Договор как правовая форма сделок с недвижимостью

Договор как правовая форма сделок с недвижимостью

     Реализация  экономических отношений участников  рынка недвижимости невозможна  без совершения сделок в форме  договоров ? соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости ? это определенная совокупность сделок.

     Договор имеет  два значения:

а) юридический факт, порождающий  права и обязанности;

б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и  обязанности. Договор-ные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

• простых ? когда заключается один договор между двумя сторонами;

• сложных ? если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

     Важно четко  отличать двухсторонний договор  с множественностью лиц от  многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

     В зависимости  от конкретных условий сделки  с недвижимым имуществом могут  обеспечиваться целым комплексом  хозяйственных договоров, обладающих  внутренним единством, организационной  связью и дифференциацией отношений.  Центральное место в нем занимают  договоры, опосредующие передачу  прав на имущество.

     Договор как  главный инструмент регулирования  имущественных и обязательственных  отношений на рынке недвижимости  выполняет сложные и многообразные  функции, которые можно объединить  в две основные группы: общие  и специфические.

     К общим функциям  договора относят:

инициативную;

координационную;

гарантийную;

волеизъявительную;

информационную;

обеспечение обязательств;

критерий оценки управления недвижимостью;

обеспечение свободы предпринимательства.

     К специфическим  функциям договора относят:

реализацию предпринимательского проекта;

получение налоговых и  амортизационных льгот;

закрепление отношений сторон в форме обязательств;

согласование интересов  и действий сторон;

введение санкций, предусмотренных  сторонами и законом;

осуществление прав на недвижимое имущество.

     При разработке, согласовании условий и заключении  договоров в отношении недвижимого  имущества необходимо руководствоваться  общими принципами договорного  права, в первую очередь принципами  добровольности, равенства и автономии  воли, имущественной ответственности  и обязательности выполнения.

     В основе договора лежит не чужая воля, навязанная сторонам кем-то, а свободно выраженная воля самих сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством. Так, оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (фондом государственного имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

     К основным принципам договорных отношений на рынке недвижимости относят:

добровольность;

равноправие сторон;

автономию воли;

заинтересованность;

соответствие законам;

обязательность исполнения;

ответственность;

презумпцию вины должников;

защиту слабой стороны.

     В зависимости от условий структурное построение договоров может варьироваться, однако практически любой контракт имущественного оборота включает в себя 10?12 разделов.

     Согласно обычаям делового оборота договор принято начинать с названия, т.е. с указания его вида и разновидности. Например: «Договор дарения жилого дома», «Договор купли-продажи земельного участка», «Договор ипотеки производственного здания» и др. После наименования договора следуют номер, место и дата его подписания. Эти реквизиты несут важную смысловую и правовую нагрузку. Наименование договора обозначает его вид, индивидуализирует соглашение и облегчает его толкование.

     Точное определение момента (числа, месяца и года) заключения договора связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических последствий. Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте.

     Большое юридическое значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки:

• правоспособность и дееспособность участников сделки;

• форма сделки;

• применение законов и  норм других государств ? именно по месту подписания устанав-ливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.

     Преамбула (вводная часть) содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе с указанием полного и сокращенного наименования.

     Заключать договоры на основании устава (учредительного договора) без доверенности могут руководители организаций. Все другие лица (заместители и т.п.), в том числе руководители филиалов и представительств должны действовать на основании выданной доверенности.

     Особое внимание следует уделить уточнению полномочий руководителя юридического лица прежде всего акционерных обществ, в уставах которых предусматриваются ограничения по размеру совершаемых директором крупных сделок, связанных с отчуждением имущества стоимостью более 25% балансовых активов общества. У риэлторских фирм надо проверить наличие лицензии на совершение сделок на рынке недвижимости. Номер, серию и дату выдачи лицензии следует указать в преамбуле договора.

     Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяется в три группы: существенные, обычные (дополнительные) и случайные.

     Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным ? абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя. Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:

• целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование  для производства продукции растениеводства и животноводства;

• сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятий в  течение опреде-ленного времени;

• использование квартир только для проживания граждан;

• учет интересов граждан  группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;

• обязательства плательщика  ренты переходят на приобретателя  объекта, обремененного рентой и др.;

• письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже  с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность  продавца и покупателя по долгам предприятия.

