Контрольная работа по «Экономика недвижимости». 4

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по  дисциплине:

  «Экономика недвижимости»

(вариант  № 2) 
 
 

Выполнила :

Студентка  курса

Группа  
 
 
 
 
 
 

  год

Содержание 

   Введение                                                                                             3

1. Задача № 1                                                                                     4
2. Задача № 2                                                                                     7 
3. Задача № 3                                                                                     8
4. Оценка объекта недвижимости                                                   9

Заключение                                                                                        17

Список используемой литературы                                                   18 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Процесс развития в России рыночных отношений  обусловил появление потребности  в специалистах, владеющих навыками, позволяющих обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности). 

     Оценка- это деятельность специалиста, имеющая  целью определение вероятной  денежной суммы, которую реально выручит при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежат их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оцениваемые данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, разработки и реализации инноваций.

     Оценка- инструмент в системе госрегулирование экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в России за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был  материализован в принятом в 1998 году Федеральном законе « Об оценочной стоимости». 
 
 
 
 
 
 
 

1. Задача  № 1. «Определить цену Объекта оценки методом

сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам». 

     Вывод: в качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической цены продажи  и наименьшее число корректировок. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Задача  №2 « Определить методом сравнения продаж возможную

рыночную  цену продажи участка земли как  свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и  имеющих следующие характеристики». 

На основании  выполненных корректировок можно  сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 тыс. руб. 
 
 
 
 
 

3. Задача  №3 «Провести подобный расчет по представленным ниже

вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка ( все сравнения  сделаны с готовым к продаже  участком земли). 

2 472*0,167+2 268*0,222+2 860*0,2+2 594*0,286+3 640*0,154=2790 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Оценка  объекта недвижимости.

Общие сведения: 

     Рыночная  стоимость объекта оценки- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

   Подходы к оценке:

• затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Последовательность определения стоимости объекта оценки. 

   Процесс определения стоимости объекта  оценки включает в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъемка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления отчета;
4. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.

Характеристика  местоположения объекта оценки: 

Общая характеристика здания:

  Характеристика объекта оценки:

Статистика рынка  жилой недвижимости.

     В течении прошлого 2010 года наблюдалось  плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько завышается « на торг». Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но имеет тенденцию к росту.

По левобережью  г.Волхова цены предложения несколько ниже, чем в целом по городу. 
 
 
 
 

Анализ лучшего  и наиболее эффективного использования  оцениваемого объекта. 

     Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется , как вероятное и разрешенное законом использование  оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

     При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной

местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов

Использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями  на частную инициативу, положениями  об исторических зонных и экологическим  законодательством.

3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически

осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово

осуществимых  использований будет приносить  максимально чистый доход или  максимальную текущую стоимость.

  Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная на четвертом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов. 

  Определение стоимости объекта оценки с помощью  сравнительного подхода. 

  Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта  оценки непосредственно связана  с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки ( корректировки), отражающие существенные различия между ними.

  На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим  местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

  В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и  объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.

  Величина  корректировки определялась экспертным путем. 
 
 
 
 
 

  Таблица расчета стоимости объекта оценки:

Таким образом , стоимость объекта оценки в целом, определенная по сравнительному подходу  составила 48 223 долларов США. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение.

       Обобщив все вышеизложенное можно сделать  несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.   Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  используемой литературы:

1. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости.- СПб., 2005г.

  2. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2006г.

3. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 2007.

     4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2008.

     5. ФЗ № 135 « Об оценочной деятельности  в РФ» от 29.07.1998 г. ( в ред. от 22.07.2010 г.)