Наиболее распространенные кишечные инфекции
ВВЕДЕНИЕ
Развитие в России рыночных отношений явилось одной из причин практически полного пересмотра законодательства, регулирующего гражданско-правовые отношения. Новые виды гражданских правоотношений, такие как правоотношения собственности, правоотношения аренды и другие, потребовали принятия соответствующих норм, регулирующих эти правоотношения.
Возможность заниматься
предпринимательской
Целью исследования является изучение проблемы аренды предприятий. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть общие положения об аренде;
2. Определить, что такое аренда предприятия и чем этот вид аренды отличается от других видов аренды.
При написании контрольной работы были использованы различные источники, среди которых можно выделить нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы правоотношений аренды, а также комментарии к законам и научную литературу. Полный перечень использованных источников приведён в конце работы.
1. Общие положения об аренде
Аренда или имущественный наём в гражданском праве понимается как договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Следует отметить, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. [7,49]
Основными признаками договора аренды является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату.
Необходимо различать такие понятия как «владение» и «пользование».
Владение (в гражданском праве) – это правомочие собственника; фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь.
Пользование (в гражданском праве) - правомочие собственника, позволяющее потреблять вещь в зависимости от ее назначения. [7,24]
Гражданское законодательство определяет виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Это объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный в ГК РФ перечень не является исчерпывающим. Но здесь отмечается в качестве квалифицирующего признака возможных объектов аренды следующее: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). [1]
Закон может устанавливать ограничения по видам имущества, которые не могут сдаваться в аренду. Ограничения в основном устанавливаются на те виды имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). К последним, например, можно отнести атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение и т.д.
В статье 607 ГК РФ подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным. [1]
Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, являющееся собственником имущества. Кроме этого, арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).
Договор аренды предусматривает обязательную письменную форму, если он заключается на срок более года, или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока заключения. Это означает, что отсутствие письменного договора влечёт его не действительность. Кроме этого, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому в договоре аренды определяются сроки аренды. Вместе с тем гражданское законодательство РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. Допускается заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
При заключении договора на неопределенный срок (отсутствии условия о сроке аренды в договоре) каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
В статье 612 ГК РФ, на арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об общих недостатках во время заключения договора, то есть, если они являются скрытыми. Арендатору предоставляется право выбора мер, которые он считает необходимым применить в этом случае. Он может потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы и т.д.
Следует отметить, что согласно ст. 613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Статья 613 гарантирует права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они обладают в силу договора или закона. Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество.
Одной из главных обязанностей арендатора является своевременный взнос платы за пользование имуществом (арендной платы). К этому обязует возмездность договора аренды. Но в тоже время, условие об арендной плате не относится ГК РФ к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным. При невыполнении этого договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Если арендатор захочет сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём), то он может сделать это только с согласия арендодателя. При этом, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Необходимо отметить, что капитальный ремонт переданного в аренду имущества производится за счёт арендодателя, но законом, иными правовыми актами или договором аренды могут быть предусмотрены иные условия проведения капитального ремонта, например, за счёт арендатора.
Арендатор также несёт определённую ответственность по содержанию арендованного им имущества. Так, в силу ч. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Законодателем предусмотрено несколько вариантов досрочного расторжения договора аренды:
1. По требованию арендодателя, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
- в иных случаях,
установленных договором
2. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
- иных случаях,
установленных договором
Следует отметить, что в случае окончания срока действия договора аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договор аренды может быть заключен с последующим выкупом арендуемого имущества. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
2. Аренда предприятий, её особенности
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Следует отметить, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. То есть, если в аренду сдаётся нефтеперерабатывающее предприятие (необходимо специальное разрешение – лицензия на переработку нефти), то фирма–арендатор должна получить собственную лицензию на данный вид деятельности.
Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых - начале девяностых годов. Нормы ГК РФ об аренде предприятий регулируют отношения по аренде предприятий любой формы собственности, в том числе частных, государственных и муниципальных, принадлежащих общественным организациям и т.п.
Аренда предприятий характеризу
1. предметом аренды является предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Целью аренды предприятия в связи с этим может быть продолжение арендатором его промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации;
2. по договору аренды предприятия арендодатель обязан передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другое;
3. материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия, - запасы сырья, материалов, топлива и прочее - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);
4. арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании на основании договора или другом законном основании.
5. арендатору предприятия передаются не только материальные ценности, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права;
6. арендодатель может уступить арендатору предприятия права требования, в том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Перевод долгов может производиться с согласия кредиторов.
Гражданское законодательство РФ предусматривает, что юридическое лицо вправе заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, только на основании специального разрешения (лицензии). В пункте 2 статьи 656 устанавливается, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или другим правовым актом. Что касается обязательств сдаваемого в аренду предприятия, исполнение которых арендатором невозможно из-за отсутствия у него лицензии, то арендодатель не освобождается от них (включая ответственность перед кредиторами). Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, определяется Федеральным законом РФ от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».
В целях защиты интересов кредиторов и с учетом требований ст. 391 ГК о переводе долга на другое лицо, который допускается только с согласия кредитора, ст. 657 ГК обязывает арендодателя до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включаемым в состав предприятия. Если кредитор, получивший такое уведомление, не сообщит письменно арендодателю о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. Под прекращением обязательств в данном случае следует понимать досрочное расторжение договора (когда обязательства носят договорный характер). Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями - об исполнении или прекращении обязательств и возмещении убытков - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Арендодатель и арендатор несут в этих случаях солидарную (общую, когда исполнение обязательств может быть предъявлено к обоим, так и к одному из них) ответственность по долгам, включенным в состав переданного в аренду предприятия.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном порядке, может предъявить иск об удовлетворении требований,
Закон (ст. 658 ГК РФ) обязывает заключать договор аренды предприятия только в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Этим самым исключается возможность использования иных способов письменного оформления договора (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме этого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и так далее, а также характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение этих требований влечет признание договора недействительным.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и только с момента ее осуществления считается заключенным. Эта норма установлена в соответствии со ст. 164 ГК, предусматривающей обязательную регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом (как имущественный комплекс) признается недвижимостью.
Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. До этого на предприятии должна быть проведена инвентаризация имеющихся материальных ценностей, составлен баланс, отражающий все активы и долги предприятия. Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации и отраженных в его балансе, при этом в акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость. Кроме того, необходимо перечислить принадлежащие арендодателю и передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается передающей и принимающей стороной - арендодателем и арендатором.
Ст. 659 возлагает обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление его на подпись, на арендодателя. На него относятся и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иной порядок передачи и распределения соответствующих затрат.
Статья 660 ГК РФ наделяет арендные предприятия широкими правами по использованию арендованного имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно, без согласия арендодателя. Арендатор предприятия наделяется также правом продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор обязан соблюдать при использовании этих прав: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды, в том числе, - определяющих сохранение профиля производства или устанавливающих те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами и т.д. Предусмотренный ч. 1 ст. 660 порядок не применяется, как указано в ней, в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Права арендаторов земли, участков недр, других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством.
Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии, что предполагает как физическую сохранность имущества, так и обеспечение функционирования производства. На арендатора предприятия возлагается в этой связи проведение не только текущего, но и капитального ремонта арендованного комплекса, что является отличительной особенностью аренды предприятия.
На арендатора возлагаются расходы по эксплуатации арендованного предприятия. Кроме того, предусматривается обязанность арендатора нести расходы по страхованию арендованного имущества.
Арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Данная норма применяется, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на их осуществление повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Таким образом, арендатор обязан проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия, стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономичный, рачительный подход. Принятие решения об освобождении арендодателя от возмещения арендатору соответствующих затрат отнесено к компетенции суда. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического повышения его полезных свойств.
В статье 663 ГК РФ содержатся положения, направленные на защиту прав и законных интересов кредиторов арендодателя и арендатора предприятия и других лиц. По общим правилам ст. 167 ГК, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке (при невозможности возврата в натуре - возмещается стоимость в деньгах). Аналогичные последствия могут наступать при досрочном расторжении договора. При признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным ст. 169 ГК, все полученное и причитающееся по такой сделке может быть взыскано с одной или обеих сторон в доход Российской Федерации. Комментируемая статья предусматривает, что указанные последствия могут применяться к договору аренды предприятия лишь тогда, когда это не приведет к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов сторон, а также иных лиц, и не будет противоречить общественным интересам. В других случаях, связанных с договором аренды предприятия, они не применяются.
Статья 664 ГК РФ обязывает арендатора при прекращении срока аренды предприятия возвратить арендодателю арендованный имущественный комплекс с соблюдением при этом правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 Гражданского кодекса. Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При этом должны решаться вопросы о переводе долгов с арендатора на арендодателя, урегулирование взаимоотношений с кредиторами и т.д.
Возврат имущества предприятия производится по акту, подписываемому обеими сторонами. В данном случае подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет (в отличие от передачи имущества в аренду при заключении договора), если иные условия не будут предусмотрены договором. Порядок подготовки к передаче предприятия изложен выше.
