Методы оценки земельного участка

НОАНО «ИНСТИТУТ ИНФОРМАЦИОННЫХ       ТЕХНОЛОГИЙ ЭКОНОМИКИ И МЕНЕДЖМЕНТА» 
 
 
 

Обязательная  контрольная работа 

по дисциплине: Оценка собственности

на тему: «Методы оценки земельного участка»

студентки 5 курса

факультета: Менеджмент организации 

Донской М.О.   
 
 

Научный руководитель: Карзеева И.А. 
 
 
 
 
 
 

Клин -2011 г.

Оглавление

  1. Введение…………………………………………………………………….3
  2. Методы оценки земельного участка………………………………………5
  3. Заключение………………………………………………………………….
  4. Список литературы………………………………………………………….
 

 

                                             Введение

    В данной работе на тему «Методы оценки земли» будет рассмотрено следующее:

- доходный  подход к оценке земельных  участков (метод прямой капитализации,  капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для  земли);

- сравнительный  подход к оценке земельных  участков (метод сравнения продаж (способы типичного участка   и единицы сравнения), метод персонала);

- затратный  подход к оценке земельных  участков (метод изъятия, метод  определения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).

   Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

    В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой  данного объекта;

2) неразработанностью  нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью  земельного рынка в стране.

   Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

   Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

 

     

Методы  оценки земельных  участков

     Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается  объем и достоверность доступной  для использования того или иного  метода рыночной информации.

     Доходный  подход – это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения.

     Преимущества  доходного подхода:

  1. Это единственный подход, позволяющий оценить ожидаемую будущую доходность оцениваемого объекта;
  2. Учитывается рыночная ситуация в виде риска инвестиций в объект относительно общего инвестиционного риска.

    Недостатки  подхода:

  1. В основе подхода лежит не фактическая, а прогнозная информация;
  2. Отсутствуют надежные методы прогнозирования параметров объекта на длительную перспективу;
  3. Трудно давать прогнозы в условиях нестабильной экономики (как в России)
  4. Необходима высокая квалификация оценщиков;
  5. Построение используемых коэффициентов является достаточно субъективным процессом.

    Сравнительный подход – оценка стоимости объекта собственности на основе конъюнктуры рынка собственности.

    Преимущества  подхода:

  1. Цена объекта определяется на основе фактической цены купли-продажи сходных объектов;
  2. Отражаются фактически имеющиеся рыночные характеристики объекта;
  3. Отражается реальный спрос на объект как объект инвестирования.

    Недостатки  подхода:

  1. Игнорируются перспективы развития объекта в будущем;
  2. Трудно собирать надежную рыночную информацию по аналогам;
  3. Необходимо выполнять сложные корректировки в процессе сглаживания различий между оцениваемым объектом и аналогами.

    Затратный подход – инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

    Преимущества  подхода:

  1. Удобство использования при оценке новых объектов или объектов с небольшим сроком эксплуатации или службы

    Недостатки  подхода:

  1. Необходимо корректировать полученные результаты для учета рыночной конъюнктуры;
  2. При оценке объектов с большим сроком службы трудно оценить накопленный износ и прибыль предприятия.

     Как правило, при оценке рыночной стоимости  земельных участков используются метод  сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации  земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

     На  сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод  выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод  капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

     В случае использования иных методов  в отчете об оценке целесообразно  раскрыть их содержание и обосновать использование.

     Метод сравнения продаж

     Метод применяется для оценки земельных  участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых  зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных  участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов [5, c.207].

     К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

     Характер  и степень отличий аналога  от оцениваемого земельного участка  устанавливаются в разрезе элементов  сравнения путем прямого сопоставления  каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена  исходя из сложившихся на рынке характеристик  сделок с земельными участками.

     Корректировки цен аналогов по элементам сравнения  могут быть определены как для  цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так  и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

     В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы  измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В  случае значительных различий скорректированных  цен аналогов целесообразно выбрать  другие аналоги; элементы, по которым  проводится сравнение; значения корректировок.

     Метод выделения

     Метод применяется для оценки застроенных  земельных участков.

     Условия применения метода:

  • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
  • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

     Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с  использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

     К укрупненным стоимостным показателям  относятся как показатели, характеризующие  параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и  показатели по комплексам и видам  работ.

     К элементным стоимостным показателям  относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы  затрат на создание улучшений.

     Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном  на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны  в уровень цен на дату оценки с  использованием системы текущих  и прогнозных индексов изменения  стоимости строительства.

     Расчет  суммы затрат на создание улучшений  с использованием элементных стоимостных  показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят  в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

     При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует  учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может  рассчитываться как разность между  ценой продажи и затратами  на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может  быть рассчитана как отдача на капитал  при его наиболее вероятном аналогичном  по уровню рисков инвестировании.

     При определении стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  учитывается величина накопленного износа улучшений.

     Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении  как сумма физического, функционального  и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

     Физическим  износом является потеря стоимости  улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

     Функциональным  износом является потеря стоимости  улучшений, обусловленная несоответствием  объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных  строительных работ или других характеристик  улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному  типу улучшений.

     Экономическим износом является потеря стоимости  единого объекта недвижимости, обусловленная  отрицательным воздействием внешних  по отношению к нему факторов.

     Физический  и функциональный износ могут  быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ  является устранимым, если затраты  на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

     Метод распределения

     Метод применяется для оценки застроенных  земельных участков.

     Условия применения метода:

  • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
  • наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
  • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

     Метод капитализации земельной  ренты

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
  • определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

     Под капитализацией земельной ренты  понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной  ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления  величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий  коэффициент капитализации.

     В рамках данного метода величина земельной  ренты может рассчитываться как  доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся  на рынке земли.

     Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

  • деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
  • увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

     При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

     Метод остатка

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими  доход.

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
  • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
  • расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

     Чистый  операционный доход равен разности действительного валового дохода и  операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

     Для пустующих и используемых собственником  для собственных нужд помещений  также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный  доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений  недвижимости, но не включенные в арендную плату.

     Расчет  расходов на замещение элементов  улучшений с коротким сроком использования  производится путем деления суммы  затрат на создание данных элементов  улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность  процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

     При расчете коэффициента капитализации  для улучшений земельного участка  следует учитывать наиболее вероятный  темп изменения дохода от улучшений  и наиболее вероятное изменение  стоимости улучшений (например, при  уменьшении стоимости улучшений - учитывать  возврат капитала, инвестированного в улучшения).

     Метод предполагаемого  использования

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков.

     Условие применения метода - возможность использования  земельного участка способом, приносящим доход.

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
  • определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  • определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  • определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
  • расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

     При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих  доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

     Для приведения всех будущих доходов  и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

     Источником  доходов может быть сдача в  аренду, хозяйственное использование  земельного участка или единого  объекта недвижимости, либо продажа  земельного участка или единого  объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

     Расчет  доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать  учет дохода от продажи единого объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода.

оценка 

Заключение

   В данной работе на тему «Методы оценки земельного участка» было рассмотрено следующее:

- доходный  подход к оценке земельных  участков (метод прямой капитализации,  капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для  земли);

- сравнительный  подход к оценке земельных  участков (метод сравнения продаж (способы типичного участка   и единицы сравнения), метод персонала);

- затратный  подход к оценке земельных  участков (метод изъятия, метод  определения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).

    Каждый из рассмотренных выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.

    При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж, то источником информации будут являться банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов.

     В условиях рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше методам оценки земли могут и не совпадать. 

Методы оценки земельного участка