Контрольная работа по «Гражданскому праву». 29

Оглавление

Введение

Глава 1. Правовая характеристика договора коммерческого  найма

1.1 Понятие  договора коммерческого найма

1.2 Предмет  договора коммерческого найма

1.3 Объект  договора коммерческого найма

1.4 Субъекты  договора коммерческого найма

Глава 2. Исполнение договора коммерческого найма

2.1 Права и  обязанности нанимателя

2.2 Права и  обязанности наймодателя

2.3 Права и  обязанности лиц, совместно проживающих  с нанимателем

Глава 3. Прекращение  и расторжение договора коммерческого  найма

3.1 Основания  расторжения договора коммерческого  найма

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Каждый имеет право  на жилище¹. Одним из способов реализации данного права является договор коммерческого найма жилого помещения или съем жилого помещения.

Договор коммерческого найма  жилого помещения является весьма актуальной темой в настоящее время, так  как получил широкое применение на практике. Распространение коммерческого  найма жилых помещений вызвано  объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими  ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т.д.

Не смотря на свою распространенность данный договор имеет и свои проблемы применения. Регулирование договора найма жилого помещения сразу  двумя кодифицированными актами – Гражданским и Жилищным кодексами  – не могло не повлечь разночтений  и неоднозначных толкований².

Целью курсовой работы является изучение договора коммерческого найма  помещения.

Отсюда вытекают следующие  задачи: выявление особенностей договора с помощью сравнительного анализа  коммерческого найма со смежными договорами, определение предмета и  объекта договора; порядок использования  договора коммерческого найма путем  обозначения прав и обязанностей сторон в договоре; обозначение оснований  прекращения и расторжения договора, рассмотрение спорных моментов и  определения решения проблем  на практике; а также в связи  со вступлением в законную силу нового ЖК РФ (1 марта 2005 г.) прослеживание изменений и анализ новел по отношению к договору коммерческого найма.

Глава 1. Правовая характеристика договора коммерческого найма

1.1 Понятие договора  коммерческого найма

Договор найма жилого помещения - традиционный институт гражданского права, оформился как самостоятельный  договор из договора имущественного найма. В настоящее время договор  коммерческого найма жилого помещения  регулируется главой 35 ГК РФ. Однако в  силу специфики объекта этого  договора, к нему применимы отдельные  нормы жилищного законодательства³. Подчеркнем, что из семнадцати статей, регламентирующих договор коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. К ним относятся: п. 1 ст. 673 - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст. 682 - о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке. При этом в одном случае (п. 3 ст. 682 - определение порядка ежемесячной платы за жилое помещение) адресатом отсылки служит конкретный нормативно-правовой акт, входящий в состав жилищного законодательства – ЖК РФ. Примечательно, что в некоторых из приведенных статей ГК РФ употребляется термин «жилищное законодательство». В других используются при отсылке иные термины – «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст. 679, 680 и 685 ГК). Однако и в том и в другом случае в качестве адресата имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательства. При отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК РФ. Таким образом, использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых отсылок к нему в названных шести статьях⁴.

Термин «коммерческий» применительно  к договору найма жилого помещения  указывает на вид жилищного фонда  по целевому назначению, из которого предоставляются  жилые помещения и направленность соглашения на извлечение собственником  дохода от использования своего имущества  в отличие от другой разновидности  договора – социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального  использования. Эти жилые помещения  предоставляются для малоимущих и некоторых других, указанных  в законе, категорий граждан, нуждающихся  в жилье (ст. 672 ГК РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор  коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий  наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ⁵.

Легальное определение договора коммерческого найма содержится в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной норме  по договору найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование  для проживания в нем.

1.2 Предмет договора  коммерческого найма

Основное требование, которое  законодатель выдвигает для того, чтобы гражданско-правовой договор  считался заключенным, - согласование сторонами всех существенных условий. В качестве одного из них выступает, с соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, предмет договора. Однако легальная  дефиниция данной юридической категории  в законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета договора как в научном мире, так и в правоприменительной практике⁶.

Современные учебники избегают формулировать дефиницию понятия  «предмет договора», предпочитая описывать  его содержание на конкретных примерах⁷.