     Большинство же статей § 7 гл. 30 и других глав ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить ее применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

     Так, закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:

• включение в цену здания стоимости соответствующей части  земельного участка или прав на него;

• оплата расходов по оформлению договора одной из сторон;

• способ владения и пользования  общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.

     Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия ? он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий.

     Существенным условием любой сделки с недвижимостью является предмет договора.

     Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

     Отчуждение здания, сооружения или иной недвижимости ведет к изменению правового положения земельного участка, на котором она расположена. Если продавец объекта одновременно является и собственником находящейся под ним земли, он в договоре с покупателем определяет титул на этот участок и вправе передать приобретателю как право собственности на него, так и иное право. При отсутствии конкретных указаний в договоре покупатель становится собственником земли, находящейся под объектом. Такой собственник может также продать свой земельный участок, сохраняя за собой право собственности на находящуюся на нем недвижимость и соответствующее условиям договора право пользования землей, находящейся под недвижимостью.

      Если продавец здания сам не является собственником земли, то он по общему правилу вправе продать свою недвижимость без согласия собственника участка, на котором она находится. Приобретатель получает такое же право пользования землей, какое имел продавец.

     В случаях, когда собственник земли, на которой расположено строение, не принадлежащее ему, продает свой участок, владелец здания сохраняет имеющееся у него право пользования землей, независимо от смены собственника земельного участка. Иначе говоря, земельный участок переходит к приобретателю обремененным правом третьего лица, о чем он обязательно должен быть уведомлен отчуждателем.

     При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, может включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

     Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права. В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:

• получатели ренты ? граждане, передавшие свое жилое помещение в собственность другому лицу по договору пожизненного содержания с иждивением;

• наниматели жилого помещения  и постоянно проживающие с  ними граждане;

• арендаторы помещений, в  пределах срока действия договора найма.

     Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов. Прочие (случайные) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор.

     Права и обязанности сторон в сделках с недвижимостью в основном определяются конкретным видом договора и особенностями объекта недвижимости. Поэтому они будут рассматриваться в соответствующих темах.

      К основным стадиям исполнения договорных обязательств относят:

организационную;

материальную;

технико-юридическую.

     К организационной стадии исполнения договорных обязательств относят информационное действие участников. К материальной стадии исполнения договорных обязательств относят предоставление исполненного должником и принятие предмета исполнения кредитором. К технико-юридической стадии исполнения договорных обязательств относят проверку исполненного по количеству и качеству и оформление документа об исполнении.

     Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных соглашением.

     Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

     Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда это оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

      Ответственность по своему назначению выполняют следующие четыре функции:

• охраны прав и интересов субъектов сделки;

• пресечения правонарушений;

• восстановления нарушенных прав;

• воспитания.

     Правонарушения договорных условий характеризуются следующим составом:

• субъективная сторона ? вина, мотивы, цель;

• субъекты ? юридические лица и индивидуальные предприниматели;

• объективная сторона ? деяния, вредные последствия, причинная связь;

• объект ? общественные отношения.

     Нарушение договора служит основанием появления ответственности лица, а сама ответственность наступает лишь при наличии четырех условий:

• факта наступления убытков у кредитора;

• нарушения договорных отношений  и интересов партнера;

• причинной связи между  неисполнением обязательств и наступившими отрицательными последствиями;

• вины должника в неисполнении своих обязательств, повлекшем убытки.

      К принципам исполнения обязательств по договору относят:

исполнение надлежащим образом;

реальность;

экономичность;

сотрудничество и партнерство;

срочность;

ответственность;

место исполнения.

      К основным компонентам исполнения обязательств по договору относят:

предмет договора;

место;

исполнение;

способ;

время;

субъективные обязательства.

     В данном случае кредитор ? это сторона по договору, которая имеет право требовать исполнения обязательства другой стороной договора (должником).

     К признакам неустойки относят:

основание;

способ исчисления;

соотношение с убытком;

выполняемые функции.

     Основание неустойки подразделяется на:

договорно-добровольное;

нормативное.

     Способ исчисления неустойки подразделяется на:

штраф;

пеня.

     Штраф ? исчисляется однократно в твердой сумме или в процентах к стоимости обязательства или долга. Пеня ? сумма в процентах к просроченному платежу за каждый день (период) просрочки.

