Экономика недвижимости. 24

Содержание:

1. Специфика формирования рынка недвижимости в России............................3

2. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости...............9

3..Налогообложение недвижимости....................................................................14

4. Список использованной литературы...............................................................20

1. Специфика формирования рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости имеет ряд специфических  черт, которыми обусловлены особенности  его развития:

- специфический характер оборота  недвижимости (через оборот прав  на него); 
- спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

- присутствует ограниченное число  покупателей и продавцов;

- информация о рынке не столь  открыта, как, например, на рынке  ценных бумаг или потребительских  товаров;

- издержки сделок (необходимость  проверки юридической чистоты  объекта, затраты на регистрацию,  оплата услуг посредников и  т.п.) весьма высоки;

- вхождение на рынок новых  участников затруднено,

- для товаров характерна низкая  ликвидность.

В связи с этими особенностями, функционирование рынка недвижимости требует участия неких дополнительных сил, способных повысить эффективность  действия рыночных механизмов. С одной  стороны тут вступает в силу государственное  регулирование рынка недвижимости, с другой – создаются необходимые  условия для появления профессиональных риэлторов. Суть деятельности профессиональных участников рынка в самом общем  смысле сводится к тому, что благодаря  их усилиям происходит приведение в  соответствие спроса и предложения, снижаются трансакционные издержки, рынок недвижимости становится более мобильным и совершенным.

1. Для рынка недвижимости весьма  условное значение имеет такое  понятие, как средняя цена (примерно  такое же, как средняя температура  для оценки состояния больных  в клинике). Относиться ко всякого рода информации, основанной на средних показателях для региона или города в целом, следует осторожно. Средние значения годятся здесь для определения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом они явно недостаточны. Точно определить цену конкретного объекта могут только профессионалы.

2. Для работы на рынке недвижимости  важны знания не только макроэкономических  или отраслевых тенденций, но  прежде всего хорошее понимание  ситуации в регионе и конкретно  в месте расположения того  или иного объекта.

3. В связи с индивидуальным  формированием цен огромное значение  для успешной предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости  имеет искусство работы с клиентом, умение показать специфические  характеристики объекта, способные  привлечь внимание покупателя  к данному объекту, повлиять  на его оценку предлагаемой  недвижимости.

4. Высокий уровень издержек при  осуществлении сделок с недвижимостью  делает серьезным оружием в  конкурентной борьбе: во-первых, снижение  расходов, которые могут себе  позволить риэлторские компании за счет больших объемов продажа, а во-вторых, наполнение комплекса предоставляемых услуг более широким содержанием.

5. Особую ценность на рынке  недвижимости имеет информация  об уровне цен по отдельным  типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения  покупателей, о тенденциях развития  бизнеса и пр.

Наконец, работа на конкретном национальном рынке требует знания особенностей экономического и социального развития страны, состояния, особенностей и тенденций  развития нормативно-правовой базы, соотношения  общенационального и регионального  нормотворчества, особенностей и традиций потребительского поведения и т.д.

Легализация рыночных отношений в  сфере недвижимости началась в России в конце 80-х – начале 90-х годов. Закон «О кооперации» признал  возможность операций с кооперативной  собственностью, а законом «О собственности» была признана частная собственность, в том числе и на недвижимость. Однако до введения в действие законодательных  актов о приватизации жилья и  предприятий реальные массовые операции на рынке недвижимости были невозможны.

Начало формирования рынка недвижимости имело ряд особенностей:

- В России рынок недвижимости  проходил процесс становления  значительно позже, чем другие  рынки. С одной стороны, развитие  других рынков обеспечило финансовую  базу для сделок с недвижимостью,  с другой стороны – рынок  недвижимости не рассматривался  финансовыми институтами как  объект инвестиций.

- Первоначально формирование рынка  проходило в условиях практически  полного отсутствия правового  регулирования в сфере недвижимости, что значительно затрудняло развитие  рынка.

- Экономический кризис, высокие  темпы инфляции, падение жизненного  уровня населения, отсутствие  инвестиционных возможностей у  предприятий и относительно низкая  рентабельность инвестиций в  недвижимость не позволили рынку  недвижимости развиваться всесторонне.  Поэтому в основе операций  на рынке оказались перераспределительные процессы. Имеющийся жилой фонд перераспределялся между группами населения с различными уровнями доходов. Аналогичные процессы происходила на рынке коммерческой недвижимости.

Господствующее положение на рынке  заняли сделки с жилой недвижимостью. Это основная специализация брокерских фирм начало 90-х годов. Покупатели –  люди со «сверхвысокими» для России доходами, основной способ расчетов – оплата наличными, в валюте, без налогового декларирования. ¹

На сегодняшний день рынок  недвижимости в России в первую очередь  представляет собой один из фундаментальных  элементов экономической системы  нашего государства. Ещё до формирования России философы и политические деятели  пытались исследовать рынок недвижимости, его особенности, а также влияние  рынка недвижимости на развитие нашего общества.

Обязательно следует заметить, что рынок недвижимости имеет  значение в динамике функционирующей  рыночной системы любого государства  и Россия здесь исключением не стала.

Инвестиции рынка недвижимости России оказывают самое прямое влияние на динамику финансового рынка в России, что дает основание рассматривать рынок недвижимости как часть финансового рынка нашего государства. Чтобы проводить те или иные операции с недвижимостью, будь то покупка коммерческой недвижимости или продажа частной квартиры, оформление кредита для покупки недвижимости или другие финансовые операции с недвижимостью, необходимо в первую очередь знать законы функционирования рынка недвижимости в России и основные его составляющие, что бы уже на начальном этапе суметь избежать рисков или дополнительных расходов при операциях с недвижимостью.

Так же необходимо отметить, что законодательство не стоит на месте и формируются новые  законы, дополнения влияющие на рынок недвижимости, учитывая нововведения.²

2010 год сделал недвижимость  в России более доступной. В  стране понизились цены во  всех сферах жилой недвижимости. При этом наиболее значительно уменьшилась цена частных домов, земельных участков и квартир на первичном рынке недвижимости в России. Следует отметить, что указанное снижение расценок на недвижимость в России выразилось главным образом в том, что разброс цен на жилье стал еще более значительным. Так, максимально дешевым жилье стало в Тамбовской области, но еще более дорогими стали квартиры в Москве.

Так цена новостроек в Москве составляет сегодня 143,9 тысячи руб. за кв.м., а в Тамбове 28,3 тысячи руб. за кв.м. Жилье на вторичном рынке  недвижимости в России предлагает соответственно в 167.5 и 28.9 тысячи руб. за кв. м. Соответствующие  цифры приводит Росстат.

При этом наиболее значительными  для рынка недвижимости в России стали, следующие тенденции. Увеличение объема предложения и деловой активности. Так, на московском рынке недвижимости в июне прошлого года удалось продать 8959 единиц жилья, что аналогично пиковым показателям продаж в столице до мирового экономического кризиса. На этом фоне годовой оборот московского рынка жилых объектов может достичь в скором времени 120 тысяч сделок, что по прогнозам специалистов окажется рекордным показателем за всю историю столичного рынка жилой недвижимости.

В структуре рынка жилой недвижимости в России значительно увеличилось число альтернативных сделок с жильем. В особенности активно проводился обмен квартирами между жителями Москвы и Петербурга. За исключением этого весьма значительно возросло число сделок по обмену загородных домов и коттеджей на квартиры в городах. При этом в 2010 г. вновь активно заработала ипотека. Стоимость ипотеки в ряде ведущих банков смогла достичь докризисных показателей в размере 10-12.5 процентов годовых. Это дало возможность россиянам покупать с помощью ипотеки до 20 процентов от всего реализуемого жилья. Для сравнения на долевое участие в строительстве приходится не более 2-3 процентов сделок. Так по данным за осень 2010 г. в Москве зарегистрировали 7601 сделка с недвижимостью, из них 1566 сделок заключили с помощью ипотечного кредитования и только 112 контракт пришелся на приобретение недвижимости в России, предлагаемого в рамках долевого строительства.

На вторичном рынке  недвижимости в России заметен рост деловой активности. К примеру, в Подмосковье и Москве рост числа сделок составил осенью 23010 г. 60 процентов и 150 процентов в сравнении с сентябрем. При этом в сравнении с первичным рынком недвижимости в России тут не было отмечено значительного увеличения объемов предложения. Всего же по самым новым статистическим данным на вторичный рынок недвижимости в России приходилось до 79.2 процентов от общего объема проводимых сделок. При этом здесь покупателей в наибольшей степени интересовало бюджетное, но качественное по доступным ценам.

