СИБИРСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ                                                                   ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ  КООПЕРАЦИИ

Кафедра экономики потребительской  кооперации

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По  дисциплине «Экономика недвижимости»

Исполнитель:

студентка 4(3.5) курса

Овчинникова И.А.

Э-08-248 Д

г. Новосибирск-2011 г.

Содержание:

1. Методы расчета коэффициента капитализации………………………………………..3

2. Основные элементы сравнения оцениваемого и аналогичного объекта…7

3. Задача 54………………………………………………………………………………………………………11

4. Задача 63………………………………………………………………………………………………………12

5. Список используемой  литературы………………………………………………………………13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Методы  расчета коэффициента капитализации

     Коэффициент капитализации - параметр, преобразующий будущие доходы предприятия в текущую стоимость предприятия может учитывать как сам доход от его деятельности, так и возмещение основного капитала, затраченного на покупку данного оцениваемого предприятия. Коэффициент, учитывающий обе упомянутые составляющие, называется общим коэффициентом капитализации (или обшей ставкой капитализации). Он выражает зависимость между доходом предприятия и его рыночной стоимостью, но не учитывает долги предприятия.

     Существует  ряд методов расчета коэффициента капитализации:

• метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления);
• метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала;
• метод связанных инвестиций - земли и здания;
• кумулятивный метод;
• метод Эллвуда.

     Методы  прямой капитализации.

     Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости  аналогичных предприятий и их доходах. По этому методу коэффициент  капитализации (ставка) определяется следующим образом:

     R = NOI / V

     Где R – ставка (коэффициент) капитализации;

     NOI – величина ожидаемого чистого  операционного дохода;

     V – стоимость недвижимости

     Ставка  капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации (или нормой капитализации).

     Метод прямой капитализации (или метод  прямого сопоставления) заключается  в сравнении оцениваемого предприятия  и предприятий- аналогов. Основанием при этом является утверждение: у схожих предприятий одинаковые ставки капитализации.

     Достоинства этого метода расчета общего коэффициента капитализации в простоте их применения и в том, что исходные используемые данные, отражают реальное состояние  рынка предприятий.

     Недостатки  этого метода: довольно трудно получить исходные данные о сопоставимых предприятиях, необходимые для расчетов; слабая чувствительность полученного коэффициента капитализации к особенностям функционирования конкретного оцениваемого предприятия. Таким образом, метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации, который при наличии соответствующей достоверной рыночной информации целесообразно применять в совокупности с другими методами.

     Метод связанных инвестиций применяется в случае применения для покупки объекта недвижимости как заемного, так и собственного капитала.

     а) ставка капитализации на заемные  средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

     б) ставка капитализации на собственные  средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части  чистой прибыли от эксплуатации объекта  недвижимости, приходящейся на собственный  капитал, к величине собственного капитала

     Общая ставка капитализации определяется следующей формулой:

     Ro=m∙Rm+(1-m)∙Re,           (1)

     где     m – коэффициент ипотечной задолженности;

     Rm – ставка капитализации заемного капитала;

     Re – ставка капитализации собственного  капитала.

     Метод связанных инвестиций - земли и здания

     Данный  метод определения общего коэффициента капитализации применяется, если можно  точно рассчитать ставки капитализации  по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

     Этот  метод расчета коэффициента капитализации  можно использовать для оценки предприятий, основу которых составляют объекты  недвижимости и трудно отделить стоимость  предприятия от стоимости здания, на базе которого это предприятие  функционирует. К таким предприятиям относятся гостиницы, санатории, многоэтажные гаражи и т.д. 

     Ставка  капитализации определяется по формуле

     где L – доля стоимости земли в  общей стоимости недвижимости;

     Rl – ставка капитализации для земли; 

     Rh – ставка капитализации для улучшений.

     Ставка  капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося  на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений  определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости  улучшений.

     Метод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций, учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

     Основной  недостаток вышеприведенного метода состоит  в отсутствии учета продолжительности  периода капиталовложений и учета  снижения (или повышения) со временем стоимости предприятия. Л. Эллвуд разработал специальные таблицы, облегчающие использование данной модифицированной формулы, представляющей собой уравнение.

     Величина  ипотечного кредита - часть общей  стоимости предприятия, которая  может быть профинансирована за счет кредита;

     Ипотечный коэффициент можно определить также  по таблицам, разработанным Эллвудом. 

     Кумулятивный  метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. методы определения ставки капитализации

     (Данный метод расчета общего коэффициента капитализации, используемый для вложений собственного капитала, состоит в том, что одна из двух составляющих коэффициента - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка. К безрисковой ставке дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные правительственные облигации) прибавляются следующие компоненты:

• Поправка за дополнительный риск, который имеется на все (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций.
• Поправка за дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Размер этой поправки может находиться в диапазоне от 1 до 5%.
• Поправка на низкую ликвидность предприятия.

