Моральный износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки

кОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по  дисциплине

Экономика Недвижимости 

План: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Моральный износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки. 

     Моральный износ – величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.

     Сущность его заключается в том, что с течением времени под влиянием непрерывного технического прогресса возникают несоответствия между вновь возводимыми и старыми зданиями, несоответствие здания его функциональным назначениям вследствие меняющихся социальных запросов. Это заключается в несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям о переуплотненности застройки, в недостаточном уровне благоустройства, озеленения территории, в устаревшем инженерном оборудовании. Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям производства ни по своим габаритам, планировке, расположению помещений, внешнему облику, ни по уровню технического оснащения. Эти здания могут быть достаточно прочными, и физический износ их незначительный, но "морально" они устарели. Поэтому необходимо произвести реконструкцию, модернизацию, переустройство старого здания для приведения его в соответствии с современными требованиями.

            На практике для определения размера морального износа жилых зданий используют один из трех методов: расчетный метод; метод приблизительной оценки; объективный метод.

           Расчетным методом определяют две формы морального износа (первой и второй формы). Под моральным износом первой формы, понимают снижение стоимости здания во времени, связанное с уменьшением общественного труда, необходимого для возведения таких же зданий в момент оценки. Стоимостное выражение морального износа первой формы М1, %, определяют по формуле:  

М1 = (а - В)100/а, 

где а - первоначальная стоимость здания, руб.; В - балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.

             Моральным износом второй формы называют старение здания в виду его несоответствия на момент оценки нормативным требованиям, действительным в данный период времени. Стоимостное выражение морального износа второй формы М2, %, определяют по формуле:  

М2 = С/В, 

где С - стоимость ремонтно-реконструктивных мероприятий (в действующих ценах), направленных на устранение морального износа второй формы, руб.

         Метод приблизительной оценки основан на использовании для определения морального износа жилых зданий шкал и таблиц укрупненных показателей, в которых приводится краткая характеристика здания. Данный метод не позволяет с достаточной степенью точности определять размер морального износа, а применяемые шкалы и таблицы пока не учитывают изменения в нормировании теплозащиты зданий.

          Объективный метод определения морального износа базируется на оценке фактической комфортабельности жилых зданий. Показатели комфортабельности подразделяют на три группы: показатели оценки объемно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений (Ка); показатели санитарно-гигиенической оценки (Кс); показатели оценки уровня инженерного благоустройства (Кб). Значения данных показателей определяются (в баллах по десятибалльной шкале) по специальным таблицам.  

В этом случае моральный износ определяют по формуле:  
 

М = (Коmax - Ко/Коmax)100, 

где Коmax - максимальные значения общего показателя оценки фактической комфортабельности жилых зданий в баллах (принимаются в зависимости от типа города по специальной таблице); Ко = Ка + Кс + Кб - общий показатель оценки фактической комфортабельности жилых зданий.

          Необходимо отметить, что при определении морального износа объективным методом при нахождении показателя оценки санитарно-гигиенических условий в жилых зданиях не учитываются изменения в нормировании теплозащиты ограждающих конструкций.

             Зная моральный износ, можно определить остаточную стоимость жилого здания по формуле:  

Сост. = В - (В x М/100), 

где Сост. - остаточная стоимость здания с учетом морального износа, руб.; В - балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.; М - моральный износ здания, %.

          Оценка износа жилищного фонда может осуществляться на основании показателя общего износа, представляющего собой математическую увязку размеров физического и морального износа:  

Ио = Иф + М - (Иф x М/100).

           Внедрение в практику жилищно-коммунального хозяйства электронно-вычислительной техники позволяет в настоящее время создавать банки данных о состоянии жилищного фонда, которые включают в себя:

Ÿ постоянную информацию, объединяющую технические и экономические показатели и характеристики, являющиеся условно постоянными (площадь, количество квартир, количество и виды конструктивных элементов и систем инженерного оборудования и др.);

Ÿпеременную информацию, содержащую данные о техническом состоянии конструктивных элементов и систем инженерного оборудования на момент обследования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задачи

Тема  «Принципы оценки» 

      Оценщик считает, что наилучшим вариантом  использования вакантного земельного участка стоимостью 300 тыс. р. является строительство здания. Определить предполагаемый доход и выбрать здание для строительства, если известно, что ожидаемая цена продажи здания 1 составляет 4 800 000 р., здания 2 составляет 7 650 000 р. Строительные затраты 4450 тыс. р. и 6500 тыс. р. для зданий 1 и 2 соответственно.

