Формирование земельного участка

Содержание

Введение……………………………………………………………...…………3

1. Формирование земельного участка……………………………………………5
2. Регистрация земельного участка…………………………………………….…9
3. Учет земельного участка…………………………………………………...…18
4. Оценка земельного участка и недвижимости……………………………..…30
5. Заполнение и оформление кадастрового паспорта………………………….38

Заключение……………………………………………………………..…...…40

Список использованной литературы…………………………………..……..41

Приложения

Введение

Земля является одним из наиболее ценных ресурсов, основой жизнедеятельности человека, используемая в качестве средства производства в сельскохозяйственной  и иной деятельности, и поэтому необходимо регулировать отношения по ее использованию  и охране. Земля также  является недвижимым имуществом и объектом права  собственности и иных прав

Земля имеет три основные функции (помимо очевидной функции всеобщего  материального условия производства и пространственного базиса):

-основного  природного ресурса;

- главного  средства производства в сельском  хозяйстве;

- базового  объекта социально- экономических  отношений.

Земля – важнейший ресурс, поэтому его  рациональное использование связано  с созданием «простой» и эффективной  системы управления, для чего необходимо не только обладать знаниями теории управления в области земельной политики, но и уметь разумно организовать собственно процесс управления

При организации  рационального использования и  охраны земли важно учитывать  сложное взаимодействие всех указанных  функций, так как игнорирование  или недооценка хотя бы одной из них могут привести к крайне негативным последствиям.

Для организации  рационального использования и  охраны земли, претворения в жизнь  земельной политики государства, осуществления  земельной реформы нужна целостная  государственная система землеустройства, охватывающая весь земельный фонд страны – от федерального уровня до конкретного  хозяйственного участка.

Землеустройство – определенный законом процесс по техническому, экономическому и юридическому оформлению предоставления и изъятия земель.

Землеустройство  включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и  организации рационального использования  земель и их охраны, образованию  новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства,  используются при  ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель.

Система землеустройства в РФ включает:

• нормативно-правовое регулирование землеустройства и законодательно определенные землеустроительные действия;
• установленный законом землеустроительный процесс (порядок) с соответствующей процедурой;
• утвержденный перечень (виды) землеустроительной документации;
• специально созданные органы (службы), осуществляющие землеустроительную деятельность;
• участников землеустройства;
• организацию и финансирование землеустройства;
• отлаженную систему управления и государственного контроля землеустройства;
• подготовку, переподготовку и повышение квалификации кадров;
• организацию научных исследований в области землеустройства, лицензирования и государственной экспертизы землеустроительной документации.

Система землеустройства – составная  часть единой системы государственного управления земельными ресурсами, главное  звено государственного управления земельными отношениями и организации  рационального использования земель.

Правовое  регулирование землеустройства  осуществляется на основе Конституции  РФ, Земельного кодекса РФ, Закона «О землеустройстве», других нормативных  правовых актов РФ и органов местного самоуправления.

Формирование земельного участка

Первым  этапом установленной законодательством  процедуры предоставления земельного участка является проведение работ  по его формированию, которое включает в себя подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, определение  разрешенного использования земельного участка, определение технических  условий подключения объектов к  сетям инженерно-технического обеспечения  и платы за подключение, принятие решения о проведении торгов или  предоставлении земельного участка  без проведения торгов, публикацию сообщения о проведении торгов.

Подготовка  проекта границ земельного участка  и установление его границ на местности (межевание земель) осуществляются в соответствии с Земельным и  Градостроительным кодексами РФ, Федеральным законом от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве», Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 года № 105 «Об утверждении Положения  о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений», Инструкцией по межеванию  земель, принятой Роскомземом 8 апреля 1996 года, а также другими нормативно-техническими документами в сфере территориального землеустройства.

Проект  границ земельных участков в зависимости  от цели его составления включает в себя:

1) пояснительную  записку;

2) проектный  план;

3) ведомость  вычисления площадей земельных  участков, образованных в результате  установления или изменения (упорядочения) границ;

4) экспликацию  вновь образованных земельных  участков (их частей);

5) акт  согласования проектных границ;

6) сведения  об обременениях и ограничениях  в использовании земельных участков;

7) информацию  о технических условиях подключения  планируемого объекта строительства  к сетям инженерно-технического  обеспечения;

8) расчет  убытков, потерь сельскохозяйственного  производства или потерь лесного  хозяйства и другие сведения.

При формировании земельного участка учитывается  следующее:

- определение  индивидуализирующих характеристик  земельного участка (категории,  разрешенного использования, площади,  ограничений в использовании  и обременений правами иных  лиц, установление местоположения  и прохождения границ участка  на местности (при этом по  общему правилу не допускается  изломанность границ, за исключением  обусловленных естественным образом  или искусственными рубежами). Границы  земельного участка устанавливаются  с учетом красных линий, границ  смежных земельных участков (при  их наличии), естественных границ  земельных участков и др.);

- установление  размера земельного участка в  соответствии со ст. 33 ЗК РФ;

- формируемый  земельный участок обязательно  обеспечивается доступом в виде  прохода (шириной не менее 1 м) или проездом (шириной не  менее 3,5 м). Доступ обеспечивается  как за счет земель общего  пользования, так и за счет  иных земель, например путем установления  сервитута.

