Прогнозирование потребности в жилье и инвестиций в развитии жилищного строительства

Новосибирский государственный  аграрный университет

Факультет государственного и муниципального управления

Кафедра управления персоналом и кадровой политики

 

 

 

РЕФЕРАТ

По дисциплине «Основы социального прогнозирования»

Тема: «Прогнозирование потребности в жилье и инвестиций в развитии жилищного строительства»

 

 

 

 

Выполнила: лолш

Студентка гр. 8402

Проверил: Чуркин И. Ю.,

Доцент, к.с.н.

 

 

 

 

Новосибирск 2013

Содержание

Введение……………………………………………………………………….……..3

Глава I. Основы жилищного строительства………………………………..……..5

1. Сущность, значение и функции жилищного строительства…………….…5
2. Значение жилищного строительства в экономике страны. Типы, группы и классы жилищного строительства……………………………………………...7

Глава II. Прогнозирование и планирование жилищного строительства……...12

2.1.  Особенности инвестиций в жилищное строительство в современной России……………………………………………………………………………….14

2.2. Реконструкция и модернизация жилых объектов и сетей…………………..18

Заключение………………………………………………………………………….23

Список литературы…………………………………………………………………24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

На сегодняшний день, людям, которые хотят улучшить свои жилищные условия, предлагаются различные варианты осуществления своего желания. В том числе, и, набирающая за последние годы силу, система инвестирования в строительство жилья.

Так как потребность в  приобретении жилья намного выше предложения (объем продаж нового жилья  соответствующего новому сознанию и  требованиям современного члена  общества), что привело к росту  продажной цены, и увеличению разницы  между себестоимостью и продажной  ценой к увеличению прибыли. Это  и привело инвесторов участвовать  в жилищно-строительном бизнесе.

В современных условиях проблема поиска источников инвестирования должна решаться комплексно с учетом факторов, действующих как на федеральном, так и на региональном уровнях. Основной задачей региональной инвестиционной политики должно стать формирование благоприятного инвестиционного климата  и поиск рациональных направлений  вложения инвестиций с учетом общей  экономической конъюнктуры в  стране.

Проблема данной темы –  это слабая изученность прогнозирования потребности в жилье и инвестиций в развитие жилищного строительства.

Актуальность данной темы обусловлена тем, что потребность человека в жилье постоянна. Для развития жилищного строительства необходимо составлять прогноз о необходимости жилья в том или ином регионе в конкретное время, а так же предполагаемое вложение инвестиций в строительство жилья.

Объектом для рассмотрения в данной курсовой работе служит жилищное строительство. Предметом является прогнозирование потребности в жилье.

Целью данной курсовой работы является раскрытие положения прогнозирования потребности в жилье и инвестиций в развитие жилищного строительства. В процессе достижения поставленной цели будут решаться следующие задачи:

1. Раскрыть особенности жилищного строительства.

2. Провести краткий анализ  основных показателей строительства в экономике страны и в развитие жилищного строительства.

3. Определить теоретические основы изучения жилищного строительства.

Курсовая состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические  основы изучения жилищного строительства

1.1 Сущность, значение  и функции жилищного строительства

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и  распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и  прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним  циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых  домах и других строениях, пригодные  для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые  дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения  вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные  дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов  и другие), квартиры, служебные жилые  помещения, иные жилые помещения  в других строениях, пригодные для  проживания.

Жилищное строительство  играет важную роль в экономике региона  и страны в целом. Социальный аспект данной отрасли выражается:

- в удовлетворении потребности населения в качественном, технологически и технически современном жилье;

- в увеличении занятости населения и улучшении его благосостояния, что позволяет снизить уровень безработицы и социальной напряженности в обществе. [2]

Жилищный сектор является одной из немногих отраслей народного  хозяйства, имеющих сильный мультипликативный  эффект. Развитие этого сектора обусловливает  подъем сопряженных с ним отраслей и производств: строительной, производства стройматериалов, деревообрабатывающей, производства товаров длительного потребления и т. д. При этом создаются новые рабочие места, целый слой работающих граждан получит возможность увеличить свои доходы, а, следовательно, и вкладывать свои сбережения в приобретение жилья. Поэтому данный сектор является не только «локомотивным», «тянущим» за собой развитие других сфер народного хозяйства, но и обладает свойством «самоподдержания».

Жилищное стриительство  является мощным фактором привлечения  инвестиций в экономику страны. Однако в период реформ инвестиционный кризис в России привел к снижению основных показателей строительной сферы. [2]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Значение жилищного строительства в экономике страны.

Типы, группы и  классы жилищного строительства 

В стабилизированной экономике, имеющей устойчивые тенденции роста, государственные шаги по приоритетному  развитию отдельно взятых секторов или  даже производств довольно обоснованно  подвергаются резкой критике в экономической  литературе. Однако, в условиях нестабильного  развития требуются неклассические способы решения возникших проблем. Представляется, что в период проведения глубоких реформ, всегда сопровождающийся кризисными явлениями, необходимо осуществлять приоритетную экономическую политику. В этом случае избранный в качестве приоритетного комплекс будет играть роль экономического "локомотива", который потянет за собой много "вагонов", то есть других отраслей. Крайне опасно в переходном состоянии  выбирать несколько приоритетов, поскольку, во-первых, льготный режим охватит  тогда слишком много неэффективных  производств и, во-вторых, в условиях относительной бедности экономики  из-за невозможности концентрации значительных ресурсов теряется динамика экономического развития (скорость "локомотива").

Исходя из изложенных выше соображений можно сказать, что  Россия нуждается в выборе, который  бы обеспечил вывод страны из кризиса. Думается, выход страны из кризиса  произойдет только путем решения  вполне понятных практических проблем, осознанных всеми, затрагивающих жизненные  интересы большинства жителей страны. Нам нужно побудить как можно  больше людей к простым, абсолютно  понятным и совершенно конкретным делам. Так что же найдет отклик и готовность к совместной работе у каждого  россиянина? Все что связано со строительством усадьбы, коттеджа, квартиры. Одним словом дома. Ибо крыша над  головой - это самое главное в  жизни каждого человека. Дом - это  не просто объект собственности, "недвижимость". Дом - это символ нормального человеческого  бытия, и представление о собственном  домашнем очаге затрагивает глубинные  основы личности человека. Поэтому сегодня для России именно жилищное строительство должно стать государственным приоритетом.

Каждый шаг по приоритетному  направлению должен приводить хотя бы к микроскопическому, по реальному  и признанному населением повышению  уровня жизни. Жилищное строительство  эффективно реализует поставленную цель немедленного повышения уровня жизни населения. Нельзя забывать и  о том, что улучшение жилищной обеспеченности расширит число сторонников  реформ. [6]

Реформы не будут способствовать развитию экономики, если не создадут стимулы для повышения нормы  сбережений населения. Отсутствие достаточного внутреннего накопления в стране никогда не компенсировалось и не может компенсироваться иностранными инвестициями. Почти полное исчезновение внутреннего накопления в России в 1992г. тревожнейшее явление в ходе проведения реформ.

Повышение величины внутренних частных накоплений - стимул развития и реконструкции производства и  хозяйства страны в целом. Поэтому  необходимо изыскать искусственные  способы стимулирования внутреннего  накопления. Основной его источник - сбережения населения, а они могут  возникать только для того, чтобы  обеспечить старость, купить жильё, производить  выплаты в медицинские фонды  и др. Самым привлекательным для  населения являются сбережения для  улучшения жилищных условий. Таким  образом, льготный режим для сбережений на покупку жилья при его правильном установлении может не только не быть дополнительным источником инфляции, но даже наоборот, послужить антиинфляционной мерой.

В случае успешного проведения структурной перестройки экономики  России многие предприятия должны быть закрыты или подвергнуты реорганизации  с сокращением численности занятых. В то же время, поскольку процесс  открытия новых эффективных производств  всегда отстает от предложения рабочей  силы, что связано с нехваткой  инвестиций, то необходимость обеспечения  занятости скоро станет острейшей.

Жилищное строительство  ценно для нас в настоящее  время и своей высокой трудоемкостью, так как сможет поглотить большое  количество безработных. В этой связи  следует уделить большое внимание развитию строительства как отрасли, которая требует значительного  количества работников невысокой квалификации.

Строительство жилья менее  обременительно для бюджета, более  престижно, потребность в нем  велика практически во всех регионах страны.

В России нет достоверных  исследований о мультипликационном эффекте средств. Вложенных в  жилищное строительство. Однако проведенные  в других странах расчеты свидетельствуют  о том, что этот эффект значителен. Увеличение жилищного строительства  влечет за собой рост отраслей строительной индустрии - деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкций и  многих других. Нельзя также забывать, что жильё само по себе является структурообразующим благом, так  как новое жильё требует обновления мебели, электробытовой техники да и почти всех товаров длительного  пользования. По мнению многих экономистов, жилищное строительство является стимулом развития самого широкого спектра отраслей экономики в сравнении с другими  приоритетами. Недаром увеличение заказов  на строительство жилья - главный  показатель выхода экономики из кризиса, а их уменьшение - первый признак  депрессии. Важно понять: наша экономика  не сможет подняться, если начнёт с  какой-либо высокотехнологичной отрасли  как ключевой, играющей роль общенационального "локомотива". К примеру, самолет или теплоход - продукты экономики всей страны, а в Западной Европе - нескольких стран.

Выбор жилищного строительства  в качестве государственного приоритета на время проведения реформы сам  по себе ещё недостаточен. Важнейшую  роль должны сыграть механизмы, которые  будут использоваться для реализации этого выбора. Режим приоритетности необходимо построить таким образом, чтобы он способствовал проведению реформы, а не тормозил её.

 

Каковы же источники финансирования жилищного строительства? Наиболее привычным для населения является его финансирование посредством  государственных централизованных капитальных вложений (ЦКВ).

В ближайшее время серьезным  источником финансирования могут стать  средства государственных предприятий  и частных фирм, если построенное  жильё будет продаваться работникам этих предприятий или идти в свободную  продажу. Необходимо разработать ряд  мер, которые могли бы облегчить  запуск и развитие этого процесса. Например, льготное налогообложение  части прибыли, идущей на инвестирование в жилищное строительство, стимулирование процедуры приобретения в городах  участков под жилищную застройку.

Однако основным источником финансирования жилищного строительства  должны быть банковские кредиты населению. Поэтому в 1994г. Президент Российской Федерации издал указ "О Жилищных кредитах" в соответствии с которым  юридические лица и граждане России получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройство земельных  участков для жилищного строительства  на коммерческой основе.

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья  банком могут предоставляться три  вида жилищных кредитов:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее  жилищное строительство, (земельный  кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит)

в) долгосрочный кредит, представляемый для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья). [4]

Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком  документов о его платежеспособности.

 

Предметом залога могут быть:

а) земельный участок под  строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные  права на этот участок;

б) готовое жильё или  незавершенное строительство;

в) другие виды имущества  и имущественных прав.

Создание рынка жилья  не может с самого начала ориентироваться  на все слои населения. Сейчас приобретение жилья возможно только для самых  высокодоходных групп населения. Продуманный  режим кредитования способен включить в процесс приобретения жилья  следующую по доходам группу населения. В принципе это уже не предприниматели, а верхние слои среднего класса.

Задачи приоритетного  развития жилищного строительства  не могут решаться в отрыве от проблем  перераспределения и эксплуатации существующего жилищного фонда. При этом следует использовать систему  социальных дотаций для малообеспеченных групп населения. Однако необходимо продумать последовательность конкретных этапов решения данной задачи, согласовать  их между собой. Так, низкая квартирная плата, а отсутствие детально разработанного законодательства затрудняет переход  к эффективным способам эксплуатации многоквартирных домов.

Таким образом, целесообразно  на ближайший период реформ выделить жилищное строительство в качестве приоритетного направления развития экономики. Для этого потребуется, исходя из общеэкономических задач  и конкретной ситуации в России и  ее регионах, разработать пакет документов, позволяющих обеспечить реализацию намеченного приоритета. [4]

 

 

 

 

 

 

2. Прогнозирование и планирование жилищного хозяйства

С учетом состава жилищного  хозяйства проводится прогнозирование  его состояния и развития. Процесс  прогнозирования выполняется по двум направлениям — содержания имеющегося и возведения нового жилья за счет капитального строительства.

Содержание жилого фонда  включает ряд видов работ, в том  числе эксплуатацию, ремонт и реконструкцию.

Эксплуатация жилых домов - это комплекс мероприятий, направленных на поддержание зданий и их инженерного оборудования в состоянии, обеспечивающем надежное функционированиевсех систем, на создание благоприятных условий проживания населения. Сюда входит также надлежащее санитарное содержание зданий и прилегающих к ним территорий. Типичными видами работ являются диспетчеризация производственных процессов, осуществление контроля за состоянием, срочное устранение неисправностей, которые могут причинить материальные убытки и неудобства населению, выполнение других оперативных работ по обеспечению работоспособного и устойчивого функционирования систем подачи питьевой и горячей воды, тепла, энергии, уборке мест общего пользования, территории проживания и некоторых других. В этих целях создаются специальные структурные подразделения исполнителей в форме бригад, групп, смен, участков, работают отдельные исполнители.

При выполнении прогнозных расчетов следует в максимальной мере учитывать состояние и возможные  направления повышения эффективности  эксплуатации жилищного фонда: внедрение  систем автоматизации и диспетчеризации  управления и оперативного контроля за технологическими процессами, широкое  применение средств механизации  на уборке дворовых и внутриквартальных  территорий, мест общего пользования  в домах. Как показывает опыт работы некоторых ЖСК, для организации  технического обслуживания, работы диспетчерских  служб целесообразно формировать  рыночные структуры. [4]

Содержание жилого фонда  включает также проведение текущего и капитального ремонта. Текущий  ремонт жилых зданий заключается  в систематическом, своевременном  проведении работ по предохранению  конструктивных элементов, инженерного оборудования от преждевременного износа. Это, прежде всего, устранение относительно несложных дефектов, возникающих в процессе эксплуатации зданий (штукатурные, малярные, столярные и другие виды аналогичных работ) и сооружений (текущее обслуживание лифтов, выполнение профилактических регламентных работ, замена съемных деталей и агрегатов в различных инженерных системах и т.д.). Капитальный ремонт предполагает замену или восстановление отдельных частей здания, конструкций и оборудования в связи с их износом или разрушением. Обычно капитальный ремонт выполняется силами специализированных подразделений, функционирующих в системе ЖКХ, или путем найма специалистов из других отраслей народного хозяйства. [7]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1. Особенности жилищного строительства в современной России

На сегодняшний день экономических  преобразований в стране жилищное строительство  является основным элементом функционирования рынка жилья.

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые  складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет  другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял  жизнь каждой семьи. Эту сторону  дела искусно использовали коммунисты, вообще "изгнав" жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Экономическая наука оказалась  бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как  блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов  в СССР предпринимались робкие попытки  сформулировать понятие социального  гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских  экономистов. [6]

Жильё, по существу, "выпало" из первых программ перехода к рынку  в России ("400 дней", "500 дней"). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более  того, из-за необоснованного замораживания  квартплаты, именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты  на его содержание и ремонт (в  госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%.

Столкнувшись с политической и технической невозможностью "обвального" перехода к жилищному рынку, реформаторы  решили пойти по пути психологической "перековки" масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.

