Ипотека и ипотечное кредитование по законодательству Российской Федерации

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СОЦИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Филиал в г. Красноярске

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ 

Кафедра гражданского права и процесса

Специальность    030501 юриспруденция

                                                                         Допустить к защите

     Заведующий  кафедрой

                                                                         ______________________________

                                  (Ф.И.О., подпись)

           «____» _______________ 201 __ г.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Студент _______________

                (подпись)

«____» ___________ 201 __ г.

Красноярск - 2013г.

Оглавление

Введение

Актуальность темы. Тема дипломной работы «Ипотека и ипотечное кредитование по законодательству Российской Федерации» интересна и актуальна как с точки зрения научных изысканий, так и для ее практической реализации, поэтому мы считаем целесообразным ее исследовать.

Процесс формирования в нашей стране рыночной экономики и правового  государства неизменно ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, от своевременного и успешного решения которых напрямую зависит эффективность проводимых экономических и правовых реформ, судьба национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными.

Развивающаяся экономика нуждается  в инвестициях. Следствием этого  является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в  отношения по привлечению заемных  средств новых субъектов. Получение  кредита становится все более  доступным, рынок по предоставлению услуг по кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты  недвижимого имущества, имеющие, как  правило, большую стоимость и  пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. В это время велась параллельная работа еще над целым рядом важнейших законопроектов, регулирующих земельные правоотношения, правоотношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти законодательные акты находятся в тесной связи и взаимозависимы с ипотечным законодательством. Однако, к сожалению, законодателю не удалось избежать дублирования положений, а, иногда, и явных противоречий в нормах различных законодательных актов. Отдельные же аспекты, наоборот, совершенно не нашли своего отражения ни в одном из принятых нормативно-правовых актов.

Все вышеперечисленные причины  заставляют законодателя постоянно  вносить изменения в уже действующие  нормативно-правовые акты. Так, с момента  вступления в действие Закона об ипотеке  было принято 10 Федеральных законов, изменяющих отдельные его положения.

В современный период наблюдается  активное развитие правоприменительной  практики, что предполагает дальнейшее совершенствование указанных норм, их адаптация к условиям динамично  развивающейся экономики, а вместе с ней — и рынка недвижимости. Однако, в силу вышеизложенных причин, в России отсутствует фундаментальная теоретическая база. Недостаточная успешность функционирования ипотеки в нашей стране, помимо исторических и экономических предпосылок, имеет и правовые.

Вместе с тем, на сегодняшний  день уже имеется достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности.

Поскольку достаточной долгий период российской истории был характерен тем, что в стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости, а следовательно, не развивался институт залога недвижимого имущества, проблемы правового регулирования ипотеки стали актуальными сравнительно недавно.

Залог недвижимого имущества, как способ обеспечения исполнения обязательств нуждается в дальнейшем исследовании, целью которого должны стать: выявление правовых причин, препятствующих оптимальному использованию в России ипотеки как инструмента дополнительного стимулирования инвестиций в экономику, ее роль в решении социальных проблем, предложения по внесению изменений в действующее законодательство, направленных на совершенствование правового регулирования данного института.

С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным.

Цель дипломной работы состоит в том, чтобы рассмотреть ипотеку как один из способов обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений, возникающих в сфере предоставления кредита, а также чтобы на основе системного анализа действующих в Российской Федерации нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере оборота объектов недвижимого имущества, выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить перспективы развития этого способа, обозначить основные направления работы по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Для достижения указанных целей необходимо разрешить следующие основные задачи:

• Проанализировать предусмотренные  действующим законодательством  и используемые на практике способы  обеспечения исполнения кредитных  обязательств;

• Доказать преимущественное положение  залога перед другими способами обеспечения исполнения обязательств;

• Проанализировать историю развития залога в целом и, в частности, историю становления и развития ипотеки как самостоятельного института  в России;

• Определить правовую природу ипотеки, выявив основные признаки, присущие вещным и обязательственным правам;

• Провести анализ действующего законодательства, сопоставив нормы Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с положениями  земельного, жилищного законодательства, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• Провести анализ проблем, возникающих  при подготовке необходимого пакета документов, проектов договоров ипотеки, его государственной регистрации;

• Выявить сложности, возникающие  в процессе реализации заложенного имущества;

• Определить особенности ипотеки, связанные с залогом отдельных  видов недвижимого имущества;

• Определить направления, в которых  необходимо совершенствовать действующее  законодательство для успешного  функционирования системы ипотечного кредитования в нашей стране, разработать предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативно-правовые акты.

Теоретическая и нормативная  база работы. Использованная законодательная база. Основную нормативно-правовую базу составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ; основополагающие Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ.

Структура выпускной  квалифицированной работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Работа состоит из трех глав, содержащих 7 параграфов, заключения и библиографического списка использованных нормативных правовых актов и научных источников.

Глава 1. Общие основы гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в России

1. Историческое развитие института ипотеки в российском праве

Исторические исследования на предмет развития ипотеки заостряют внимание на становлении ипотечного кредита в дореволюционной России.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной  инфраструктурой. Она включала такие  элементы, как  специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому, в дореволюционных изданиях такой кредит часто назывался поземельным, а не ипотечным.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты  дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал  и гораздо ранее. Первые упоминания о залоге содержатся в псковской Судной грамоте- своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений веча, господы (совета бояр), княжеских грамот, норм Русской правды и обычного права.¹

ХIII-ХIV вв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно – первый вид кредитования, получивший название «заклад».

Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась  в том, что условия получения  ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим.

А в ХV-ХVI вв. залог носил, по существу характер отчуждения. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным его владельцем.²

В XVI залог земли распространился  настолько, что появились соблазн  и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Как было указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед.

С 1776 года дворянские банки  начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался  во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд  их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств.  Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.

При Екатерине II появились сохранные и ссудные казны, приказы общественного призрения. В течение долгого времени в России практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными. При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита. С 1785 г. действовали дворянские банки. Кредиты предоставлялись дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными крестьянами специальными комиссиями, и кредит выдавался под 60-70% стоимости имущества.

В конце ХVIII вв. появились городские кредитные общества и земельные банки, выдавшие кредиты под залог недвижимости не денежными средствами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью, одновременно с этим заемщик становился членом кредитного товарищества.

Попытка проведения ипотечной  реформы была задумана в 1849 г., но проработка основных проектов продлилась до 1890 г. Эта реформа предполагала принципиальным образом изменить систему залогового права на недвижимость. По замыслу  ее авторов, реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита, т.е. такого кредита, который предоставляется под обеспечение его недвижимостью.

К 1890 г. была закончена  работа над проектом вотчинного устава, который, как предполагалось, должен был включать в себя большую часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недвижимость. В ходе работы над этим законопроектом активно использовалось законодательство всех европейских стран, уже имевших к тому времени ипотечные системы залога недвижимости, а также соответствующие разделы проекта общегерманского уложения.

Основным звеном ипотечной  реформы должна была стать новая  система оборота, и в том числе  залога недвижимости, связанная с  введением вотчинной (ипотечной, поземельной) книги. Значение вотчинной книги заключалось бы в том, что сила права собственности, залогового и иных правка недвижимость обусловливалась внесением соответствующей записи в эту книгу. Другим элементом этой реформы должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложенной недвижимости. К сожалению, проекту вотчинного устава не суждено было приобрести законную силу.³

В начале XX вв. кредиты начинали предоставляться и крестьянам, которые только в это время были признаны субъектами права частной собственности на землю. Главными частными финансовыми центрами являлись акционерные коммерческие банки, число которых к 1917 г. превышало 50. Ипотечным кредитованием занимались и мелкие кредитные учреждения — городские общественные банки, общества взаимного кредита (городские, земские, сословные, профессиональные), кредитные кооперативы. Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государственный дворянский земельный банк. На Государственный Крестьянский банк была возложена задача: ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли.

Задачей государственных  дворянских банков было поддержание  помещичьего землевладения, а потому они обслуживали интересы исключительно  дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения.

В 1919 году в связи с  национализацией земли и банков система ипотечного кредитования была в России ликвидирована, облигации  аннулированы, а владельцы заложенного имуществ были обязаны вносить платежи Народному банку. Так российский рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.

Следующим этапом в истории  развития ипотечного кредитования был  кредитование при советской системе. Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала основной концепции всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов на строительство государственного жилья и его бесплатное распределение между лицами, официально признанными в установленном порядке, нуждающимися в улучшении жилищных условий. До начала экономической реформы конца 80-х начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О Залоге» в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.

