Проект строительства жилого дома

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..4

1. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ  ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ………………………………………………………………………..6

1.1. Сущность  инвестиций и инвестиционное  проектирование…………….6

1.2. Основы принятия  инвестиционных решений…………….…………….15

1.3. Методические  подходы к оценке эффективности  инвестиционных проектов………………………………………………………………………..21

2. ОБОСНОВАНИЕ  ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ……………………………………………...…….33

2.1. Анализ инвестиционной  политики строительных организаций………33

2.2. Обзор возможных способов инвестиционного обеспечения проектов в сфере жилищного строительства в России и других странах……….……..47

2.3. Анализ рынка  строящегося жилья г. Новосибирска……………….…..58

3. ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА  ЖИЛОГО ДОМА 

ОАО «СИБТРУБОПРОВОДСТРОЙ»…………………………………….…….65

3.1. Характеристика  деятельности ОАО «СТПС»…………………………..65

3.2. Разработка  элементов технико-экономического  обоснования инвестиций в строительство  жилого дома…………………………….…….82

3.3. Оценка эффективности  инвестиционного проекта……………….……95

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………...……..97

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………….....99

ПРИЛОЖЕНИЯ………...………………………………………………………103 

ВВЕДЕНИЕ 

     Управленческие  решения по поводу целесообразности инвестиций (особенно реальных), как правило, относятся к решениям стратегического характера. Они требуют тщательного аналитического обоснования в силу целого ряда причин.

     Во-первых, любая инвестиция требует концентрации крупного объема денежных средств.

     Во-вторых, инвестиции, как правило, не дают сиюминутной отдачи и вследствие этого возникает эффект иммобилизации собственного капитала, когда средства омертвлены в активах, которые, возможно, начнут приносить прибыль лишь через некоторое время.

     В-третьих, в подавляющем большинстве случаев  инвестиции делаются с привлечением заемного капитала, а потому предполагаются обоснование структуры источников, оценка стоимости их обслуживания и формулирование аргументов, позволяющих привлечь потенциальных инвесторов и лендеров. Именно поэтому задача оценки инвестиционной привлекательности проектов является очень актуальной.

     Цель  дипломной работы состоит в оценке привлекательности инвестиционного проекта строительства жилого дома.

     Для достижения поставленной  цели необходимо решить следующие задачи:

• определить понятие инвестиционного проекта;
• привести обзор методик оценки эффективности инвестиционных проектов;
• оценить инвестиционную привлекательность ОАО «Сибтрубопроводстрой» с использованием подхода, основанного на оценке финансовых показателей деятельности предприятия;
• разработать направления повышения инвестиционной привлекательности проектов, реализуемых предприятием.

     Объектом  исследования в дипломной работе является строительное предприятие ОАО «Сибтрубопроводстрой». Предмет исследования – инвестиционный проект по строительству жилого дома.

     Методологической  основой для написания теоретической  части дипломной работы послужили  учебники по финансовому менеджменту, финансовому анализу.

     В первом разделе дипломной работы будет изложена роль инвестиций в  строительной индустрии, а также обоснована необходимость оценки инвестиционных проектов, приведены методики оценки инвестиционных проектов  предприятий.

     Во  втором разделе работы будет дана характеристика инвестиционной политики строительных организаций, представлен  обзор возможных способов инвестиционного обеспечения проектов в сфере жилищного строительства, проведен анализ рынка строящегося жилья в г. Новосибирске.

     В третьем разделе работы будет  дана характеристика ОАО «Сибтрубопроводстрой» в виде паспорта предприятия, характеристики динамики основных технико-экономических показателей деятельности предприятия, анализа финансовых показателей организации, а также будет описана инвестиционная политика ОАО «Сибтрубопроводстрой», будут описаны общие предложения и мероприятия по реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома, рассчитан эффект от предполагаемых инвестиционных мероприятий. 

1. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ  ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ 

1.1. Сущность  инвестиций и инвестиционное  проектирование 

     Термин "инвестиции" происходит от латинского слова "invest", что означает "вкладывать". В более широкой трактовке инвестиции представляют собой вложения капитала с целью последующего его увеличения. При этом прирост капитала должен быть достаточным для того, чтобы скомпенсировать инвестору отказ от использования имеющихся средств на потребление в текущем периоде, вознаградить его за риск, возместить потери от инфляции в предстоящем периоде [10, с. 14].

     В зависимости от объектов вложения капитала различают инвестиции в реальные активы и финансовые инвестиции представлены на рисунке 1.1.

      Рисунок 1.1 – Классификация инвестиций по критерию объекта вложения капитала [12, с. 78] 

      Под инвестициями в реальные активы понимаются вложения средств в материальные и нематериальные активы. Финансовые инвестиции – это вложения капитала в различные финансовые инструменты (депозитные вклады в банки, в долевые и долговые ценные бумаги, облигации, акции и др.) [14, c. 86].

      Инвестиции  в реальные активы осуществляются в разнообразных формах, основными из которых являются капитальные вложения, вложения в оборотные активы и нематериальные активы.

      Новое строительство обычно связано с  инвестициями в современные производства, обеспечивающие более высокий уровень производительности труда, удовлетворяющие требованиям экологической безопасности [12, c. 194].

      Реконструкция в большинстве случаев предполагает переход на современные технологии производства с учетом достижений научно-технического прогресса. Как правило, она связана с внедрением ресурсосберегающих технологий, с переходом на современные стандарты качества выпускаемой продукции и т. п. Реконструкция может включать в себя и строительство новых объектов [14, c. 86].

      Модернизация  чаще всего связана с приведением  активной части основных средств в соответствие с современными требованиями осуществления технологических процессов.

      Техническое переоснащение включает в себя замену, приобретение нового оборудования, механизмов, целых комплексов технических систем для эффективного осуществления технологических процессов. Четкую грань между техническим переоснащением и модернизацией не всегда можно провести.

      Инвестирование  в оборотные активы направлено, как  правило, на расширение объема используемых оборотных фондов предприятия для обеспечения расширенного воспроизводства. Инвестиции в оборотные активы в большинстве случаев осуществляются вслед за реализацией капитальных вложений и, по сути, являются следствием осуществления капитальных вложений.

      Инвестирование  в нематериальные активы в основном предполагает инновационное инвестирование и осуществляется в двух основных формах:

      - в форме приобретения готовой научно-технической продукции, патентов на научные открытия, изобретения, товарных знаков и т. п.;

      - посредством самостоятельной разработки научно-технической продукции.

      Рассмотрев  понятие и виды инвестиций, перейдем к изучению инвестиционного проектирования.

      Инвестиционное  проектирование является разработкой  комплексной стратегии финансирования бизнес-подразделения или предприятия в целом. Основой инвестиционного проектирования является детальный анализ рынка, прогноза производства и сбыта, а также структуры капитала.

      Согласно  Закону №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. от 23.07.2010 г.) «инвестиционный проект есть обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описания практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)» [3].

      В соответствии с законом инвестиционный проект следует понимать как комплект документов, содержащих формулирование цели предстоящей деятельности и определение комплекса действий, направленных на ее достижение, состоящий из двух крупных пакетов документов:

      –  обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, включая необходимую проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

      –  бизнес-план как описание практических действий по осуществлению инвестиций.

      Инвестиционный  проект (investment project) – проект, предусматривающий (в числе других действий) осуществление  инвестиций. Естественно, что проектные материалы в данном случае должны содержать информацию о том, кто осуществляет инвестиции, в какой форме они осуществляются, каков объем этих инвестиций и как они распределены во времени. Инвестор (investor) – участник инвестиционного проекта, в числе действий которого предусмотрено осуществление инвестиций. Инвестиционные проекты преследуют цель получения доходов от производства некоторой продукции или услуги [24, с. 42].