      Законодательная разрешенность и физическая осуществимость обеспечены. 
 
 

     Решение

     Определим доходы от предполагаемой продажи зданий с учетом стоимости земельного участка  и строительных затрат.

Таблица 1

Предполагаемый  доход определяется  Р= А- В- С 

   По результатам  Таблицы 1, мы видим, что, несмотря на то, что строительство здания 2 сопряжено с большими издержками, предполагаемый доход от продажи составит 850 000 руб., что значительно выше продажи первого здания. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Задача 2. Тема «Доходный подход к оценке недвижимости» 

      2. Общая площадь здания составляет 8 000 м². Из них, 320 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 8 долл./м² в год. Операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода. Какова величина эффективного валового дохода? Оценить величину ежегодного ЧОДа. 
 

     Решение  

     Для оценки полных прав собственности и  прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД). 
Основные этапы процедуры оценки по доходному подходу.

1.Оценка валового потенциального дохода (ВВД) на основе анализа сумм ожидаемых платежей от сдачи в аренду по сравнимым объектам.

ДВД = 8 000 м² * 8 долл./м² = 64 000 долл.

     2. Расчет действительного валового  дохода (ДВД) путем вычитания из  потенциального валового дохода потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду.

ДВД =64 000 долл. – (320 м² * 8 долл./м²) = 61 440 долл.

     3. Расчет чистого операционного  дохода (ЧОД) путем вычитания из  действительного валового дохода постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включенные в операционные).

ЧОД = 61 440 долл. – (61 440 долл. *45%) = 33 972 долл. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Задача 3. «Доходный подход к оценке недвижимости» 
 

      Офисное здание площадью 1200 м² сдается в аренду по ставке 1200 р./м² в год (арендная ставка является «чистой»). Потери арендной платы в результате недоплаты и вакансий составляют 8 %. Налог на имущество составляет 560 000 р. в год, земельный налог 300 000 р. в год. Определить стоимость объекта при условии, что общая ставка капитализации составляет 36 %. 
 
 

     Решение  

     Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации (СК или КК).

     Прямая  капитализация – это метод преобразования ежегодного дохода от объекта в его стоимость.

     При этом формула расчета имеет  вид:

Р = ЧОД/СК

где:  Р – текущая стоимость объекта недвижимости;  ЧОД – чистый операционный доход первого года; СК – ставка капитализации.

Таблица 2

Р = ЧОД/СК = 464 800 / 36% = 1 291 111 
 
 
 
 

   Задача 4. Тема «Сравнительный подход к оценке недвижимости» 

      Необходимо  оценить объект № 5 на основании следующих данных: 

Таблица 3 

     Решение  

     Сравнительный подход базируется на анализе информации о ценах сделок купли-продажи  объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по установленным соответствующим критериям (местоположение, время продаж, состояние объекта, условия продаж, экологические условия и др.). Таким образом, методы сравнения продаж применяются только при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

     К элементам сравнения относят  характеристики объектов недвижимости и самих сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

     - состав передаваемых прав собственности;

     - условия финансирования сделки  купли-продажи;

     - условия продажи;

     - время продажи;

     - местоположение;

     - физические характеристики;

     - экономические характеристики;

     - характер использования;

     - компоненты стоимости, не связанные  с недвижимостью.

     Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

     - в первую очередь производятся  корректировки, относящиеся к  условиям сделки и состоянию  рынка, которые проводятся путем  применения каждой последующей  корректировки к предыдущему результату;

     - во вторую очередь производятся  корректировки, относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости, которые  производятся путем применения  указанных корректировок к результату, полученному после корректировки  на условия рынка, в любом  порядке.

     Для определения величин корректировок  в зависимости от наличия и  достоверности рыночной информации применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых  в расчет корректировок является обязательным.

     Существует  три основных метода расчета поправок: метод общей суммы, метод процентных отклонений и смешанный метод.

