Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Экономика недвжимости

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации

Московский государственный университет

технологий и управления

филиал в г. Архангельске

Институт: Экономики, бизнеса и права

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Студента (ки) Курса СФО 3

Специальность 080502 Шифр

Ф.И.О. Гаврилов В.Г.

Проверил ______________________________

^{Ф.И.О. преподавателя}

Вх. №___________________ Дата регистрации _______________________

Результаты проверки _____________________________________________

Архангельск

2012

Содержание:

Введение

1. Особенности функционирования рынка недвижимости в РФ.

2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества.

3. Оценка стоимости земельного участка.

Заключение

Литература

Введение

С переходом к рыночной экономике образовался и выделился в качестве самостоятельной сферы деловой активности целый комплекс видов деятельности имеющих общим предметом недвижимое имущество. На сформировавшемся практически в течение десятилетия рынке недвижимости появилось множество представителей новых профессий, связанных с теми иными видами деятельности в дайной сфере. В их числе: — риэлторская деятельность (обеспечение оборота недвижимости, ее перераспределения между различными субъектами), оценка недвижимости (определение стоимости объектов недвижимости) управление недвижимостью (обеспечение максимальной эффективности использования имущества), девелопмент (создание качественно новых объектов недвижимости), страхование и ипотечное кредитование (обеспечение приемлемых условий инвестирования в недвижимость) и тд.

Это поставило перед системой экономического образования ряд новых проблем, связанных с выделением в самостоятельные дисциплины направлений изучения различных областей деловой активности, существующих на рынке недвижимости. Каждый из этих видов деятельности имеет специфику и предмет, что находит отражение и в особенностях образовательных программ по подготовке специалистов того или иного направления.

1. Особенности функционирования рынка недвижимости в РФ.

Отличие рынка недвижимости от рынков других товаров и услуг заключается в том, что рынок недвижимости несовершенный. Эти отличия заключаются в следующем:

1) товары и услуги обычно серийны и потому взаимозаменяемы. Недвижимость — иначе;

2) на обычном уравновешенном рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкуренцию, свободную среду, и никто из этих участников не контролирует сколько-нибудь большую часть рынка, чтобы иметь значительное влияние на цену. На рынке недвижимости — иначе;

3) на обычном рынке цены относительно унифицированы, стабильны и низки: они часто становятся основным соображением при покупке или продаже, так как качество двух различных объектов при близкой цене примерно одно и то же. На рынке недвижимости — иначе;

4) на обычном рынке доминирует саморегуляция; существует свободная конкуренция и не так много государственных ограничений. На рынке недвижимости — иначе;

5) спрос и предложение близки к состоянию сбалансированности на обычном рынке благодаря конкуренции. На рынке недвижимости — иначе;

6) продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д.;

7) на обычном рынке товары быстро поставляются и расходятся, легко транспортируются. На рынке недвижимости — иначе.

Кроме того, в отличие от других видов рынков для рынка недвижимости характерны следующие черты:

1) низкая эластичность спроса и предложения, так как нужен значительный отрезок времени на постройку новых объектов. Неравномерное поступление денежных потоков в период освоения; требуются значительные затраты, денежные потоки в этот период отрицательные;

2) износ зданий и сооружений — с течением времени по этой причине стоимость объектов недвижимости снижается;

3) относительно незначительное число участников сделок – при продаже специализированных объектов число продавцов и покупателей ограничено; 4) наличие многоканального финансирования;

5) собственность на рынке недвижимости может быть финансируема как за счет собственных, так и м счет заемных источников, причем число последних в зависимости от выбранного инструмента финансирования может достигать нескольких десятков;

6) наличие риска. Поскольку объекты не перемещаемы в пространстве, сделки с недвижимостью обладают особым видом риска и требуют использования специфических методов определения их стоимости — оценки. Недвижимость связана с целым рядом различных меняющихся характеристик, которые и определяют факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и, соответственно, требующие их учета аналитиками и оценщиками недвижимости.

Оценка недвижимости является сложным делом из-за большого количества ее индивидуальных характеристик. Прежде всего нет двух одинаковых объектов недвижимости хотя бы потому, что каждое здание занимает свой индивидуальный участок земли. Даже если два здания были построены по одинаковому проекту, одно из них могло быть реконструировано и имеет лучшую отделку, чем другое. Сравниваются объекты по наиболее существенным показателям: например, у розничного магазина — это длина фасада и, вероятно, товарооборот. У отеля — цена номера, у склада — единица объема. Важно, чтобы продавец и покупатель сошлись в выборе предпочитаемых элементов.

Чтобы успешно функционировать на рынке недвижимости, профессионалу (и не только оценщику) надо знать базовые экономические концепции (законы), которым подчиняется этот рынок:

Заменяемость (Substitution). Стоимость объекта не превышает затрат на приобретение или создание аналогичного. Иначе говоря, цена собственности не может быть выше самого дешевого аналога.

Соответствие (Conformity). Наибольшую стоимость объекту придает среда — однородная, совместимая, гармонирующая.

Прогрессия и регрессия (Progression and regression). Объекты собственности, которые по размеру или качеству выпадают из типичного окружения, в цене тяготеют к этому обычному окружению.

Изменчивость (Change). Все районы города, а также промышленные, коммерческие, жилые здания и сооружения проходят через следующие стадии их жизненного цикла:

развитие;
зрелость;
упадок;
возможно, реновация (джентрификация).

Предложение и спрос (Supply and demand). Цены возрастают, когда спрос превышает предложение, и снижаются, когда предложение превышает реальный (платежеспособный) спрос. Спрос только тогда создает стоимость, когда ограничено предложение.

Отметим ряд факторов, которые влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости:

изменение стоимости стройматериалов и рабочей силы;
инфляция и ее тенденции (фактор ожидания);

нормы прибыли в других отраслях экономики;

кредитные и налоговые ставки;
колебания деловой активности и доходов;
зонирование и иные административные ограничения;
демографические изменения, в т.ч. иммиграция;
экологические изменения.

Надо заметить, что неповторимость, уникальность недвижимости как товара влечет замедленную реакцию перечисленных выше факторов на ее стоимость.

Конкуренция (Competition). Рыночный спрос обеспечивает прибыль, прибыль стимулирует конкуренцию; сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.

Рынок недвижимости ,являясь также частью инвестиционного рынка имеет уникальные особенности и в этом разрезе .разумно предположить, что любой потенциальный инвестор (покупатель) предварительно рассмотрит все возможные объекты инвестиций прежде, чем примет окончательное решение, куда вложить свои средства. И конечно большинство инвесторов желает максимизации своего годового дохода и одновременно максимальной защиты покупательной способности инвестированного капитала. Иными словами, любые инвестиции в недвижимость должны иметь не меньшую отдачу, чем другие формы вложений денежных средств. Поэтому оценка стоимости объекта недвижимости является решающим моментом при принятии решения об инвестировании.

В последние годы все большее внимание российских инвесторов привлекает рынок доходной недвижимости, так как по сравнению с рынком ценных бумаг он обладает высокой инвестиционной привлекательностью, поскольку в периоды спада производства и инфляционного

роста цен обеспечивает получение более устойчивого потока доходов; относительно более высокую ставку доходности на собственный капитал и защиту от инфляции.

Необходимо отметить, что для получения стабильных, более высоких доходов от инвестиций в доходную недвижимость необходим тщательный анализ рынка недвижимости, поскольку его преимущества не реализуются автоматически. Более того, если нет тщательного анализа состояния и перспектив развития рынка недвижимости в конкретном регионе как основы для оценки рисков, характерных для недвижимости, вложения в недвижимость могут привести к банкротству даже в самый благоприятный период развития.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям. Среди них:

колебания сезонной активности;
изменения общей социально-экономической и региональной, экономической конъюнктуры;
изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;
изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве.

Особенности концептуального подхода к анализу рынка доходной недвижимости заключаются в учете взаимосвязи и взаимодействия\ рынка доходной недвижимости и рынка капитала . Состояние рынка недвижимости вообще и рынка доходной недвижимости в частности определяются в значительной степени положением и перспективами развития рынка капитала.

2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества.

С введением в действие второй части Налогового кодекса РФ с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов, и сборов, которые можно классифицировать по нескольким признакам:

По субъективному признаку, отражающему отношения диводей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т.е. по категориям налого-плателъщиков:

а) налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц (граждаж России, иностранных граждан, лиц без гражданства, фактически находящихся на территории РФ не менее 183 дней в календарном году; физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от недвижимости, расположенной на территории РФ);

б) налоги с предприятий — юридических лиц, образованными в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм, обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, функционирующих на территории РФ.

По уровням государственного управления:

а) федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;

б) региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

в) местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

По объектам налогообложения:

а) налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса. Периодически выплачиваются в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

б) налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами не-движимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По функционально-целевому назначению:

а) земельный налог;

б)лесной налог;

в) налог на пользование недрами;

г) налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

3. Оценка стоимости земельного участка.

Земельный участок - это часть поверхности , которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуя на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

1) специфика данного объекта;

2) неразработанность нормативно-правовой базы;

3)неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального
износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой ,так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса , основы среды проживания населения и объекта недвижимости. Модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах , а также не рациональную модель городского развития , например размещение в центральной части промышленных зон , а также экологически вредных предприятий.

Большое значение при оценке имеет категория использования земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений – это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.). .

4. Земли особо охраняемых территорий – земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим.

5. Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

6. Земля водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель но целевому назначению и по виду функционального использования. Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка дохода для земли) (рис.1).

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход

-Метод - Метод сравнения продаж -Метод изъятия

капитализации (способы оценки типичного - Метод определения

-Дисконтирование денежных участка и единицы затрат на освоение

потоков сравнения - Оценка по затратам

- Техника остатка -Метод переноса на инфраструктуру

дохода для земли -Оценка по условиям

типовых инвести-

ционных контрактов

рис.1.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, получениях различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной, разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете:

• доходности эксплуатации месторождения;

степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;
степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определённого этапа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа работ результата. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.