Износ недвижимости

Содержание:

Износ недвижимости 2

Формула для  расчета метода ДДП 10

Библиографический список 19

Износ недвижимости

Понятие недвижимости нам  раскрывает Гражданский кодекс РФ и  в него входит следующее: к недвижимому  имуществу относят земельные  участки, участки недр, обособленные объекты, здания и сооружения, многолетние  насаждения, объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Недвижимость обладает рядом  свойств:

– полезность – для удовлетворения потребностей владельца в жилой или производственной площади;

– фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях;

– долговечность;

– стационарность;

– неповторимость;

– управляемость;

– регламентация сделок с недвижимостью государственными органами;

– тенденция к росту стоимости.

Все эти свойства, какие-то в большей степени, какие-то в  меньшей, будут влиять на оценочную  стоимость объекта собственности.

Стоимость – это ценность конкретного объекта в конкретный момент времени в конкретных социально-экономических  условиях для конкретного субъекта, преследующего конкретный экономический  интерес.

Цена – это исторический факт, который отражает конкретную сделку, когда конкретная сумма денежных средств была передана конкретному  собственнику в обмен на право  владения конкретным объектом.

Рынок недвижимости – это  совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи  недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Виды износа. Методы оценки и расчёта

Дадим определение износа для последующей его классификации.

Износ имущества – снижение стоимости имущества по различным  причинам. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний.

Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его  потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального инвестора  и выражается в снижении стоимости  под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта  постепенно ухудшаются параметры, характеризующие  конструктивную надежность зданий и  сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных  с жизнедеятельностью человека. Кроме  того, на стоимость недвижимости в  не меньшей степени оказывают  влияние и внешние факторы, обусловленные  изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование  зданий и т.д. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

Физический износ имущества  – износ, связанный со снижением  работоспособности имущества в  результате естественного физического  старения и влияния внешних неблагоприятных  факторов.

Функциональный износ  имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым  к данному имуществу.

Внешний износ имущества  – износ в результате изменения  внешних по отношению к имуществу  факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ имущества  – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая  при этом 
стоимость.

Неустранимый износ имущества  – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая  при этом стоимость.

Для наглядности и простоты понимания видов износа составим схему.

Схема 1

Сумма всех возможных видов  износа – это накопленный износ  объекта недвижимости. Физический износ недвижимости проявляется в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что может быть вызвано неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

Выделяют следующие виды расчёта физического износа зданий:

– нормативный (для жилых зданий);

– стоимостный;

– метод срока жизни.

Нормативный метод предполагает использование в оценке износа различных  нормативных документов, изданных и  действующих на территории той страны, где осуществляется оценка. Примером такого документа в Российской Федерации  можно назвать «Правила оценки физического  износа жилых зданий» ВСН 53–86 Госгражданстроя.

Физический износ здания определяется по следующей формуле:

,

где – физический износ здания (%); – физический износ i-ого конструктивного элемента (%); – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ого конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (%); n – количество конструктивных элементов здания.

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей  восстановительной стоимости зданий (в%), обычно принимают по укрупнённым  показателям восстановительной  стоимости жилых зданий, утверждённых в установленном порядке, а для  конструкций, элементов и систем, не имеющих утверждённых показателей, – по их сметной стоимости.

Стоимостный метод определения  физического износа. Физический износ  на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых  ремонтных мероприятий, устраняющих  повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и  их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода – в определении  затрат на воссоздание элементов  здания.

Физический износ, рассчитываемый методом срока жизни. Существует взаимосвязь между физическим износом, эффективным возрастом и сроком экономической жизни объекта  недвижимости. Эта взаимосвязь выражается в формуле:

Физическая жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние  несущих конструктивных элементов  здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается  при строительстве и зависит  от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший  со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Оставшийся срок физической жизни (ОСФЖ).

Экономическая жизнь (ЭЖ) –  определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения  вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта  заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой  по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При  этом производимые улучшения уже  не вносят вклад в стоимость объекта  вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) –  определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может  отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания  его экономической жизни. Износ  в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина  – амортизации. Оценочный износ  является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Также используется упрощённая формула для расчёта физического  износа:

Определение устранимого  физического износа основано на учете  всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и  мелкий технический ремонт, который  следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибыли  или минимизации убытков. Признак неустранимого физического износа здания – невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра или технической экспертизы и переводится в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.

