Контрольная работа по "Жилищному праву". 17

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РФ 

ВСЕРОССИЙСКИЙ ЗАОЧНЫЙ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  ИНСТИТУТ

ФИЛИАЛ В  Г. ЛИПЕЦКЕ 
 
 
 

Контрольная работа

   по  дисциплине:

Жилищное  право 

   Вариант №2 
 

   Выполнил: ст. VI курса сп-ти  ГиМУ

                                                                        Галаченко Екатерина Анатольевна

                                                     № 06 МГД 14012

Проверил:   Казаков С.В.    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Липецк  – 2011

     Содержание: 

1. Вопрос №1. Договор коммерческого найма…………………………………3

2. Вопрос №2. Судебная защита прав арендатора по договорам социального найма………………………………………………………………………………7

3. Вопрос №3. Правовой статус ТСЖ…………………………………………...8

4. Вопрос №4. Государственная жилищная инспекция, права и обязанности.11

5. Список используемой литературы…………………………………………...13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вопрос №1. Договор  коммерческого найма.

     Понятие и объект договора коммерческого найма.

     Найм  жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий найм, с одной стороны, от социального, а с другой – от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.

     Договор коммерческого найма – это  соглашение, по которому наймодатель  обязуется передать нанимателю жилое помещение на определенный срок за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности.

       Договор коммерческого найма-  это консенсуальный договор, по этому договору стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента - срочным, возмездным. [6]

     Объектом  договора коммерческого найма может  быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, дом, часть квартиры или жилого дома) (ст. 673 ГК РФ).

     Объект  коммерческого договора должен отвечать следующим параметрам:

      - изолированность;

      - пригодность для постоянного  проживания, т.е. отвечать санитарным и техническим требованиям;

     Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение (юридическая и фактическая свобода).

     Договор коммерческого найма отличает его  срочность, он может быть заключен на срок не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Различают долгосрочный и краткосрочный договор заключаемый на срок не более 1 года.

     Одним из существенных условий, определяющих характер рассматриваемого обязательства, является цена. В договоре коммерческого  найма размер платы за жилое помещение  и сроки платежей устанавливаются соглашением сторон. Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится нанимателем ежемесячно в порядке, установленном жилищным законодательством.

     Определение размера платы - право обоих сторон, если стороны не пришли к единому мнению по установлению размера платежа. Договор коммерческого найма считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Законодательство содействует охране прав нанимателя, предусматривая тем самым недопустимость одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.

     Договор коммерческого найма характеризуется  как договор, по которому жилое помещение  предоставляется за плату, определяемую в отличие от найма социального отношения сторон.  

     Права и обязанности  сторон договора коммерческого  найма жилого помещения.

     Права и обязанности сторон наемного жилищного  правоотношения являются взаимными: праву  одного участника правоотношения корреспондирует обязанность другого.

     Обязанности наймодателя носят длительный характер. Наймодатель обязан: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать  в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату жилищно-коммунальные услуги. Наймодатель обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.

     Законодатель  возложил одинаковые обязанности на нанимателя по договорам  коммерческого найма, обусловленные специальным назначением и техническим состоянием объекта договора. В их число входят: использование жилого помещения по назначению, только| для проживания, обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии. Наниматель, обязав своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

     В случае освобождения жилого помещения  наниматель обязан либо произвести текущий  ремонт, либо оплатить его стоимость  с дополнительными обязательствами, о которых он был извещен заранее.

     Наниматель  обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

     Наниматель  не вправе производить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения без письменного разрешения наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройстве перепланировку и реконструкцию жилого или подсобного помещения обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

     К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма относится право нанимателя с согласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним проживающих. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении, определяется договором. На вселение несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

     Наниматель  вправе разрешить безвозмездно проживать  временным жильцам с согласия всех с ним проживающих и уведомления  наймодателя, а также с согласия наймодателя передать на срок часть  или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю за плату. Временное проживание и поднаем ограничены сроком. Срок не может превышать шести месяцев для временных жильцов, а срок действия договора поднайма ограничивается сроком основного договора коммерческого найма.

