Экономика недвижимости. 7
Психология и педагогика
- Социально-психологические феномены в малой группе.
- 2. Семья как социокультурная среда развития личности.
Политология
11 Политическая идеология
12 Мировая политическая система (понятие, эволюция)
21 Политико-правовые воззрения славянофилов и западников в России
22 Политические учения в России XVIII века.
Планирование на предприятии
Как обеспечивается перспективное планирование потребности ресурсов?
Как определяется годовой экономический эффект? Когда он может служить критеием эффективности?
Экономия (Э) от данных мероприятий может быть определена по формуле:
где М1, М0 - норма расхода
материала до и после внедрения мероприятия;
ЦМ - цена материала; VBПm - выпуск продукции в натуральном
выражении с момента внедрения мероприятия
и до конца года, Змр - затраты, связанные с внедрением
мероприятия.
Далее курсовая
Организация и планирование на предприятии
1. Алгоритм и рекомендуемые сферы применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап
Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями
холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
3 этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 1).
Рис. 1. Виды корректировок
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.
4 этап
Установление стоимости
объекта оценки путем согласования
скорректированных цен
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается
мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение
финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
- Типы ипотечных кредитов
В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные виды кредитов представлены на рис. 1.
Рис. 4.1. Виды ипотечных кредитов
Постоянный ипотечный кредит
Данный вид кредита носит также название аннуитетный — самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.
Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.
Данный вид кредита
характерен для стран с низкой
инфляцией и длительными
При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:
- основная сумма кредита,
- срок (остаточный) погашения кредита,
- процентная ставка.
Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:
- кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.
- кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.
Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.
Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов кредитор участвует в доходах от объекта.
Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.
Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.
Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.
Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.
Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).
Разновидностью этого вида кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.
Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.
Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.
Задача 1.
Определите чистый операционный доход владельца объекта при наличии следующих исходных данных
Параметр |
Значение |
Общая площадь объекта, м2 |
1 300 |
площадь, занятая собственником |
90 |
арендная площадь, м2 |
1 200 |
в т.ч. сдано в аренду на 10 лет, м2 |
300 |
Контрактная ставка арендной платы, у.е. за м2 |
350 |
Рыночная ставка арендной платы, у.е. за м2 |
360 |
Платежи по договору страхования, у.е. |
1 950 |
Расходы на управление, % от ДВД |
5 |
Коммунальные платежи, у.е. |
7 700 |
Расходы на уборку помещений, у.е. |
4 500 |
Затраты на техническое обслуживание, у.е. |
3 300 |
Стоимость очередной замены окон, которая будет необходима через 7 лет, у.е. |
15 000 |
Депозитная ставка надежного банка, % |
12 |
Норма потерь от недоразгрузки, % |
10 |
Норма потерь от неплатежей, % |
3 |
Налоговые платежи, у.е. |
4 600 |
Финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 80 000 у.е. под 12 % годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65 000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15 %.
Решение:
- Оценка ПВД.
В соответствии с условием задачи существует два источника потенциального дохода: рыночные платежи и контрактные. Контрактная арендная ставка, равная 350 у.е. за 1 м2, на 10 у.е. меньше рыночной арендной ставки. Для того чтобы сделать вывод о целесообразности учета существующего договора аренды, необходимо сопоставить выгоды от расторжения договора с затратами на его расторжение. Выгоды ∆ Vp от расторжения договора определим как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды:
ΔVp = a ( 10 лет, 15%)× 10 × 300 × (1 – 0,03) = 14 605 руб
Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (65 000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке ПВД.
ПВД1 (контрактный) = 300 × 350 = 105 000 у.е.
ПВД2 (рыночный) = (1200 – 300) × 360 = 324 000 у.е.
2. Оценка потерь от
недозагрузки и потерь от
Базой для оценки потерь от недозагрузки Пндз является рыночный ПВД. Отсюда
Пндз = ПВД2 × Кндз = 324 000 × 0,1 = 32 400 у.е.
Базой для оценки потерь от неплатежей Пнпл является сумма
ПВД1 + ПВД2 – Пндз. Следовательно,
Пнпл = (ПВД1 + ПВД2 – Пндз) × Кнпл = (105 000 + 324 000 – 32 400) × 0,03 =11898 у.е.
3. Оценка ДВД:
ДВД = ПВД1 + ПВД2 – Пндз — Пнпл = 105000 + 324000 – 11898 – 32400 = 384 702 у.е.
4. Оценка операционных расходов.
Операционные расходы (ОР) включают платежи по следующим обозначенным в условии задачи статьям: платежи по договору страхования; коммунальные платежи; расходы на уборку помещений; затраты на техническое обслуживание; налоговые платежи; расходы на управление; ремонт оборудования (расходы капитального характера).
В соответствии с условиями задачи расходы по всем статьям, за исключением двух последних, даны в явном виде.
Выполним оценку расходов на управление и ремонт оборудования:
расходы на управление = ДВД × 5% = 384 702 × 5% = 19235,1 у.е.,
расходы на ремонт = 15 000 × SFF(12%; 7 лет) = 1 486,8 у.е.
В целом ОР = 1 950 + 7700 + 4500 + 3300 + 19235,1 + 1 486,8+ 4600 =
= 42771,9 (у.е.).
5. Оценка чистого операционного дохода (ЧОД) на связанные инвестиции (собственные и заемные).
ЧОД = ДВД – ОР = 384 702 – 42 771,9= 341 930,1 (у.е).
6. Оценка чистого операционного дохода собственника (ЧОДе):
ЧОДе = ЧОД – ЧОДm.
Здесь ЧОДm — чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга — определяется суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного договора и рассчитывается по формуле ЧОДm = Vm × [Ym + SFF(nm,Ym)] = 80 000 × [0,12 + SFF(25 лет; 12%)] = 10 200 (у.е.).
Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника будет равно
ЧОДе = 341 930,1 – 10 200 = 331 730,1 (д.е.).
Задача 2
Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 50 000 у.е.. Дом был построен за 138 000 у.е., но прекрасно вписывался в среду, где соседние дома стоили от 200 000 у.е. до 250 000 у.е. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 690 до 780 у.е, а новый дом планировать сдать за 740 у.е. в месяц. Через полгода после завершения строительства была изменена схема движения транспорта в данном районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда его сдали в аренду за 665 у.е. в месяц. Необходимо найти валовый рентный мультипликатор, соответствующий новому дому; вероятную первоначальную стоимость дома; величину потери стоимости объекта из-за изменения схемы маршрута движения транспорта и вид данного износа.
Решение:
Вероятную первоначальную стоимость рассчитаем по формуле:
где
Цоб |
- вероятная цена продажи оцениваемого объекта; |
ПВДо |
- валовой доход от оцениваемого объекта; |
ВРМа |
- усредненный валовой рентный мультипликатор; |
Цia |
- цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
ПВДia |
- потенциальный валовой
доход i-го сопоставимого |
m |
- количество отобранных аналогов. |
Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимости за расчетный период (1 год).
ВРМ (к потенциальному доходу) = 255 836 / 740* 12 = 28,81.
ВРМ (к реальному доходу) = 255 836 / 665* 12 = 32,06.
В результате изменения схемы движения маршрута транспорта исходный объект стал менее привлекательным. Поскольку обесценивание объекта, обусловлено негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды, то такой износ является внешним (экономическим).
Разница между арендой
до изменения маршрута и после
составит 75 у.е в месяц. Стоимость земли в общей стоимости объекта
оценки составляет
19,5 % . Экономический износ распространяется
лишь на улучшения, так как именно за пользование
объектами недвижимости взимается арендная
плата. Тем не менее потери арендной платы
частично обусловлены состоянием земельного
участка. Величина потери стоимости объекта
из-за изменения схемы маршрута движения
транспорта составит 22 888,8 у.е. (потери
в арендной плате / ВРМ).
Задача 3.
Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений) определены прямые затраты на строительство здания аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 1500 руб за 1 м3 расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому составляют 10,5% от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18 % от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, устанавливается в размере 945 000 руб. Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет 2700 м3, а накопленный износ – 24 %.
Решение:
Решение представим в виде таблицы
Показатель |
Порядок расчета |
Сумма |
Прямые затраты |
1500руб * 0,85 * 2700м |
3 442 500,0 |
Косвенные затраты |
10,5 % * 3442500руб |
361 462,5 |
Полная восстановительная стоимость зданий |
3442500руб + 361 462,5руб |
3 803 962,5 |
Общий накопленный износ |
24 % * 3 803 962,5руб |
912 951,0 |
Остаточная восстановительная стоимость |
3 803 962,5 руб – 912 951руб |
2 891 011,5 |
Стоимость земельного участка |
Исходные данные |
945 000,0 |
Норматив к прямым затратам |
18 % 3442500 |
619 650,0 |
Таким образом, стоимость недвижимости, определенная затратным подходом, составляет: 2 891 011,5 + 945 000 + 619650 = 4 455 661,5 руб.
Задача 4
Каждый месяц Вы получаете от квартиры, сданной в аренду, 8 000 руб. Эти деньги Вы вкладываете в банк под 9 % годовых. Сколько денег у Вас будет через 7 лет?
Решение:
Количество денег, которое будет на счете определим по формуле:
где W – ежемесячный платеж;
r – банковский процент,
m – число начислений процентов в году,
T – срок вклада.
Таким образом, через 7 лет при ежемесячном вложении
8000 руб под 9 % годовых с ежемесячным начислением
процентов на счете окажется
931 415,43 руб.
Задача 5
Необходимо оценить промышленно
При анализе были выявлены следующие продажи:
А) Объект продан в этом году за 190 тыс долл, имеет ж/д ветку
Б) Объект продан год назад за 175 тыс долл, имеет ж/д ветку и 2 загрузочные двери
В) объект продан в этом году за 190 тыс долл, полностью огорожен
Ж/д ветка стоит 1700 долл., загрузочная дверь – 1200 долл., ограждение – 5300 долл. Прирост стоимости – 1% в год.
Решение:
Составим таблицу данных корректировок по сравнительным продажам:
Характеристики |
Оцениваемый объект |
аналоги | ||
1 |
2 |
3 | ||
Стоимость, тыс.долл |
190 |
175 |
190 | |
Время продажи |
в этом году |
год назад |
в этом году |
в этом году |
Корректировка на время продажи (Прирост стоимости – 1% в год) |
1 |
1 |
1,01 |
1 |
Скорректированная цена на время продажи, тыс.долл |
190 |
176,75 |
190 | |
Железнодорожный подъезд |
есть |
есть |
есть |
нет |
Корректировка на ж/д ветку, тыс. долл. |
+ 1,7 | |||
Забор |
есть |
нет |
нет |
есть |
Корректировка на ограждение, тыс. долл. |
+5,3 |
+5,3 |
||
Загрузочная дверь |
одна |
нет |
две |
нет |
Корректировка на загрузочную дверь, тыс.долл. |
+1,2 |
-1,2 |
+1,2 | |
Итого корректировки, тыс. долл. |
+ 6,5 |
+ 4,1 |
+ 2,9 | |
Скорректированная стоимость, тыс долл |
196,5 (190+6,5) |
180,85 (176,75+4,1) |
192,9 (190+2,9) | |
Так как скорректированная цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет наименьшее значение (в данном случае это объект 3). Таким образом, стоимость промышленного здания с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью составит 192,9 тыс. долл.