Министерство  Российской Федерации  по связи и информатизации 

Сибирский Государственный  Университет Телекоммуникаций и Информатики 

Межрегиональный центр переподготовки специалистов 
 
 
 
 
 
 

Дисциплина   

Экономика недвижимости 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 
 
 
 
 
 
 

Выполнил:

         Группа:

                              Вариант: 2 

                                         Проверил:  
 
 
 
 
 
 

2011  

Задача 1: Оценка  недвижимости затратным методом.   

      Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входят второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья – прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.

Исходные  данные:

Данные  для расчета восстановительной  стоимости затратным  методом

                                                                                      Таблица 1

      Данные для определения физического  износа здания  Таблица 2

 Данные для составления сметы расчета стоимости здания

Решение:

1. Определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

        200* 3800*28,2= 21432000 ден. ед., где

        3800м.кв. – площадь земельного участка        

 28,2д.е. – ставка  земельного налога на 1 м.кв          

         21432000 ден. ед.– стоимость земельного участка.   

2. Определение восстановительной  стоимости оцениваемого объекта.  

Для определения восстановительной  стоимости здания рассчитаем

таблицу  № 3  

Восстановительная стоимость главного сооружения составит 9280247,70 д.е.  

Далее определяется совокупный износ здания по формуле:   

где СИ – совокупный износ издания;  

И – коэффициент износа отдельного элемента здания;  

d – удельный  вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.  

Для расчета совокупного износа заполняется таблица № 4   

Таблица № 4-Расчет совокупного износа  

  Совокупный износ здания составляет 1673,15/100 = 16,73% 

3.  Определим совокупный износ в денежном выражении. Для этого общую сумму стоимости  главного сооружения умножим на 16,73%   

9280247,70 *16,73%=1552585,44 д.е.   

4. Определим предпринимательскую прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат. 

  3787577,29 * 30%= 1136273,18 д.е

5. Определим стоимость недвижимости.   

Стоимость недвижимости = стоимость главного сооружения – совокупный износ сооружения + стоимость земельного участка + предпринимательская  прибыль

9280247,70-7737707,6+21432000+1136273,18=24110813,28 ден.ед.

Задача 2   

Оценка  недвижимости методом сравнения  продаж (аналоговым методом)  

Определение стоимости недвижимости методом  сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип  замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с  ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся  к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Исходные данные:   

Определить  стоимость гаража методом сравнения  продаж. Анализ продаж показал, что:

*  При увеличении площади объекта на 50 м.кв., стоимость его увеличивается на 1%;

*  Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с  кирпичными;

*  При удалении объекта от автозаправки стоимость  его уменьшается на 0,8% на 1 км.;

*  Стоимость  объекта возрастает на 20%, если имеются  коммуникации (водоснабжение);

*  Стоимость  объекта возрастает на 10%, если имеется  отопление. 

Решение: 

Расчет стоимости  гаража методом сравнения продаж

Рассмотрим два  варианта: оцениваемый объект выполнен из кирпича и из бетонных блоков.

1 Оцениваемый  объект выполнен из кирпича.

  1. корректировка площади объекта:  

(295-180)/50*0,01=0,023;  

(295-280)/50*0,01=0,003;  

(295-320)/50*0,01= -0,005;  

(295-400)/50*0,01= -0,021; 

  2.  корректировка.  Расстояние от автозаправки.  

(5-7)*0,8 = -1,6;  

(5-0)*0,8 = +4;  

(5-1)*0,8 = +3,2;  

(5-5)*0,8 = 0   

3. корректировка  № 2 тип постройки:  

Стоимость объекта выполненного из кирпича уменьшается на 3% по сравнению  с объектом, выполненным из бетонных блоков.

  4.корректировка:  наличие водоснабжения.   

При наличии водоснабжения стоимость  объекта возрастает на 20%.

   5.корректировка.  Наличие отопления.  

При наличии отопления стоимость  объекта возрастает на 10%.   

После определения величин корректировок  они суммируются и определяется    стоимость объектов-аналогов после  корректировки. 

6. Стоимость  оцениваемого объекта определяется как средняя арифметическая из стоимостей аналогов-объектов.   

Стоимость оцениваемого гаража  из кирпича равна 352,81ден.ед 

2. Оцениваемый  объект выполнен из бетонных  блоков 

1 Оцениваемый  объект выполнен из кирпича.

Стоимость оцениваемого гаража  из бетонных блоков  равна 360,63.ед

Задача  № 3

  Доходный  метод    

 Доходный метод (капитализация  доходов) оценки недвижимости. Методы  капитализации дохода, основанные  на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости – это определение:

1. будущих доходов (иначе – чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);
2. значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;
3. величины текущей стоимости объектов оценки.

Исходные  данные:

Определить  стоимость офиса на 5 лет.

 Решение:

1.Определяется  потенциально-валовый доход(ПВД), он  складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход

ПВД1= 2000х 200+1400 = 401400 ден.ед;

ПВД2= 2000х 200+1450= 401450 ден.ед.;

ПВД3= 2000х 200+1500= 401500 ден.ед;

ПВД4= 2000х 200+1500= 401500 ден.ед;

ПВД5= 2000х 200 +1500= 401500 ден.ед;

2.Определяется  эффективный валовый доход (ЭВД)

ЭВД= ПВД-D_1,

Где D₁ – степень недогрузки (берется в % от дохода, который будет приносить недвижимость)

ЭДВ1 = 400000- 401400 х 25%=299650 ден.ед.;

ЭДВ2=  400000- 401450 х 22% = 311681 ден.ед;

ЭДВ3 = 400000- 401500 х 20% = 319700 ден.ед;

ЭДВ4 = 400000- 401500 х 18% = 327730 ден.ед;

ЭДВ5=  400000 - 401500 х 12% = 351820 ден.ед:

ЭВД= 1610581 ден.ед

3.Определяется  чистый операционный  доход (ЧОД)

ЧОД= ЭВД- D₂- D_3,

Где, D₂  - операционные расходы, (берутся в % от дохода,который будет приносить недвижимость;

         D₃ – резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью)

ЧОД1= 299650- 401400х 40%-401400х3,2%= 126245 ден.ед.

ЧОД2= 311681- 401450х 38%-401450х 3,2%= 146284 ден.ед;

ЧОД3= 319700- 401500х 34%-401500х3,2%= 170342 ден.ед;

ЧОД4 =327730-401500х34%- 401500х3,2%  = 178842 ден.ед;

ЧОД5= 351820-401500х 32-401500 х 3,2%= 210492 ден.ед;

ЧОД= 832205 ден.ед;

4. Определяем стоимость недвижимости

V=J/R

J – чистый операционный доход (ЧОД);

R – коэффициент капитализации;

V1= 126245 х 28%= 161594 – 1-й год

V2 = 146284 х 28%=187244  - 2-й год;

V3= 170342 х 28%= 218037  - 3-й год;

V4= 178842 х 28% = 229918 -4-й год;

V5= 210492 х 28% = 269430 –5-й год

V = 832205 х 28%= 1065222 всего за пять лет 

Список литературы:

1.Методические  указания по курсу «Экономика  недвижимости» - доцент Н.Д.Гончарова  – СибГУТИ – 1999г.

2.Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1995

3. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под редакцией  В.Е. Есипова/ - СПб: из-во СПб  ГУЭФ, 1998.