Методы оценки недвижимости. 4

Содержание

Задача 1 – Оценка недвижимости затратным методом

Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых  вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности  наряду со зданием (сооружением) находится  и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости, К этим составляющим добавляется также и третья - прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.

Решение:

Стоимость земельного участка определим как 200-кратную ставку земельного налога.

Ставка земельного налога за 1 кв. м  составляет – 28,2 ден. ед.

Площадь земельного участка в соответствии с вариантом контрольной работы – 6000 кв.м.

Следовательно, стоимость земельного участка составляет:

6000 * 28,2 * 200 = 33840000 ден. ед. Определим восстановительную стоимость оцениваемого объекта.

Таблица 1 – Расчет прямых затрат

Продолжение таблицы 1

Таблица 2 – Расчет стоимости главного сооружения

Совокупный износ здания определим  по формуле:

где СИ – совокупный износ здания;

И – коэффициент износа отдельного элемента здания;

d – удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.

Таблица 3 – Расчет совокупного  износа

Следовательно, совокупный износ здания составляет – 633255,1 ден. ед.

Проведем расчет предпринимательской  прибыли. Это величина составляет 30% от прямых затрат.

Сумма прямых затрат составляет –  3511153 ден. ед.

Следовательно, предпринимательская  прибыль составит:

3511153 * 0,3 = 1053345,9 ден. ед.

Стоимость недвижимости определяется по следующей формуле:

Сн = СГс – СИ + СЗУ + ПП,

где Сн – стоимость здания;

СГс – стоимость главного сооружения;

СИ – совокупный износ;

СЗУ – стоимость земельного участка;

ПП – предпринимательская прибыль.

Сн = 6527057,87 – 633255,1 + 33840000 + 1053345,9 = 40787148,67 ден. ед.

Следовательно, стоимость недвижимости составляет - 40787148,67 ден. ед.

Задача 2 – Определение  стоимости недвижимости методом  сравнения

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип  замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Можно выделить три основных этапа  применения данного метода:

- первый – выявление продаж  сопоставимых объектов в соответствующем  рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;

- второй - проверка информации о  сделках;

- третий - проведение корректировок  стоимости сопоставимых объектов  путем сравнения их оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным  для сопоставления параметрам  производится от сопоставимых  объектов оцениваемому.

Решение:

Исходные данные:

Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

- при увеличении площади объекта  на 50 м. кВ., стоимость его увеличивается  на 1%;

- стоимость объекта увеличивается  на 3%, выполненного из бетонных  блоков по сравнению с кирпичными;

- при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;

- стоимость объекта возрастает  на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

- стоимость объекта возрастает  на 10%, если имеется отопление.

Коэффициент поправки на год постройки рассчитывается по следующей формуле:

,

где Кпопр – коэффициент  поправки на год постройки;

Кизн – коэффициент  износа.

Таблица 4 – Исходные данные для  выполнения оценки недвижимости методом  сравнения продаж (аналоговый метод)

Оцениваемый объект выполнен из бетонных блоков.

Таблица 5 – Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж

Продолжение таблицы 5

Корректировка 1 - площадь объекта. Расчет по аналогам:

№ 1: (270 – 300) * 1% - 1% = -1,3%.

№ 2: (350 – 300) * 1% = +1%.

№ 3: (290 – 300) * 1% = -0,1%

№ 4: (310 – 300) * 1% = 0,1%.

Корректировка 2 – тип постройки. Расчет по аналогам:

№ 1: 0%

№ 2: -3%.

№ 3: -3%.

№ 4: 0%.

Корректировка 3 – расстояние от автозаправки. Расчет по аналогам:

№ 1: (-7) * 0,8% = -5,6%.

№ 2: (-2) * 0,8% = -1,6%.

№ 3: (-4) * 0,8% = -3,2%.

№ 4: 0%.

Корректировка 4 – наличие водоснабжения. Расчет по аналогам:

№ 1: 0%

№ 2: 0%.

№ 3: +20%.

№ 4: +20%.

Корректировка 5 – наличие отопления. Расчет аналогам:

№ 1: 0%

№ 2: 0%.

№ 3: 0%.

№ 4: -10%.

Корректировка по дате постройки. Расчет по аналогам:

№ 1: Киз = (2012 – 1984) / 60 = 0,47.

Кпопр = 1 / (1 – 0,47) = 1,88.

№ 2: Киз = (2012 – 1997) / 60 = 0,25.

Кпопр = 1 / (1 – 0,25) = 1,33.

№ 3: Киз = (2012 – 1976) / 60 = 0,65.

Кпопр = 1 / (1 – 0,65) = 2,86.

№ 4: Киз = (2012 – 1996) / 60 = 0,27.

Кпопр = 1 / (1 – 0,27) = 1,37.

Стоимость оцениваемого объекта (Соб) определяется как средняя арифметическая от стоимостей аналогов-объектов.

Задача 3 – Оценка недвижимости доходным методом

Доходный метод (капитализация  доходов) оценки недвижимости. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение:

- будущих доходов (иначе - чистого  эксплуатационного дохода или  дохода от перепродажи);

- значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;

- величины текущей стоимости  объектов оценки.

Решение:

Определить стоимость офиса  на 5 лет. Данные приведены в таблице 6.

Таблица 6 – Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом

Расчеты определения стоимости  недвижимости ведутся в следующем порядке:

1. Определяется потенциально-валовый  доход (ПВД). Он складывается как  доход, который будет приносить  недвижимость + прочий доход.

Таблица 7 – Расчет потенциально-валового дохода (ПВД), ден. ед.

2. Определяется эффективный валовой  доход (ЭВД).

ЭВД = ПДВ – Δ1,

где Δ1 – степень недогрузки (берется  в % от дохода, который будет приносить  недвижимость).

Таблица 8 – Расчет эффективного валового дохода (ЭВД), ден. ед.

3. Определяется чистый операционный доход (ЧОД).

ЧОД = ЭДВ – Δ2 – Δ3,

где Δ2 – операционные расходы (берутся  в % от дохода, который будет приносить  недвижимость);

где Δ3 – резерв на замещение (берется  в % от дохода, приносимого недвижимостью).

Таблица 8 – Расчет чистого операционного дохода (ЧОД), ден. ед.

4. Определяется стоимость недвижимости  по формуле:

V = J / R,

где J - чистый операционный доход (ЧОД),

R - коэффициент капитализации.

Таблица 9 – Расчет стоимости недвижимости, ден. ед.

Список литературы

1. Кулаков К. Ю. Оценка объектов  недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2009.

2. Оценка объектов недвижимости: теоретические  и практические аспекты. \Под ред.  В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2009.

3. Хамин Д., Юрков Д. Оценка недвижимости. - М.: Логос, 2010.

4. Экономика недвижимости.\Под ред.  В. И. Ресина. - М.: Дело, 2009.