Физический износ объектов недвижимости и способы его определения

Федеральное агентство по образованию

Вологодский государственный технический университет 
 
 
 
 
 
 
 
 

Кафедра: «Экономики и менеджмента»

Контрольная работа № 1

по «Организации эксплуатации недвижимости»

тема: Физический износ  объектов недвижимости и способы его определения 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил: студент

********

Группа: ЗСЭ-**

Шифр: ********

Домашний  адрес: *************, *****************************

Проверил:  
 
 
 
 
 
 
 

**** 2011 г. 

Содержание:  

Введение                                                                                                      3

1. Понятие физический износ недвижимости                                         4
2. Способы определения физического износа                                         7
1. Расчет износа методом срока жизни (службы)                                 7
2. Расчет износа методом разбиения на виды износа                         11
3. Расчёт износа методом рыночной выборки                                     16

Заключение                                                                                                 19 

Список  литературы                                                                                    20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ – это утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

     В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жёсткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов строение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдений требования по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкции.

     В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это  своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

     Определение износа необходимо для того, чтобы  учесть различия в характеристиках  нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.  
 

1. Понятие физический износ недвижимости

     Физический  износ — это потеря стоимости  зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

     Физический  износ отражает снижение работоспособности  объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

      В теории различают две стадии физического  износа здания: устранимый и неустранимый. Первая стадия физического износа характеризуется ухудшением технико-экономических показателей эксплуатации здания. На этой стадии снижение потребительских качеств является следствием увеличения потока отказов в работе конструктивных элементов и инженерных систем здания, в результате этого сокращается срок эксплуатации объекта, увеличиваются эксплуатационные затраты (затраты на техническое обслуживание, текущий ремонт и т.д.). Признаком неустранимого физического износа является то, что дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной эксплуатации объектов жилищного фонда. Следует отметить, что существуют методики нелинейного расчёта неустранимого физического износа, причём степень нелинейности часто является функцией качества эксплуатации.

      При эксплуатации сооружений различают  силовое воздействие нагрузок, вызывающее объёмное напряжённое состояние, и  агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего сооружения быстро изнашиваются и выходят из строя.

      Агрессивной является среда, под воздействием которой изменяются структура и свойства материалов. Это приводит к непрерывному снижению прочности и разрушению структуры: такое разрушение называется коррозией.

      Разрушение  строительных материалов носит весьма разнообразный характер: химический, электрохимический, физический, физико-химический. Классификация агрессивности сред и их воздействия приведена в СНиП 2.03.11-85, агрессивные среды делятся на газовые, жидкие и твёрдые.

      Газовые среды – это такие соединения, как сероуглерод (CS₂), углекислый газ (CO₂), сернистый газ (SO₂) и др. Их агрессивность характеризуют три главных показателя: вид и концентрация газов, их растворимость в воде, влажность и температура газов.

      Жидкие  среды – это растворы кислот, щелочей и солей, а также масла, нефть, растворители и др. Агрессивность таких сред определяется тремя показателями: концентрацией агрессивных агентов, их температурой, скоростью движения или величиной напора у поверхности конструкции.

      Твёрдые среды – это пыль, грунты и  т.п. Их агрессивность оценивается четырьмя показателями: дисперсностью, растворимостью в воде, гигроскопичностью и влажностью окружающей среды. Особенно активную роль в твёрдых средах играет влага.

      Воздействие воздушной среды. Загрязнённый воздух особенно в сочетании с влагой приводят к преждевременному износу, коррозии, растрескиванию и разрушению строительных конструкций.

      Наиболее  интенсивными загрязнителями являются продукты сгорания различных видов  топлива. Поэтому в городах и  промышленных центрах металлы коррозируют в 2-4 раза быстрее, чем в сельской местности, где сжигается меньше угля и нефтепродуктов.

      К основным продуктам сгорания большинства  видов топлива относятся углекислый и сернистый газы. При растворении  углекислого газа в воде образуется углекислота – конечный продукт сгорания многих видов топлива: она разрушающе воздействует на бетон и другие строительные материалы. При растворении сернистого газа в воде образуется серная кислота, также разрушающая бетон.

      Воздействие грунтовой воды. Грунтовая вода по капиллярам перемещается вверх на значительную высоту и обводняет верхние слои грунта. В некоторых условиях капиллярные и грунтовые воды  могут сливаться и устойчиво обводнять подземные части сооружений, в результате чего усиливается коррозия конструкций, снижается прочность оснований.

      Известно  много разновидностей агрессивности  грунтовых вод: из них чаще всего  выделяют общекислотную, выщелачивающую, сульфатную, магнезиальную и углекислотную  – в зависимости от содержания в воде соответствующих примесей и их концентрации, указанных в СНиП 2.0311 -85.

      Воздействие отрицательной температуры. Отрицательная температура приводящая  к замерзанию влаги в конструкциях и грунтах оснований, разрушающе воздействует на здания.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Способы определения физического износа

      Выделяют  три способа расчета износа:

• метод срока жизни (службы);
• метод разбиения на виды износа;
• метод рыночной выборки.

1. Расчет  износа методом срока  жизни (службы)

      Совокупный  накопленный износ является функцией времени объекта.

      Метод срока жизни (службы) базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

      Метод срока жизни (службы) требует от оценщика последовательного прохождения следующих этапов:

      1 этап. Определение прогнозируемого общего срока экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.

      2 этап. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.

      3 этап. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа строений.