Функциональный износ  возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого  дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т.е. утрачивает меновую стоимость  за счет появления современных более  совершенных функциональных аналогов. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между  величинами стоимостей здания с устранимыми  и неустранимыми функциональными  недостатками. Под неустранимым функциональным износом подразумевают уменьшение стоимости из-за недостаточности  или избыточности качественных характеристик  элементов здания, когда некоторые  из них не соответствуют требованиям  к подобным объектам, существующим на дату оценки. Если имущество предназначено  для сдачи в аренду, его износ  определяется потерями в арендной плате.

 Причины возникновения  внешнего износа – изменение  внешних по отношению к недвижимости  факторов, например: общий упадок  района местоположения строения; большой транспортный поток внутри  жилого квартала; изменения соотношения  спроса и предложения на рынке,  финансовых условий и законодательства.

Причины функционального  износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
• сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении  и без которых оно не может  соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций  измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Функциональный износ  может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным  стандартам (счетчики для воды и  газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов  с учетом их физического износа минус  стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых  элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных  материалов и оборудования при использовании  их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции  и элементы сооружения, наличие которых  в настоящее время неадекватно  современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства  позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа  и минус ликвидационная стоимость  демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда  собственник дома, приспосабливая его  под себя, вносил какие-либо изменения  для собственного удобства (инвестиционная стоимость), неадекватные с точки  зрения типичного пользователя. К  ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под  конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом  рынка недвижимости, где одни и  те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному  сегменту, так и избыточными с  точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и / или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого  функционального износа может определяться двумя способами:

• капитализацией потерь в арендной плате;
• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых  расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги  не должны иметь признаков выявленного  у объекта оценки неустранимого  функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным  комплексом в целом (зданием и  землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить  на две составляющие.

Формула для расчета метода ДДП

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

МДДП, который  используется для оценки объектов с  нестабильным потоком доходов, по сравнению  с методом капитализации доходов  оценивается как более сложный, трудоемкий, однако детальная проработка всех используемых параметров позволяет получить более объективный результат. В случаях, например, если недвижимость находится в стадии строительства или реконструкции, данный метод является единственно возможным.

Рассмотрим признаки, указывающие  на то, что денежные потоки доходов от недвижимости будут существенно различаться по годам. Прежде всего, таким признаком является нестабильность экономики в целом, а также нестабильность регионального рынка недвижимости и сама специфика оцениваемой недвижимости (крупный многофункциональный коммерческий объект, сезонный характер доходов и расходов либо нахождение объекта в стадии освоения рынка). Совершенно очевидно, что строящиеся объекты будут приносить неравномерный доход не только на стадии строительства, но и в период освоения введенных мощностей, завоевания рынка и т. д.

Оценка недвижимости методом  дисконтирования денежных потоков  включает следующие этапы:

1) выбор длительности прогнозного периода;

2) расчет денежного потока для каждого прогнозного года;

3) расчет ставки дисконтирования;

4) расчет стоимости реверсии;

5) дисконтирование денежных потоков;

6) расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.

Расчет  ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом.

Методы расчета ставки дисконтирования следующие:

1) модель оценки капитальных активов (САРМ);

2) метод рыночной экстракции;

3) метод кумулятивного построения.

t Модель оценки капитальных активов. Модель оценки капитальных активов практически не применяется для расчета ставки дисконтирования при оценке недвижимости. Однако, используя базовую модель, разработанную У. Шарпом для хорошо диверсифицированного портфеля, ее можно приспособить для оценки недвижимости. Для этого базовая формула корректируется прибавлением дополнительной премии за риск вложения в недвижимость;

где  R_б – безрисковая ставка доходности; R – среднерыночная ставка доходности; β – бета-коэффициент; S_n – премия за риск вложения в недвижимость; С – премия за страновой риск.

При выборе безрисковой ставки доходности необходимо учитывать ряд факторов, таких как валюта, в которой ведутся расчеты в методах доходного подхода, длительность прогнозного периода, стоимостный диапазон инвестиций. Таким образом, безрисковая ставка определяет минимальную стоимость инвестированного капитала с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Следует отметить, что безрисковая  ставка в зависимости от учета  инфляции определяется как номинальная (не очищенная от влияния инфляции) и реальная (скорректированная на годовые темпы инфляции). Использование реальной или номинальной ставки подчинено виду рассчитываемого денежного потока. Если денежный поток реальный, очищенный от инфляционной составляющей, то необходимо использовать реальную ставку доходности, а если денежный поток номинальный, то и ставка должна быть номинальной. Поскольку информация о величине безрисковой ставки доходности, как правило, дается в номинальном выражении, то при необходимости ее пересчитывают в реальную.

Среднерыночная  доходность – средняя доходность инвестиционных инструментов, обращающихся на рынке на дату оценки. Данный показатель определяется на основе анализа рыночной информации.

Бета-коэффициент – мера влияния систематического риска на объект оценки. Данный коэффициент корректирует размер рыночной премии, равной разнице среднерыночной и безрисковой доходности, в зависимости от степени подверженности объекта недиверсифицируемым рискам. Бета-коэффициент можно рассчитать статистическими методами на основе наблюдения за изменением среднерыночной доходности и доходности конкретного актива за достаточно длительный период. Экспертный метод определения величины бета-коэффициента основан на анализе степени влияния различных видов систематического риска на объект недвижимости для последующей взвешенной оценки.

Премия за страновой  риск представляет корректировку безрисковой ставки доходности, полученной на основе анализа ставок доходности безрисковых инвестиционных инструментов США. Данная премия учитывает дополнительный риск инвестирования в Российской Федерации относительно США. Размер премии рассчитывается инвестиционными аналитиками на основе индекса непрозрачности, учитывающего экономическую и политическую стабильность, криминогенную ситуацию, уровень коррупции, наличие теневых денежных потоков и др.

t Метод рыночной экстракции. Метод рыночной экстракции предполагает оценку ставки дисконтирования на основе анализа фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты недвижимости. Данный метод позволяет наиболее объективно оценить риски и рассчитать ставку доходности для недвижимости, однако для его применения необходимо получение надежной информации по сопоставимым объектам.

Информация должна содержать сведения о цене приобретения, величине годового дохода за отрезок  времени, сопоставимый с анализируемым периодом по оцениваемому объекту, а также о цене последующей продажи. После внесения необходимых корректировок, повышающих сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом, необходимо рассчитать показатель IRR. Поскольку данный показатель является ставкой дисконтирования, уравнивающей сумму дисконтированных доходов, включая реверсию, с первоначальными вложениями в недвижимость, ее можно рассматривать как доходность инвестора. Ставка дисконтирования для оцениваемого объекта является средним значением по отобранным для расчетов аналогам.

Однако при  использовании метода расчета внутренней ставки доходности (IRR) для расчета  ставки дисконтирования при оценке недвижимости следует помнить, что  неизбежны следующие недостатки данного показателя:

1) множественное значение при неоднократных крупных оттоках денежных средств по объектам;

2) возможность получения отрицательной величины IRR, которая не может использоваться в дальнейшем анализе, так как отражает степень убыточности инвестиции;

3) допущение о реинвестировании доходов от аналогичных объектов по расчетной ставке IRR;

4) сложность применения показателя, если объекты приобретались с участием банковского кредита с минимальной долей вложения собственного капитала. Положительный финансовый леверидж может существенно исказить реальную доходность объекта;

5) несопоставимость вида денежного потока, выбранного для оцениваемой недвижимости, и вида денежного потока, используемого для расчета внутренней ставки доходности. Оценка недвижимости проводится на основе денежного потока до вычета налогов, а IRR обычно рассчитывается на посленалоговой основе;

Вместе с тем профессиональное использование информации по отобранным аналогам может дать хорошие результаты и позволит объективно оценить требуемый  уровень доходности.

t Метод кумулятивного построения. Метод кумулятивного построения определяет величину ставки дисконтирования путем последовательной кумуляции (прибавления) премий за риски, выявленные на оцениваемом объекте. Метод кумулятивного построения универсален и применяется для оценки различных объектов собственности – бизнеса, нематериальных активов и т. д. Однако состав премий индивидуален. Для недвижимости рассчитываются премии за риск вложения в оцениваемый объект, уровень ликвидности, инвестиционный менеджмент.

i = R_б  + Р1 + Р2 + Р3 + С

где  R_б – безрисковая ставка доходности: Р1 – премия за ликвидность; Р2 – премия за риск вложения в оцениваемый объект; Р3 – премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за риск вложения в оцениваемый объект. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств.