Что касается рынка загородной недвижимости в России, то за прошлый год большая часть предложений была на объекты в строящихся поселках. К примеру, в Подмосковье они занимали 65 процентов от общего объема предложения жилых объектов. Следует отметить, что готовые поселки загородных домов занимали только 32.5 процентов рынка загородной недвижимости. Глобальной тенденцией стало повышение объемов предложения готовых загородных домов и коттеджей. Это связано главным образом с тем, что из-за невысокой покупательской активности выросли сроки экспозиции объектов.³

2. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости.

Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполняет на нем две функции. С одной стороны, государство, представляя  интересы всего общества, является собственником или арендодателем  объектов недвижимости, закрепленных за ним. С другой стороны, государство  через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках  или обеспечивает их совершение.

Государственное регулирование  рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно-правового  характера в сфере недвижимости, направленных на повышение экономической  эффективности использования объектов недвижимости в интересах решения  социально-экономических задач. То есть государство в данном случае выступает на рынке недвижимости в качестве регулирующего органа.

В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности и благоприятствующая внутренним и  внешним инвестициям в объекты  недвижимости со всеми вытекающими  отсюда последствиями.

Функции государства в  сфере недвижимости в рамках территориальных  образований выполняют местные  комитеты по управлению имуществом. Основные задачи комитетов следующие:

• распоряжение государственным имуществом;
• управление государственным имуществом;
• контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного имущества.

С точки зрения управления недвижимостью комитеты решают следующие  задачи:

• ведение реестра объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции комитетов;
• применение всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;
• достижение максимальной доходности объектов недвижимости.

Перечисленные выше задачи, решаемые органами власти в области  управления недвижимостью, можно подразделить на три группы.

Цель стратегических задач состоит в том, чтобы обеспечить повышение ценности (рыночной стоимости) объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции данного органа власти, за счет определения справедливой базы для арендных платежей или налогов, учитывающей все многообразие ценностных характеристик объектов недвижимости, за счет развития инфраструктуры города, являющейся одним из важнейших ценообразующих факторов объекта недвижимости, и др.

Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием экономического управленческого решения о судьбе конкретных объектов недвижимости: продать, сдать в аренду, в пользование, оперативное управление, доверительное управление, передать на реконструкцию на инвестиционных условиях и т. п.

Решение оперативных задач в основном направлено на поддержание объекта недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии и связано с плановыми капитальными и косметическими ремонтами зданий, строений и сооружений города, включая окружающую их территорию.⁴

В целом для совершенствования  рынка недвижимости в городах  необходимо:

1. Создать на уровне Правительства города единый информационно-аналитический центр для подготовки и принятия решений об инвестициях в конкретные, связанные с недвижимостью проекты. Внедрить в практику его работы использование экономико-математических процедур многокритериального инвестиционного анализа, позволяющих осуществлять комплексный анализ социально-экономической выгодности проектов для города и инвесторов.
2. Свести до минимума длительность и персонифицированность процедуры выдачи разрешений на строительство и схем передачи готовых объектов недвижимости в собственность.
3. Обеспечить гарантии прав на объекты недвижимости во время и после окончания инвестиционного проекта.
4. Предоставить налоговые льготы инвесторам для реконструкции зданий исторического центра.
5. Предоставить налоговые льготы инвесторам, готовым обеспечить расселение коммуналок.
6. Обеспечить привлечение инвестиций для создания развитой инфраструктуры в районах города, где сложилась неблагоприятная ситуация с реализацией готового жилья.
7. Повысить платежеспособный спрос населения путем создания новых рабочих мест на основе реконструкции старого производства и возведения новых экономически эффективных промышленных предприятий. Для решения этой проблемы, следует предоставить для такого строительства налоговые льготы на период окупаемости вне зависимости от источников инвестиций.
8. Разработать и внедрить практику налоговых кредитов для инвестиций в социально важные объекты недвижимости.
9. Для решения проблемы очередников на жилье предоставить налоговые льготы/кредиты предприятиям любых форм собственности, готовым обеспечить кредитование по льготным ставкам работников для решения их жилищных проблем.
10. Обеспечить передачу объектов недвижимости, имеющих отрицательную рыночную стоимость, инвесторам через открытые торги по голландской схеме, определив в качестве начального условия расчетный период времени освобождения победителя от налогов.
11. Организовать конкурсы по передаче крупных доходных объектов недвижимости, принадлежащих городу, в доверительно управление управляющим компаниям.
12. Проанализировать возможность возведения муниципального жилья за счет бюджетных средств и частных инвесторов.
13. Стимулировать приватизацию жилья.
14. Ввести в практику продажу предприятий-банкротов целиком или по лотам путем открытых местных или дистанционных торгов. Раздел предприятий на лоты осуществлять таким образом, чтобы продажная суммарная цена предприятия была бы максимальной.
15. Организовать в России и за рубежом заблаговременную и эффективную постоянную рекламную кампанию инвестиций в недвижимость города с гарантией инвестору, например, фиксированной нормы прибыли по каждому инвестиционному проекту и бюджетной гарантией возврата инвестиций в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Для обеспечения фиксированной нормы прибыли могут быть использованы различные механизмы: продажа объектов инвестиций на дисконтной цене, освобождение от налогов на расчетный периода времени, предоставление налогового кредита по льготной ставке.
16. Внедрить в практику сдачу в аренду муниципального жилья под жилье-офис, пользующееся большим спросом.
17. Обеспечить подготовку и привлечение в город менеджеров высокого класса для управления как предприятиями, так и крупными доходными объектами недвижимости.

Решение перечисленных выше проблем позволит не только повысить эффективность использования городской  недвижимости, но и создать условия  для нормального функционирования бизнеса частных фирм и организаций, занимающихся вопросами недвижимости: развитием объектов недвижимости, консалтингом, управлением, реновацией и др.⁵

3. Налогообложение  недвижимости.

Налоги от операций, связанных  с недвижимостью в России, сегодня формируют большую часть доходов в бюджет России. Помимо всего этого, в процессе развития рынка недвижимости в России создается большое количество новых рабочих мест, что влечет за собой рост занятости населения и, соответственно, улучшение социального положения, как населения, так и государства в целом. ⁶

Потребность в реформировании налогообложения недвижимости обусловлена необходимостью рационального использования земли и строений, находящихся на ней.

Существующий механизм начисления и взимания имущественных налогов  в большей степени служит фискальным целям, чем задачам общеэкономического характера, и имеет массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование земель, зданий и сооружений. Примером служит налог на имущество организаций, который не стимулирует внедрение новых технологий и инвестиции в модернизацию основных фондов.

Введение налога на недвижимость должно способствовать обновлению производственной базы, внедрению новых технологий, развитию территорий, стимулированию эффективного использования земель и объектов недвижимости, а также постепенно вытеснять с наиболее привлекательных для развития экономики городских земель землепользователей, не способных реализовать доходный потенциал объектов недвижимости. Также налог на недвижимость является эффективным методом увеличения доходов муниципальных бюджетов.

Данный налог рассчитывается, исходя из рыночной стоимости недвижимости, и успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций. В Нидерландах, например, налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты, до 81% - в Канаде и до 52% - во Франции. В США в зависимости от штата эта доля может составлять от 10 до 70%. Поэтому данный налог может быть успешно введен в Российской Федерации.

Налог на недвижимость сможет выполнять все три вышеперечисленные функции налога. Выполняя фискальную функцию, он будет обеспечивать достаточный, устойчивый уровень поступлений в местные бюджеты: именно недвижимое имущество является более стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами, так как его труднее скрыть от налогообложения. Стимулирующая функция налога проявляется в том, что изменение налогооблагаемой базы, а именно исключение из нее активной части основных фондов и товарно-материальных запасов, будет способствовать инвестициям в техническое перевооружение производства, так как налогом будет облагаться только недвижимое имущество.

Оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения приведет к более высоким налогам на здания и землю, стимулируя их более рациональное применение и заставляя собственников, использующих недвижимость неэффективно, передавать ее тем, кто сможет использовать ее с наибольшей выгодой.

При существующей системе  налогообложения нет существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества недвижимости, так как не учитывается ее рыночная цена. "Взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости". В этом проявляется социальная функция налога на недвижимость.

Объединение платы за землю  и налогов на недвижимость, предлагаемое в качестве основополагающего принципа реформы налогообложения недвижимости, позволит существенно сократить расходы на администрирование налога и с помощью методов оценки рыночной стоимости всей недвижимости в совокупности (земли и строений) устанавливать такое налоговое бремя, которое сделает объективно невыгодным неэффективное использование объектов недвижимости.

Сейчас в России не существует отдельного налога на недвижимость, который охватывал бы обложение главных видов недвижимого имущества - строений и земли.

Налогообложение земли выделено в отдельный земельный налог, а обложение строений регулируется законами о налоге на имущество организаций и физических лиц (рис. 1).

Рисунок 1 – Состав налогообложения  недвижимого имущества

В качестве причин, вызвавших  появление проблем с налогообложением недвижимости в нашей стране, можно отметить следующие:

• налогообложение недвижимого имущества
• налог на имущество физических лиц
• налог на имущество юридических лиц
• земельный налог

- недостаточное развитие  рынков земли и недвижимости,

- отсутствие адекватной  системы учета объектов недвижимости,

- отрыв в определении  налоговой базы от рыночной  стоимости недвижимости,

- неравномерность распределения  налогового бремени (по видам  недвижимости –

-жилая и нежилая, по объектам – земля, здания и сооружения),

- жесткое централизованное  регулирование налоговой базы  и налоговых ставок

Одной из проблем налогообложения  недвижимости является отсутствие точной оценки недвижимости. Сегодня стоимость недвижимости определяется по оценке БТИ.

Но она зачастую в несколько  раз ниже реальной (рыночной) стоимости. Вероятно, поэтому правительству и кажется привлекательной идея взимания налога на основании рыночной стоимости объектов недвижимости.⁷

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают  при совершении на рынке недвижимости следующих сделок:

• покупка или строительство;
• сдача в аренду или наем;
• залог (ипотека) недвижимости;
• продажа;
• передача в доверительное управление;
• получение доходов по договорам ренты;
• оказание риэлторских и жилищно-коммунальных услуг;
• получение дохода в натуральной форме или в виде материальной выгоды при передаче недвижимости по цене ниже рыночной;
• иные операции.

В соответствии с НК РФ при определении  налоговой базы учитываются все  доходы физического лица, полученные им в денежной и натуральной формах (включая и недвижимое имущество), или право на распоряжение которыми у него возникло, а также в виде материальной выгоды, получаемой от приобретения товаров (объектов недвижимости) но договорам у граждан, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

Налоговые органы при контроле полноты  исчисления налогов могут проверять  правильность применения цен по сделкам  лишь в следующих случаях:

• между взаимозависимыми лицами;
• по товарообменным (бартерным) операциям;
• при значительном колебании (более чем на 30% в ту или иную сторону) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В упомянутых случаях, когда примененные  сторонами сделки цены товаров, работ  или услуг отклоняются в сторону  повышения или понижения более  чем на 30% рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены, исходя из рыночных цен.⁸

Список использованной литературы

Учебная литература

1. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
2. Грязнова А., Федотова М. Оценка недвижимости. Учебник. 496 с
3. Паттури Я. В. «Экономика недвижимости» Учебное пособие,  НовГУ им. Ярослава Мудрого.Великий Новгород, 2002. – с.

Официальные и директивные материалы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации

Электронные ресурсы

1. http://internet-realtor.com/strany-i-regiony/rynok-nedvizhimosti-v-rosi.html
2. http://internet-realtor.com/publikaci-polzovatelei/rynok-nedvizhimosti-v-rosi-i-ego-osobenosti.html
3. http://edu.novgorod.ru/data/educat/lib/1/0/00010/patturi01_25022003.rtf?nowrap=1
4. http://www.chekni.ru/pages/8/37

¹ http://www.chekni.ru/pages/8/37

² http://internet-realtor.com/publikaci-polzovatelei/rynok-nedvizhimosti-v-rosi-i-ego-osobenosti.html

³ http://internet-realtor.com/strany-i-regiony/rynok-nedvizhimosti-v-rosi.html

⁴ Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого.Великий Новгород, 2002. – с.

⁵ http://edu.novgorod.ru/data/educat/lib/1/0/00010/patturi01_25022003.rtf?nowrap=1

⁶ Грязнова А., Федотова М. Оценка недвижимости. Учебник. 496 с

⁷ С.В. Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

⁸ Экономика недвижимости: Учебное пособие/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев, 2001.