      Объект, на котором будет осуществляться такое производство, мы называем "предприятие" и предполагаем, что в его рамках ведется учет связанных с его созданием и функционированием доходов и расходов (хотя такое предприятие может не быть юридическим лицом, а являться, скажем, подразделением какой-либо фирмы). Инвестиционный проект вовсе не обязательно предусматривает капитальное строительство, поскольку инвестиции могут осуществляться и в прирост оборотного капитала или инвестор может в качестве своего вклада внести в проект готовое здание или имеющееся оборудование. Далее, в качестве инвестора в проекте, в принципе, могут выступать почти все участники. Например, пусть проект предусматривает строительство нового здания на условиях «под ключ». Заказчик строительства является инвестором – тут проблем не возникает, поскольку он оплачивает работу и принимает здание на свой баланс. Но строительная организация – тоже инвестор, поскольку вынуждена вначале вкладывать свои средства в приобретение строительных материалов, перебазировку строительных машин, оплату труда своих рабочих и т. д. При этом ее расходы в отличие от расходов заказчика отражаются в увеличении текущих активов (статьи «Запасы материалов» и «Незавершенное строительное производство»). Однако такие вложения – это тоже инвестиции, а, следовательно, строительная организация – тоже инвестор. Характерно, что многие проекты, предусматривающие реальные инвестиции, неделимы, и нетиражируемы. Нельзя реализовать проект наполовину. Это не значит, что в проект нельзя вложить меньше средств, просто в этом случае остальные средства должен вложить какой-то другой участник (для большинства финансовых проектов положение иное – за меньшие средства можно приобрести меньше акций и получить соответственно меньший доход). Однако за половину средств нельзя построить объект половинной мощности и получать половинный доход. С другой стороны, подобные проекты обычно нельзя и автоматически удваивать – за вдвое большие средства можно построить два однотипных объекта, но эти объекты будут в разных местах, они будут конкурировать между собой за рынок сбыта и в общем случае суммарные затраты и результаты по двум таким проектам не станут вдвое больше. Как правило, за вдвое большие средства нельзя построить и объект вдвое большей мощности – сказывается эффект концентрации производства. Другими словами, изменение масштабов инвестиций не приводит к пропорциональному увеличению затрат и результатов, оно должно рассматриваться как самостоятельный новый проект и требует разработки самостоятельных проектных материалов.

      Инвестиционный  проект предполагает удачное использование  сложившейся или ожидающейся в перспективе рыночной конъюнктуры и, как правило, «выводит из игры» конкурентов (например, потому что на одном и том же месте в одно и то же время нельзя построить два жилых дома по одному и тому же проекту; если же строить дома в разных местах и/или в разное время, то это будут два разных проекта, а не повторение одного и того же – эффективность этих проектов будет разной). Уникальность проектов обусловливает необходимость индивидуального подхода к оценке эффективности каждого из них [24, с. 53].

      Однако  инвестиционный проект не может быть сведен к комплекту документов, а понимается в более широком смысле – как комплекс действий, связанных с прогнозом спроса на продукцию предприятия, объемом производства, определением стоимости основных фондов и оборотных средств, издержек производства и реализации продукции, введением мощностей в эксплуатацию, оценкой результативности капиталовложений.

      Классификация инвестиционных проектов приведена  на рисунке A.1.

      Масштаб (общественная значимость) проекта  определяется влиянием результатов его реализации на хотя бы один из (внутренних или внешних) рынков: финансовых, продуктов и услуг, труда и т. д., а также на экономическую и социальную обстановку.

      Предназначение  инвестиций – это ключевой признак  при классификации проектов. На рисунке  A.1 выделены семь основных групп проектов.

      В зависимости от значимости (масштаба) проекты подразделяются на :

      - глобальные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию на Земле;

      - народнохозяйственные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в стране;

      - крупномасштабные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в отдельных регионах или отраслях страны;

      - локальные, реализация которых не оказывает существенного влияния на экономическую ситуацию в регионе и не изменяет уровень и структуру цен на товарных рынках [15, с. 101].

      Инвестиции  в повышение эффективности  производства. Данные проекты направлены в основном на уменьшение затрат путем применения ресурсосберегающих технологий, прогрессивных материалов, более экономичного оборудования, внедрения новых схем ресурсопотоков, лучшей организации труда, повышения квалификации работников и т. д.

      Инвестиции  в расширение действующего производства. Проекты такого типа предусматривают увеличения производственных мощностей в связи с увеличением спроса на продукцию предприятия. Докупается оборудование, увеличивается штат работников, расширяются закупки сырья и материалов.

        Инвестиции в создание  новых производств. Подобные проекты в основном направлены на новое строительство или реконструкцию действующих предпятий для производства новых видов продукции.

      Инвестиции, связанные с выходом  на новые рынки  сбыта. Подобные проекты чаще всего предусматривают [16, с. 87]:

      –  расширение производства (если существующие рынки не перенасыщены продукцией предприятия);

      –  адаптацию выпускаемой продукции к особенностям новых рынков (требования к безопасности и эргономике, национальные особенности, климатические условия и т. п.);

      – развитие средств доставки, рекламу, гарантийное и послегарантийное обслуживание.

      Инвестиции  в исследования и  инновации. Проекты, направленные на научно-исследовательские работы, опытно-конструкторские работы, разработку новых технологий и т. п., играют исключительно важную роль в современном динамично развивающемся мире. Несмотря на непредсказуемость результатов подобных проектов, крупные предприятия затрачивают для их проведения весьма большие средства.

      Инвестиции  преимущественно  социального назначения. Цель таких проектов заключается в решении определенных социальных задач (строительство домов отдыха, спортивных центров, больниц, детских садов и т. п.). Подобные проекты носят, очевидно, затратный характер, хотя вполне вероятен косвенный экономический эффект.

      Инвестиции, осуществляемые в соответствии с  требованиями законодательства (вынужденные инвестиции). Задачами проектов такого типа является выполнение требований законодательства [27, с. 68]:

      –  охрана окружающей среды (охрана воздушного и водных бассейнов, утилизация и захоронение токсичных отходов и т. п.);

      –  санитарно-эпидемиологические нормы;

      –  пожарная безопасность;

      –  охрана труда и техника безопасности и др.

      Примерами таких проектов могут быть:

      –  строительство очистных сооружений химзагрязненных стоков;

      –  замена плавильных печей ваграночного типа на индукционные или электропечи;

      –  строительство могильников токсичных отходов и т. д.

      Тип предполагаемого эффекта. Оценка проектов может быть осуществлена по различным критериям. Результаты в ходе реализации проектов не всегда носят характер очевидной прибыли. Некоторые проекты убыточные в экономическом смысле могут приносить косвенный доход за счет надежности и стабильности в обеспечении сырьем и материалами, выхода на новые рынка сырья и сбыта продукции, достижения социального эффекта, снижения затрат по другим проектам и др.

      В этом случае критерии оценки целесообразности инвестирования проекта, основанные на формализованных алгоритмах, могут уступать место неформализованным критериям.

      Можно выделить следующие виды эффекта [18, с. 86]:

      –  сокращение затрат;

      –  увеличение дохода;

      –  снижение риска производства и сбыта;

      –  приобретение новых знаний;

      –  социальный эффект.

      Тип отношений. Выделение различных  отношений взаимозависимости инвестиционных проектов весьма важно при их анализе.

      Проекты называются независимыми, если решение  о принятии одного не сказывается  на решении о принятии других. Проекты  называются альтернативными или взаимоисключающими, если принятие одного из них означает, что остальные должны быть отвергнуты.

      Проекты связаны между собой отношениями  комплементарности, если принятие нового проекта способствует росту доходов  по одному или нескольким другим проектам. Например, строительство сервисного центра сопровождается не только доходом  от оказания услуг этим центром, но и ростом числа покупателей основной продукции, привлеченных перспективой возможности ремонта приобретенного изделия. Выявление отношений комплементарности подразумевает рассмотрение проектов в комплексе, а не изолированно. Это имеет особое значение, когда принятие проекта по основному критерию не является очевидным – в этом случае должны использоваться дополнительные критерии, в том числе наличие и степень комплементарности [29, с. 101].

      Проекты связаны между собой отношениями  замещения, если принятие нового проекта приводит к некоторому снижению доходов по одному или нескольким действующим проектам.

      Очевидно, что ценность предприятия реально  определяется не тем, насколько велик его капитал (за исключением, может быть, капитала, находящегося в форме наиболее ликвидных активов), а тем, какое положение этот капитал обеспечивает предприятию на рынке его товаров и услуг. Между тем, это положение как раз и определяется направлениями инвестиций предприятия: если они повышают его конкурентоспособность и обеспечивают прирост доходности его капитала, то ценность предприятия увеличивается и его владельцы становятся богаче. В противном случае инвестиции, формально увеличивая пассивы предприятия (за счет вложений собственного капитала или привлечения заемных средств, увеличивающих обязательства), приведут к снижению ценности предприятия, поскольку рыночная оценка его капитала упадет вслед за снижением его конкурентоспособности и прибыльности.

      Отсюда  следует не сложный, но чрезвычайно  принципиальный вывод: любые инвестиции, в том числе и инвестиции в реальные активы, следует рассматривать прежде всего с точки зрения того, как они влияют на ценность предприятия. Этот критерий оценки приемлемости инвестиций следует признать наиболее общим и основополагающим, хотя его практически невозможно строго формализовать, как нельзя жестко формализовать и с арифметической точностью просчитать процесс формирования рыночной цены собственного капитала и обязательств предприятия. 

1.2. Основы  принятия инвестиционных решений 

     Под решением понимают нахождение определенного  варианта действий, и сам процесс  деятельности, и ее конечный результат. Когда говорят о решении проблемы, используют этот термин в трех значениях [10, с. 83]:

     1) найденный, но еще не осуществленный вариант действий;

     2) сам процесс разрешения проблемы, то есть устранение некоторых  препятствий и трудностей на этом пути;

     3) итог деятельности.

     Принятие  решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. В отечественной и зарубежной практике известен целый ряд формализованных методов, расчеты, с помощью которых могут служить основой для принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-то универсального метода, пригодного для всех случаев жизни, не существует. Вероятно, управление все же в большей степени является искусством, чем наукой. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения.

     Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусмотрены по проекту. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег.

     Основой экономических методов принятия предпринимательских решений является анализ таких категорий, как цена, издержки производства, финансы, и умение оперировать ими в практической деятельности.

     Некоторые решения являются главными, такие, как инвестиции в новое оборудование, заем больших сумм или производство новой продукции. Большинство других решений является частью каждодневного процесса управления всеми подразделениями предприятия. Общим для всех решений является базовый принцип «экономического компромисса», согласно которому перед каждым решением управляющий должен взвешивать получаемые выгоды и издержки.

     Управляющий в общем случае в интересах  владельцев предприятия принимает решения по использованию различных ресурсов для получения ожидаемой экономической выгоды. В этом контексте все деловые решения можно отнести к трем основным областям [11, с. 83]:

     - инвестирование ресурсов;

     - хозяйственная деятельность в результате использования этих ресурсов;

     - приемлемое сочетание собственных и привлеченных (заемных) средств.

     Общим для всех предприятий остается определение  главной экономической цели разумного управления: запланированное использование ресурсов с целью создания через некоторое время рыночной стоимости предприятия, способной покрыть все затраченные ресурсы и обеспечить приемлемый уровень дохода на условиях, отвечающих ожиданиям по риску владельцев предприятия.

     В конечном счете, создание рыночной стоимости  предприятия зависит от правильного  управления в трех общих для всех предприятий областях принятия решений [11, с. 124]:

     - выбор и осуществление инвестиций на основе экономического анализа и управления;

     - осуществление прибыльной хозяйственной деятельности на основе эффективного использования всех ресурсов;

     - финансирование деятельности с сознательной платой за ожидаемые выгоды риском, возникающим при использовании заемных средств.