В результате приватизации однокомнатной квартиры участниками долевой собственности стали Елецкий В. и его сестра,

В результате приватизации однокомнатной квартиры участниками долевой собственности стали Елецкий В. и его сестра, Чалышева А., при этом Елецкому принадлежала 1/4, а Чалышевой – 3/4 доли в праве собственности на квартиру. Чалышева через нотариальную контору предложила Елецкому приобрести принадлежащие ей 3/4 доли в праве собственности на квартиру. От приобретения принадлежащей сестре доли Елецкий отказался. 09.02.2002. Чалышева продала свою долю Гнедаш Д. Став собственником, Гнедаш обратился в суд с иском о реальном разделе квартиры. В связи с невозможностью раздела суд признал за истцом право собственности на всю квартиру, взыскав с него в пользу Елецкого компенсацию за 1/4 долю квартиры в сумме 250.000руб.; Елецкий В.М. из числа собственников квартиры исключен. Решение оставлено без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда и с 01.04.2004. вступило в законную силу. Оцените законность вынесенных по спору судебных постановлений. 02.04.2003. Елецкий В.М. предъявил иск к Чалышевой и Гнедаш о признании договора купли-продажи ¾ долей в праве собственности на квартиру недействительным и о признании за ним преимущественного права приобретения названной доли. Какова правовая перспектива предъявленного Елецким В.М. иска?

Порядок бесплатной передачи жилых помещений в собственность граждан регулируется Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Жилое помещение можно приватизировать в индивидуальную или в общую долевую собственность двух и более проживающих в нем лиц, которые становятся собственниками этого жилого помещения (квартиры), и могут в дальнейшем владеть, пользоваться и распоряжаться своими долями (ст. 209 ГК РФ).
Квартира – единый целостный объект недвижимости, поэтому в случае его приватизации в собственность двух лиц применим п.4 ст.224 ГК РФ: общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Согласно п.1 ст.224 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. По общему правилу общая собственность является долевой, если иное не указано в законе.
При этом на основании п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. А распорядиться своей долей возмездным образом участник долевой собственности может только при соблюдении правил преимущественного правила покупки, установленного в ст.250 ГК РФ

. Оно выражается в том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Соответственно, Чалышева должна была не просто предложить брату выкупить ее долю, но с обязательным указанием на то, что собирается ее продавать, представив ему полный перечень всех условий продажи.
В случае, если условия ст.250 ГК РФ будут нарушены, как указывает п.3 той же статьи, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом не имеет принципиального значения, какая именно из данных привилегий сособственников продавца была нарушена и в каком размере: цена или равные условия, в любом случае это будет нарушением преимущественного права покупки и повлечет соответствующие последствия. Как указано в п.1.2 Постановления Пленума ВС РФ 1980 N 4 (в ред. 2007) трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст