Методы оценки имущества в Великобритании
Содержание
Введение……………………………………………
- Методы и подходы оценки имущества……………………...........4
- Понятие оценки имущества………………………………………4
- Методы и подходы оценки имущества………………………….8
- Методы оценки имущества в Великобритании…………………..12
Заключение………………………………………
Список
литературы
Введение
На сегодняшний день существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Оценка
имущества это широкое понятие,
включающее в себя и оценку недвижимости
при оформление ипотечного кредита,
и оценку движимого и недвижимого
имущества в рамках оформления наследства,
для предоставления отчета нотариусу,
и оценку совместно нажитого имущества
при разводе и его разделе,
и оценку имущества передаваемого
в залог или вносимого в
уставный капитал создаваемой
Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Определение различных видов стоимости в результате оценки имущества даст Вам объективную информацию о реальной цене имущества.
Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.
Оценка
имущества - систематизированный сбор
и анализ экспертами данных, необходимых
для определения стоимости
Oценка имущества и оценка имущественных комплексов является наиболее полным видом оценки, включающим в себя весь спектр по услуг по определению стоимости бизнеса и предприятий, недвижимости, нематериальных активов, транспортных средств, ценных бумаг и других объектов собственности. Оценка имущества во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. У каждого, кто намеривается реализовать свои права собственника, возникает ряд вопросов, важнейший из которых – вопрос об оценке стоимости имущества.
- Методы и подходы оценки имущества.
- Понятие оценки имущества
Оценка
имущества — определение
Под
имуществом подразумевают обладающие
полезностью объекты владения или
использования физических или юридических
лиц. Другими словами, имуществом является
совокупность имущественных прав конкретного
юридического или физического лица.
Имущественный комплекс – комплекс
имущественных прав юридического лица,
на все объекты, задействованные
в осуществлении
Оценка
имущества – наиболее общий термин,
применяемый к оценочной
Оценка имущества является важным элементом инфраструктуры имущественных отношений.
Понятие имущество включает в себя материальные объекты и нематериальные активы, обладающие полезностью и стоимостью. Имущество может быть представлено земельными участками, зданиями и сооружениями, машинами и оборудованием, автотранспортными средствами, сырьём и продукцией предприятия, нематериальными активами и имущественными обязательствами.
Определение
стоимости имущества с
Оценка
имущества - систематизированный сбор
и анализ экспертами данных, необходимых
для определения стоимости
Oценка имущества и оценка имущественных комплексов является наиболее полным видом оценки, включающим в себя весь спектр по услуг по определению стоимости бизнеса и предприятий, недвижимости, нематериальных активов, транспортных средств, ценных бумаг и других объектов собственности. Оценка имущества во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. У каждого, кто намеривается реализовать свои права собственника, возникает ряд вопросов, важнейший из которых – вопрос об оценке стоимости имущества.
Оценка
имущества предприятий или
Оценка недвижимого имущества – это определение стоимости зданий и сооружений, земельных участков, принадлежащих организациям, предприятиям и частным лицам и всёго того, что так или иначе связано с землей, т.е. те объекты, перемещение которых без ущерба невозможно. Оценка движимого имущества, напротив - занимается установлением стоимости мобильных объектов.
Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:
- Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);
- Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);
- Право собственности и иные вещные права;
- Права требования, обязательства (долги);
- Работа, услуги, информация;
- Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:
- Оценка стоимости предприятия (бизнеса);
- Оценка недвижимости;
- Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);
- Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.
Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости. Таким образом, оценка имущества это широкое понятие, включающее в себя и оценку недвижимости при оформление ипотечного кредита, и оценку движимого и недвижимого имущества в рамках оформления наследства, для предоставления отчета нотариусу, и оценку совместно нажитого имущества при разводе и его разделе, и оценку имущества передаваемого в залог или вносимого в уставный капитал создаваемой организации. В оценку имyщества также включает в себя полный комплекс услуг: оценка движимого имyщества, оценка недвижимого имyщества, оценка акций, оценка бизнеса и т.д.
Независимая оценочная
- рыночной стоимости - наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке;
- восстановительной стоимости - суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту;
- инвестиционной стоимости - стоимости, определяемой исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях.
Определение различных видов стоимости в результате оценки имущества даст Вам объективную информацию о реальной цене имущества.
Определение рыночной стоимости и оценка имущества компании включает в себя определение стоимости всех активов: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, отдельно оценивается эффективность работы компании, ее настоящие и будущие доходы, перспективы развития бизнеса и конкурентная среда на данном рынке. Для нашей компании оценка имущества одно из основных направлений деятельности. Свяжитесь с нами и наши оценщики приедут к Вам для проведения предварительной оценки имущества.
Наличие
отчета независимого оценщика позволит
удостоверить перед лицами, чьи интересы
может затрагивать данная сделка
(акционеры предприятия, вышестоящая
организация, государственные органы),
что сделка купли-продажи была проведена
добросовестно, каждый участник сделки
действовал в интересах своей
стороны и был осведомлен о
реальной конъюнктуре рынка, реальной
рыночной стоимости объекта купли-
1.2
Методы и подходы
оценки имущества
В "Cтандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности" гл. 3, ст.13 сказано, что проведение оценки включает в себя следующие этапы:
- заключение с Заказчиком договора об оценке;
- установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
- анализ рынка, к которому относится объект оценки;
- выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов; "
- обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- составление и передача Заказчику отчёта об оценке.
При определении рыночной стоимости обычно используют три основных подхода:
- доходный подход;
- затратный подход;
- сравнительный подход.
Для определённого вида имущества в рамках каждого из подходов есть свои методы расчёта, обусловленные назначением имущества (недвижимость, оборудование, транспорт и т. д.), видом права на имущество, а также целью или задачей оценки. Методов расчётов в рамках каждого из подходов достаточно много и выбор оценщиком методики расчёта обусловлен исходными данными и целью оценки по каждому конкретному объекту оценки.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. В рамках доходного подхода, как правило, используются 2 основных метода: - метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков (применение метода дисконтированных денежных наиболее обосновано для оценки объектов, приносящих денежные доходы неравномерные по годам);
- метод прямой капитализации - для объектов, приносящих равномерные и равновеликие доходы в течение года( доходный подход применим только к доходным объектам, то есть к таким, целью владения которыми является получение дохода (например, от сдачи их в аренду)).
Ставка (коэффициент) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчёта доходов в рыночную стоимость объекта. Используется в оценке при применении метода прямой капитализации.
Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) за определённый период к текущей стоимости. Используется при применении в оценке метода дисконтированных денежных потоков.
Ставка дохода на инвестиции - процентное соотношение между чистым доходом и вложенными средствами. Используется при оценке инвестиционных проектов.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учётом его износа (если таковой имеется). При использовании затратного подхода расчёты проводятся, исходя из себестоимости создания объекта. То есть при затратном подходе считают, что стоимость оцениваемых объектов определяется затратами производителя на их создание (и реализацию) с учётом их износа.
Износ имущества (или устаревание) - снижение или потеря стоимости имущества в результате уменьшения полезности объекта под воздействием различных причин: физических, технологических, эстетических факторов, а также изменений окружающей среды. Износ имущества при оценке определяют на основании его фактического состояния.
Износ - любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость имущества становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).
В оценке различают три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический износ - это снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия. Физический износ бывает устранимый и неустранимый.
Устранимый физический износ - износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.
Неустранимый физический износ - износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.
Функциональный износ (устаревание) - потеря стоимости актива, связанная с невозможностью выполнять функции, для которых актив предназначался в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов. То есть это - потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д.
Внешний (экономический) износ (устаревание) - потеря стоимости актива, вызванная внешними экономическими и неэкономическими факторами (политическими, юридическими, социальными и др.)
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход определяет рыночную стоимость, адекватно отражающую ценность объекта в его текущем состоянии и основывается на анализе цен покупки и продажи аналогичных объектов, сложившихся в данный момент на рынке в данном регионе.
Методологический подход осуществляется
путем анализа цен аналогичных объектов
имущества и расчёта соответствующих
корректировок, учитывающих различие
между ними и объектом оценки.
- Методы оценки имущества в Великобритании.
В большинстве своем ученые
исследуют в своих работах
доходные методы оценки
Имущественные (затратные)
Рассмотрим существующие практически применяемые методы оценки в Великобритании. Следует отметить, что имеются четыре базы для оценки:
1. Стоимость свободного рынка;
2. Стоимость свободного рынка для текущего использования;
3. Стоимость свободного рынка для альтернативного использования;
4. Стоимость возмещения.
На основе этих баз разработаны соответствующие методы оценки. Что касается Великобритании, то в этой стране в настоящее время используются пять основных методов:
1. Метод сравнения арендной платы и стоимости капитала;
2. Инвестиционные методы;
3. Методы, основанные на прибыли;
4. Методы, основанные на стоимости;
5. Остаточный метод.
Особенностью бизнеса Великобритании является то, что информация о сделках на рынке собственности является конфиденциальной, и, как следствие, нет достоверных данных о совершаемых сделках. Это создает трудности в исследовании коммерческой и промышленной недвижимости.
Можно отметить, что набольшей популярностью пользуются инвестиционные методы из-за довольно высокой точности оценки. Различия их состоят во времени приведения денежных потоков к определенной дате — либо на начальный, либо на конечный период. В Великобритании существует некоторая неопределенность относительно того, является ли стоимость возмещения (по остаточному методу) методом или базой оценки. Она имеет тенденцию использоваться исключительно для оценки специализированной собственности, когда нет возможности проанализировать сопоставимые продажи, чтобы оценить объект собственности методом сравнения или каким-нибудь другим. Что касается сравнительного метода, то из-за недостатка информации оценщики должны тратить время на ее сопоставление и проверку относительно похожих (подобных) сделок. На рынке собственности этот процесс затруднен из-за конфиденциальности этих сделок, когда стороны не афишируют реальную стоимость имущества, являющегося объектом купли-продажи.
Также основной проблемой являются довольно широкие расхождения в оценке одних и тех же объектов разными группами оценщиков, например, достаточно большое число отелей Великобритании было оценено по методу прибыли в довольно значительном диапазоне значений двумя различными фирмами оценщиков. Что, несомненно, указывает на необходимость принятия единой базы и стандартов для проведения подобных оценок, и, в свою очередь, благоприятным образом отразится как на качестве оценочной информации, так и на качестве самой методологии оценки.
Заключение
Oценка имущества и оценка имущественных комплексов является наиболее полным видом оценки, включающим в себя весь спектр по услуг по определению стоимости бизнеса и предприятий, недвижимости, нематериальных активов, транспортных средств, ценных бумаг и других объектов собственности. Оценка имущества во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. У каждого, кто намеривается реализовать свои права собственника, возникает ряд вопросов, важнейший из которых – вопрос об оценке стоимости имущества.
При определении рыночной
- доходный подход;
- затратный подход;
- сравнительный подход.
Для определённого вида
Особенностью бизнеса
Набольшей популярностью в
Список
литературы
1. Федеральный
закон «Об оценочной
2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения. // СПС Консультант Плюс.
3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения. // СПС Консультант Плюс.
4. Оценка недвижимости. Ред. Грязновой А.Г., М.: Финансы и статистика, 2006.
5. Грязнова
А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка
недвижимости. Учебник.-М.: Финансы и статистика,
2005.