И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного  строительства согласились с  тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения  жилья наметился определенный сдвиг  в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья  в России в настоящее время  зависит от множества факторов, в  том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в  муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре  рабочих мест и т.д. [5]

Нынешнее состояние рынка  жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором  действуют множество и продавцов  и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические  лица, предлагающие на продажу те или  иные совокупности прав на жильё.

В настоящее время новые  основы федеральной жилищной политики представляют "обеспечение права  каждому гражданину свободно в соответствии с потребностями и возможностями  семьи приобретать в собственность  или получать в пользование благоустроенное  жилище" подчеркивает намерение  государства действовать уже  не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать  гражданам не само жильё, а лишь право  его приобретения (займа, аренды или  покупки). Поэтому на первое место  в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка  жилья.

К настоящему времени основой  для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом "О собственности  в РФ" для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом "О приватизации жилищного фонда в РФ" для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Частная собственность физических и юридических лиц на целые  здания независимо от их функционального  назначения допускается Законом "О  собственности в РФ". [3]

Инфраструктура рынка  жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях  с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с  жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых  фигурирует слово "ипотечный", хотя самой системы долгосрочного  ипотечного кредитования пока нет.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка  жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые  посредничающие (брокерские) фирмы  по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают  в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс  институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия  риэлторов, вступить в которую могут  фирмы, работающие с жильём. На следующей  волне самоорганизации рынка  жилья будут возникать, видимо, более  демократичные образования, ориентированные  на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно  назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.

Рынок жилья на базе существующего  жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой  для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее считать  его полностью легальным нельзя..

Нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж - расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.

Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли  и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка. [4]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Реконструкция  и модернизация жилых объектов  и сетей

Одно из направлений содержания жилого фонда — реконструкция  и модернизация жилых объектов и  сетей. Особенно это актуально применительно  к крупнопанельным жилым домам  первых массовых серий, которые по многим показателям не удовлетворяют современным  требованиям комфорта и качества. Проведение реконструкции сдерживается отсутствием необходимого жилья  для отселения граждан, недостатком  материальных и финансовых ресурсов, а также мощностей строительных организаций. Для выполнения работ по реконструкции и модернизации жилых объектов и сетей также формируются специализированные организации или привлекаются подрядчики.

Жилой фонд находится в  различной собственности: государственной (фонд местных Советов и ведомственный); фонд колхозно-кооперативных, профсоюзных  и других общественных организаций; фонд жилищно-строительных организаций; жилье, принадлежащее населению  на правах личной собственности.

В государственном жилом  фонде, формирующемся за счет капитального строительства и путем передачи ведомственного жилья, основная роль по его содержанию принадлежит местным  органам управления. Это позволяет  преодолеть ведомственную разобщенность, более рационально и эффективно эксплуатировать жилой фонд за счет создания единых эксплуатационных и  ремонтно-строительных служб, а также  обеспечить более высокий уровень  обслуживания населения.

Эксплуатация жилого фонда  кооперативов, включая капитальный  ремонт, осуществляется в основном на принципах самоокупаемости, как  правило, силами жилищно-эксплуатационных организаций местных органов  власти, которым экономически выгодно  принимать на обслуживание фонд жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), поскольку при  этом снижаются удельные расходы  на управление, содержание аварийной  службы и др.

 

В планах жилищно-строительных организаций предусматриваются  следующие показатели: количество домостроений, размер жилой площади с разбивкой  по видам благоустройства, количество квартир и жилых комнат, число  жильцов, размеры нежилой площади, сдаваемой в аренду, доходы и расходы  по эксплуатации.

План эксплуатации жилищного  фонда местных Советов включает расчет потребности в финансовых средствах на капитальный и текущий  ремонт; план текущего ремонта по основным видам работ в натуральных  единицах измерения и в денежном выражении; план ремонта квартир  по заявкам населения (объемы работ  в денежном выражении, количество квартир); план внедрения новой техники; смету  доходов и расходов по эксплуатации; смету административно-управленческих расходов и др.