В юридической литературе высказаны различные точки зрения соотношении понятий предмета и  объекта договора найма жилого помещения. Так, Л.Ю. Грудцына полагает, что объектом договора найма является конкретное жилое помещение, а предметом - предоставление права владения и пользования  этим помещением⁸. По мнению О.Б. Новиковой указанная точка зрения противоречит ст. 62 ЖК РФ, в которой предметом договора названо само жилое помещение. Также она считает, что в ст. 673 ГК РФ, по существу, определен предмет договора, а не объект. В связи с этим предлагает уточнить название ст. 673 ГК РФ, изменив его на «Предмет договора найма жилого помещения»⁹.

В этой связи возникает  вопрос: являются ли понятия «предмет договора» и «объект договора»  синонимами или представляют собой  самостоятельные элементы договора.

Сам ГК РФ их не различает, поскольку  именует конкретные блага из числа  объектов гражданских прав то «объектами»  договора, то его «предметами».

Очень часто российские исследователи  отождествляют категории «предмет»  и «объект договора». Такая непоследовательность законодателя основана на философском  определении понятий «объект» и  «предмет», в соответствии с которым  не в строгом смысле предмет и  объект отождествляются, противопоставление этих понятий является относительным. Основное структурное отличие предмета и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь главные наиболее существенные свойства и признаки объекта¹⁰. Например, О. В. Кириченко полагает, что предметом договора коммерческого найма является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, которое в свою очередь является и объектом этого договора¹¹. Свердлык Г. А. считает предметом договора жилое помещение¹².

В свою очередь мы не можем  согласиться с данными высказываниями так как авторы, называя предметом  жилое помещение, пригодное для  постоянного проживания, отождествляют  договор коммерческого найма  с договором социального найма  жилого помещения. Необходимо учитывать, что предмет это существенное условие любого договора, по предмету различают виды и разновидности  договоров. Поэтому наиболее правильной представляется точка зрения О. С. Иоффе, по его мнению, предмет договора составляют юридический объект –  действия и материальный объект –  вещь или иное благо, на которое направлено поведение¹³.

1.3 Объект договора  коммерческого найма

Объектом гражданского правоотношения является то, на что направлено или, на что воздействует гражданское  правоотношение.

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения  может быть изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания (квартира, жилой дом, часть  квартиры или жилого дома). Пригодность  жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством.

Статья 673 ГК РФ устанавливает  лишь общие требования к жилому помещению  и не содержит определения самого жилого помещения и отдельных  его видов. Данный законодательный  пробел восполняется нормами ЖК РФ.

ЖК РФ в п. 2 ст. 15 говорит  о том, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)¹⁴.

Заключение договора коммерческого  найма допускается при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным  и пригодным для постоянного  проживания. Вопрос об изолированности  жилого помещения возникает, если договор  заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях  из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом могут быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный  выход.

Статья 673 ГК РФ по вопросу  определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству. В  соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое  помещение может быть признано непригодным  для проживания по основаниям и в  порядке, которые установлены Правительством РФ. В частности, непригодными для  проживания согласно Постановлению  Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об  утверждении Положения о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу»¹⁵, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии и в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; уровнем благоустройства, в том числе наличием определенных коммуникаций; безопасностью окружающей среды¹⁶.

Из сказанного можно сделать  вывод, что объектами договора коммерческого  найма жилого помещения могут  выступать жилые дома, квартиры в  многоквартирных жилых домах, а  также изолированные жилые комнаты  в домах либо в квартирах. Смежная  комната либо объекты общего имущества  многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма, т.к. не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения.

1.4 Субъекты  договора коммерческого найма

Наименование сторон в  жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают¹⁷.

Сторонами договора коммерческого  найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может быть любой субъект гражданского права  с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Сдачу жилых помещений  в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким  правом законом или собственником  (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения, юридические лица – арендаторы жилых помещений).

Нанимателем по договору найма  жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан  – нанимателей, нет. Существует мнение, что нанимателем может выступать  только совершеннолетний гражданин. Такой  вывод делается из п.1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним  из совершеннолетних лиц, проживающих  совместно с нанимателем. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию – замену нанимателя. В  то же время, в случае смерти нанимателя допускается его замена одним  из постоянно проживающих с ним  лиц без указания о совершеннолетии  лица. Поскольку по достижении 14 лет  гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность  быть нанимателем по договору найма  жилого помещения. Этот вывод подкрепляется  и тем, что с 14 лет гражданин  сам, пусть и с согласия родителей, усыновителей или попечителей, совершает  сделки, несет самостоятельную ответственность  по своим обязательствам¹⁸.

В соответствии со ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом  помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие  совместно с нанимателем, имеют  равные с ним права по пользованию  жилым помещением.

В договоре коммерческого  найма круг постоянно проживающих  с нанимателем лиц определяется исключительно по усмотрению нанимателя и самих этих лиц. Такой подход законодателя представляется вполне логичным, поскольку не ограничивает нанимателя в выборе лиц, с которыми он желал  бы совместно проживать и за которых  он готов отвечать перед наймодателем. Поэтому нельзя согласиться с негативной оценкой некоторыми авторами круга постоянно проживающих граждан как «конгломерата случайных лиц»¹⁹.

В данном случае имеются  в виду, прежде всего лица, которые  вселялись в жилое помещение  вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих  в силу закона могут приобрести и  те, кто вселился позднее. Однако для  этого необходимо наличие двух условий (ст.679 ГК РФ). Первое – получение  согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что  подобное вселение не должно за собой  нарушение требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие  не распространяются на случаи, когда  речь идет о несовершеннолетних детях²⁰.

Помимо лиц, имеющих право  пользования жилым помещением наравне  с нанимателем, в качестве сторон в жилых правоотношениях могут  выступать и такие лица, которым  самостоятельное право пользования  жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым  помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя²¹. В соответствии со ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

На основании выше сказанного можно подвести итог о том что, сторонами договора коммерческого  найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или  собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может  быть только гражданин, юридическим  лицам жилое помещение может  быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. В договоре коммерческого найма жилого помещения  должны быть указаны граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении  вместе с нанимателем, они имеют  равные с ним права по пользованию  жилым помещением. За их неправомерные  действия наниматель несет ответственность  перед наймодателем, но граждане, постоянно  проживающие вместе с нанимателем, могут выступать как сонаниматели и нести совместно с нанимателем  солидарную ответственность. Также  выделяются такие категории как  временные жильцы и поднаниматели, они являются временными пользователями.

Глава 2. Исполнение договора коммерческого  найма

2.1 Права и  обязанности нанимателя

В качестве пользователя жилым  помещением наниматель наделяется следующими правами:

Вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно  проживающими с нанимателем, в жилое  помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей  такое согласие не требуется;

Разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным  уведомлением наймодателя безвозмездное  проживание в жилом помещении  временных жильцов;

Передавать с согласия наймодателя часть или все  жилое помещение в поднаем²²;

С согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию  жилого помещения (ст. 678 ГК РФ). При этом необходимо также согласование предполагаемых изменений с уполномоченными  государственными органами²³.

Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

Проведения текущего ремонта  общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в  жилом помещении;

Осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно  не изменит условия пользования  жилым помещением;

Заключения договора найма  на новый срок по истечении срока  действия существующего договора найма  жилого помещения. Такое право закон  называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ);

Расторжения договора (с  согласия других граждан, постоянно  проживающих с нанимателем) с  обязательным письменным предупреждением  наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ);

Замены его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно  проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих  с ним (п. 1 ст. 686 ГК РФ)²⁴.

Замена первоначального  нанимателя при отказе наймодателя  допускается, т.к. разрешается жилищным законом. Требуется исключительно  взаимная согласованность сторон на перемену первоначального нанимателя: и совершеннолетних лиц, совместно  с ним проживающих, с одной  стороны, и наймодателя, с другой. Хотя споры, возникающие связи с  признанием какого-либо из постоянно  проживающих с нанимателем, разрешаются  в судебном порядке, суд, руководствуясь ст. 686 ГК РФ, не может обязать наймодателя  заключить договор с новым  нанимателем при возражениях  со стороны наймодателя²⁵.

На объем прав нанимателя влияет классификация договоров  на долгосрочный и краткосрочный. Закон  выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются  на период до одного года. Краткосрочный  коммерческий наём уменьшает объем  жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются ряда прав: права быть вписанными персонально  в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 697 ГК РФ, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно  с ним постоянно проживающих; права вселять временных жильцов  и поднанимателей; преимущественного  права возобновить договор на новый срок; права на замену нанимателя в договоре; льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение)²⁶.

Однако эти правила  диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма  может быть наделен соответствующими правами²⁷.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого  найма в общем виде перечислены  в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения  и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить  плату за жилое помещение. Если договором  не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Жилое помещение предоставляемое  для проживания, и поэтому наниматель обязан использовать жилое помещение  по назначению, целевому использованию²⁸.

Не все авторы соглашаются  с положением об использовании жилого помещения только для проживания. Это связано с принятием нового ЖК РФ, который разрешает использовать жилые помещения лицами, проживающими в них на законном основании, не только для целей проживания, но и для  осуществления профессиональной или  индивидуальной предпринимательской  деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым  должно отвечать жилое помещение. Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ, - это запрет на размещение в жилых  помещениях промышленных производств. Следует напомнить, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания²⁹.

В свою очередь мы придерживаемся мнения П.И. Седугина о том, что предоставляемое  наймодателем нанимателю жилое помещение  по договору коммерческого найма  имеет назначением удовлетворение жилых потребностей нанимателя³⁰. Также следует отметить, что договор коммерческого найма относят к гражданско-правовым договорам, а не к жилищным и следовательно необходимо руководствоваться ст. 678 ГК РФ. А действие ст. 17 ЖК РФ должно распространяться только на жилищные договоры, на наш взгляд это должно быть обозначено в самой статье.

Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует  понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и  иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а  также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое  или иное оборудование, если такие  повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним  проживающих³¹.

Что касается текущего ремонта, то этот ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ  по сохранению конструкций, отделки  помещений, предотвращающих преждевременный  их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих  в процессе эксплуатации жилья, а  также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)³².

Наниматель не вправе производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК)³³.

Внесение наемной платы  – одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение  определяется по соглашению сторон в  договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем  ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера  платы не допускается, за исключением  случаев, предусмотренных законом  или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ)³⁴.

2.2 Права и  обязанности наймодателя

Основными правами наймодателя  в договоре найма жилого помещения  следует признать право требовать  от нанимателя внесения платы за пользование  жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если оплата указанных услуг  не отнесена к обязанностям наймодателя), а также возврата жилого помещения  при расторжении договора найма  в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Последнее  право не закреплено в гл. 35 ГК РФ, но вытекает из существа отношений найма любого имущества. Соответственно к отношениям по возврату жилого помещения как объекта найма можно применить по аналогии ст. 622 ГК РФ³⁵.

В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые  соответственно усматриваются из корреспондирующих  им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право  требовать от нанимателя использования  жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности  и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может  без согласия наймодателя производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое  помещение и коммунальных платежей (ст. 678)³⁶.

Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя³⁷. По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан:

Во-первых, передать нанимателю свободное жилое помещение в  состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

Помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или  временно, иные лица³⁸.Также помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц. Передача жилого помещения, несвободного от прав иных (третьих) лиц, может привести к серьезному ущемлению прав нанимателя и невозможности пользования жилым помещением ввиду сохранения на него прав третьих лиц. Так жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ч. 1 ст. 33 ЖК, п. 1, 2 ст. 1137 ГК). Обременение жилого помещения правом отказополучателя также ведет к существенному ущемлению прав нанимателя по договору коммерческого найма, который при заключении договора не знал о данном обстоятельстве.

Во-вторых, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату  необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества  многоквартирного дома и устройств  для оказания коммунальных услуг, находящихся  в жилом помещении.

В-третьих, осуществлять капитальный  ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором  найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).

В-четвертых, не позднее, чем  за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор  на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи  с решением не сдавать в течение  не менее года жилое помещение  в наем (ст. 684 ГК РФ)³⁹.

2.3 Права и  обязанности лиц, совместно проживающих  с нанимателем