     Окончательное решение о величине результата, определенного  методом сравнения продаж, принимается  на основании анализа скорректированных  цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

     Метод общей суммы предполагает внесение поправок при оценке объекта недвижимости в виде денежных сумм с учетом времени  сделки, возраста объекта, состояния, размера  участка, общей площади здания, качества строения и экономических характеристик.

     Как правило, для сравнения выбирают объекты, сделки купли-продажи по которым  совершены не позднее 3 - 6 месяцев  назад, считая с даты оценки. Заметим  также, что количество объектов, сопоставимых с оцениваемым, должно быть не менее трех.

     При определении цены продажи коттеджа в представленные сведения по трем объектам сравнения принимается  использование поправок в виде денежных сумм.

     Общая площадь. Маркетинг недвижимости загородного  жилья показывает, что величина поправки на этот показатель составляет 1500 руб. за 1 кв. м. Таким образом:

     - для объекта N 1 + 55 х 1500 = +82 500 руб. (положительная поправка);

     - для объекта N 2 + 55 х 1500 = +82 500 руб. (положительная поправка).

     - для объектов № 3 и №4 = 0 руб. 

     Наличие гаража. Анализ состояния рынка показывает, что коттеджи с гаражами продаются по цене на 25 000 руб. Учитывая это, заметим, что объект N 2 и № 4 нуждается в положительной поправке в 25 000 руб.

     Наличие сада для объекта №4 + 25000 руб.

     Все поправки сведены в табл. 4.

Таблица 4 

Поправки  в цены продаж (метод  общей суммы)

     Как видим, итоговые значения скорректированных  цен имеют относительно большой  разброс. В таких случаях в  качестве базиса рыночной стоимости  оцениваемого объекта выбирают итоговую скорректированную цену продажи  сравниваемого объекта, по которому минимально либо количество корректировок, либо абсолютное итоговое значение корректировок. Это правило применяется исходя из того, что в этих условиях наибольшая степень совпадения сравниваемого объекта с объектом оцениваемым. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Задача 5. 

        Определить  стоимость квартиры. Известна следующая информация о рынке:

• срочная продажа изменяет цену на 12 %;
• особый интерес изменяет цену на 20 %;
• за три месяца цены выросли на 10 %;
• разница в ценах центра (цен) и среднеотдаленных (с/о) районов 
  4 %, с/о и отдаленных (отд) – 5 %;
• разница в ценах между третьим и первым этажом 7 %, третьим и пятым 5 %;
• разница в ценах между кирпичными (кир) и панельными (пан) домами 5 %;
• разница в ценах между хорошим (хор) и отличным (отл) состоянием 5 %, хорошим и удовлетворительным (уд) – 3 %.

Таблица 5 

      * для увеличения  площади квартиры  куплена соседняя квартира. 

     Решение

     Метод процентных отклонений на основании  анализа рынка предполагает разделение параметров на качественные и количественные с оценкой вклада в стоимость  объекта каждого параметра в  виде процентных поправок. Поправки по каждому отдельному параметру складываются вместе и дают чистую поправку, на которую изменяется приведенная ко времени оценки цена продажи. Исходные данные берутся из табл. 5. 
 
 

Таблица 6 

Поправки  в цены продаж (метод процентных отклонений) 

    Принимая  во внимание, что меньше всего поправок у объекта N 1, можно было бы принять  стоимость оцениваемого объекта  равной 438,4 тыс. руб. Если же к выбору стоимости оцениваемого объекта подходить с критерием минимального абсолютного значения процентного отклонения, то следовало бы принять сумму в 405,4 тыс.руб. Вторая сумма, с точки зрения оценки залога, предпочтительнее для банка, поскольку уменьшает риск. 
 
 
 
 
 

   Задача 6. Тема «Затратный подход к оценке недвижимости» 

      Определить  стоимость одноэтажного здания кирпичной  столовой площадью 680 м² и высотой 4 м, расположенной на земельном участке площадью 1000 м². Полная стоимость строительства нового аналогичного здания составляет 1044 р./м³, стоимость земельного участка определена в размере 40 р./м². Данные результатов экспертизы по определению степени изношенности конструкций (физический износ) представлены в приведенной ниже таблице. На здание не оказали влияние действия других видов износа.

    Таблица 7