Методы и подходы оценочной деятельности

Введение

Развитие рыночной экономики  в России привело к многообразию форм собственности и возрождению  собственника, к увеличению количества объектов в хозяйственном обороте. У каждого, кто задумывается реализовать  свои права собственника, возникает  много проблем и вопросов. Одним  из основных является вопрос о стоимости  объекта собственности. Необходимость  его решения возникает у предприятий, фирм, акционерных обществ, финансовых институтов. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового  рынка и системы страхования  также формируют потребность  в новой услуге  - оценке стоимости  объектов и прав собственности.

Оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую развитой инфраструктуры, необходима для дальнейших экономических преобразований в  нашей стране.

Сегодня оценка стоимости  заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. Уже 10 лет результаты оценки стоимости различных объектов собственности служат основой для принятия большинства решений в частном и в государственном секторах. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и простому гражданину, и государственному чиновнику, и политику, и предпринимателю.

В данной контрольной работе рассмотрены доходный, затратный и рыночный (сравнительный) подходы и их методы, наиболее часто употребляемые в оценочной деятельности на сегодняшний день.

Рисунок 1. Основные подходы к оценке бизнеса.

 

Основная часть

Глава 1. Доходный подход

Логика доходного подхода  к оценке предприятия лучше всего  отражает позицию инвестора. Стоимость  объекта оценки определяет на основе ожидаемых будущих доходов, которые  оцениваемый объект может принести.

Оценка бизнеса с применением  методов доходного подхода основано  на том, что потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии (бизнесе) больше, чем она может принести в будущем. Привидение будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем.

Приведение будущих доходов  к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения  стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий  момент времени, имеет для инвестора  большую ценность, чем такой же доход, который будет получен  в будущем.

Основными методами доходного  подхода являются:

  • метод дисконтированных денежных потоков
  • метод капитализации дохода

 

    1. Метод дисконтированных денежных потоков

Рыночная оценка бизнеса  во многом зависит от того, какова его 

перспективы. При определении  рыночной стоимости бизнеса учитывается  только та часть его капитала, которая  может приносить доходы в той  или иной форме в будущем. При  этом очень важно, когда именно собственник  будет получать данные доходы, и  с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволят учесть метод дисконтирования  денежных потоков (ДДП).

Определение стоимости бизнеса  методом LLG основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес стоимость, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод считается  наиболее приемлемым с учетом инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги на действующее предприятие в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль. С этой точки зрения все предприятия производят всего один товарной продукции – деньги.

 

    1. Метод капитализации доходов (прибыли)

Метод капитализации доходов  также относится к доходному  подходу оценочной деятельности. Он основан на базовой посылке, в  соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Сущность данного метода выражается формулой:

Оцененная стоимость = Чистая прибыль/ставка капитализации

Метод капитализации дохода в наибольшей степени подходит для  ситуаций, в которых ожидается, что  предприятие в течение длительного  срока будет получать примерно одинаковые величины дохода.

 

Глава 2. Сравнительный подход

 

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть наличии  достаточно сформированного рынка.

Другими словами, более вероятной  ценой объекта может быть реальная цена продажи, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающая возможность  его применения, а также объективность  результативной величины, являются следующие  базовые положения.

Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально  сформированные рынком цены на сходные  предприятия либо их акции.

Во-вторых, сравнительный  подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладываю деньги в акции, покупает прежде всего, будущий доход.

В-третьих, цена предприятия  отражает его производственные и  финансовые возможности, положение  на рынке, перспективы развития.

Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный оценщик.

Преимущества:

  1. Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных объектов. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.
  2. Сравнительный подход базируется на ретро информации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно–финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.
  3. Реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

 

Недостатки:

  1. Базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития.
  2. Подход возможен только при наличии разносторонней финансовой информацию не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов.
  3. Оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования.

 

2.1.Методы сравнительного  подхода.