      4 этап. Определение суммы общего износа зданий путем умножения полной восстановительной стоимости на предельную норму износа.

      5 этап. Расчет остаточной стоимости зданий, как скорректированной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимости зданий.

      При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели.

      Физическая  жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние  несущих конструктивных элементов  здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

      Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший с ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

      Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения  вносят вклад в стоимость объекта.

      Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с  учетом его технического состояния  и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

      Оставшийся  срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической  жизни.

      Определение износа зданий методом срока жизни  базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

      Показатели  физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни  находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой: 

      И = (ЭВ/ФЖ) • 100% = [ЭВ/(ЭВ + ОСФЖ)] • 100%       (1) 

      Где И – износ, %; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

      Физический  износ можно рассчитать как для  отдельных элементов здания с  последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу: 

      И = (ХВ: ФЖ) • 100%           (2) 

      Где И – износ, %; ФЖ – типичный срок физической жизни.

      Применение  формулы 2 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 1.

      Рассчитанный  таким образом процент износа элементов или здании целом может  быть переведен в стоимостное  выражение (обесценение):  

О = СВ • (И : 100),            (3)  

      Где И – износ, %; СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

      Данный  метод расчета износа применим для  массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов  предприятия при оценке предприятия (бизнеса).

      Метод срока жизни (службы) отличается простотой и позволяет оценщику определить общий износ, который затем можно разбить по различным видам износа. Ограничения по применению данного метода сводятся к следующему. Во-первых, данный метод исходит из предположения, что износ обеспечивает пропорциональный возврат капитала в течение срока экономической службы зданий. Поэтому здание, построенное 15 лет назад, будет иметь втрое больший износ по сравнению с аналогичным зданием, построенным 5 лет назад, что не соответствует реальному положению дел, поскольку степень износа в течение эксплуатации может с годами меняться. Второй недостаток метода срока службы, как и метода рыночной выборки, связан с тем, что он не позволяет разбить общую сумму износа на ее составляющие. Невозможность выделить влияние различных факторов на снижение стоимости осложняет применение метода, если аналоги и оцениваемая недвижимость расположены в разных районах и отличаются по уровню и видам износа.

      Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа. 
 
 
 

2.2. Расчет износа  методом разбиения  на виды износа

      Наиболее  распространенным является метод разбиения на виды износа.

      В зависимости от факторов снижения стоимости  недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и  неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

      Сумма всех возможных видов износа –  это накопленный износ объекта  недвижимости.

      Физический  износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

      Существуют  четыре основных метода расчета физического  износа:

•      экспертный;

•      нормативный (или бухгалтерский);

•      стоимостной;

•      метод расчета срока жизни  здания.

      Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный.

      Экспертный  метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости  и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

      Данный  метод предполагает использование  различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

      Физический  износ здания определяется следующим  образом:

Fф –  физический износ здания, (%);

Fi –  физический износ i-го конструктивного  элемента (%);

Li –  коэффициент, соответствующий доле  восстановительной стоимости i-го  конструктивного элемента (участка)  в общей стоимости здания;

n –  количество конструктивных элементов  в здании 

      Доли  восстановительной стоимости отдельных  конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица №1  Расчёт физического износа

      Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных  нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной  практике применяется крайне редко.

      Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа. 
 

      Таблица №2 Условный пример расчета физического  износа стоимостным методом

      Данный  метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в  целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

      Существует  два способа применения метода разбивки:

1. от общего к частному. (Известная величина общего износа распределяется по его основным видам, выявленным на анализируемом объекте);

2. от частного к общему. (Расчет величины общего износа как суммы выявленных и оцененных его видов).

      От  общего к частному. На первом этапе  выявляют и рассчитывают все статьи физического износа. Остаток представляет сумму функционального и внешнего старения. На втором этапе выявляют и рассчитывают функциональное старение по всем статьям, затем их суммируют и вычитают из остаточной величины износа. Разница представляет внешнее старение объекта недвижимости. Если выявлен ущерб, причиненный зданию повреждением или актом вандализма, рассчитываются затраты на его устранение, которые прибавляются к общей величине износа.

      При использовании данной процедуры  оценщик может столкнуться со следующими ситуациями:

      1. Сумма всех статей физического износа совпадет с общим износом объекта, полученным методами рыночной выборки, либо срока службы. В таком случае функциональное и внешнее старение незначительно или вообще отсутствует.

      2. Сумма всех статей физического и функционального старения эквивалентна величине общей амортизации, тогда, вероятно, внешнее старение отсутствует.

      3. Сумма статей износа, рассчитанная методом разбивки, существенно превышает величину общего износа, полученную двумя другими методами. Расхождение может быть связано с ошибками в расчете общей амортизации, несопоставимостью данных в связи с тем, что какой-либо фактор износа не был учтен в других методах расчета, либо учтен дважды. В данном случае необходимо пересмотреть результаты всех методов.

      От  частного к общему. На первом этапе  вычисляют все статьи физического  износа, затем их суммируют, чтобы получить общую величину. На втором этапе вычисляют все статьи функционального старения и суммируют их, чтобы получить общую величину функционального старения. На третьем этапе рассчитывают внешнее старение методом анализа парных продаж или методом капитализации арендных убытков. Показатель внешнего старения следует распределить между земельным участком и строениями. На четвертом этапе все виды физического износа, функционального и внешнего старения, а также выявленного ущерба суммируют, чтобы получить величину общего износа. 
 
 

2.3. Расчёт износа  методом рыночной  выборки

     В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.