     Граждане, включенные в договор коммерческого  в качестве соответственно постоянно  проживающих или членов семьи, имеют  равные с нанимателем права пользования  жилым помещением.

     В период действия договора различные  обстоятельства могут вызвать необходимость изменения условий договора найма жилого помещения.

     Изменение условий договора коммерческого  найма жилого помещения допускается  только с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающих.

     В случае смерти нанимателя, признания  его недееспособным, либо выбытия  из жилого помещения права и обязанности  по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, постоянно проживавшему с нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

     Расторжение договора коммерческого  найма.

     Договор коммерческого найма жилого прекращается по истечении его срока и при  отсутствии согласия нанимателя продлить договор, в случае смерти одинокого  нанимателя, а также гибели предмета договора. Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

     а) невнесения платы за жилое помещение  за шесть месяцев, а при заключении договора на срок до одного года - более  двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

     б) при разрушении или порче, а также  при использовании жилого помещения  не по назначению как самим нанимателем, так и лицам, с ним проживающих;

     в) непригодности помещения для  постоянного проживания или его  аварийного состояния;

     г) систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем и лицами, совместно с ним проживающими.

     Суд рассматривая требования наймодателя  о расторжении договора, вправе предоставить срок не более одного года нанимателю для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в этот срок наниматель не выполнит указанные в решении суда действия, то при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда не более чем на один год. 

     Вопрос  №2. Судебная защита прав арендатора по договорам социального найма.

               По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

     По  договору социального найма жилого помещения, в отличие от договора коммерческого найма, расторжение  договора за невнесение нанимателем  платы за жилое помещение не предусмотрено. За просрочку платежей по оплате жилья  и коммунальных услуг с нанимателя взимается пеня в размере одного процента за каждый день просрочки.

       По договору социального найма  жилого помещения расторжение  договора и выселение нанимателя  в связи с аварийностью дома  производится в административном  порядке с санкции прокурора  (ст. 90 Жилищного кодекса). Это вызвано необходимостью быстрого и оперативного решения вопроса о переселении нанимателя из аварийного дома в предоставляемое ему другое, благоустроенное жилое помещение. [7] 

     Вопрос  №3. Правовой статус ТСЖ.

               Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческое объединение граждан, являющихся собственниками помещений многоквартирного дома. ТСЖ создается без ограничения срока его деятельности (ст.135 Жилищного кодекса РФ).

     Нормами Гражданского кодекса РФ установлено, что основной целью деятельности некоммерческой организации служит решение управленческих, социальных, культурных задач, защита прав и интересов граждан. Целью деятельности некоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг (ст.50 ГК РФ).

     Согласно  статье 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, товарищество собственников  жилья создают собственники квартир  многоквартирного дома, для совместного  управления комплексом недвижимого  имущества, обеспечения его эксплуатации, пользования и распоряжения квартирами и общим имуществом.

     Законность  объединения собственников жилья  в многоквартирном доме зафиксирована  в Конституции Российской Федерации. Согласно статье 30, каждый имеет право  на объединение. Однако там же сказано, что никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение. Также Конституцией РФ (ст.35 ч.2) установлено право каждого гражданина иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

     Единственным учредительным документом товарищества собственников жилья является устав. Устав ТСЖ утверждается на общем собрании собственников жилья большинством голосов лиц, которым принадлежит право собственности на помещения многоквартирного дома. При подготовке проекта устава товарищества собственников жилья в качестве образца можно использовать «Примерный устав товарищества собственников жилья», рекомендованный приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 года N 35.

     Для создания товарищества собственников  жилья, число собственников - членов товарищества должно быть больше пятидесяти процентов от общего числа собственников  помещений в многоквартирном доме. Эта норма установлена п.3 ст.135 Жилищного кодекса РФ.

     С момента государственной регистрации  товарищество собственников жилья  обретает статус юридического лица. ТСЖ  должно иметь наименование, печать, расчетный счет в банке, индивидуальный номер налогоплательщика, классификационные коды, в соответствии с общероссийскими классификаторами.

     Местом  нахождения ТСЖ является место нахождения его правления – постоянно  действующего исполнительного органа (см. п.2 ст.8 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

     По  правилу, установленному п.6 ст.135 Жилищного  кодекса РФ, товарищество собственников  жилья отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом: денежными  средствами, ценными бумагами, движимым и недвижимым имуществом. Однако в это имущество не входит имущество членов товарищества, так как члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества. Так же ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества.

    Ликвидация  товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (п. 1 ст. 141 ЖК РФ).

    Общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме обязано  принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

     Товарищество  собственников жилья может быть ликвидировано:

     1) по решению общего собрания  его членов, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано;

     2) в связи со сносом дома;

     3) по решению суда в случае  допущенных при его создании  грубых нарушений закона, если  эти нарушения носят неустранимый  характер, либо осуществления деятельности  без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ;

     4) в случае приобретения права  собственности на все помещения  многоквартирного дома одним собственником, а также по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 141 ЖК РФ, т.е. в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов.

     Сокращение  количества голосов, которыми обладают члены товарищества собственников жилья, может иметь место как по субъективным, так и по объективным причинам в следующих случаях:

     1) выход из членов товарищества;

     2) смерть членов товарищества;

     3) отчуждение помещений, принадлежащих  членам товарищества, и др. [5] 
 
 

     Вопрос  №4. Государственная жилищная инспекция, права и обязанности.

     Государственная жилищная инспекция является одним из самых молодых в России органов исполнительной власти.

     Государственная жилищная инспекция – это исполнительный орган РФ, главной задачей которого является контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности, в части обеспечения прав и законных интересов граждан и государства.  
       Система органов государственной жилищной инспекции состоит из Главной государственной жилищной инспекции и ее органов на местах.  
       Главная государственная жилищная инспекция и органы государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации (далее — государственная жилищная инспекция) в своей деятельности руководствуются Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, законами, иными правовыми нормативными актами органов государственной власти республик, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, приказами Министерства строительства Российской Федерации.

     Обязанности ГЖИ:

     1. Государственная жилищная инспекция  осуществляет периодический контроль за техническими и эксплуатационными характеристиками всех жилых зданий, которые находятся на территории данного муниципального образования. 
   2. Государственная жилищная инспекция занимается активным обнаружением и предотвращением попыток коммунальных служб установить в жилом доме и на прилегающей территории установок различного назначения (водоснабжение, энергоснабжение и т. п.). Государственная жилищная инспекция должна выявлять любые нарушения в сфере коммунального обслуживания. Несоблюдение правил строительства и ремонта, установки и режима работы инженерных конструкций, недостаточный уровень качества обслуживания населения, - всеми этими проблемами занимается Государственная жилищная инспекция. 
    3. Государственная жилищная инспекция широко взаимодействует с различными юридическими организациями, должностными лицами, а также с самими жильцами домов. Благодаря этому Государственная жилищная инспекция способна наиболее эффективно и быстро решать имеющиеся проблемы и принимать меры. 

       Если владелец дома или квартиры задумал перепланировку, строительство или капитальный ремонт, то Государственная жилищная инспекция становится для него одной из самых важных инстанций. Ведь именно Государственная жилищная инспекция выдает соответствующие разрешения и осуществляет дальнейший контроль за соблюдением правил проводимых работ. [4]

     Список  используемой литературы:

1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. газ. 1993 25 дек.

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2. от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. 26.06.2007 № 118-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410.  
3. Жилищный кодекс Российской Федерации. от 22.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ.- 03.01.2005. - № 1.-(Часть 1). - Ст. 14.

4. Постановление правительства Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 (ред. от 13.10.97) "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

5.Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (утратил силу)

6. И.С. Вишневская, Е.С. Селиванова, Жилищное право Учебник., - Москва, ЭКСМО, 2009

7. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина, Комментарии к гражданскому кодексу РФ, часть вторая.