Экономика недвижимости. 17

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Пермский институт (филиал) РГТЭУ

 

 

 

 

Кафедра экономического анализа и статистики

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине «Экономика недвижимости»

Вариант №1

 

 

 

 

Работу выполнила:

студентка гр. ЭПИ - 33

факультета менеджмента

Хайрутдинова Ю.М.

Работу проверила:

Пфлюг В.П.

Оценка…………………

Дата…………………….

Подпись………………..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

1. Понятие объекта недвижимости, основные признаки, классификация.
1. Понятие
2. Признаки недвижимости
3. Классификация объектов недвижимости
4. Классификация объектов недвижимости -- по категориям А, Б, В

 

2. Ипотека и ее виды.

2.1 Понятие

2.2 Виды ипотечных  ссуд

 

    3.  Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие объекта недвижимости, основные признаки, классификация

 

1.1 Понятие

Согласно Ст.130 ГК РФ

 

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

(в ред. Федеральных  законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

 

1.2 Признаки недвижимости     

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как  бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает  с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом  как имущественный комплекс. Кроме  того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.      

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.      

Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию  и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все  объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние  которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.      

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его  полезности, способности удовлетворять  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.      

На  юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных  прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные  права могут быть неделимыми или  частичными (совместное имущество) и  разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство. В России, как и  в других промышленно развитых странах  мира, законодательно гарантировано  частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам  и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться  своей собственностью. Однако, когда  частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными  интересами, она перестает относится  к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие  у частных лиц для государственных  или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем  выкупа или продажи с публичных  торгов. Существуют и другие формы  государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды  и др.     

Социальная  роль недвижимого имущества состоит  в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и  других потребностей людей. Все, что  нужно человеку для выживания  и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.     

Негосударственные субъекты собственности на землю  в России имеют права не на все  недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и  т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого  имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат  государству полностью. Не входит в  физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и  воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного  частного собственника. Оно имеет  общественный характер и принадлежит  правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в  вертикальной проекции.     

Каждый  объект недвижимости и все они  вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие  особенности объектов по однородным группам.      

 

Таблица 1     Основные  признаки недвижимости

№ Признаки Содержание (состояние) 1 Сущностные (родовые) Степень подвижности Абсолютная  неподвижность, неперемещаемость в  пространстве без ущерба функциональному  назначению 2 Связь с землей Прочная физическая и юридическая 3 Форма функционирования Натурально-вещественная и стоимостная 4 Состояние потребительской  формы в процессе использования Не потребляется, сохраняется натуральная форма  в течение всего срока эксплуатации 5 Длительность  кругооборота (долговечность) Многократное  использование, а земли - бесконечно при правильном использовании 6 Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств Постепенно  по мере износа и накопления амортизационных  отчислений 7 Общественное  значение Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством 8 Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) Определяются  конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения  особого режима использования на другое имущество

 

1.3 Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

 

 

 

Таблица 2 Общая классификация  объектов недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	-для жилья: дома, коттеджи, квартиры; -для коммерческой и  производственной деятельности: отели,  офисные помещения, магазины, рестораны,  пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; -для сельскохозяйственных  целей: фермы, сады; -для специальных целей:  школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания  правительственных и административных  учреждений.
По целям владения	-для ведения бизнеса; -для проживания владельца; -в качестве инвестиций; -в качестве товарных  запасов и НЗП; -для освоения и развития; -для потребления истощимых  ресурсов.
По степени специализации	-специализированная (в силу  своего специального характера  редко, если вообще сдается  в аренду третьим лицам или  продается на открытом рынке  для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев,  когда она реализуется как  часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические  заводы, электростанции; музеи, библиотеки  и подобные им помещения, принадлежащие  общественному сектору; -неспециализированные - вся  другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на  открытом рынке для инвестирования, использования в существующих  или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	-введенные в эксплуатацию; -требующие реконструкции  или капитального ремонта; -незавершенное строительство.
По воспроизводимости  в натуральной форме	-не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных  ископаемых; -воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

 

 

1.4 Классификация объектов недвижимости -- по категориям А, Б, В

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация  объектов недвижимости -- по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения  бизнеса. Она подразделяется на классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения  определенного бизнеса и обычно  продающаяся вместе с бизнесом -- химические предприятия, нефтеперегонные  заводы, цеха для размещения машин  и оборудования; здания, которые  из-за своего расположения, размера,  конструкции никогда не продаются  или не сдаются в аренду  третьей стороне на рынке;

2) неспециализированная  недвижимость -- обыкновенные здания -- магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или  сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для  инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью  получения дохода от аренды и/или  извлечения прибыли на вложенный  капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость -- земля со зданиями или свободные  участки, которые больше не нужны  для ведения бизнеса и поэтому  объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка  недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости  различных категорий недвижимости.

 

 

 

 

 

2. Ипотека

2.1 Понятие

Ипотека (гр. hypotheka— залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В России порядок осуществления  ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями  о залоге недвижимого имущества  — ипотеке, а также федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного  имущества залогодержателю.

Ипотекой согласно ФЗ «О залоге» признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им с целью получения ипотечного кредита (как правило в банке).

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

По договору об ипотеке  одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании.

По договору об ипотеке  может быть заложено следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

Договор об ипотеке заключается  в виде закладной. Договор вступает в силу с момента государственной  регистрации закладной.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его  оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Условия кредитования: срок (1-30 лет), процентная ставка (10 - 16% в среднем; привязяна к ставке межбанковкого  рынка).

 

 

2.1 Виды ипотечных ссуд 

1) Стандартная или типовая ипотека. Наиболее распространенная форма ипотеки. В начале операции заемщик получает от залогодателя некоторую сумму при строительстве или покупке дома, далее он погашает задолженность равными ежемесячными взносами, которые идут на погашение основной задолженности. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде исходя из 12 % годовых, начисляемых помесячно. К концу срока долг должен быть оплачен.

2) Ссуды с ростом платежей.  В первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем сумма необходимая даже для полного погашения %. В связи с этим величина основного долга некоторое время увеличивается, а далее уменьшается т.к. долг полностью погашается последующими взносами.

3) Ипотека с периодическим увеличением суммы взноса. Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованному графику залогодатель каждые 3–5 лет увеличивает сумму взносов.

4) Ипотека с изменяющимися суммами взноса. Это один из видов ипотеки, который предполагает наличие льготного периода, в который залогодатель выплачивает только %.

5) Ипотека с залоговым счетом. Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток уменьшает фактический размер задолженности.

6) Заем со сниженной  ставкой. Продавец или владелец привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические %-е платежи на первых этапах погашения задолженности. Продавец открывает счет, на который зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы покупателя.

7) Ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки. Стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня %-ной ставки. Т.о. происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка.

8) Ипотека с переменной  процентной ставкой. Уровень ставки фиксируется в договоре. Этот уровень привязывается к какому-либо финансовому показателю или индексу. Пересмотр ставки осуществляется один раз в полугодии. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке.

9) Ссуды с дележом прироста  стоимости имущества. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что залогодержатель залогодателю предоставляет ссуду по сниженной %-ой ставке, в свою очередь залогодатель уступает ему часть суммы повышенной стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на 1/3 по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается залогодержателю в виде компенсации.

10) Закладная с обратным  аннуитетом. Это особый вид ипотеки для заклада квартир (жилища) пожилыми домовладельцами. Систематическое получение некоторого дохода от заклада дома или квартиры его владельцем. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.  Список литературы

1. Новиков Б.Д. Рынок и оценка  недвижимости в России. - М.: «Экзамен», 2006. - 512с.

2. Оценка недвижимости: учебник  для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г.  Грязновой, М.А. Федотовой). - М.: Финансы  и статистика, 2003. - 492 с.

3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2002 - 302 с.

4. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости  предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая корпорация: "Дашков и К", 2009. - 256 с.

5. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - Новосибирск: НГТУ, 2002. - 90 с.

6. Экономика недвижимости: Учебное  пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006. - 248 с.

7. С сайта :http://www.bibliotekar.ru