Утвержденный  соответствующим органом местного самоуправления проект границ земельного участка является основанием для  проведения межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка с установкой межевых знаков, изготовлением межевого плана, составлением акта установления и согласования границ земельного участка, межевого дела в соответствии с Инструкцией  по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации  по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 года.

Таким образом, землеустроительные работы по формированию земельного участка включают:

- сбор  и изучение правоустанавливающих, геодезических, картографических  и других исходных документов;

- уведомление  собственников, владельцев и землепользователей  размежевываемых и смежных с  ними земельных участков о  производстве межевых работ;

- согласование  и закрепление на местности  межевыми знаками границ земельного  участка;

- изготовление  карты (плана) объекта землеустройства  или карты (плана) границ объекта  землеустройства;

- формирование  землеустроительного дела.

Определение разрешенного использования земельного участка является важной составляющей первого этапа процедуры предоставления земельного участка для строительства  без предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ разрешенное использование  земельного участка является составным  элементом правового режима земельного участка и определяется на основании  зонирования территорий, порядок  которого установлен главой 4 Градостроительного кодекса РФ «Градостроительное зонирование». В результате градостроительного зонирования  определяются жилые, общественно-деловые, производственные и другие зоны, а  также устанавливаются предельные размеры земельных участков и  параметры разрешенного строительства. Статьей 37 ГСК РФ установлены три  вида разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные  виды, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляемые совместно с ними. При этом уточняется, что применительно к каждой территориальной  зоне устанавливаются конкретные виды разрешенного использования земельных  участков и объектов капитального строительства.

В ходе формирования земельного участка обязательно  также определение технических  условий подключения объектов к  сетям инженерно-технического обеспечения  и платы за подключение к ним. Определение названных условий  осуществляется с учетом получаемых согласований и заключений уполномоченных контрольно-надзорных служб и  организаций. При этом учитываются  требования экологической безопасности и охраны здоровья населения, а также  планируются мероприятия по охране природы, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, оздоровлению окружающей среды.

Решение о проведении торгов принимается  соответствующим органом государственной  власти или органом местного самоуправления. Форма проведения торгов (открытого  или закрытого по форме подачи предложений аукциона либо конкурса), начальная цена предмета торгов и  сумма задатка определяются собственником  участка. Согласно статье 448 ГК РФ извещение  о проведении торгов должно быть сделано  организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение  должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том  числе об оформлении участия в  торгах, определении лица, выигравшего  торги, а также сведения о начальной  цене. В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих  торгах должен быть указан предоставляемый  для этого срок.

Регистрация земельного участка

Статья 1. Основные термины

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения;

Регистрационный округ - территория, на которой осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости (далее также - орган по государственной регистрации; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав).

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее также  - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и  подтверждения государством возникновения,  ограничения (обременения), перехода  или прекращения прав на недвижимое  имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке.

2. Государственная регистрация  прав проводится на всей территории  Российской Федерации по установленной  настоящим Федеральным законом  системе записей о правах на  каждый объект недвижимого имущества  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее также  - Единый государственный реестр  прав).

3. Датой государственной регистрации  прав является день внесения  соответствующих записей о правах  в Единый государственный реестр  прав.

4. Государственная регистрация  прав осуществляется по месту  нахождения недвижимого имущества  в пределах регистрационного  округа, если иное не установлено  настоящим Федеральным законом 

5. Отказ в государственной регистрации  прав либо уклонение соответствующего  органа от государственной регистрации  могут быть обжалованы заинтересованным  лицом или судебным приставом-исполнителем  в суд, арбитражный суд 

Статья 3. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Правовую  основу государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним составляют  Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Государственной регистрации  подлежат права собственности  и другие вещные права на  недвижимое имущество и сделки  с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

2. Обязательной  государственной регистрации подлежат  права на недвижимое имущество,  правоустанавливающие документы  на которое оформлены после  введения в действие настоящего  Федерального закона.

Статья 5. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Участниками отношений, возникающих  при государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого  имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные  граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические  лица, международные организации, иностранные  государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные  образования, с одной стороны, и  органы, осуществляющие государственную  регистрацию прав, - с другой.

Статья 6. Признание ранее возникших прав

1. Права на недвижимое имущество,  возникшие до момента вступления  в силу настоящего Федерального  закона, признаются юридически действительными  при отсутствии их государственной  регистрации, введенной настоящим  Федеральным законом. Государственная  регистрация таких прав проводится  по желанию их обладателей.

2. Государственная  регистрация возникшего до введения  в действие настоящего Федерального  закона права на объект недвижимого  имущества требуется при государственной  регистрации возникших после  введения в действие настоящего  Федерального закона перехода  данного права, его ограничения  (обременения) или совершенной  после введения в действие  настоящего Федерального закона  сделки с объектом недвижимого  имущества.

3. Право собственности  на недвижимое имущество, приобретаемое  в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации  после установления факта приобретательной  давности в предусмотренном законом  порядке. 

Статья 7. Открытость сведений о государственной  регистрации прав

1. Сведения, содержащиеся в Едином  государственном реестре прав, являются  общедоступными (за исключением  сведений, доступ к которым ограничен  федеральным законом) и предоставляются  органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав, по запросам (далее  также в настоящей статье - запросы  о предоставлении сведений) любых  лиц, в том числе посредством  почтового отправления, использования  сетей связи общего пользования  или иных технических средств  связи, посредством обеспечения  доступа к информационному ресурсу,  содержащему сведения Единого  государственного реестра прав.

2. Сведения, содержащиеся в Едином  государственном реестре прав, предоставляются  в срок не более чем пять  рабочих дней со дня получения  органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав, соответствующего  запроса (максимальный срок), если  иное не установлено настоящим  Федеральным законом.

3. Сведения  о содержании правоустанавливающих  документов, обобщенные сведения  о правах отдельного лица на  имеющиеся или имевшиеся у  него объекты недвижимости, выписки,  содержащие сведения о переходе  прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании  правообладателя недееспособным  или ограниченно дееспособным  предоставляются только  самим правообладателям или их законным представителям;

-физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;

-залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся у него в залоге;

-руководителям, заместителям руководителей федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, государственных внебюджетных фондов, их территориальных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, должностным лицам федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, государственных внебюджетных фондов, их территориальных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, уполномоченным решениями руководителей данных органов или фондов, если соответствующие сведения необходимы для осуществления полномочий данных органов или фондов в установленной сфере деятельности, в том числе для предоставления государственных или муниципальных услуг;

-судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;

-лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;

-арбитражному управляющему в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества;

-руководителям (должностным лицам) федеральных государственных органов, перечень которых определяется Президентом Российской Федерации, и высшим должностным лицам субъектов Российской Федерации (руководителям высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации) в целях исполнения ими обязанностей по противодействию коррупции;

-Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации;

-генеральному директору Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, действующему на основании распоряжения Правительства Российской Федерации, заместителям генерального директора указанного Фонда, руководителям филиалов и представительств указанного Фонда, действующим на основании доверенности, оформленной в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, если соответствующие сведения необходимы для подготовки предусмотренных статьей 11 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Сведения  о правах наследодателя на объекты  недвижимого имущества, обобщенные сведения о правах наследодателя  на имеющиеся у него объекты недвижимости представляются также по запросу  нотариуса в связи с открытием  наследства.

Правообладателю, его законному  представителю, лицу, получившему доверенность от правообладателя или его законного  представителя, по их заявлениям в письменной форме выдаются копии договоров  и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных  в простой письменной форме.

4. Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, обязан по запросу  правообладателя предоставлять  ему информацию о лицах, получивших  сведения об объекте недвижимого  имущества, на который он имеет  права.

Указанная в настоящем пункте информация предоставляется правообладателю  в срок не более чем семь рабочих  дней.

5. Использование  сведений, содержащихся в Едином  государственном реестре прав, способами  или в форме, которые наносят  ущерб правам и законным интересам  правообладателей, влечет ответственность,  предусмотренную законодательством  Российской Федерации.

6. Органы, осуществляющие  государственную регистрацию прав, имеют право предоставлять обобщенную  информацию, в том числе аналитическую  информацию, полученную на основе  сведений, содержащихся в Едином  государственном реестре прав, по  запросу любого лица, если предоставление  такой информации не нарушает  права и законные интересы  правообладателей.

7. Орган  нормативно-правового регулирования  в сфере государственной регистрации  прав устанавливает порядок предоставления  сведений, содержащихся в Едином  государственном реестре прав, в  том числе: 

-формы выписок из Единого государственного реестра прав, запросов о предоставлении сведений, требования к составу сведений, содержащихся в таких выписках и запросах;

-перечень документов, прилагаемых к запросу о предоставлении указанных в пункте 3 настоящей статьи сведений, и способы их представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав;

-требования к формату выписок из Единого государственного реестра прав, запросов о предоставлении сведений, если такие выписки и запросы направляются в электронной форме;

-порядок направления выписок из Единого государственного реестра прав, запросов о предоставлении сведений, решений об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, уведомлений об отсутствии запрашиваемых сведений, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи;

-порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав;

-сроки предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, в зависимости от способов их предоставления и с учетом установленного настоящим Федеральным законом максимального срока предоставления таких сведений.

Статья 8. Условия предоставления сведений о государственной регистрации  прав и об объектах недвижимого имущества

1. За предоставление  сведений, содержащихся в Едином  государственном реестре прав, выдачу  копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних  сделок, совершенных в простой  письменной форме, а также за  предоставление информации, указанной в пункте 6 статьи 7 настоящего Федерального закона, взимается плата.

Размеры такой платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются  органом нормативно-правового регулирования  в сфере государственной регистрации  прав.

Внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большем  размере, чем предусмотрено абзацем  вторым настоящего пункта, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной  платы.

2. Орган,  осуществляющий государственную  регистрацию прав, бесплатно предоставляет  сведения о зарегистрированных  правах на объекты недвижимого  имущества в органы по учету  государственного и муниципального  имущества в объеме, который необходим  для работы указанных органов.