Экспертный метод. В данном методе размер премии находится обычно в диапазоне 0–5 %. Для определения величины премии по оцениваемой недвижимости необходимо проанализировать:

– общее состояние рынка недвижимости и его конкретного сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект;

– степень надежности имеющихся  арендаторов;

– качество заключенных  на объекте договоров аренды;

– наличие случаев задержки арендных платежей.

Метод взвешенной оценки рисков. Метод взвешенной оценки разделяет риски на систематические и несистематические, а также на статичные и динамические.

Систематические риски –  это риски, затрагивающие всех участников инвестиционного рынка и не связанные с конкретным объектом.

Несистематический риск –  это риск, присущий конкретному оцениваемому объекту недвижимости и не зависимый  от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск – это  риск, который можно рассчитать и  переложить на страховые компании.

Динамический риск – это  риск потери предпринимательского шанса  и экономической конкуренции.

Премия за низкую ликвидность. Под ликвидностью понимается способность перевода актива в денежную форму без потерь либо с минимальными потерями стоимости. На ликвидность недвижимости оказывает влияние даже  длительность оформления сделки, которая требует обязательной государственной регистрации. Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции оцениваемого объекта. Типичный срок экспозиции объекта – это период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

где Р_лик  – поправка на низкую ликвидность; q – типичный срок экспозиции оцениваемого объекта. 

Для превращения реального  актива (недвижимости) в денежную форму  его необходимо выставить на продажу  и получить максимальный доход при условии по справедливой рыночной цене, а не заниженной с учетом срочности реализации. Таким образом, величина данной премии напрямую зависит от срока экспозиции, выбранного оценщиком для оцениваемого объекта недвижимости.

Премия за инвестиционный менеджмент. Величина данной премии в подавляющем большинстве отчетов рассчитывается экспертно или на основании ранжирования риска по пятибалльной шкале:

• низкое значение – 1 %;

• значение ниже среднего – 2 %;

• среднее значение – 3 %;

• значение выше среднего – 4 %;

• высокое значение – 5 %.

Величина премии определяется сложностью управления объектом, наличием кадровых резервов профессиональных управленцев и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. При определении размера премии необходимо учитывать, что инвестиционный менеджер отвечает за своевременное перепрофилирование объекта, выбранный способ финансирования сделки в момент приобретения недвижимости, изменение условий финансирования в целях обеспечения нормальной доходности собственного капитала, а также за принятие решения о продаже недвижимости.

Рассмотрим мотивацию  величины применяемых к недвижимости премий, используемых практикующими оценщиками

● Расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии (остаточная стоимость, стоимость постпрогнозного периода, терминальная стоимость) – это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года. Необходимость расчета стоимости реверсии обусловлена несовпадением длительности прогнозного периода, используемого в методе дисконтированных денежных потоков, с остаточной экономической жизнью оцениваемого объекта. Если рассматривать стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов, то ограничение прогнозного периода не позволяет использовать в расчетах все потенциальные доходы. Для устранения данного негативного положения определяется стоимость реверсии, в которой аккумулируются доходы, которые оцениваемый объект принесет в постпрогнозный период.

Методы расчета стоимости  реверсии определяются экономическим положением объекта на конец последнего прогнозного года. Если экономическое состояние недвижимости оценивается как благополучное, то целесообразно рассчитывать стоимость реверсии методом капитализации дохода либо корректировкой стоимости недвижимости, рассчитанной на дату оценки, на величину возможного износа за анализируемый период. Если на конец прогнозного периода экономическое положение оценивается как неблагоприятное, то реверсия рассчитывается по ликвидационной либо утилизационной стоимости.