В конце 80-х - начале 90-х  гг. в России началась перестройка  экономики и реорганизация банковской системы. Банковская система приобрела  более разветвленный вид, также появились коммерческие и кооперативные банки. Получила довольно широкое распространение система долгосрочного кредитования под залог строящегося жилья. Эту систему можно рассматривать как форму государственной помощи гражданам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий и, как правило, состоящим на учете в очереди для получения государственного жилья. 
         После 1988 г. долгосрочным кредитованием жилья для населения занимались Госбанк СССР (кредитовал строительство индивидуальных домов в сельской местности), Жилсоцбанк СССР (кредитовал членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР (Сбербанк), который в 1991 году был преобразован в акционерный коммерческий банк, полностью контролируемый государством. Функционирование жилишно-строительных кооперативов продолжалось и в период перехода к рыночной экономике. Жилищно-строительные кооперативы успешно выполняли свою роль, так как явились частью единой централизованной системы финансирования жилищного строительства. По мере развития рыночных отношений эта форма финансирования подверглась существенным изменениям и замене другими формами, в частности ипотечным кредитованием индивидуальных заемщиков.  
          Таким образом, ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 году накануне принятия правительством новой стратегии начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими чертами:

-  узкий круг субъектов  ипотечного кредитования;

-  небольшие объемы  выданных ипотечных кредитов;

-  весьма ограниченные  размеры бюджетных ресурсов, которые  могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, крайне неэффективное их использование;

- высокие и нестабильные  темпы инфляции, которые предполагают  высокий риск процентной ставки  при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской  системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

- высокий кредитный  риск, связанный с неясностью  вопроса обращения взыскания  на заложенное имущество;

-   исключительно  низкая доступность жилья.

    Эти факторы и определили направление новой политики правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство приобретенного жилья. С этого момента начался четвертый этап становления системы жилищного ипотечного кредитования России. Новая концепция политики жилищного финансирования, которая была сформулирована в государственной программе «Жилище» лета 1993 год; нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документах 1993-1994 гг., заключалась в следующем:

- формирование рыночной  системы долгосрочного ипотечного  кредитования - использование залога  как способа обеспечения возвратности кредита, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье; внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции;

- переход от субсидирования процентных ставок к системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

К середине 90-х гг. становление  рынка недвижимости начинает сталкиваться с проблемой сужения платежеспособного  спроса. Это заставляет брокерские фирмы искать варианты его расширения за счет взаимодействия с банками. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риэлтерских фирм и банков, что проявилось в снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам. В становлении системы ипотечного кредитования, несмотря на оставшиеся проблемы, в то время был достигнут значительный прогресс. Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг. ⁴

Однако в настоящее  время ипотека опять приобретает все большее значение, и это связано, прежде всего, с основным предназначением ипотечного кредитования и его основной функцией, а именно решением социальной проблемы — обеспечения жильем, поскольку в настоящее время стоимость типового жилья в десятки раз превышает средний годовой доход гражданина. И только использование системы ипотечного кредитования позволит восстановить баланс между этими величинами и привлечь на рынок недвижимости свободные средства населения. Кроме того, ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и кредитной системы страны в целом.

2. Регулирование ипотечных правоотношений современным гражданским правом России

Основная задача государства  в становлении системы ипотечного кредитования – создание законодательной  базы и нормативное регулирование  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские  правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются: Конституция РФ, Гражданский  кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», «Об организации страхового дела в РФ», «Об оценочной деятельности», указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» и другие нормативные акты.

Принятие Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  – ГК РФ)⁵ стало решающим шагом в развитии российского федерального законодательства для становления ипотечного кредитования и формирования отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. Кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, а также положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения. Принятие ГК РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся, получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности.

Во исполнение требований ГК РФ в 1997 г. был принят Федеральный  закон Российской Федерации «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»⁶. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с кредитованием недвижимости. В соответствии с этим Законом: введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;    

- установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

-   государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- государственная регистрация прав носит открытый характер; оговариваются права и сделки, подлежащие государственной регистрации.

Вторым по важности стал принятый 16.07.1998 г.  Федеральный закон  Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)»⁷ (далее - Закон об ипотеке). Он значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита: регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц); в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования) или обременения правами третьих лиц; изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором.

С принятием Закона об ипотеке начался новый этап образования  ипотечных отношений. Все операции по кредитованию под залог недвижимости стали регулироваться именно этим Законом, который значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредитов.⁸ Определение ипотеки раскрывается лишь через понятие договора об ипотеке, которое содержится в ст. 1 Закона: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.⁹ Хотелось бы отметить, что ипотека по своей сути представляет собой одну из разновидностей залога и является дополнительным обязательством, т.е. ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует основное обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного.