Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Формы собственности в РФ. 2

Содержание:

Введение………………………………………………………………………….3

Формы собственности в РФ………………………………………………5
Общая модель рынка недвижимости как часть инвестиционного рынка……………………………………………………………………….9
Методологические основы оценки недвижимости при приватизации государственного и муниципального имущества…………………….11

Список литературы…………………………………………………………..17

Введение

Основными направлениями формирования рыночной экономики России являются поддержка предпринимательства, приватизация и развитие конкуренции. В связи с этим, в условиях перехода России к многоукладной экономике, потребовалось преобразование государственной собственности на основе ее приватизации и разгосударствления, что явилось важным условием формирования рынка. В этих условиях складывается необходимость понять и проанализировать процессы приватизации, проходившие в России, выявить задачи и особенности российской приватизации, ее проблемы, перспективы и допущенные ошибки.

Экономическая реформа в России (структурная, ценовая, финансовая), проводится в каждой сфере как бы в разных временных потоках, с разной скоростью и интенсивностью. Приватизация государственного и муниципального имущества является экономической основой реформы, проходила быстро, последовательно и стала (наряду с либерализацией цен) самым ощутимым проявлением изменений в экономике.

Анализ теории и практики приватизационного процесса занимает все более важное место в современной экономической науке, это обусловлено тремя причинами:

- во-первых, необходимостью осмысления происходящих в экономиках различных стран изменений при переходе от административно-командной к рыночной экономике;

- во-вторых, постоянным вниманием российских исследователей к проблемам развития отношений собственности;

- в-третьих, использованием карты приватизации в острой политической полемике и вовлечением всего населения в процесс обсуждения ее хода и результатов.

В теории приватизации и обобщении ее практики сохраняется множество дискуссионных и нерешенных проблем как методологического, так и прикладного характера. Более того, в условиях перехода России к рыночной экономике появляются новые моменты, имеющие важное значение для дальнейшего развертывания приватизационного процесса.

Субъектом приватизации является собственник, продавец, покупатель государственного и муниципального имущества, а также уполномоченные государственные органы и специализированные организации.

Объектом приватизации признается государственное или муниципальное имущество, которое может быть приватизировано в соответствии с данным законодательством.

Покупателями государственного имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также кроме иных юридических лиц, в уставном капитале которых доля государственного и муниципального имущества превышает 25 процентов приватизация имущество продажа

Формы собственности в РФ

Вычленение форм собственности имеет своим критерием ее укрупненный субъектный состав. Вслед за Конституцией РФ ст. 212 ГК устанавливает, что в РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Причем формулировка «и иные формы собственности» вызывает определенные сомнения, т.к. при существующем государственном устройстве вычленение с использованием указанного выше критерия иной формы собственности, выходящей за рамки названных форм, не представляется возможным.

Достаточно трудно безоговорочно утверждать, что избранный законодателем критерий безупречен и полностью выдержан. Так, под частной собственностью понимается собственность граждан и юридических лиц, т.е. субъектов, не обладающих функциями осуществления политической власти. Государственная и муниципальная формы собственности характеризуются правовой принадлежностью имущества именно таким субъектам. С этих позиций противополагать праву частной собственности вернее было бы право публичной собственности, как право, реализация которого преследует цель удовлетворения интересов не отдельных (частных) лиц, а всего населения, проживающего на данной территории, а затем уже подразделять его на право государственной и муниципальной собственности.

Деление форм собственности на виды (подвиды и т.д.) строится путем дробления субъектного состава той или иной формы собственности. Так, видами частной формы собственности следует считать собственность граждан и юридических лиц. К подвидам собственности юридических лиц можно отнести собственность хозяйственных обществ и товариществ, производственных и потребительских кооперативов, общественных и религиозных организаций и т.д. Видами государственной собственности является собственность РФ и собственность составляющих ее субъектов. Муниципальную собственность, т.е. собственность муниципальных образований, также можно подразделить на собственность городов, районов и т.д. Далее для краткости РФ, составляющие ее субъекты и муниципальные образования будут именоваться публичными образованиями..

Конституция РФ (ст. 8) говорит о защите равным образом всех форм собственности. Это положение иногда неверно трактуют, говоря о равенстве всех форм собственности. Но то, что за всеми собственниками закрепляются одинаковые способы защиты их прав, что никому из них не отдается предпочтение при разбирательстве спора между ними еще не значит, что сами формы собственности равны. Согласно ст. 212 ГК, законом могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Так, у субъектов права частной собственности это право никогда не может возникнуть таким путем, как реквизиция и конфискация. Они никогда не смогут распорядиться имуществом путем внесения его в уставные фонды унитарных предприятий. Наоборот, РФ или ее субъект не могут приобрести право собственности на находку. Публичные образования не могут также распорядиться своим имуществом путем внесения его в складочные капиталы полных товариществ. Примеры такого рода можно множить. Законом также определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 1 и 213 ГК).

Имущество, составляющее объекты государственной или муниципальной собственности, может быть закреплено за государственными или муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения (а за такой разновидностью государственного унитарного предприятия как федеральное казенное предприятие - на праве оперативного управления) и за соответствующими учреждениями - на праве оперативного управления. Не закрепленное таким образом имущество составляет соответственно казну РФ, ее субъекта или муниципального образования. В состав казны любого уровня входят, прежде всего, средства соответствующего бюджета.

Классификация собственности на виды может и не зависеть от формы собственности. Так, общая собственность, которая характеризуется тем, что принадлежит не одному, а двум или нескольким лицам, подразделяется на два вида: долевую и совместную. При этом как долевая, так и совместная собственность может принадлежать лицам, являющимся субъектами как одной, так и разных форм собственности.

Таким образом, ясно, что содержание собственности на поверхности экономической жизни выступает в конкретных формах, классифицировать которые можно по-разному.

Таким образом, федеральная, региональная и муниципальная собственность, с одной стороны, характеризуют общественный характер присвоения, а с другой стороны обусловливают коллективность реального присвоения на практике (региональная и муниципальная собственность). Все это дает право определять их как обособленные формы общественной собственности.

Федеральная, региональная, муниципальная и различные формы ассоциированной собственности являются основными (первичными) формами собственности. На их основе могут возникать смешанные (вторичные) формы собственности. Их число и конкретные формы определяются различными возможными комбинациями первичных форм собственности. Наличие смешанных форм собственности обусловливается процессом экономической интеграции, который направлен на преодоление любой экономической обособленности - индивидуальной, коллективной, территориальной, отраслевой. Связывая производителей мириадами невидимых производственных связей, экономическая интеграция подрывает их экономическую обособленность и стягивает в единое производственное целое. Промежуточными этапами этого процесса являются смешанные формы собственности.

Общая модель рынка недвижимости как часть инвестиционного рынка

В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.
Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость - наиболее надежный и эффективный объект инвестиции, с другой, - купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товара длительного пользования, но и движение капитала, т.е. стоимости приносящей доход, или «недвижимость - это не товар, а капитал в вещной форме». В то же время связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость - это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, т.к. осуществляется с целью получения дохода или приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиции в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:
- прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при продаже;
- текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
- дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).
Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:
- долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
- невысокая ликвидность - продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
- потребность в сравнительно большом размере начального капитала;
- необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
- потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по его обслуживанию;
- относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемая самим объектом инвестирования;
- многообразие источников финансирования, инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость - это инвестирования в реальные активы: в освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения. Они осуществляются в предпринимательской форме - в виде прямых и портфельных инвестиций. Прямые инвестиции означают вложение капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты. Портфельные инвестиции - это приобретение акции, облигации, долей, паев предприятий у других участников инвестиционного процесса, т.е. вложения не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.

Методологические основы оценки недвижимости при приватизации государственного и муниципального имущества

Главной экономической задачей приватизации было повышение эффективности экономики за счет создания института частной собственности на средства производства. В то время как в определенных сферах экономики (обслуживание, торговля) эта задача была достаточно быстро решена, в промышленности и сельском хозяйстве нужный эффект достигался гораздо медленнее, во многом из-за того, что приватизированные предприятия переходили в собственность трудовых коллективов, то есть под контроль — а в перспективе и в собственность — их директоров.

Поскольку к началу 90-х годов XX в. наиболее актуальным для экономики страны был вопрос о приватизации предприятий, первый закон в этой сфере - Закон РСФСР от 3 июля 1991 г. № 15314 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» касался предприятий, их имущества, а не других видов государственного и муниципального имущества. В нем вовсе не упоминались, например, земельные участки, включая те, на которых предприятия размещены.

В соответствии с этим Законом под приватизацией понималось приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства в частную собственность предприятий как имущественных комплексов, а также иных объектов: цехов, производств, участков, оборудования, зданий, сооружений, материальных и нематериальных активов предприятий, долей государства в капитале акционерных обществ (товариществ) и др.

Данное определение содержало в себе ряд недостатков, в том числе:

- неоправданное ограничение круга лиц, являвшихся приобретателями государственного имущества – не указаны, например, производственные кооперативы, хотя эта организационно-правовая форма была весьма распространена еще со времен СССР;

- использование неюридической терминологии в определении объектов приватизации (цех, участок и т.п.);

- отсутствие указания на возмездность отношений, связанных с приватизацией государственного имущества – допускалась безвозмездная передача части акций членам трудового коллектива при акционировании предприятий.

Акцент в определении приватизации делался на приобретении объектов в частную собственность, а не на целесообразном в каждом отдельном случае отчуждении государственного и муниципального имущества.

Приватизация инициировалась органами исполнительной власти, заинтересованными юридическими и физическими лицами, которые подавали заявки на приватизацию конкретного объекта уполномоченному принимать решение об этом государственному органу. В Законе о приватизации 1991 г. содержался закрытый перечень оснований для отказа заинтересованным лицам в принятии решений о приватизации. Среди них не было такого основания для отказа в приватизации, как ее нецелесообразность. Если приватизация объекта не была законодательно запрещена, а лицо, подавшее заявку, не ограничено в силу закона выступать в качестве покупателя, положительное решение о приватизации должно было быть принято. Можно сказать, что в соответствующих случаях приватизация для государства была фактически обязательной. Государство, таким образом, гарантировало право граждан и юридических лиц реально приобрести предприятия, их части в свою собственность

В Гражданском Кодексе приватизация государственного и муниципального имущества понимается как передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст.217). Данное понимание приватизации, устраняя ряд юридических недостатков терминологии, все же требовало дополнительной детализации в специальном законодательстве.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества» существенно изменил понятие приватизации. Приватизация - это возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц. Из указанного определения следует, что:

- приватизация носит возмездный характер;

- приватизация как процесс представляет собой деятельность государства и муниципальных образований, направленную на уменьшение доли собственности этих публично-правовых образований в экономике страны.

Хотелось бы, что Закон о приватизации 1997 г. сохранял заявочную систему инициирования приватизации и исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии решений о приватизации.

Ныне действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» понимает под приватизацией государственного и муниципального имущества возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и/или юридических лиц.

Отменена заявочная система приватизации. Заинтересованные лица сейчас вправе подавать не заявки на приватизацию, а выходить с предложениями о приватизации. В свою очередь, эти предложения могут быть учтены или, напротив, не учтены при разработке прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества. Закон не содержит перечня оснований для отказа в приватизации.

Я хотел бы отметить, что Закон говорит о передаче государственного и муниципального имущества в собственность физических и юридических лиц (а не в частную собственность). Объясняется это, очевидно, тем, что приобретать это имущество могут субъекты иных форм собственности: ведь Конституция РФ, помимо государственной, муниципальной и частной собственности, допускает существование и других форм собственности (ст. 8 Конституции РФ).

Сфера действия Закона о приватизации 2001 г. (как и его предшественника — Закона 1997 г.) очерчивается не прямо, а перечислением отношений, возникающих при отчуждении государственного и муниципального имущества, на которые этот Закон не распространяется. Например, регулируются другими законами приватизация жилищного фонда и имущества государственного резерва, государственного имущества, находящегося за пределами России, и другие случаи отчуждения, указанные в законе.

Законодательство о приватизации не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении:

- государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении;

- государственного и муниципального имущества на основании судебного решения;

- земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;

- природных ресурсов;

- государственного и муниципального жилищного фонда;

- государственного резерва;

- государственного и муниципального имущества, находящегося за пределами территории Российской Федерации;

- государственного и муниципального имущества в случаях, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

- безвозмездно в собственность религиозных организаций для использования в соответствующих целях культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного находящегося в государственной или муниципальной собственности имущества религиозного назначения;

- государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных и муниципальных учреждений;

- акций в предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований права требовать выкупа их акционерным обществом;

- акций открытого акционерного общества, а также ценных бумаг, конвертируемых в акции открытого акционерного общества, в случае их выкупа в порядке, установленном ст.84.8 Федерального закона от 26.12.1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»;

- имущества, переданного центру исторического наследия Президента Российской Федерации, прекратившего исполнение своих полномочий;

- имущества, передаваемого в собственность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в качестве имущественного взноса Российской Федерации;

- федерального имущества в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации, принимаемых в целях создания условий для привлечения инвестиций, стимулирования развития фондового рынка, а также модернизации и технологического развития экономики.

Отчуждение государственного и муниципального имущества в указанных случаях регулируется иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Таким образом, с формально-правовой точки зрения к настоящему моменту в Российской Федерации сложилась достаточно разработанная нормативная база, регулирующая сферу приватизации государственного имущества.

Список литературы:

1. Боровкова В. А., Боровкова В. А., Мокин В. О., Пирогова О. Е. Экономика недвижимости: Учебник для вузов . – Изд-во «Питер»,1-е изд., 2007г.

2. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.

3. Стерник Г.М «Технология анализа рынка недвижимости» - Москва, 2005г.

4. Оценка недвижимости: Учебник для студентов вузов /Финансовая академия при Правительстве РФ: Институт профессиональной оценки; Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г.