Информационное обеспечение оценки городских земель и функционирование рынка прав на землю

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

 

 

Кафедра землеустройства  и кадастра

 

 

 

 

.

 

 

 

 

 

 

Реферат по теме:

«Информационное обеспечение  оценки городских земель и функционирование рынка прав на землю».

 

 

 

 

 

Выполнил: ст. гр. КН 11-1

Семенова К.С.

Проверил: Зубарева Ю.В.

                     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тюмень, 2013

 

 

 Предметом оценки земли является земля. В общепринятом понимании земля это природный  ресурс, который является основой  формирования среды проживания населения, объектом недвижимости и средством  производства. Основным объектом оценки земли принято считать земельный  участок без находящихся на нем  и в его недрах объектов недвижимости.

    С экономической  точки зрения, оценка земли (или оценка земельного участка) – это результат систематизированного сбора и анализа данных, которые необходимы для точного определения стоимости земель различного целевого назначения в соответствии с действующим законодательством. Зачастую результат производимой оценки земли зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земли, и права, которые к ней относятся.

Информационное  обеспечение для оценки городских  земель.

Земельным кодексом Российской Федерации (статья 34, 37 и др.) установлено, что объектом сделки купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет, и заключению договоров как  купли-продажи, так и аренды земельных  участков, должно предшествовать предоставление кадастрового номера и кадастровой  карты земельного участка. Следовательно, соответствующие органы на местах, ведущие кадастровый реестр, можно  использовать как источники информации, необходимые для описания земельного участка. Держатели реестра обязаны  предоставлять эту информацию.

Единый государственный  реестр земель содержит:

•   кадастровые номера земельных участков;

•   местоположение земельных  участков (адрес);

•   площадь;

•   категорию  земель  и  разрешенное  использование  земельных участков;

•   зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения;

•   экономические характеристики, в том числе размеры платы  за землю;

•  качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель;

•   наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных  с землей.

Городские и районные земельные комитеты (госкомзем.), а также земельные кадастровые палаты (ЗКП) субъекта Российской Федерации позволяют получить информацию о градостроительном зонировании и микрорайонах приоритетного спроса. Также можно получить статистические данные о сделках и ценах на земельные участки, выкупаемые приватизированными предприятиями. Эти цены будут нижней границей рыночной цены земельных участков.

В процессе опроса работников городского госкомзема и земельной кадастровой палаты необходимо:

1)     определить  районы или градостроительные  зоны, пользующиеся наибольшим или  наименьшим спросом при купле-продаже  земельных участков;

2)     определить  наличие спроса и предложения  по верхней и нижней границам  цены земельных участков;

3)     определить, сколько ценовых зон будет  на территории исследуемого объекта  (населенного пункта);

4)   определить наличие инженерно-строительных коммуникаций в населенном пункте:

•   водопровода;

•   электричества;

•   газопровода;

•   телефона;

5) выявить нормативную  цену по следующим землепользованиям:

•   земли промышленности;

•   земли коммерческого  назначения (ларьки, павильоны, магазины, кафе, офисы);

•   земли, занятые индивидуальной застройкой;

•   земли, занятые дачными  строениями;

•   земли, занятые садово-огородными участками;

•   земли, занятые участками, отведенными для личного подсобного хозяйства;

•   земли, занятые многоэтажной жилой застройкой;

•   земли, используемые для сельскохозяйственных целей (пашня, сенокос, пастбище, тепличное хозяйство);

6) определить микрорайоны или градостроительные зоны, пользующиеся наибольшим и наименьшим спросом по списку в пункте 5;

7) собрать имеющийся планово-картографический материал (карта инвентаризации земель, карта градостроительного зонирования, карта кадастрового зонирования со списком землепользователей).

Бюро технической  инвентаризации в любом городе является держателем информации по всем строениям в городе, включая балансовую стоимость объектов недвижимости, которая может являться нижней границей их рыночной цены. В БТИ регистрируются сделки недвижимости (квартиры, дома, здания-сооружения, гаражи и т.д., за исключением земельных участков), можно получить информацию по сегментам рынка.

Нотариальные  конторы. Практически все они владеют информацией о нижней и верхней границах рыночной стоимости недвижимости. Это связано непосредственно с фактом подтверждения передачи денежных средств при оформлении и регистрации сделок купли-продажи. Здесь также можно получить сведения по сегментам рынка.

Городские администрации владеют полной информацией о структуре управления и регулирования рынка недвижимости. Можно получить доступ к базе данных по аренде и продаже муниципальной собственности и местах регистрации сделок с недвижимостью.

Собственники  или арендаторы недвижимости. Данный источник также очень важен, но он узко информирован по сравнению с риэлторскими фирмами. Каждый собственник или арендатор недвижимости знает, сколько он заплатил за право собственности или аренды, но обладает маленьким объемом информации. В данном случае от одного собственника или арендатора можно получить сведения об одной-трех сделках с его недвижимостью или с его партнерами по бизнесу.

При получении данных необходимо учитывать взаимовыгодные финансовые интересы. Их можно приобретать за разумное вознаграждение или предоставление взаимовыгодной информации.

Сбор сведений для оценки необходимо начинать с анализа местных периодических изданий. При этом, чем больше будет рассматриваемый период (примерно за 6-12 месяцев до даты сбора информации), тем достовернее и полнее данные. В изданиях можно взять следующую информацию:

•   реклама   риэлторских    фирм   с   контактными   телефонами   и адресами;

•   рекламные объявления о продаже объектов недвижимости с ценами;

•   рекламные объявления о покупке объектов недвижимости;

•   аналитические материалы  о ситуации на рынке.

Информацию из местных  периодических изданий (по мере возможности) можно подкрепить данными из рекламных  теле- и радиороликов .

Обобщенные и анализированные  объявления показывают ситуацию на рынке  недвижимости (общую структуру спроса и предложения, динамику распределения  цен спроса и предложения как в течение календарного года, так и по отдельным ценовым зонам). Полученные выводы необходимо подтвердить или опровергнуть (если это возможно) аналитическими обзорами рынка в прессе, а также при последующих контактах с риэлторскими фирмами. Объем, периодичность, а также временной интервал выхода рекламных объявлений позволяют определить количество работающих на рынке фирм, а также провести анализ их надежности (какое время они работают на данном рынке), известности, оборотах (количество реализуемых объектов в месяц) и в результате выбрать те фирмы, которые потенциально могут быть поставщиками информации о сделках.

Риэлторские фирмы являются основным источником (как правило) поступления данных. После того как на основании анализа средств массовой информации будет составлен список потенциальных фирм-поставщиков, нужно выделить 2-3 фирмы по каждому сегменту рынка.

Критерием отбора таких фирм будут объемы рекламы и сроки  работы на рынке (определяется по дате выдаче лицензии или регистрации  фирмы).

В случае, если с этими фирмами удастся выйти на контакт и предоставленного объема информации будет достаточно для моделирования, то источник можно считать исчерпанным.

Аккумулирование данной информации производится в специализированной базе данных, позволяющей совершить  анализ ситуации на местном рынке  недвижимости.

Функционирование  рынка прав на землю.

В настоящее время встала острая дилемма о передаче земли  в собственность, а также проблема становления и развития различных  форм и типов хозяйствования в  аграрном секторе.

Такая неопределенность не может и не должна долго сохраняться. Конечно, в условиях становления  рыночных отношений наиболее предпочтительной с точки зрения рационального  и эффективного использования земли  будет её продажа фермерам, частным  предпринимателям, т.е. создание слоя собственников  и производителей одновременно.

В то же время проглядывает еще не менее острая проблема - как  смогут в нынешней нестабильной ситуации, с точки зрения ограниченной деловой  активности и предприимчивости, когда  растет диспаритет цен на продукцию сельского хозяйства, когда нет отлаженной системы кредитования и льготного финансирования выжить те немногочисленные крестьяне, фермерские хозяйства, ассоциации.

Одной из приоритетных отраслей законодательства с начала осуществления  экономических преобразований является сфера аграрных отношений. Здесь  раньше всего был подставлен вопрос о проведении коренной аграрной реформы, целью которой является изменение  земельных отношений и формирование земельного рынка. Вместе с тем именно эти преобразования встретили ожесточенное сопротивление уходящих с арены  политической борьбы сил, воспрепятствовавших  проведению радикальных реформ в  этой области. В результате сфера  законодательства в этой области  определяется своим компромиссным  характером, однако с наметившимся в последние годы более значительным влиянием законодательных актов перестроечного характера, направленных на обновление законодательства. На современном этапе развития с новой силой встал вопрос об организации и функционировании земельного рынка, который пока находится в стадии становления. Несмотря на отсутствие необходимого законодательства, земельный рынок в стране существует в не организованном и не урегулированном законодательством варианте, что подтверждает жизненную необходимость перестройки не только для сельского хозяйства. Нормальное функционирование земельного рынка в стране может стать фактором стабильности и гарантии устойчивости развития экономики в целом, существенно повлиять на инвестиционные процессы.

Эффект от организованного  земельного рынка выражается не только и не столько в получении средств  от продажи земли (начавшегося с  продажи земельных участков государством), земельного налога, сдачи ее в аренду и других земельных операций, но прежде всего как от инструмента, способствующего переходу земли  в руки субъектов, эффективно использующих земельные ресурсы как средства более эффективного оборота и  использования капитала. Все эти обстоятельства заставляют активно вмешиваться в земельные отношения гражданскому законодательству и прежде всего Гражданскому кодексу РФ, уже занявшему важное место в регулировании земельных отношений.

Начало развитию рыночных отношений в этой области положило установление права частной собственности  на землю и введение многообразия форм земельной собственности, обеспечение  равного доступа на земельный  рынок всех заинтересованных субъектов  земельных отношений, возможность  реально осуществлять сделки с землей. Эта возможность появилась, хотя и в ограниченной форме, с принятием  Конституции РСФСР. Затем она  была подтверждена в законах о  собственности, Земельном кодексе  РСФСР, ряде других законодательных  актов.

Конституция Российской Федерации 1993 г. закрепила частную  собственность на землю граждан  и юридических лиц, государственную, муниципальную и иные формы собственности. Для закрепления частной собственности и защиты прав земельных собственников, владельцев, пользователей и арендаторов потребовалось принять целый ряд актов о документах, в письменной форме удостоверяющих права собственности, владения, пользования и аренды земельных участков, ввести обязательную регистрацию земельной собственности, владения и пользования земельными участками, нотариальное удостоверение титульных документов собственников, владельцев и пользователей, договоров купли-продажи и иных актов о трансформации прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков. Издан ряд федеральных правовых актов о порядке предоставления земельных участков при приватизации расположенной на них недвижимости. Гражданский кодекс РФ ввел общегражданский порядок регулирования земельных отношений как отношений по поводу недвижимости, что практически вывело из тупика развитие земельных отношений и прежде всего отношений земельной собственности. На субъектов земельных отношений с выходом Гражданского кодекса РФ стали распространяться установленные гражданским законодательством гарантии прав собственников, способы защиты их прав и законных интересов, в том числе и от незаконного вмешательства и ограничения прав. Земельные споры о защите земельных прав в основном вышли из-под административной юрисдикции и стали рассматриваться в судебном порядке.

Существенно продвинул Гражданский  кодекс РФ и отношения по формированию земельного рынка. Основываясь на конституционном  положении о праве свободно осуществлять владение, пользование и распоряжение этой собственностью, Гражданский кодекс РФ в ст. 129 установил, что земля  приравнивается к недвижимости и  земельный оборот регулируется нормами  гражданского права". Эта статья устанавливает также, что "земля  и другие природные ресурсы могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах". Практически это открывает возможность  совершать все допустимые гражданским  законодательством сделки с земельными участками. Сюда входят купля-продажа, дарение, мена, залог, аренда, а также передача по наследству, внесение их в качестве взноса в уставные капиталы акционерных обществ, кооперативов, в том числе и предприятий с иностранными инвестициями, образовывать общую собственность. Этот правовой режим с. незначительными отклонениями распространяется и на закрепления права собственности и оборот земельных долей, полученных в результате преобразований сельскохозяйственных предприятий в новые организационные формы, предусмотренные Гражданским кодексом РФ.

Право собственности  на землю обязательно должно подтверждаться письменным документом — свидетельством на право собственности на земельный  участок, обязательной регистрацией земельной  собственности, ведущейся в земельных  органах.

Первоначальной основой  формирования рыночных отношений явилось  перераспределение земель из фондов земельной реформы, а затем и  земель реорганизуемых и приватизируемых  предприятий, закрепление права  выхода из состава этих предприятий  с получением при этом земельного и имущественного паев. Земельный  пай, получаемый бесплатно, определялся  на уровне средних районных норм, и  земельный участок мог быть расширен за счет прикупаемых земель. Таким  образом, создались предпосылки  перехода от коллективной к частной земельной собственности.

Аграрное право страны и его важнейшая часть, регулирующая отношения по использованию земли  в сельском хозяйстве, при переходе к рыночным отношениям существенно  меняются, переходя от административных отношений к гражданско-правовым, и важную роль в этом сыграл Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О  регулировании земельных отношений  и развитии аграрной реформы в  России"1.

Распространение гражданско-правовых институтов на отношения земельной  собственности и сделки с землей устраняют множество необоснованных оговорок и ограничений, закрепленных в земельном законодательстве.

В круг субъектов земельных  отношений включаются практически  все субъекты гражданских отношений. Исключение делается для иностранцев  в предоставлении им прав собственности  на землю. Однако институты аграрного  права, формирующие круг субъектов  рыночных отношений через систему  разгосударствления и приватизацию, лишь в самое последнее время  урегулировали вопросы собственно рыночных отношений, проявляющихся  в сделках с землей, определении  ее рыночной стоимости, порядка и  процедур совершения сделок с землей, ее регистрации и пр.

Однако наметившееся сближение  в регулировании сделок с недвижимостью  и сделок с земельными участками  на основе гражданско-правовых норм и  единых типовых договоров не может  не учитывать особенностей сделок с  землей, особенно сельскохозяйственного  назначения. В отношении сельскохозяйственных земель существует как возмездная, так и безвозмездная форма  перехода в собственность, установлены  ограничения в цене при совершении сделок купли-продажи земельных  участков, требуется наличие профессиональных знаний в сельском хозяйстве для  будущих собственников этих земель. Земельное законодательство закрепляет право владельца, пользователя и  арендатора земель преобразовать эти  титулы в право собственности. В отличие от других гражданско-правовых сделок здесь существуют требования обязательного использования сельскохозяйственных земель в соответствии с их назначением, более того, контролируется и эффективность использования этих сельскохозяйственных земель. Нарушение положения о рациональном использовании земель может быть основанием для изъятия земель у нерадивого собственника, владельца, пользователя или арендатора.

Значительное внимание в  институтах аграрного права уделяется  охране прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов  от необоснованного вмешательства  государственных органов в рыночные земельные отношения, хотя роль государства  в регулировании рыночных отношений  остается достаточно высокой в связи  с наличием здесь публичной заинтересованности в эффективном использовании  земель.

Усиливается защита прав землепользователей (собственников, владельцев, пользователей  и арендаторов) от вмешательства  в их деятельность, восстановление нарушенных прав, деятельность по возмещению убытков, причиненных нарушением прав этих субъектов, судебная защита прав собственников, владельцев, пользователей  и арендаторов от незаконного  ограничения их прав.

В области рыночных земельных  отношений в настоящее время  складываются такие правовые институты, как сделки купли-продажи земельных  участков (земельных долей), дарение, мена, залог, аренда. Кроме того, земельный  оборот включает в себя такие правовые институты, как наследование, а на определенном этапе аграрной реформы  и бесплатное предоставление земель.

По земельному праву собственники земельных участков или земельных  долей могут в отличие от гражданско-правового  порядка продать свои участки  либо доли без согласия остальных  собственников при преимущественном праве на покупку сособственников. Исключение из этого правила составляют земли, находящиеся в общей собственности  членов колхозов, которые могут быть проданы при согласии всех сособственников.

Порядок купли-продажи земельных  участков регулируется Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 "О продаже  земельных участков гражданам и  юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных  предприятий"1, Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 "О праве  собственности граждан и юридических  лиц на земельные участки под  объектами недвижимости в сельской местности" и постановлением Правительства  РФ от 30 мая 1993 г. № 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами земельных участков"2. Сделки оформляются на основе типового договора купли-продажи (купчей) земельного участка, утвержденного Роскомземом 10 июня 1993г.3

Требования законодательства о необходимости письменной формы, нотариального удостоверения, регистрации  распространяются на все сделки с  землей.

Основные требования земельного законодательства к сделкам купли-продажи  сводятся прежде всего к сохранению целевого назначения земельных участков и соблюдению предельных размеров земельных участков, установленных законодательством, сельскохозяйственных земель, а также некоторыми ограничениями возраста и профессиональной подготовки для получения сельскохозяйственных земель.

Весьма специфическим  в аграрном праве является и договор  аренды земельного участка. Арендные отношения  строятся на основе договора между  сторонами, который вступает в силу после его регистрации. Круг субъектов  арендных отношений не ограничен, в  него входят и иностранные граждане, и иностранные юридические лица. Сдача земли в аренду допускается  собственником, владельцем или пользователем  земельного участка или земельной  доли. Земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, сдаются в аренду администрацией или местными органами. В соответствии с законодательством  право аренды может быть продано  либо заложено. Условия договора аренды земель сельскохозяйственного назначения определены в типовом договоре, утвержденном постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 "Об утверждении  форм свидетельства о праве собственности  на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного  назначения и договора временного пользования  землей сельскохозяйственного назначения".

Подробно урегулированы  отношения по аренде земельных долей, равно как и другие сделки с  земельными долями в Рекомендациях  о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, а  также Примерными договорами аренды земельной доли, одобренными постановлением Правительства Российской Федерации  от 1 февраля 1995г. №964.

Обладает определенной спецификой в аграрных отношениях и залог  земельных участков и земельных  долей. С принятием Закона РФ "О  залоге"1, а затем и Указа  Президента РФ от 27 декабря 1993 г. № 1767 "О  регулировании земельных отношений  и развитии аграрной реформы"2 стал возможным и залог сельскохозяйственных земель, а также залог права  аренды земельного участка (в случае покупки арендатором права аренды).

Залог земельного участка  как ипотечный залог оставляет  заложенный земельный участок в  руках залогодателя, который несет  риск ухудшения полезных свойств  этого участка и недвижимости на нем, если залог предусматривает  в качестве залогового имущества  и другую недвижимость на земельном  участке. В качестве залога вместе с  участком могут выступать и многолетние  насаждения. Залогодателем может  выступать только собственник земельного участка. Вопрос о фигуре залогодержателя  до выхода специального законодательного акта о залоге сельскохозяйственных земель остается спорным. Им может быть кредитно-финансовое учреждение, имеющее  специальную лицензию на осуществление  залоговых операций.

Упомянутый Указ Президента РФ № 1767 предусматривает не только залог земельных участков, находящихся  в собственности, но и земельных  долей, выделенных бывшим колхозникам  и работникам совхозов, расширяя тем  самым рамки земельного оборота.

Дальнейшее развитие отношений  по ипотеке земельных участков нашло  отражение в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"3. Указ уточнил содержание договора ипотеки, формы и порядок регистрации, права арендодателя на свободу совершения гражданско-правовых сделок с заложенными земельными участками, предусмотрел создание Федеральной комиссии по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, установил отсрочку от исполнения решения об обращении взыскания на один год на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения.