Контрольная работа по "Земельное право". 43

План

Задача 1

ОАО «Полюс» приобрело в собственность  у ОАО «Вымпел» здание площадью 2000 кв. м. Земля под зданием принадлежала ОАО «Вымпел» на праве постоянного (бессрочного) пользования. ОАО «Полюс» обратилось в администрацию муниципального образования с ходатайством об оформлении земельного участка необходимого для использования здания, на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии со статьей 35 ЗК РФ. Администрация не удовлетворило ходатайство ОАО «Полюс» и рекомендовало оформление земельного участка на праве аренды либо выкупить его в собственность.

Дайте оценку действиям администрации.

Действие  администрации незаконно, ОАО «Полюс»  должны обжаловать действия администрации  через судебные органы.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом  земельном участке, к другому  лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (ст. 35 ЗК РФ). В случае же перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ).

По  Земельному кодексу (п. 3 ст. 35) собственник  здания, строения, сооружения, находящихся  на чужом земельном участке, имеет  преимущественное право покупки  или аренды земельного участка. Если земельный участок находится в частной собственности, преимущественное право покупки осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственники здания имеют исключительное право на приватизацию земельного участка. Если земельный участок не продается, а сдается в аренду, собственникам расположенной на нем недвижимости принадлежит исключительное право на аренду этого земельного участка.

Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ предоставляет собственникам  зданий, строений и сооружений исключительное право на приватизацию земельных  участков, на которых эти объекты  находятся.

Какие особенности по определению  цены земельных участков собственников расположенных на них зданий установлены федеральным законодательством?

По какой цене «Полюс» может  приобрести земельный участок под  зданием?

Цена продажи земельных участков собственникам расположенных на них зданий устанавливается в пределах их кадастровой стоимости (п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ, пп. «в» п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Порядок определения цены таких  земельных участков разрабатывается  и утверждается соответствующими органами государственной власти и местного самоуправления.

Органами, уполномоченными утверждать продажные цены таких участков, согласно п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ, пп. «б» п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ являются:

— Правительство Российской Федерации  — в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

— органы государственной власти субъектов Российской Федерации  — в отношении участков, находящихся  в собственности субъектов Российской Федерации;

— органы местного самоуправления   относительно участков, находящихся в муниципальной собственности.

Конкретная выкупная цена таких  участков устанавливается субъектами РФ.

А если уполномоченным органом цена таких земель по каким-либо причинам не утверждена, участки должны будут  продаваться по их кадастровой стоимости (п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ).

Если государственная собственность  каких-либо земельных участков окажется не разграничена, то их продажную цену будут определять органы государственной  власти субъектов Российской Федерации.

Какова цена земельных участков, при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений в городе Воронеже и Воронежской области.

Цена земельных участков определяется законом «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» (в ред. законов Воронежской области от 25.06.2012 N 85-ОЗ)

Статья 16. Цена земли при продаже находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений. Порядок ее определения и оплаты

1. До 1 июля 2012 года в соответствии с действующим  законодательством осуществляется  продажа земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности: (в ред. законов Воронежской области от 29.12.2009 N 176-ОЗ, от 02.04.2012 N 34-ОЗ)

1) коммерческим  организациям и индивидуальным  предпринимателям, являющимся собственниками  расположенных на таких земельных  участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; (п. 1 в ред. закона Воронежской области от 06.07.2009 N 69-ОЗ)

1.1) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; (п. 1.1 введен законом Воронежской области от 06.07.2009 N 69-ОЗ)

2) гражданам  и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой  стоимости земельного участка.

2. До 1 июля 2012 года лица, не указанные  в части 1 статьи 16 и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных в городе Воронеже на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене в размере семикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. (в ред. законов Воронежской области от 29.12.2009 N 176-ОЗ, от 02.04.2012 N 34-ОЗ)

Цена земли в других населенных пунктах и за границами населенных пунктов на территории Воронежской области при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, не указанным в части 1 статьи 16, устанавливается в размере пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

3. Оплата цены земельных участков, установленная настоящей статьей,  осуществляется заинтересованными  лицами путем безналичного внесения  соответствующих сумм в кредитные организации после принятия решения о продаже земельных участков.

Задача 2

20 участников долевой собственности  на земельный участок из земель  сельскохозяйственного назначения, владеющее 5 % общей площади находящиеся в долевой собственности земельного участка, опубликовали в газете сообщение о своем намерении выделить в счет принадлежащим им земельных долей земельный участок площадью 100 га и получили возражения от других собственников, которые также предлагали выделить в будущем земельный участок в том же месте. Земельный участок, предназначенный для выделения в первоочередном порядке в счет земельных долей, общим собранием участников долевой собственности не определился. Один из собственников, претендовавших на выделение земельного участка на спорной территории, сообщил через газету о проведении общего собрания участников долевой собственности. Одновременно другой собственник – ЗАО «Нива» (владеющий 62% от общей площади находящегося в долевой собственности земельного участка) заявил о своем намерении выделить на той же территории земельный участок и так же получил возражение. На общем собрании участников долевой собственности большинством голосов было утверждено выделение спорного участка в пользу ЗАО «Нива».

Граждане, первыми заявившие о  своем намерении выделить земельный участок обратились в суд с иском о признании недействительными итогов общего собрания. Истцы считают, что общее собрание участников долевой собственности правомочно определить лишь местоположение части земельного участка, в границах которой участники долевой собственности сами определяют местоположение выделяемого земельного участка. При наличии спора между сособственниками общее собрание не может брать на себя функцию суда и разрешать спор большинством голосов, поскольку это устанавливает неравенство собственников в зависимости от их имущественного положения и ограничивает права тех из них, кто имеет меньшее число земельных долей.

Каков порядок выделения земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения в счет земельных долей?

Охарактеризуйте особенности определения порядка распоряжения, владения и использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности.

Подлежат ли удовлетворению исковые  требования?

В соответствии со ст. 77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В состав земель сельскохозяйственного назначения традиционно входят наиболее ценные, плодородные земли, которые, ввиду этого, подлежат особой охране со стороны государства.

Земельная доля является долей в  праве общей собственности на земельный участок, переданный всем работникам сельскохозяйственного  предприятия при его реорганизации (порядок реорганизации сельскохозяйственных предприятий был определен Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса»).

Право на долю в праве собственности на земельный участок (земельную долю) у работников сельскохозяйственных предприятий возникло при реорганизации таких предприятий с момента принятия органами местного самоуправления решения о передаче земель в собственность их работников. Таким образом, основным право удостоверяющим документом на земельную долю является постановление органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий с приложением списка работников, которые имели право на получение земельных долей.

Если гражданин включен в список работников, имеющих право на участие в приватизации сельскохозяйственных угодий, он уже собственник, независимо от того, получил ли он Свидетельство о праве собственности на земельную долю в земельном комитете. Кроме того, документами, подтверждающими право на земельную долю, являются также Свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусами, и вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на земельную долю. 

Участник или участники долевой  собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей.

Решением общего собрания участников долевой собственности утверждается местоположение части земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

Участники долевой собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности уведомляются не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения в письменной форме и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка или путем опубликования сообщения в средствах массовой информации.

Общее собрание участников долевой  собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники  долевой собственности на этот земельный  участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления  участников долевой собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения  не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным.

В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Задача 3

Павловская городская дума приняла  Положение о порядке определения  размера арендной платы, а также  порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Согласно Положения арендная плата рассчитывалась с применением коэффициентов по видам разрешенного использования земельного участка и коэффициентов по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, например, на земельные участки под магазина устанавливает коэффициент 1.4, а на участки, занятые киосками, павильонами – 1.6. Управление Федеральной антимонопольной службы по Воронежской области считает, что при таком подходе создаются неравные условия деятельности хозяйствующих субъектов.

Имеет ли право орган местного самоуправления устанавливать размер арендной платы за землю в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и от вида объекта, расположенного на арендуемом земельном участке?

Какие установлены особенности  расчета арендной платы с земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности?

Согласно ч. 1 ст. 15 Закона N 135-ФЗ федеральным  органам исполнительной власти, органам  государственной власти субъектов  Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам  или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия, в частности запрещаются:

1) введение ограничений в отношении  создания хозяйствующих субъектов  в какой-либо сфере деятельности, а также установление запретов или введение ограничений в отношении осуществления отдельных видов деятельности или производства определенных видов товаров;

2) необоснованное препятствие осуществлению  деятельности хозяйствующими субъектами;

3) установление запретов или введение ограничений в отношении свободного перемещения товаров в Российской Федерации, иных ограничений прав хозяйствующих субъектов на продажу, покупку, иное приобретение, обмен товаров;

4) дача хозяйствующим субъектам  указаний о первоочередных поставках товаров для определенной категории покупателей (заказчиков) или о заключении в приоритетном порядке договоров;

5) установление для приобретателей  товаров ограничений выбора хозяйствующих  субъектов, которые предоставляют  такие товары.

Следовательно, для хозсубъектов, реализующих товары через стационарные торговые помещения (магазины) Думой установлены преимущества в осуществлении предпринимательской деятельности перед теми, кто осуществляет эту деятельность через павильоны, а это создает угрозу ограничения конкуренции, что свидетельствует о нарушении требований ч. 1 ст. 15 Закона N 135-ФЗ.

Таким образом, Дума установила различные  коэффициенты дифференциации по видам  деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования  земельного участка в зависимости от вида торгового помещения (магазин, рынок, павильон, киоск, лоток), а именно: на земельные участки под магазинами, рынками коэффициент дифференциации равен 1,4 (Ка=1.4), а земельные участки, занятые объектами мелкорозничной торговли: павильоны, киоски, лотки - 1,6 (Ка = 1,6), то есть размер арендной платы за земельные участки под торговыми помещениями для хозяйствующих субъектов, осуществляющих розничную торговлю и реализующих одинаковые товары (являющихся субъектами одного товарного рынка), дифференцирован по виду торгового помещения, в котором осуществляется предпринимательская деятельность.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса  Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности устанавливаются органом местного самоуправления.

В данном случае всеми хозяйствующими субъектами осуществляется один вид  использования земли - торговая деятельность. Право органа местного самоуправления устанавливать размер арендной платы за землю в зависимости от вида объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, действующим федеральным законодательством не предусмотрено.

Арендная плата при аренде земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок  расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается  возможность определения арендной платы на основании кадастровой  стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки  социально значимых видов деятельности посредством установления размера  арендной платы в пределах, не превышающих  размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

г) на основании рыночной стоимости  земельных участков, определяемой в  соответствии с законодательством  Российской Федерации об оценочной  деятельности.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости  земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

Арендная плата за пользование  земельными участками, находящимися в  собственности Российской Федерации  и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков.

Задач 4

Индивидуальному предпринимателю  Сидорову на праве собственности  принадлежали здания. В целях их эксплуатации ему предоставлен в собственность земельный участок из земель населенных пунктов и заключен договор купли-продажи земельного участка. Прокурор обратился с иском в суд о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка в муниципальную собственность по следующим мотивам. Спорный участок находится в границах третьей зоны округа горно-санитарной охраны города курорта Железноводска, поэтому как относящийся к особо охраняемым природным территориям, ограничен в обороте и законодательством не предусмотрена возможность предоставления его в собственность граждан и юридических лиц.

Назовите особенности правового  режима земель лечебно-оздаровительных местностей и курортов.

Возможно ли одновременное отнесение  земельных участков к особо охраняемым территориям и к землям населенных пунктов?

Подлежат ли удовлетворению требования прокурора?

В курортный регион Кавказских Минеральных  Вод входят в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации  от 6 июля 1992 года N 462 полностью или  частично 11 муниципальных образований Ставропольского края, имеющих органы местного самоуправления (городские округа: Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов и муниципальные районы: Минераловодский, Георгиевский, Предгорный, и небольшая часть Андроповского), а также 4 малонаселенных района Кабардино-Балкарской и Карачаево-Черкесской Республик.

Природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные  местности, а также курорты и  их земли являются особо охраняемыми  природными объектами и территориями.

Под особо охраняемыми природными территориями, в соответствии с преамбулой Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», понимаются участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования, и для которых установлен режим особой охраны.

В соответствии с Постановлением Правительства  Российской Федерации от 7 декабря 1996 года N 1426 «Об утверждении Положения о признании территорий лечебно-оздоровительными местностями и курортами федерального значения» под лечебно-оздоровительной местностью понимается территория, обладающая природными лечебными ресурсами и пригодная для организации лечения и профилактики заболеваний, а также отдыха населения. Лечебно-оздоровительная местность является особо охраняемой природной территорией с ограниченным режимом пользования недрами, землей и другими природными ресурсами и объектами.

Все природные ресурсы, которые  находятся в пределах округов  санитарной и горно-санитарной охраны подлежат защите. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 января 2006 года N 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае курортами федерального значения и об утверждении положений об этих курортах» курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 9 июля 1985 года N 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск».

- на территории третьей зоны  введены ограничения на размещение  промышленных и сельскохозяйственных  организаций, а также на  осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов и их истощением.

В соответствии с Положением об округах  санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов для каждой зоны устанавливается особый режим использования.

Границы третьей зоны определяются по совокупности площадей распространения  всех природных лечебных факторов и  объектов с учетом возможного воздействия  на них источников загрязнения.

К землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся земельные участки, в недрах которых имеются месторождения лечебных минеральных вод, природных газов, лечебных грязей, Других полезных ископаемых, отнесенных к категории лечебных, земли, занятые лесами, древесно-кустарниковой растительностью, обладающими лечебно- оздоровительными свойствами, земли природных комплексов, создающие лечебный микроклимат, и др. Лечебно-оздоровительные местности и курорты бывают федерального, регионального и местного значения.

В пределах лечебно-оздоровительных  местностей и курортов допускаются  любые формы собственности на землю. Не запрещены приватизация земельных  участков и совершение земельно-правовых сделок. Обязательное изъятие земельных  участков у собственников, владельцев, пользователей, арендаторов не предусматривается. Вместе с тем действует положение, в соответствии с которым природные лечебные ресурсы являются государственной собственностью, что практически ограничивает возможности приватизации. Земельные участки территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов выделяются в виде округов санитарной либо горно-санитарной охраны 2 . В составе округа выделяются зоны с различным правовым режимом. В первой зоне запрещаются проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с использованием при--родных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях. Во второй зоне допускаются размещение объектов промышленного розлива минеральных вод, объектов курортной инфраструктуры, строительство подъездных путей. Использование земельных участков для работ, не связанных с развитием курортного лечения, запрещено. Третья зона устанавливается для земель, охватывающих ближайшие области питания минеральных вод и водосборных площадей месторождений лечебных грязей, других лечебных полезных ископаемых. Здесь допускаются любые виды землепользования при условии, что они не окажут отрицательного влияния на природные лечебные ресурсы и санитарное состояние лечебно-оздоровительной местности или курорта. Размещение и строительство объектов в пределах округов санитарной и горно-санитарной охраны производятся при наличие положительного заключения государственной экологической и санитарно-эпидемиологической экспертизы.