Экономика недвижимости. 14

Содержание

Введение…………………………………………………….…..……………..3                                                                                            

1. Задача № 1…………………………………………………………………………4                                                                                    
2. Задача № 2…………………………………………………………...….…………6                                                                                    
3. Задача № 3…………………………………………………………...…….………7                                                                                  
4. Оценка объекта недвижимости…………………………………..….….………..8                                                 

Заключение……………………………………………………………….………15                                                                                      

Список используемой литературы………………………………………….…..16                                                  

Введение

Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление  потребности в специалистах, владеющих  навыками, позволяющих обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению  ряда новых профессий, одной из которых  стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности). 

Оценка- это деятельность специалиста, имеющая целью определение  вероятной денежной суммы, которую  реально выручит при отчуждении имущественных прав на оцениваемый  объект при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежат их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оцениваемые данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, разработки и реализации инноваций.

Оценка - инструмент в системе госрегулирование экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий.

1. Задача № 1. «Определить цену Объекта оценки методом

сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным  ранее сравниваемым участкам».

Вывод: в качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической  цены продажи и наименьшее число  корректировок.

2. Задача №2 « Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики».

На основании выполненных  корректировок можно сделать  вывод, что цена за 0,01 га находится  в диапазоне от 556 до 618 тыс. руб.

3. Задача №3 «Провести подобный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).

2400*0,167+2500*0,222+2861*0,2+2594*0,286+4246*0,154=2923

4. Оценка объекта недвижимости.

Общие сведения:

Рыночная стоимость объекта  оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

• затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Последовательность определения  стоимости объекта оценки.

Процесс определения стоимости  объекта оценки включает в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъемка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления отчета;
4. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.

Характеристика местоположения объекта оценки:

Общая характеристика здания:

Характеристика объекта  оценки:

Статистика рынка  жилой недвижимости.

В течении прошлого 2010 года наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько завышается « на торг». Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но имеет тенденцию к росту.

По левобережью г.Волхова цены предложения несколько ниже, чем в целом по городу.

Анализ лучшего  и наиболее эффективного использования  оцениваемого объекта.

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта  недвижимости, применяемое в настоящем  отчете, определяется , как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем не переменны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов  лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены  четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной

местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов

Использования, которые разрешены  распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически

осуществимое и разрешенное  законом использование будет  давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово

осуществимых использований  будет приносить максимально  чистый доход или максимальную текущую  стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в  жилом доме, расположенная на четвертом  этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем  использование в качестве жилья  без рассмотрения других вариантов.

Определение стоимости  объекта оценки с помощью сравнительного подхода.

Основой применения данного  подхода является тот факт, что  стоимость объекта оценки непосредственно  связана с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки ( корректировки), отражающие существенные различия между ними.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько  аналогов с соответствующим местоположением  и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим  и другим характеристикам с объектом оценки.

В ходе анализа к ценам  аналогов были внесены корректировки  на различия, существующие между аналогами  и объектом оценки. Отрицательная  корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная  – если по данному показателю аналог ему уступает.

Таблица расчета стоимости  объекта оценки:

Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определенная по сравнительному подходу составила 48 223 долларов США.

Заключение.

Обобщив все вышеизложенное можно  сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.   Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ, часть 1 и 2. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ»; Изд-во «ЭКСМОС», 2000.
2. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб., 1995.
3. Временное положение о лизинге. Утв. пост. Правительства РФ от 29 июня 1995 г. №633. // Фин. газ., 1995 – № 30.
4. Временное положение о порядке оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, находящейся в государственной собственности. (Прил. к распоряжению губернатора СПб от 01.08.96 г. № 113-р). // Газ. СПб. Эхо, №28 (191), 1996, 7 авг. и 21 авг.
5. Земля как Недвижимость. Сборник нормативных актов РФ и СПб. – СПб.: «Петроградский и К», 1995.