     По соотношению с убытком неустойка подразделяется на:

зачетную;

исключительную;

кумулятивную;

альтернативную.

      Зачетная неустойка ? засчитывается в общий размер убытков кредитора, а убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Исключительная неустойка ? взыскание только неустойки, но не убытков. Кумулятивная неустойка ? взыскание неустойки наряду с полным возмещением убытков. Альтернативная неустойка ? взыскание либо неустойки, либо убытков.

     Должник ? это сторона, обязанная исполнить обязательства по требованию кредитора.

     В целях обеспечения гарантий выполнения договорных условий для каждой из сторон предусматривается применение санкций. Ответственность коммерческих организаций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии с нормативными актами и договорами регулируется гл. 25 ГК РФ.

     Основания договорной ответственности:

• нормативные акты, т.е. различные правовые нормы;

• юридическо-фактические виновные деяния нарушителя, повлекшие ущерб.

      К основаниям прекращения договора относят:

соглашение сторон;

совпадение кредитора  и должника в одном лице;

ликвидацию юридического лица;

невозможность исполнения;

отступное;

осуществление обязательств;

назначение исполнения;

зачет встречного требования;

новацию;

истечение срока давности;

прямое указание в законе.

     В отношении нарушителей договора законодательством предусмотрены следующие общие правила:

• причиненные убытки из-за неисполнения или ненадлежащего  исполнения своих обяза-тельств возмещает виновная сторона;

• при неисполнении работ  и услуг кредитор может поручить их исполнение третьим лицам с  возмещением затрат за счет должника;

• если арендатор не передаст имущество арендодателю по окончании  сделки без выкупа, последний имеет  право требовать отобрания его либо возмещения убытков.

     Ответственность по договорам экономически выражается в форме возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, взыскание которой возможно и при отсутствии убытков.

     По общему правилу изменение или дополнение уже заключенного договора возможно по соглашению сторон или по суду, который удовлетворяет иск при наличии одновременно четырех обстоятельств:

• убеждения сторон в момент заключения договора, что такого изменения условий не будет;

• невиновности заинтересованной стороны в том, что не преодолены причины, вызвавшие изменение обстоятельств;

• без внесения изменений  баланс имущественных интересов  собственников нарушен, как если бы были нарушены условия договора другой стороной;

• если из договора не следует, что риск изменения обстоятельств  несет заинтересованная сторона.

     Следовательно, изменение существенных положений договора возможно в исключительных случаях, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны предвидели это, они не заключили бы такой договор.

     Изменение договора в связи с изменением обстоятельств судом допускается также, когда расторжение его противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, превышающий затраты, необходимые при исполнении договора на измененных условиях.

     Соглашение об изменении, дополнении или расторжении договора оформляется в той же форме, в какой он сам был оформлен. Возможность и условия изменения и дополнения следует изначально включать в текст договора.

     В соглашении об изменении, дополнении или пролонгации договора необходимо указать:

• причины изменения договора;

• какие условия подлежат изменению или дополнению;

• новую редакцию измененных условий;

• порядок урегулирования возникающих споров;

• прекращение действия прежних  условий договора с момента соглашения об их изменениях.

      Многие риэлторские фирмы применяют различные формы типовых и так называемых эксклюзивных договоров на осуществление сделок на рынке недвижимости, и прежде всего на рынке жилья. В ст. 427 ГК РФ предусматривается возможность использования примерных условий договоров, которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно и в качестве обычая делового оборота. Действующее законодательство не предусматривает «типовой» или «примерной» формы договоров по сделкам с недвижимостью, за исключением двух-трех случаев, когда различными нормативными актами были предусмотрены специальные формы договоров. Стандартизированные формы договоров применяются и при продаже на аукционе или по конкурсу государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, выкупа или аренды земельных участков под приватизированными предприятиями, при ипотечном кредитовании и др.

     Что же касается эксклюзивных договоров по продаже жилых помещений, то по своему содержанию они приближаются к предварительному договору, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Последний должен заключаться в форме, установленной для основного договора, иначе он будет ничтожным. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении подписать его.

     Распространенная передача риэлторским фирмам гражданами своих правоустанавливающих документов о собственности на недвижимость не является их обязанностью и небезопасна. Документы можно передать только на ответственное хранение, а не для совершения по ним сделок с объектами недвижимости.