где проживают около 12 тыс. человек.

В зоне 10-ти минутной транспортной доступности, расположены Кировский, Промышленный и Советский районы, где проживают около 672,2 тыс. человек.

В зоне 20-и минутной транспортной доступности попадает большая часть города – около 870 тыс. человек.

2.2 Характеристика планируемой застройки

Проект предусматривает строительство двухэтажного здания общей площадью 55630 кв.м. (см. Приложение А) На первом этаже планируется разместить торговый центр и спортивный комплекс с фитнес центром. На втором этаже здания расположится торгово-развлекательная зона (см. Приложение Б).

Таблица 2.2 - Описание объекта