Экономика недвижимости. 4

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Понятие недвижимости

2. Общая характеристика  недвижимости 

3. Классификация недвижимости

4. Собственность и  виды ее оценки

Заключение

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость – основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Купля - продажа недвижимости, страхование и имущественные  споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог – вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

В контрольной рассмотрены  особенности недвижимости и классификация  объектов недвижимости и т.д. Цель данной контрольной работы состоит в  рассмотрении ценовой политики предприятий  и т.д.

Задачи работы диктуются поставленной целью:

- дать понятие недвижимости;

- рассмотреть объекты  недвижимости и их классификацию;

- определить характеристику  недвижимости.

Теоретической основой  для написания работы являются учебные  материалы и научные статьи следующих  авторов: Н.А.Щербакова, А.Г.Грязновой, Л.Н.Тэпман.

Для написания контрольной  работы использовалась специальная  литература, периодические издания, методические рекомендации.

Структура контрольной  работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят  землю и все улучшения, постоянно  закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Понятие «недвижимое  имущество» впервые было сформировано в римском праве в связи с ведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию – недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился.

В советском гражданском  праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие «основные фонды». После отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и на движимые трансфомировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» вновь введено  в экономический и правовой оборот Законом РСФСР « О собственности РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза ССР и республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).

В соответствии с гражданским кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам относятся следующие материальные и нематериальные объекты. Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ.

В теории и практике различают  понятие недвижимого имущества  как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА  НЕДВИЖИМОСТИ

В мировой практике недвижимость – это земля, а также все, что  с ней прочно связано, включая  присоединенные к ней объекты  независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

В России понятие «недвижимое  и движимое имущество» впервые употребил  Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие «основные фонды», т. е. предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.

В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и  недвижимое. С 1994 г. согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132, «предприятие в  целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Отличительные признаки недвижимости представлены в табл. 1.

Таблица 1.

Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее  время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.

Недвижимое имущество  – наиболее долговечный и основательный  товар из всех существующих: земля  по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные  сроки службы до 200 лет;

- предприятия как имущественные  комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.

3. КЛАССИФИКАЦИЯ  НЕДВИЖИМОСТИ

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий  в производстве всех других товаров и благ. При этом земля – ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам  представлена в табл. 2.

Таблица 2

Общая классификация  недвижимости

Наличие различных типов  классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного  анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

4.  СОБСТВЕННОСТЬ И ВИДЫ ЕЕ ОЦЕНКИ

Собственность в экономическом  смысле - это реальные отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию всего имущества.

Собственность в юридическом  понимании показывает, как сложившиеся  на деле имущественные связи оформляются  и закрепляются в правовых нормах и законах, устанавливаемых государством в обязательном порядке для всех граждан.

Собственность принадлежит  к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков  скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом  плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь мир, одной из главных своих причин имеют, в конечном счете, попытки изменить сложившиеся отношения собственности, утвердить новый строй этих отношений. В одних случаях эти попытки приводили к успеху, в других терпели крах. Бывало,что общество действительно переходило на новую, более высокую степень своего развития.

. Основные виды собственности:

-Индивидуальная собственность.

Эта форма концентрирует  в одном субъекте все перечисленные  признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков"); частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд, управление, распоряжение доходом и имуществом

-Частная собственность.

Частная собственность  близка по содержанию с индивидуальной в том смысле, что основные правомочия сконцентрированы в одном физическом лице или юридическом лице. Но частная собственность, как особая форма, отличается от индивидуальной тем, что признаки (правомочия) здесь могут разделяться и персонифицироваться в разных субъектах. Трудятся одни, а распоряжаются доходом и имуществом другие. Положение последних определяется экономической властью, а положение первых — экономической зависимостью. В промежуточном положении находится управляющий (менеджер), поскольку, как отмечалось выше, управляющие участвуют в выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником условий производства, не применяет труд наемных работников, то такую собственность следует определить как индивидуальную (или частно-трудовую).

-Кооперативная собственность.

В основе этой формы лежит  объединение индивидуальных собственников. Но это не арифметическая сумма индивидуальных собственников, а их функционирующее  единство. Каждый в кооперативе участвует  своим трудом и имуществом, имеет  равные права в управлении и распределении дохода. Кооперативная собственность может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей имущества каждого участника.

В небольших по размерам кооперативах не создаются особые органы управления. В крупных кооперативах создаются специальные органы управления и выделяются специальные люди для управления делами кооператива. В этом случае количественный рост порождает качественные особенности, поскольку участники кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав собственности — управление и даже частично функции распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия между функциями и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование функции управления особым органом и участником. По содержанию к кооперативной собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей собственности", которая образуется в результате выкупа работниками предприятий у частных собственников.

-Государственная собственность.

От предыдущих форм она  отличается тем, что абсолютные права  собственности находятся не у  отдельных частных лиц и их объединений, а у государственного института публичной, политической и экономической власти. Государство является верховным распорядителем имущества (условиями производства). Управляют производством назначенные государством руководители (менеджеры). Особенность собственности государственных предприятий состоит в том, что их имущество не делится на доли и не персонифицируется в отдельных участниках экономического процесса, и в том смысле она унитарна.

Собственность на основные факторы (средства) производства получает здесь высшую форму анонимности, поскольку субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают федеральные государственные органы.

Развитие процессов  обобществления в индустриальном производстве ведет к нарастанию процесса анонимности  собственности и в специальных  органах разного уровня. Параллельно происходит нарастающая социализация экономики. Поэтому некоторые черты государственной собственности как объективно необходимой формы обретают свою актуальность в уже обозримой перспективе. В области экологии и иных национально значимых сферах они приобретают практическую значимость и институциональный механизм реализации экологических, социальных и иных программ.

Государственная собственность  реализуется еще в одном направлении. Обладая экономической (и политической) властью, она директивно присваивает  часть доходов субъектов экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины и т. д.) и перераспределяет их.

-Муниципальная собственность

Наряду с государственной  муниципальная собственность является разновидностью публичной собственности. Верховным распорядителем имущества муниципальных предприятий являются органы местной власти (городские, районные и др.). Управление муниципальными предприятиями осуществляется либо непосредственно муниципальными органами, либо через назначенных руководителей (или менеджеров). Созданный доход может распределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или с участием трудовых коллективов.

Применительно к собственности  происходит диффузия разных форм и  отношений собственности, в результате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Внутри отдельных форм соединяются черты разных форм собственности.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактор, действующих  на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая  вещь -доход от использования данного  объекта . Доход есть выраженное в  деньгах отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете доход , тем лучше .

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия  как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс  включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

Существуют следующие  экономические подходы к оценке стоимости недвижимости:

-затратный подход  к оценке стоимости недвижимости.

Сущность затратного метода заключается в определении стоимости недвижимости на основе затрат на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Ограничения, связанные с применением метода:

Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов.

Большие трудности и  неопределенности с определением износа.

Метод не учитывает возможности  применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

-определение стоимости  недвижимости на основе доходного  подхода.

Среди методов оценки доходной недвижимости выделены:

1.Метод валовой ренты. Подход с использованием мультипликатора валовой ренты(GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

2.Метод прямой капитализации

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Если в проведенном  анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой  доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.

Чистый операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

В методе прямой капитализации  определение стоимости производится путем отношения чистого операционного  дохода к единой ставке капитализации  дохода за один год(или среднегодовой  ставке за несколько лет).

-оценка стоимости  объектов недвижимости подходом прямого сравнительного анализа продаж.

Метод сравнительного анализа  продаж – это метод оценки стоимости  объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым  объектом после осуществления соответствующих  корректировок, учитывающих различия между ними.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие  от оцениваемого объекта.

Поправки могут быть количественные и качественные.

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый.

3.Экологические факторы  и их влияние 

стоимость недвижимости.

Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке.

Причина такого подхода  – недостаток информации в доступных источниках о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т.п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой – из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения.

Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают  факторы, воздействие которых можно  оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них – экология района, поскольку есть возможность установить наличие промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.

Кроме «видимых» экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье.

За счет такого информационного  вакуума и создается почва  для манипуляций со стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной рабочей силе и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда как в новостройке они какое-то время могут быть незаметны.

Противоречие между  интересами продавцов и покупателей  приводит к тому, что строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в лучшем случае для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно на использование дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально.

Трудности, возникающие при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов активного маркетинга и агрессивной рекламы.

Степень влияния экологических  факторов на стоимость зависит от класса жилья и цены квадратного метра.

Строительные компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства.

Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать  дом или жилой комплекс действительно  уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов.