Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Экономика недвижимости. 2

Содержание

Введение

Исходные данные

Затратный подход

Доходный подход

Метод сравнения продаж

Результаты

Литература

Введение.

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать. Оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки. В данной контрольной работе представлены расчеты стоимости объекта недвижимости тремя методами: затратным, доходным и методом сравнения продаж.

ВАРИАНТ № 1

Таблица 1- Исходные данные для расчетов

Наименование показателя	5 вариант
Год постройки	1970
Группа капитальности	1
Этажность, кол-во	4
Площадь участка, кв.м	720
Общая площадь, кв.м	2300
Полезная площадь, кв. м	1500
Строительный объем, куб.м	8300
Ставка арендной платы за кв.м в месяц	600
Затраты на улучшение внутренней отделки, руб./кв.м в месяц	200
Эксплуатационные расходы, руб./кв.м в месяц	20

Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.

Месторасположение: Сарапул, ул. Ленина, 2

Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.

Дата оценки: сентябрь 2013 года

Собственники недвижимости: здание – Российская компания; земля - государство.

Описание месторасположения: Здание расположено на участке земли общей площадью 720 кв.м, с ровным рельефом.

Описание здания: Здание офисного типа постройки 1970 года. Здание состоит из подвала, и четырехэтажного строения. В здании завершен ремонт.

Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.

С учетом существующего здания: использовать как офисное.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.

Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта.

Затратный подход

Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Ленина. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь 2300 кв.м.

Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Этажность: 4 этажа и подвал

Площадь общая: 2300 кв.м.

Площадь полезная: 1500 кв.м.

Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 90% от полезной площади – 1350 кв.м.

Строительный объем: 8300 куб.м.

Фундаменты: ленточные, бутобетонные

Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм

Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам

Перегородки: кирпичные

Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам

Утеплитель: засыпной керамзит

Лестницы: из сборных железобетонных элементов

Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки

Окна: деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления

Двери: деревянные

Наружная отделка: штукатурка, окраска

Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.

Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся и проходящих аукционах земельных участков в центре города, пришли к выводу, что цена права использования земельного участка составляет за 1 кв.м. составляет 1300 руб.

В расчетах учитывается, что Удмуртская Республика относится к 1 климатическому району и 1 территориальному поясу.

Решение:

Затратный подход представляет собой определение полной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенного на стоимость земли. При этом подходе можно выделить следующие этапы:

1 Расчет стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоряжении земли с целью ее оптимального использования,

2 Расчет полной восстановительной стоимости здания (ПВС)

3 Определение величины износа,

4 Уменьшение ПВС на величину износа для получения остаточной восстановительной стоимости здания.

В оцениваемом здании в отличии от типового имеется три вида полов:

Мраморные - 800 кв.м., ценностный коэффициент – 1,63;

Паркетные - 700 кв.м., ценностный коэффициент – 1,68;

Керамические – 800 кв.м., ценностный коэффициент – 1, 25.

В типичном здании приняты полы паркетные (1,68-ценностный коэффициент)

Расчётные ценностные коэффициенты по конструктивным элементам без учёта удельных весов по количественному фактору составят:

1,63/1,68= 0,97

1,68/1,68= 1

1,25/1,68=0,74

Удельные веса по количественному фактору составят (общий 1600 кв.м.):

800/2300= 0,347

700/2300= 0,304

800/2300= 0,347

Общий расчётный ценностный коэффициент составит:

0,97*0,347+1*0,304+0,74*0,347=0,9

Удельный вес проемов составляет 8%, из них 4% приходится на окна и 4% на двери. Удельные веса по количественному фактору составят:

4/8=0,5

В оцениваемом здании ценностный коэффициент оконных проёмов составит 0,82, дверных проёмов 0,58. Общий расчётный ценностный коэффициент составит:

0,82*0,5+0,58*0,5=0,7

Оценка физического износа здания составлена на основе выдержки из правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(Р).

1 Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка. Так как цена права пользования земельного участка 1300 рублей за кв.м и здание занимает площадь 720 кв.м, соответственно рыночная стоимость земли будет:

РС(земли)= 1300 руб./кв.м.*720 кв.м = 936000 рублей

2 Рассчитаем полную восстановительную стоимость строения.

Расчет восстановительной стоимости произведем по формуле:

Со = Скуб. м *V *Кц*К1*К2*Ккл*Кпр*Кндс,

где Со - стоимость оцениваемого объекта;

Скуб. м - стоимость единицы строительного объема за 1 м3;

V – строительный объем здания, м3;

Кц - ценностный коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1);

К1 – коэффициент перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года (1,249)

К2 - коэффициент изменения стоимости с 1984 по 2013 год или коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки (120);

Ккл - коэффициент, учитывающий местоположение объекта для Удмуртии 1,07);

Ппр - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (20%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (18%).

V=8300 м3 (по табл. 1 – исходные данные)

Скуб. м=21,4 руб. (по таблице 91 для 1-го территориального пояса и повышенной внутренней отделки)

К1=1,249

К2=120

Кц =1,4752 (табл. 2)

Ккл = 1,07

Кпр = 1,2

Кндс = 1,18

Восстановительная стоимость здания равна:

ПВСзд = 21,7*(1-0,044-0,003)*8300*1,249*120*1,4752*1,07*1,2*1,18= 57500596 руб

где 0,044 – вводим, так как нет лифтов

0,003 – вводим, так как нет радио

3 Рассчитаем износ здания

Физический износ здания следует определять по формуле:

Ф(з)=åФкi х li., где

i=1

где Ф(з) – физический износ здания,

Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

li - коэффициент, показывающий долю восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания,

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий.

Пользуясь данными таблицы, рассчитываем износ здания:

ИЗ = ПВС* % износа

ИЗ = 57500596* 0,317 = 18227688,92 рублей

4. Рассчитаем остаточную восстановительную стоимость здания:

ОС = ПВС - ИЗ

ОС = 57500596 –18227688,92 = 39272907,08рублей

5. Определим рыночную стоимость объекта:

РС(зд.) = ОС + РС(земли)

РС(зд.) = 39272907,08 + 936000 = 40208907,08 рублей

ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОЕНИЙ

Наименование _Административное четырехэтажное здание Таблица 2

Конструктивные Элементы		Материал и конструкции Таблица №	Удельный вес по таблице № 91А	Ценностный коэффициент	Удельный вес после прим. цен. коэф.	Процент износа элемента	Процент износа элемента к строению
Фундамент		Бутобетонный, ленточный	10	3,59	35,9	30	10,8
Стены		Из красного глиняного кирпича	10	1,36	13,6	15	2
Перегородки		Кирпичные толщиной в ½ кирпича	10	1,76	17,6	20	3,5
Перекрытия		Из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам	16	1,23	19,7	20	3,9
Крыша		Из оцинкованной стали с настенными желобами и водосточными трубами	2	1,84	3,68	25	0,9
Полы		Мраморные Паркетные Из керам. плитки	9	0,9	8,1	20	1,6
Заполнение проемов	Окна	Деревянные, с двойным остеклением, ручного изготовления, окрашенные	4	0,7	2,8	20	0,56
Заполнение проемов	Двери	Деревянные, блоками со щитовыми глухими полотнам	4	0,7	2,8	20	0,56
Внутр. отделка	Стены	Улучшенная масляная краска по улучшенной штукатурке	6	1,45	8,7	22	1,9
Внутр. отделка	Потолки	Улучшенная масляная краска по улучшенной штукатурке	6	1,5	9	20	1,8
Наруж. отделка		Штукатурка, окраска	6	0,94	5,64	20	1,1
Отопление		От сетей города	4	1	4	15	0,6
Канализация		От сетей города	3	1	3	20	0,6
Электроснабжение		От сетей города	3	1	3	15	0,5
Водопровод		От сетей города	3	1	3	25	0,8
Разные работы		Вентиляция, пожарная сигнализация	4	1	4	15	0,6
Итого:			100		147,52		31,7

ОЦЕНКА СТРОЕНИЙ

Таблица № _91___________________________________ Стоимость измерителя 21,7__руб.___________________

Стоимость измерителя с поправочным коэффициентом: 21,7* (1-0,044-0,003)=21,7* 0,953=20,68 руб.____________

Восстановительная стоимость строения: 57500596 руб.____________________________________________________

Общий процент износа: 31,7%______________________________________________________________________

Действительная стоимость строения: 39272907,08руб._____________________________________________________

Рыночная стоимость 40208907,08 руб.______________________________________________________________

Доходный подход

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые, и расходы, осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Исследование рынка офисных помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет 600 руб. за кв.м., при условии, что 200 руб. в расчёте на 1 кв.м. будет затрачено на улучшении внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.

Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95%. Эксплуатационные расходы составят 20 руб. за 1 кв.м. нормативной площади.

Расчёты производятся по приведённым далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 3

1.Рассчитаем стоимость арендной платы за 1 кв.м. которая имеет тенденцию к росту на 5%.

1год 600*12=7200 руб.

2год 600*1,05*12=7560 руб./кв.м. и т.д.

2. Определим потенциальный валовый доход (ПВД) для этого воспользуемся формулой:

ПВД= * S * m

- арендная плата, анализируемого года.

S – нормативная площадь. 1350 кв.м. (90% от полезной площади 1500 кв. м.)

m – количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

1год 600*1350*12= 9720000 руб.

2год 630*1350*12= 10206000 руб. и т.д.

3. Рассчитаем действительный валовый доход (ДВД) по формуле:

ДВД= ПВД* kзагр.

Kзагр.- коэффициент загрузки.

1год 9720000*0,6= 5832000 руб.

2год 10206000*0,85= 85175100 руб. и т.д.

4. Определим операционные расходы, которые ежегодно увеличиваются на 5%.

1год 20*1350*12 мес.=324000руб./вк.м.

2год 324000*1,05=340200руб./кв.м. и т.д.

5. Определим чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД – операц.расх.

1год 5832000 -324000 = 5508000 руб. и т.д.

6. Определим расходы на обслуживание долга:

200*1350=270000

7.Определим ДП (денежный поток)

ДП = ЧОД-Расходы на обслуживание долга;

1 год 5508000-270000=5238000 руб. и т.д

8. Определим ставку капитализации:

R = Rf + Rдр+ Rнл+ Rим+ Rц+ R в.к.,

Где Rf- безрисковая ставка процентов -10%

Rдр- надбавка за дополнительный риск (0-5%)

Rнл – надбавка за низкую ликвидность (0-5%)

Rим- надбавка за инвестиционный менеджмент (0-5%)

Rц - надбавка за изменение цен на недвижимость

R в.к.- ставка возврата капитала

R в.к.= *100%;

Где Т – срок полезного использования объекта

Оцениваемое здание 1 группы капитальности, нормативный срок эксплуатации которого в среднем составляет 100 лет. Так как здание 1970 года постройки, а оценка происходит в сентябре 2013 года, тогда 2013-1970=43 года зданию, тогда Т = 100-43=57

R в.к.= *100%=1,7

R =10+4+2+2+1,7=19,7

9. Определим ставку дисконта:

Ст.д. = +Ставка капитализации;

Ст.д. =+19,7=20,741→21

10. Определим реверсию.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Реверсия = ==54337500

11. Учитывая дисконтный множитель, определяем текущую стоимость денежных потоков для 1-5 годов по формуле:

PV =

где ДП – денежный поток периода t;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

n – длительность прогнозного периода, лет.

=1: (1+0,21)1 = 0,83

= 1: (1+0,21)2 = 0,68

= 1: (1+0,21)3 = 0,56

= 1: (1+0,21)4 = 0,47

= 1: (1+0,21)5 = 0,39

Дисконтированный денежный поток определим по формуле:

год 5238000* 0,83 = 4347540руб.

2год 8064900* 0,68 = 5484132руб.

3год 9531000* 0,56 = 5337360 руб.

4год 9976500* 0,47 =4688955 руб.

5год 10422000*0,39 = 4064580 руб.

13. Определим текущую стоимость реверсии по формуле:

PVреверсия = R*1: (1+i)n= 54337500/2,591=20971632,57

14. Рассчитаем рыночную стоимость здания:

РСон =

Где РСон – рыночная стоимость объекта недвижимости

PVрев. – текущая стоимость реверсии

РСон = 4347540+5484132+5337360+4688955+4064580+20971632,57

=44894199,57 руб.

Рассчитанная доходным методом стоимость здания равна 44894199,57 рублей.

Метод дисконтированных денежных потоков

Таблица 3

период	1	2	3	4	5	Остаточный период
Площадь, кв.м	1350	1350	1350	1350	1350	1350
Динамика арендной платы %	1	1,05	1,1	1,15	1,2	1,25
Арендная плата за кв.м	7200	7560	7920	8280	8640	9000
ПВД	9720000	10206000	10692000	11178000	11664000	12150000
Коэффициент загрузки	0,6	0,85	0,95	0,95	0,95	0,95
ДВД	5832000	8675100	10157400	10619100	11080800	11542500
Динамика расходов %	1	1,05	1,1	1,15	1,2	1,25
Операционные расходы	324000	340200	356400	372600	388800	405000
ЧОД (ДП)	5508000	8334900	9801000	10246500	10692000	11137500
Расходы на обслуживание долга	270000	270000	270000	270000	270000	270000
ДП	5238000	8064900	9531000	9976500	10422000	10867500
Реверсия						54337500
Коэффициент текущей стоимости	0,83	0,68	0,56	0,47	0,39
Текущая стоимость ДП	4347540	5484132	5337360	4688955	4064580
Текущая стоимость реверсии						20971632,57
Рыночная стоимость						44894199,57
Ставка капитализации						20%
дисконт	21	21	21	21	21

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Расчёт стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

Таблица 4

		Объекты сравнения
Элемент сравнения	Офисный центр	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи/предложения,		48000000	37000000	42500000
Передаваемые права на здание	Полная передача прав	Полная передача прав	Полная передача прав	Полная передача прав
Корректировка,	0	0	0	0
Скорректированная цена	0	48000000	37000000	42500000
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	0	-5	-5	-5
Скорректированная цена	0	45600000	35150000	40375000
Дата продажи/дата выставления на торги	Сентябрь 2013	Июнь 2013	Сентябрь 2013	Сентябрь 2012
Корректировка		+1,62	0	+6,48
Скорректированная цена		46338720	35150000	42991300
Местоположение	Ул. Ленина	В центре города	В отдаленном районе	В этом же районе
Корректировка	0	-5	+5	0
Скорректированная цена	0	44021784	36907500	35472525
Площадь офисная	1350	1200	1250	1450
Корректировка	0	1,125	1,08	0,931
Скорректированная цена	0	49524507	39860100	33024920
Состояние объекта		Лучше	Хуже	Аналог
Корректировка%	0	-5	+5	0
Скорректированная цена	0	47166197	41853105	33024920
Наличие парковки, охраны, и др.	Нет	парковка	Нет	Нет
Корректировка	0	-5	0	0
Скорректированная цена	0	44920188	41853105	33024920
Весовые коэффициенты	0	0,5	0,3	0,2
Итоговая стоимость объекта, рублей	0	22460094	12555931,50	6604984
Итоговая стоимость объекта оценки, рублей	41621009,5

Результаты.

В результате расчётов рыночной стоимости офисного помещения по трём методам получены следующие результаты:

Таблица 5

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	40208907,08
Доходный метод	44894199,57
Метод прямого сравнения продаж	41621009,5

В настоящей работе использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта недвижимости. Так как имеется три возможные величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.

Реальную картину о стоимости объекта даёт метод прямого сравнения продаж. Была получена достоверная информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых объектов практически идентичен объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,4.

Реальную картину о стоимости объекта оценки также даёт затратный метод, его вес определяем равным 0,4. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на строительство аналогичных объектов, причём скорректированный на фактический износ объекта оценки.

Доходный метод даёт наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Недостатком этого метода является также прогнозный характер расчётов. Отсюда вес результата, полученного доходным методом, принимаемым равным 0,2.

Вес каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости установился следующим образом:

Затратный метод 0,4
Метод прямого сравнения продаж 0,4
Доходный метод 0,2

Выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости представлено в таблице 6.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Таблица 6

Подход к оценке	Рыночная стоимость, руб.	Весовой коэффициент	Итог
затратный	40208907,08	0,4	16083562,83
доходный	44894199,57	0,2	8978839,9
Сравнения продаж	41621009,5	0,4	16648403,8
Рыночная стоимость, руб.	126724116,15		41710806,53

Итак, рыночная стоимость объекта составляет 41710806,53 рублей

Литература

Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб. : Питер, 2002.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1,2. М., 1995.
Григорьев В.В., Острина И.А. Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб-практ.пособие - М.: Дело,2011.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник, М., 2002.
Максимов С. Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: Изд-во С.-Петербург ун-та, 1999.
Оценка недвижимости: Учебник под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2003.