Экономика недвижимости. 3

Федеральное агентство  по образованию

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Российский государственный профессионально-педагогический университет»

Институт экономики  и управления

Кафедра региональной и  муниципальной экономики

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА  ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

ВАРИАНТ 2.

Студент Полякова Лариса

            Владимировна

                                                                                         Группа ЗЭУм- 318 с

                                                                                        Руководитель ________

Екатеринбург

2012

План.

1. Цели и принципы управление недвижимым имуществом… С. 3

2. Факторы, определяющие  спрос и предложение на рынке недвижимости………………………………………………………………………..С. 11

Список литературы……………………………………………....С. 19

1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью  как особый вид предпринимательской  деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

• принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
• управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
• любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
• процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
• систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление- более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлторскими операциями.

Управляющий недвижимостью  должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер - это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью  включает все виды деятельности и  все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залого-вые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы - весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений  недвижимости: собственники, владельцы  и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью  может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление - это регламентация деятельности каждого лица (организации) - участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование  выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:

• государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;
• самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями - ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;
• общественные воздействия - мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;
• управление определенным недвижимым имуществом;
• заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

Различают следующие  виды планирования:

• долгосрочное;
• среднесрочное;
• краткосрочное.

В процессе управления недвижимостью  реализуются следующие функции:

• прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
• планирование и проектирование;
• строительство или реконструкция;
• регистрация, оценка и учет;
• эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;
• контроль и распоряжение, корректировка плана.

Создание и управление недвижимостью начинается с проектирования и разработки различных по степени детализации и сроку реализации планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости.

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере  предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

• исходным моментом любых управленческих действий;
• основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;
• основой анализа проблем  несоответствия желаемого и достигнутого состояния и выработки новых решений.

В самом общем виде цель - это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд. Мотив - внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности - материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

• потребности, которые хочет удовлетворить человек;
• благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;
• трудовые действия, необходимые для получения блага;
• цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

• инициативы- сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;
• инструмента управления- руководящее требование, повелитель (императив) действий;
• критерия принятия решений - оценки информации и выбора альтернатив;
• координирования - осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;
• контроля - обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты  приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения.

Изменение целей управления возможно в случаях:

1) реализации целей  в предшествующий период, когда  они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным;

2) изменения внешней  среды - политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов;

3) изменения интересов  и предпочтений собственника, жизненной  стадии объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

• измеримость - количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);
• реальность - поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;
• четкость и конкретность -точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
• защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
• обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
• создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
• оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
• справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
• создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

1. Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации  обо всех участниках и объектах  рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как  механизм повышения качества  услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости  государственной и муниципальной  собственности находятся в общем  совместном владении и пользовании  всего населения соответствующего региона.

7. Простота и понятность  правил и процедур, установленных  законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных  мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

9. Рациональное распределение  функций управления рынком недвижимости  между государственными органами  и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов, оценщиков и др.).

10. Политика в области  управления недвижимостью должна  обеспечивать эффективное использование  земель в соответствии с утвержденными  схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

13. Приватизация государственной  и муниципальной недвижимости  и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

14. Сборы и налоговые  платежи, взимаемые с объектов  недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

15. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

2. Факторы,  определяющие спрос и предложение  на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникагощих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

В зависимости от законодательной  базы, условий финансирования, форм владения собственностью рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно отслеживать все изменения, происходящие на ее рынке.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

Следует иметь в. виду, что спрос на недвижимость может быть изменчив. При этом почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию, с тем чтобы узаконить куплю-продажу соответствующих объектов.

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие их группы¹

1. Экономические:

уровень и динамика доходов  населения;

дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доход-ности);

доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

состояние альтернативных и смежных рынков;

цены на рынке недвижимости;

уровень арендной платы;

риски инвестиций в недвижимость;

стоимость строительства;

цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные

уровень и тенденции  изменения численности населения  и его возрастной структуры;

образовательный уровень населения и тенденции его изменения;

      уровень  и тенденции изменения социальной структуры населения;

      уровень  и тенденции преступности.

     3. Административные:

     налоговый режим (уровень реальных  налоговых ставок для населения и  юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

      зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

      правовые  и экономические условия получения  прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, расходы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);

       правовые  и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

      4. Условия окружающей среды:

      уровень развития социальной  инфраструктуры;

      обеспеченность транспортными сетями;

      экологическая обстановка.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости. Это отражается в отрицательном наклоне кривой спроса (Рисунок 1).

Р,

цена

                                   D, спрос

                                     Q, объем

Рис. 1. Кривая спроса на рынке недвижимости

Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, т.е. количество предлагаемых объектов остается неизменными при изменении цен. Это связано с длительностью технологического процесса, невозможностью мгновенного производства (строительства или реконструкции) недвижимости или ее уничтожения (за счет амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса и его структуры. В связи с этим в краткосрочном периоде предложение недвижимости не зависит от цены, по которой продаются объекты.

Р,

Цена                                          S_кр/ср               S¹_кр/ср                                                           E,E₁ – равновесие спроса и предложения в

                                                                                                                                                                           краткосрочном периоде         

                                                                                                S_кр/ср, S¹_кр/ср – предложение в       

                                                                     S_д/ср                                                краткосрочном периоде

                                                                                                 S_д/ср - предложение в долгосрочном

P₁                                                    E₁                                                                      периоде                                  

Р                                   E

                                                   D                          D₁

                           Q              Q₁                                                 Q, объем

Рис. 2. Кривая предложения на рынке недвижимости. Равновесие спроса и предложения .

В долгосрочном периоде  прямая предложения недвижимости будет выглядеть как кривая с положительным наклоном, т.к. становится возможным учесть результаты воздействия инвестиций. При построении кривой предложения в долгосрочном периоде учитываются равновесные значения показателей рынка недвижимости через определенные отрезки времени (Рисунок 2).

                    Формирование цены на объект недвижимости.

Согласно постулатам экономической теории, колебания  основных параметров рынка должны сразу отражаться на цене. Применительно к рынку недвижимости это означало бы, что при изменении стоимости объекта недвижимости должна немедленно измениться и его цена. Однако динамика рынка недвижимости и механизм формирования цен на нем опровергает это утверждение.²

Цена объекта недвижимости -  сумма денежных средств, которую готов заплатить покупатель или получить продавец за конкретный объект недвижимости с учетом его стоимости, цен предыдущих сделок и рациональных ожиданий субъектов. Таким образом, в зависимости от денежной оценки объекта недвижимости продавцом или покупателем на рынке изначально формируются две цены: цена предложения и цена спроса. До этого момента, пока продавцы и покупатели не договорятся о цене, по которой объект будет реализован, цены спроса и предложения неравновесные, т.е. не совпадают.

Равновесная цена на рынке недвижимости (цена сделки) – такая цена, по которой и продавцы и покупатели удовлетворены существующей ценой и согласны на совершение сделки.

Уникальность и стационарность товара на рынке недвижимости являются причинами того, что данный рынок крайне редко достигает равновесия спроса и предложения. Чаще общее равновесие на рынке складывается из равновесных цен конкретных операций, которые могут сильно различаться от сделки к сделке. Таким образом, обычно существует достаточно значительный, по сравнению с другими товарными рынками, ценовой лаг – интервал цен, в котором выставляемый товар может найти своего покупателя. Этот лаг является еще одной особенностью рынка недвижимости.

Большое значение на рынке  недвижимости имеет учет таких понятий, как время позиционирования (или экспозиции) и изменение ликвидности.

Время позиционирования  (временной лаг) – период времени, в течение которого объект недвижимости находится на рынке, с момента выставления его продавцом на продажу до момента оплаты его покупателем и подачи документов на регистрацию. Данное понятие является основой для определения степени ликвидности объектов недвижимости в данный конкретный момент времени, т.е. того, насколько быстро объект недвижимости может быть «превращен» в деньги.

Время позиционирования объекта на рынке зависит от общего состояния экономики. Это состояние характеризуется, в частности, показателями финансового рынка и показателями, связанными с благосостоянием населения – изменением личного дохода и занятости.

При неблагоприятном изменении макроэкономических показателей (например, при росте процентной ставки) продавцы недвижимости не спешат снижать цены. Из-за этого увеличивается время позиционирования объекта на рынке, а количество сделок сокращается (т.е. ликвидность объектов недвижимости снижается). В противоположной ситуации происходит плавный рост цен, сокращения сроков позиционирования и рост ликвидности объектов.

Благодаря инерционности рынка недвижимости удается избежать резких колебаний спроса и предложения. До некоторой степени этот показатель, время позиционирования объекта на рынке, в динамике может рассматриваться в качестве внутреннего стабилизатора рынка недвижимости.

                Первичный и вторичный рынки недвижимости

Отличительной особенностью рынка недвижимости является необходимость государственной регистрации сделок.

Действительно, сделки с  недвижимостью необходимо регистрировать. Но вот вопрос: есть ли разница между  объектами недвижимости, права на один из которых регистрируются впервые, а права на другой перерегистрируются от одного собственника к другому.

Очевидной разницы нет: количество процедур регистрации на качественные характеристики объекта не влияет. Однако разница проявляется в том, что только что созданный объект недвижимости, впервые проходящий процедуру регистрации, представляет первичный рынок недвижимости, а тот объект, который к моменту сделки уже находился в чьей-то собственности, «оборачивается» на вторичном рынке.

Таким образом:

Первичный рынок  недвижимости  - рынок, на котором обращаются вновь созданные или впервые предлагающиеся к продаже (например, в результате приватизации) объекты недвижимости.

Вторичный рынок  недвижимости – рынок таких объектов недвижимости, права на которые ранее уже были зарегистрированы в едином государственном реестре учреждения юстиции.

Доля первичного или вторичного рынков недвижимости в структуре рынка зависит от того, насколько активно в данном регионе ведется  инвестиционно-строительная политика. Высокая доля первичного рынка характерна для развивающихся, экономически активных регионов, привлекательных для инвестиций. Рост производства, хорошие условия для развития бизнеса влекут за собой рост занятости и необходимость строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, коммерческой недвижимости, объектов соцкультбыта и т.д. Соответственно низкая доля первичного рынка позволяет задуматься об эффективности инвестиционной политики властей.

Соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости также во многом зависит от доли того или иного рынка в структуре всего рынка недвижимости данного региона. Традиционно цены на первичном рынке ниже, чем на вторичном, на 10-30%.  Однако если имеется дефицит объектов с определенным набором характеристик (например, если на рынке коммерческой недвижимости не хватает качественных офисов класса В), то цена на них на первичном рынке может даже превышать цены на похожие объекты на вторичном рынке.

  К тому же необходимость  дополнительных инвестиций в  только что построенный объект (ремонт в квартирах, сдаваемых без отделки, подключение телефона и т.п.) в конечном итоге приводит к удорожанию такого объекта по сравнению с аналогичными объектами на вторичном рынке.

Поэтому нельзя однозначно сказать, какой из рынков первичный  или вторичный, лучше. Все зависит от потребительских предпочтений самих покупателей. Если говорить о рынке жилья, то здесь одному будет важна престижность и историческая ценность подбираемого объекта, другому – возможность быстро переехать в купленную квартиру. Они выберут жилье на вторичном рынке. Третий ценит комфорт, техническую оснащенность и возможность планировки квартиры по своему усмотрению. При этом вопрос скорейшего переселения перед ним не стоит. Ему будет выгоднее купить квартиру в строящемся доме.