Экономика недвижимости. 11

Министерство образования Российской Федерации

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт региональной экономики и управления

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

Контрольная работа по дисциплине

ЭКОНОМИКА  НЕДВИЖИМОСТИ

                Выполнил: _______________________________

                                                                              (Фамилия И.О.)

                студент ____  курса ________ спец. ___________

                                                         (срок обучения)

                 группа________ № зачет. книжки_____________

                  Подпись: __________________________­­_______                                                                                                             

Преподаватель: ___________________________

                                                                    (Фамилия И.О.)             

Должность:  ____________________________________

                                                        (уч. степень, уч. звание)             

Оценка: _____________Дата: ________________

Подпись: _________________________________                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             

Тверь

2011 год

Содержание

1.       Задание № 1.  Теоретические основы экономического анализа недвижимости…………..3

2.       Задание № 2.  Оценка недвижимости на основе затратного подхода……………………...7

3.       Задание № 3. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода…………………7

4.       Задание № 4.  Расчет чистого операционного дохода от объекта…………………………..9

5.       Задание №5 . Оценка недвижимости на основе доходного подхода……………………...11

6.       Задание №6.  Анализ альтернатив развития объекта …………………………………..….13

7.       Задание № 7.  Расчет валового рентного мультипликатора……………………………….14

8.       Задание № 8.  Ипотечно-инвестиционный анализ ………………………………………...15

9.       Задание № 9. Финансовый  левередж………………………………………………...……..15

10.   Список литературы…………………………………………………………………………   17

Задание № 1.  Теоретические основы экономического анализа недвижимости

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

       Принципы, основанные на представлениях пользователя.

       Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

       Принципы связанные с рыночной средой.

       Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. [11]

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.

Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.

Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.[12]

Задание № 2.  Оценка недвижимости на основе затратного подхода

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб.м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют  7 % от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена  в размере 850 тыс.руб.

Определить рыночную  стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет 3300 куб.м., а накопленный износ – 30 %.

Решение:

VR = 3300 * (900*0,85) * (1 + 0,07 + 0,18) = 3155625

VB = VR – D = 3155625 * (1 - 0,3) = 2208937,5

Vo =VB + VL = 2208937,5 + 850000 = 3058937,5

Задание № 3. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене 175 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;

2. Объект продан год назад за 160 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;

3. Объект продан в этом году  за 175 тыс. долл., полностью огорожен.

Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь -1000 долл.; ограждение – 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

Решение

Таблица 1 – Расчет стоимости объекта

Средневзвешенная цена (Vср) определяется по формуле:

                                                           (1)

где: – откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;

– весовые коэффициенты (баллы) объектов- аналогов. [12]

Отсюда стоимость объекта:

                     180000*2 + 181000*3 + 176500*1

       V ср =   ------------------------------------------- = 179917 долл.      

                                             2 + 3 + 1

Задание № 4.  Расчет чистого операционного дохода от объекта

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:

- общая площадь объекта Sобщ  = 1650 м2; 

- площадь, занятая собственником 90 м2; 

- арендная площадь  Sар = 1600 м2 , из них 300 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке - 280 у.е. за м2 (контрактная арендная плата);

- рыночная арендная ставка – Ар = 290 у.е. за м2;

- платежи по договору страхования 1950 у.е.; 

- расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;

- коммунальные платежи 7700 у.е.; 

- расходы на уборку помещений 4500 у.е.; 

- затраты на техническое обслуживание 3300 у.е.; 

- стоимость очередной замены дверных проемов составляет 17000 у.е., замена необходима через 7 лет;

- депозитная ставка надежного банка 12%; 

- норма потерь от недозагрузки 10%; 

- норма потерь от неплатежей 3%; 

- налоговые платежи - 4600 у.е.; 

- доход от прачечной составляет   9000 у.е. в год.

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму – 65000  у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Решение

1) Оценка потенциального валового дохода (PGI)

Поскольку  рыночная арендная ставка выше контрактной, определим выгоды  ()  от расторжения договора (как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды):

∆ Vр = а(10лет;15%)* (290 - 280) * 300 = 15056,3 у.е.

Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (65000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке  потенциального валового дохода (PGI):

(контрактный)=280 * 300 = 84000  у.е.

(рыночный)= 290 * (1600 – 300) = 377000  у.е.

2) Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей

Базой для оценки потерь от недозагрузки () является . Отсюда:

w1 = PGI2 * 0,1 = 377000*0,1 = 37700 у.е.

Базой для оценки потерь от неплатежей () является (), следовательно

w2 = (PGI1 + PGI2 - w1) * 0,03 = (84000 + 377000 – 37700)*0,03 = 12699 у.е.

3) Оценка действительного валового дохода (EGI):

EGI = PGI1 + PGI2 – w1 – w2 = 84000 + 377000 – 37700 – 12699 = 410601

              4) Оценка операционных расходов (COE).

Выполним оценку расходов на управление и замену оконных проемов:

Расходы на управление: EGI*3%=410601*0,03=12318,03 у.е.,

Расходы на ремонт: 17000*SFF(12%;7 лет)=3746,35 у.е.

Всего СОЕ = 12318,03 + 3746,35 + 7700 + 4500 + 3300 + 1950 + 4600 = 38114,39 у.е.

5) Оценка чистого операционного дохода  на связанные инвестиции (собственные и заемные).

=EGI -COE=410601 – 38114,38 = 372486,62  у.е.

6) Оценка чистого операционного дохода собственника:

                                                                                              (2)

Здесь – чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга, которые определяются суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного договора и рассчитываются по формуле:

=Vm*[Ym+SFF(nm,Ym)]=65000*[0,12+SFF(25 лет;12%)=

=12063,16 (у.е.).                                                                  

Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:

=372486,62  - 12063,16 =360423,46  у.е.,

или округленно, 360423 у.е.

Задание №5 . Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Доходный подход  применяется для оценки объектов, которые используются в коммерческих целях. При этом для объектов со стабильным доходом применяется метод прямой капитализации дохода, согласно которому стоимость объекта () определяется по формуле:

                                                                                                                              (3)

Коэффициент  капитализации (R) может определяться различными способами, один из которых основан на анализе рыночных данных по аналогичным оцениваемому объектам, когда известны цена продажи и  чистый операционный доход по этим объектам. В этом случае коэффициент капитализации определяется на основе формулы (3) путем деления чистого операционного дохода на цену продажи объекта-аналога. [30]

Необходимо оценить бизнес-центр на основе следующей информации:

1) данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра:

- арендная площадь бизнес-центра  – S кв.м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;

- рыночная арендная ставка составляет А руб. за 1 кв.м  в год;

- количество заключенных договоров аренды  – 65;

- норма потерь от недозагрузки арендной площади  -10 %;

- норма потерь от неплатежей за аренду - 5%;

- операционные расходы – 40 % от  действительного валового дохода;

- расстояние до центра города – 25 км;

- финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств.

Таблица 2 – Данные  по сопоставимым объектам

Требуется:

а) выбрать из перечисленных в пункте 1 данных необходимые для оценки стоимости бизнес-центра;

б) рассчитать на основе приведенных в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);

в) определить рыночную стоимость бизнес-центра.

Решение

Таблица 3 – Данные  по сопоставимым объектам