  • Метод компании-аналога
  • Метод сделок
  • Метод отраслевых коэффициентов

 

Метод компании-аналога основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. При оценке бизнеса базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного (неконтрольного) пакета акций. При оценке недвижимости базой для сравнения служит цена одного квадратного метра.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета его акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода – оценка 100%-ного капитала либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными аналитическими организациями на базе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями.

При сравнительном подходе  оценщик использует в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные объекты. Важнейшим условием применения сравнительного подхода является наличие развитого фондового рынка, а также доступность и достоверность рыночной информации.

 

Глава 3. Затратный подход

    1. Оценка бизнеса.

Оценка бизнеса с применением  методов затратного подхода осуществляется исходя из величины тез активов и  обязательств, которые приобрело  предприятие за период своего функционирования на основе принципа замещения. Актив  не должен стоить больше затрат на замещения  его основных частей.

При затратном подходе оценке бизнеса оценщик рассматривает стоимость предприятия и учетом понесенных издержек.

Балансовая стоимость  активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Базовой формулой в затратном имущественном подходе является:

Собственный капитал=Активы-Обязательства

Данный подход представлен  двумя основными методами:

  1. Методом чистых активов
  2. Методом ликвидационной стоимости

Метод чистых активов применяется в случае, если у оценщика имеется обоснованная уверенность относительно функционирования предприятия в будущем.

В отношении метода чистых активов применяются все общие  правила оценки бизнеса, установленные  для методов затратного подхода.

Метод ликвидационной стоимости применяется в случае, если у оценщика имеются обоснованные сомнения относительно продолжения функционирования предприятия в будущем.

Базой для определения  ликвидационной стоимости предприятия  является ликвидационная стоимость  активов и обязательств.

Оценка бизнеса затратным  подходом включает в себя оценку всех его составляющих: земельного участка, здания и сооружения, машин и оборудования, нематериальных  активов, финансовых вложений.

 

 

    1. Оценка недвижимого имущества

Затратный подход для оценки недвижимого имущества включает несколько этапов:

  1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.
  2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки. В отчете должно быть отражено, рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, причем выбор нужно ясно обосновать для предупреждения неправильного понимания.
  3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.
  4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства и совокупным износом.
  5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и  сооружений стоимости земельного участка.

 

    1. Оценка земельного участка.

При затратном подходе  к оценке рыночной стоимости земельного участка исходят от того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не платит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся  приобретение соответствующего участка  и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта  и приемлемый для строительства.

Существует два метода:

  • Метод выделения
  • Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру

Метод выделения предполагает сбор информации о ценных на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Достоинства метода выделения:

  1. Это единственный метод расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными  незастроенными земельными участками.
  2. Метод широко используется при выборе варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
  3. Данный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений и их накопленного износа при условий относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатком метода выделения  заключается в том, что он может  дать необъективную оценку стоимости  зданий и сооружений, возраст которых  превышает 10 лет, т.к. с течением времени  вероятность воспроизводства устаревшего  объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводства зданий и сооружений, тем более стоимость воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. При оценке земель под объектами бизнеса необходима рассчитать величину затрат на воспроизводство произведенных улучшений, то есть дорого, инженерных сооружений водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и других объектов, которые находятся на балансе предприятия. Остаточная стоимость данных объектов прибавляется к нормативной цене земельного участка объекта бизнеса. Если для приведения земельного участка нормальное состояние требуются затраты на устранение химического или радиационного загрязнения, уборки мусора и тому подобное, то их величина вычитается их стоимости земли.

    1. Оценка машин и оборудований

 

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудований основывается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть которого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит на объект большую сумму, чем затраты на производство аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Общая формула затратного подхода к оценке машин и оборудований:

C = BC – O,

Где, С – текущая восстановительная стоимость оборудования,

ВС – восстановительная  стоимость, рассчитываемая на базе стоимости  воспроизводства или стоимости  замещения,

О – обесценение, вызванное  элементами накопительного износа: физического, функционального, экономического.

