Договор коммерческого найма

Введение

Удовлетворение жилищных потребностей граждан в домах частного, а также государственного, муниципального и общественного жилищных фондов может осуществляться посредством сдачи жилых помещений их собственниками внаем по договору коммерческого найма жилого помещения, который является гражданско-правовым договором и регулируется нормами Гражданского кодекса РФ и нормами жилищного законодательства.

Договор коммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной темой сегодня, так как получил широкое применение на практике. Распространение коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными социально – экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан.

Конституция РФ закрепляет норму о праве граждан на жилище: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища» (ст. 40). Граждане сами за свой счет или с привлечением государственных субсидий могут покупать, менять жилье. «Малоимущим, иным указанием в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами» (ст. 40 Конституции РФ).

Сейчас основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, являются Гражданский  и Жилищный Кодексы РФ. Жилищный Кодекс - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные.

1. Общая характеристика договора коммерческого найма

Договор найма жилого помещения – традиционный институт гражданского права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. В настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. Однако в силу специфики объекта этого договора, к нему применимы отдельные нормы жилищного законодательства.1 Из семнадцати статей, регламентирующих договор коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. К ним относятся: п. 1 ст. 673 – порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 – об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст. 682 – о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 – о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке. При этом в одном случае (п. 3 ст. 682 – определение порядка ежемесячной платы за жилое помещение) адресатом отсылки служит конкретный нормативно-правовой акт, входящий в состав жилищного законодательства – ЖК РФ.

Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помещения и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновидности договора - социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального использования. Эти жилые помещения предоставляются для малоимущих и некоторых других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ.

Определение договора коммерческого найма содержится в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной норме «по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».2

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого помещения:

1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если  в договоре срок не определен, то договор считается заключенным  на пять лет;

2) краткосрочный договор  найма, заключаемый на срок до  одного года.

Объектом гражданского правоотношения является то, на что направлено или, на что воздействует гражданское правоотношение. Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общее помещение дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. ст. 673 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений определяется исходя из нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Размер платы устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Заключение договора коммерческого найма допускается при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом могут быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

Статья 673 ГК РФ по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству. В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В частности, непригодными для проживания признаются помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии и в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; уровнем благоустройства,

в том числе наличием определенных коммуникаций; безопасностью окружающей среды. 3

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма, т.к. не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения.

2. Порядок его заключения, стороны договора, изменение и его расторжение

Для заключения договора коммерческого найма достаточно соглашения сторон: собственника помещения (наймодателя) и нанимателя. Никаких административных разрешений в настоящее время не требуется. Данный договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность, однако лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, что не лишает их в то же время права приводить другие доказательства (ст. 162 Гражданского кодекса РФ).

Договор коммерческого найма не требует обязательного нотариального удостоверения, и этот вопрос решается сторонами. В договоре должны быть указаны наймодатель и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон. Договор должен быть подписан двумя сторонами. В договоре должны быть также указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится только с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц при соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Если договор коммерческого найма заключен на срок до одного года, то он считается краткосрочным наймом и в этом случае к нему не применяются некоторые положения о коммерческом найме. Так, наниматель лишается права вселять в занимаемое им жилое помещение временных жильцов или поднанимателей. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма.

При краткосрочном найме наниматель не наделен преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 683 ГК РФ).

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане (п. 1 ст. 677 ГК РФ).  Сдачу жилых помещений в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения, юридические лица - арендаторы жилых помещений).

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что влечет за собой изменение договора. Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

 В случае смерти  нанимателя или его выбытия  из жилого помещения договор  продолжает действовать на тех  же условиях, а нанимателем становится  один из граждан, постоянно проживающих  с прежним нанимателем по общему  согласию между ними.

 Закон предусматривает  случаи, когда между гражданами, проживающими в данном жилом  помещении, после смерти нанимателя  или его выбытия из жилого  помещения нет согласия о том, кто из них станет нанимателем: если такое соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие  в жилом помещении, становятся  сонанимателями. Возникающие споры  разрешаются в судебном порядке.

ГК РФ содержит положения, в которых устанавливаются основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Наймодатейь может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Гражданским кодексом РФ, а именно, п. 2 ст. 687 устанавливается возможность отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

Закон предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Законодательством определены последствия расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

3. Сравнительный анализ договоров коммерческого найма и социального найма

Одно из главных отличий данных видов найма жилого помещения заключается в их названиях. Социальный найм отвечает социальному назначению, а коммерческий найм – коммерческому. Социальный найм удовлетворяет постоянную потребность нанимателя в жилье, коммерческий же – временную потребность в жилье. Договора социального найма и коммерческого являются соответственно реальным и консенсуальным.

Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде. Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает.

Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ «судоустройство; прокуратура; уголовное и уголовно-исполнительное законодательство; амнистия и помилование; гражданское законодательство; процессуальное законодательство; правовое регулирование интеллектуальной собственности»4 являются исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно п.1 ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального найма – бессрочный, а согласно ГК РФ коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. Кодекс устанавливает два срока такого договора: краткосрочный – до одного года, и долгосрочный – от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683ГК РФ).

В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, т.е. наниматель и члены его семьи рассматриваются в качестве сонанимателей, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане», которые должны быть указаны в договоре. Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет. Коммерческий наем – всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

В отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.5

Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительных признаков, которые Д.И. Рыбин сформулировал в таблице6.

Заключение

Найм жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий найм от социального, с другой стороны отделил его от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.

Итак, договор найма жилого помещения считается заключенным, когда достигнуто соглашение сторон по всем его существенным условиям. В этом его отличие от договора социального найма, в основе которого – сложный юридический состав (нуждаемость в жилом помещении по одному из оснований, предусмотренных законодательством; постановка на учет; принятие решения о предоставлении жилого помещения; заключение договора на основании принятого решения).

Сторонами договора коммерческого  найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Само жилое помещение  должно отвечать следующим требованием  – оно должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания. Кроме того, передаваемое жилье должно быть свободным, т.е. в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица;  помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц.

Права и обязанности  нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма раскрываются в главе 35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

Юридическими признаками данного договора являются: договор консенсуальный, двусторонний, взаимный, возмездный.

Список литературы

1. Нормативно – правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации. Государственный гимн Российской Федерации. – М.: Издательство Юрайт, 2012. – 48с. – Серия: Правовая библиотека.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, вторая, третья и четвертая. – Москва: Проспект, КноРус, 2013. – 544с.
2. Учебная литература:
3. Гражданское право. С.В. Ткаченко, А.В. Кудряшов, В.В. Ткаченко. Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения: Учебное пособие. – Самара, 2008. – 184c.
4. В.Т. Батычко.  Гражданское право (Часть II) в вопросах и ответах. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2008.
5. Кириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6.
6. Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. – 315c.
7. Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6.
3. Интернет – ресурсы:
8. Консультант Плюс URL: http://www.consultant.ru/
9. Правовой центр «Правый Берег»

URL http://www.center-bereg.ru/a1351.html

10. Все о праве URL:

http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum6916/item6929.html

Задача:

О. и его отец приватизировали свою четырехкомнатную  квартиру в январе 2006г. На момент приватизации никто, кроме них, в квартире прописан не был. Вскоре отец умер, оставив завещание в пользу О. Через некоторое время к нему стала наведываться его тетка С. с племянником, возвратившиеся из г. Якутска в декабре 2006г. Вскоре С. заявила, что имеет в этой квартире "долю", что все документы, полученные О., недействительны и обратилась в суд. Она требовала "аннулировать" приватизацию, восстановить ее жилищные права. В доказательство своей правоты С. указывала, что раньше (до переезда в г. Якутск в ноябре 2005г.) была прописана в этой квартире, а после того, как она выехала, О. и его отец получили эту, спорную, четырехкомнатную квартиру. Каким  будет решение суда?

Ответ:

Чаще всего, регистрацию в квартире получают родственники и члены семьи собственника жилого помещения. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении супруг, а также дети и родители. Иные родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы (а в исключительных случаях - другие граждане) могут быть признаны членами его семьи, если они вселены собственником именно в качестве членов своей семьи.

Члены семьи владельца жилого помещения наделены правом пользования данным жилым помещением наравне с его владельцем, если другое не установлено соглашением, заключенным между ними. В обязанности прописанных в квартире граждан входит забота о помещении, сохранение его в целостности. Если же прописанный в квартире гражданин не является членом семьи собственника, то прописка дает ему лишь право пользования помещением с согласия владельца.

Все указанные права и обязанности относятся к приватизированной жилой площади. Если же гражданин вписан в неприватизированную квартиру, то при приватизации он станет ее совладельцем на долевой основе.

Конкретно в данной ситуации, суд может признать сделку недействительной, поскольку не было учтено мнение гражданки С., так как она являлась совладельцем на долевой основе.

1 Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, вторая, третья и четвертая. – Москва: Проспект, КноРус, 2013. – с. 200.

3 Кириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6. С. 18.

4 Конституция Российской Федерации. Государственный гимн Российской Федерации. – М.: Издательство Юрайт, 2012. – с. 22.

5 В.Т. Батычко Гражданское право (Часть II) в вопросах и ответах. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2008. URL:http://www.konsalter.ru/biblioteka/b18/16.htm

6 Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. – С. 93.