     Таким образом, процентная ставка равна сумме  безрисковой ставки и величин поправок на дополнительный риск, на неэффективное управление и на низкую ликвидность.

     Вторая  составляющая общего коэффициента капитализации - ставка возмещения основной суммы  капитала - обычно рассчитывается как  отношение единицы к числу  лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

     Общий коэффициент капитализации по данному  методу определяется суммированием  процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата основной суммы капитала.

     Этот  метод расчета коэффициента капитализации  используется также часто, как и  метод прямой капитализации. [1,с. 150-165]

2. Основные  элементы сравнения  оцениваемого и аналогичного объекта

     Единицы сравнения используют для того, чтобы  сделать прозрачной и понятной процедуру  сравнения оцениваемого объекта  и его аналогов.

     Выбор единицы сравнения определяется типом недвижимости. При оценке квартир  в качестве единицы сравнения  используется единица площади. Складские  помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели анализируют  с точки зрения цены за гостиничный  номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв.метр, сотка, гектар.

     Существует  десять основных элементов сравнения

     1. Передаваемые имущественные права.

     2. Условия финансирования.

     3. Условия продажи.

     4. Расходы, сделанные сразу же  после покупки.

     5. Рыночные условия.

     6. Местоположение.

     7.Физические  характеристики (размер, качество строительных

     работ, состояние здания).

     8.Экономические  характеристики (эксплуатационные  расходы,

     условия договоров аренды, административные расходы, состав арен

     даторов).

     9. Вид использования (зонирование).

     10. Компоненты стоимости, не входящие  в состав недвижимости.

     Помимо  основных элементов сравнения, могут  потребоваться и дополнительные элементы. К ним можно отнести градостроительные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, доступ к объекту недвижимости.  Часто базовый элемент сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. Например, физические характеристики могут быть разделены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д.

     Передаваемые  имущественные права. Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. Если продается объект недвижимости, обремененный договорами аренды, говорят, что продается имущественное право арендодателя. Цена сделки для проданного объекта с учетом действующих договоров аренды отражает договорную (контрактную) арендную плату, которую он будет генерировать в течение срока каждого договора аренды, и рыночную ставку аренды после окончания договора аренды.

     Условия финансирования. Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи. К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

     Условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости.

     Расходы, сделанные сразу  же после покупки. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

     Рыночные  условия. Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась.

     Изменение рыночных условий может произойти  в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по-разному. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время, нщ если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.

     Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Физические характеристики включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка.

     Экономические характеристики

     Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качествоуправления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

     Вид использования /зонирование

     Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта. При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

     Компоненты  стоимости, не входящие в состав недвижимости

     Компоненты  стоимости, не входящие в состав недвижимости, включают, как правило, движимое имущество или другие компоненты, которые не являются частью недвижимости, но включаются в цену продажи сопоставимого объекта или в имущественное право оцениваемого объекта. Мебель, прикрепленные предметы оборудования в гостинице или ресторане являются типичными примерами движимого имущества.[ 3, с. 258-267]

Задача 54

     На  момент оценки офиса ставка рефинансирования Банка России составляла 13%. По мнению эксперта-оценщика, риск капиталовложений в офис равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложениякапитала и пр.) составляют 2%. Премия занедостаточную ликвидность установлена в размере 3%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. Найдите общий коэффициент капитализации.

     Решение:

     В данном случае коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования и норма возврата на инвестированный капитал.

     i = i_o + i_с + i_л + n _к   ( 3)

     где: 
i_o – безрисковая ставка процента, %; 
i_с – общерыночный риск, %; 
i_л – премия на низкую ликвидность, %; 
n_к – норма возврата на капитал, %.           [ 5, c. 24]

     норма возврата капитала равна 1 / 20 = 5 %

     i = 13 + 5 + 2 + 3 + 5 = 28 %

     Ответ: Общий коэффициент капитализации составит 28 %. 
 
 
 

63. Задача 

     Определите  стоимость квартиры, если стоимость  аналогичной квартиры в новом  доме – 28 тыс. руб. за 1 м², площадь составляет 74 м², коэффициент годности – 0,85, мультипликатор экономического устаревания в 2,9 раза ниже, чем в новом доме. 

Решение

     Определим цену аналога

     28*74*0,85 = 1761,2 тыс. руб.

     мультипликатор  экономического устаревания аналога = (28*74)/1761,2 = 1,18

     мультипликатор  экономического устаревания  оцениваемой  квартиры = 1,18/2,9 = 0,407

     Стоимость квартиры  28*74 *0,407 = 843,304 тыс. руб. 

     Ответ:

     стоимость оцениваемой квартиры составит 843,304 тыс. руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы:

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: учебное пособие - М.: Ассоциации строительных вузов, СПб.: СПбГАСУ, 2004 г.
2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.:ФилинЪ, 1999 г.
3. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Оценка стоимости недвижимости.

— М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

4. Оценка недвижимости/под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.– М.: Финансы и статистика, 2004
5. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003