 

Восстановительная стоимость  вычисляется в текущих ценах  оцениваемого оборудования как нового, без учета износа и соотносится  к дате оценки. Перед оценщиком  стоит проблема обоснованного выбора расчета восстановительной стоимости  на базе стоимости воспроизводства  или стоимости замещения и  соответствующих методик их определений.

В теории затратного подхода  к оценке машин и оборудования выделяются  прямые и косвенные  методы расчета себе стоимости или  восстановительной стоимости.

 

    1. Оценка нематериальных активов

К нематериальным активам  относят следующие активы:

      • Не имеющие материально-вещественной структуры
      • Идентифицируемые от другого имущества предприятия
      • Используемые в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд предприятия
      • Используемые в течение длительного периода времени
      • Способные приносить экономические выгоды в будущем
      • Имеющие надлежаще оформленные документы , подтверждающие  существования самого актива и исключительных  прав на результаты интеллектуальной деятельности. НМА можно подразделить на три основные группы:
        1. Объекты интеллектуальной собственности , представляющие  исключительное право на результаты  интеллектуальной деятельности
        1. Организационные расходы
        2. Деловая репутация (гудвил) предприятия

В состав НМА не включаются интеллектуальные и деловые качества персонала предприятия, их квалификация и способность к труду, поскольку они неотделимы от своих носителей и не могут быть использованы без них.

  Виды стоимости объектов в зависимости от целей оценки могут быть:

  1. Рыночная;
  2. Стоимость с ограниченным рынком;
  3. Стоимость замещения;
  4. Инвестиционная стоимость;
  5. Стоимость при существующем использовании;
  6. Стоимость для целей налогообложения;
  7. Ликвидационная стоимость.

 

К особенности оценки ОИС  относят зависимость стоимости  от:

  1. Объема передаваемых и продаваемых прав;
  2. Уровня правовой охраны;
  3. Возможности несанкционированного использования;
  4. Уровня готовности к коммерческому использованию.

Объект интеллектуальной собственности как отдельный  вид актива оценивается на основе наиболее эффективного использования. Оценка ОИС в рамках действующего предприятия сводится к определению  его вклада в качестве составного элемента в активах и в общей  прибыльности предприятия.

Наиболее широко для оценки стоимости ОИС используется доходный подход, базирующийся на экономическом принципе ожидания.

 

        1. Оценка финансовых вложений

К финансовым вложениям относятся  инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также представленные другим организациям займы на территории РФ и за ее пределами.

Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания оценщика.

 

Заключение

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или  меньшей степени отличаются друг  от друга. Выбор итоговой оценки стоимости  зависит от назначения оценки, имеющейся  информации и степени ее достоверности.

Для определения итоговой величины используется метод средневзвешенной стоимости, а также субъективное мнение оценщика.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости объекта выносится оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого объекта, полученных в рамках классических подходов к оценке.

 Для согласования результатов  необходимо определить вес , в соответствие с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформирует итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Согласно требованиям  стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать данные подходы  к  оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого их подходов конкретные методы оценки, определяемые в стандартах как способ расчета стоимости  объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках из подходов результатов  определяет итоговую величину объекта, при этом согласно требованиям стандартов итоговая величина стоимости оценки должна быть выражена в рублях в  виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Статья 20 стандартов устанавливает  шестимесячный срок действительности величины объекта оценки для целей  совершения сделок, что является дополнительным фактором защиты государства и гарантией соблюдения его интересов как хозяйствующего субъекта при отчуждении им своего имущества. При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро и макро экономические факторы, к числу которых относятся следующие:

  • Спрос;
  • Настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;
  • Затраты на создание аналогичных предприятий;
  • Соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
  • Риск получения доходов;
  • Степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

 

Список литературы

  1. Теория и практика оценочной деятельности. Ронова Г.Н., Кузьмина Т.В./учебно-методический комплекс/ М., 2008

Методы и подходы оценочной деятельности