Налог на недвижимое имущество

3. Налог на недвижимое имущество.

Налоги связанные с недвижимостью.

Отношения в налоговой сфере, так или иначе связанные с правом собственности на недвижимость, можно разделить на следующие группы:

Текущие налоги, уплачиваемые собственником недвижимости ежегодно:

Земельный налог - в отношении земельных участков.

Налог на имущество - в отношении квартир, жилых, дачных и садовых домов, других строений.

Налоги, связанные с переходом права собственности и уплачиваемые однократно:

Налог на доход от продажи имущества.
Налог на доход от приобретения имущества.

Льгота по уплате налога на доход (имущественный налоговый вычет) для покупателя недвижимости.

Рассмотрим теперь перечисленное подробнее.

Земельный налог

Земельный налог в соответствии со статьёй 15 НК РФ является местным налогом, и такие существенные элементы налогообложения, как налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налога, устанавливаются представительными органами соответствующих муниципальных образований (для Москвы и Санкт-Петербурга - законодательными органами государственной власти этих городов), но в пределах, предусмотренных НК РФ (пункт 4 статьи 12, пункт 2 статьи 387 НК РФ).

В соответствии со статьями 390, 391, 394 НК РФ налоговые ставки определяются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, и не могут превышать:

0,3 % в год в отношении земельных участков:

- отнесённых к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населённых пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предназначенных для жилищного строительства;
- предназначенных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а с 01 января 2007 года - также и для дачного хозяйства;

1,5 % в год в отношении прочих земельных участков.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке, определённом уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (пункт 14 статьи 396 НК РФ). Постановлением Правительства РФ от 07 февраля 2008 года № 52 предусмотрено два способа доведения до налогоплательщиков указанных сведений: территориальными органами Роснедвижимости (ныне - Росреестра) по письменному запросу налогоплательщика и путём размещения на официальном сайте Роснедвижимости (ныне - Росреестра).
Кроме того, частью 3 статьи 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что орган кадастрового учёта не позднее 5 рабочих дней со дня внесения в ГКН новых сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости уведомляет об этом по почте (электронной почте) его правообладателя.

При этом государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен, иной информации, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждённых постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года № 316). Эту оценку проводят органы Росреестра с привлечением лиц, осуществляющих оценочную деятельность. Результаты государственной кадастровой оценки утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ (пункт 10 Правил).

Для определения налоговой базы по конкретному земельному участку соответствующий удельный показатель кадастровой стоимости (в рублях за квадратный метр) умножается на площадь участка (в квадратных метрах). В отношении земельных участков, принадлежащих физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, и налоговая база, и непосредственно сумма налога исчисляются налоговым органом (пункт 4 статьи 391 и пункт 3 статьи 396 НК РФ).

При этом пунктом 5 статьи 391 НК РФ для определённых категорий налогоплательщиков предусмотрено льготное уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 рублей. Данным налоговым вычетом вправе воспользоваться:

Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы;
инвалиды, имеющие I группу инвалидности, а также лица, имеющие II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года;
инвалиды с детства;
ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, а также ветераны и инвалиды боевых действий;
лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом РФ "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (в редакции Закона РФ от 18 июня 1992 года № 3061-1), в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года № 175-ФЗ "О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" и в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года № 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне";
лица, принимавшие в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
лица, получившие или перенёсшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.

Для получения указанной льготы перечисленные лица самостоятельно представляют в налоговый орган документы, подтверждающие право на льготу.

И наоборот, для некоторых плательщиков Налоговый кодекс предусмотрел повышающие коэффициенты к размеру земельного налога. В частности, граждане, ставшие собственниками участков под ИЖС после 1 января 2005 года, уплачивают земельный налог в двукратном размере вплоть до государственной регистрации права собственности на построенный жилой дом, если с момента государственной регистрации права собственности на участок истекло десять лет (пункт 16 статьи 396 НК РФ).

Уплата земельного налога осуществляется гражданами на основании налоговых уведомлений, направляемых налоговым органом (пункт 4 статьи 397 НК РФ). При этом с налогового периода 2011 года срок уплаты налога, устанавливаемый представительными органами муниципальных образований, не может истекать ранее 1 ноября года, следующего за тем налоговым периодом, за который исчислен налог (пункт 1 статьи 397 НК РФ). Налогоплательщик вправе исполнить свою обязанность по уплате налога досрочно.

Налоговое уведомление должно быть направлено заказным письмом не позднее 30 дней до наступления срока платежа (статья 52 НК РФ). Могут использоваться и менее распространённые способы передачи налогового уведомления налогоплательщику: лично под расписку или в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи (в том числе посредством услуги"Личный кабинет" на сайте налогового ведомства).

Направление налогового уведомления допускается не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году его направления.

При переходе права собственности на земельный участок в течение налогового периода прежний и новый правообладатели уплачивают налог пропорционально количеству полных месяцев, в течение которых данный участок находился в их собственности. При этом месяц, в котором произошёл переход права (осуществлена государственная регистрация перехода права), признаётся полным месяцем для приобретателя, если переход права состоялся до 15-го числа включительно, а для отчуждателя - в противном случае.

Наследник уплачивает земельный налог начиная с месяца открытия наследства (т.е. с месяца, в котором умер наследодатель).

К сожалению, содержание главы 31 НК РФ не даёт ответа на вопрос о том, подлежит ли в ряде случаев пропорциональному уменьшению размер налогового вычета в 10 000 рублей. Однако анализ приказов Министерства финансов РФ от 23 сентября 2005 года № 124н, от 16 сентября 2008 года № 95н и приказа ФНС от 28 октября 2011 года № ММВ-7-11/696@, утвердивших форму налоговой декларации по земельному налогу для организаций и индивидуальных предпринимателей и порядок её заполнения, позволяет сделать следующие предположения:

Земельный налог уплачивается не только собственниками участков, но и гражданами, обладающими правом пожизненного наследуемого владения, а также правом постоянного (бессрочного) пользования участками.

Ранее действовавший налог: до 01 января 2006 года земельный налог взимался в соответствии с Законом РФ "О плате за землю"

Налог на имущество - в отношении квартир, жилых, дачных и садовых домов, других строений.

Основание: Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц".
Дата введения в действие: 01 января 1992 года.

Налог на имущество в соответствии со статьёй 15 НК РФ является местным налогом, и такие существенные элементы налогообложения, как налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налога, устанавливаются представительными органами соответствующих муниципальных образований (для Москвы и Санкт-Петербурга - законодательными органами государственной власти этих городов), но в пределах, предусмотренных НК РФ и Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц".

Поэтому приведём здесь лишь установленные в Законе РФ "О налогах на имущество физических лиц" пределы размеров ставок, за которые муниципальные образования выйти не вправе.

Итак, налог на имущество в отношении квартир, жилых, дачных и садовых домов, других строений и долей в праве общей долевой собственности на указанные объекты исчисляется в процентном отношении к их суммарной инвентаризационной стоимости, определяемой органами учёта по состоянию на 1 января каждого года. При этом инвентаризационная стоимость доли в праве общей долевой собственности на имущество определяется как произведение инвентаризационной стоимости имущества и соответствующей доли. Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц" установлены следующие пределы ставок данного налога (статья 2):

Уплата налога на имущество осуществляется гражданами на основании налоговых уведомлений, направляемых налоговым органом (статья 5). При этом с налогового периода 2011 года уплата данного налога производится не позднее 1 ноября года, следующего за годом, за который исчислен налог. Налогоплательщик вправе исполнить свою обязанность по уплате налога досрочно.

Налоговое уведомление должно быть направлено заказным письмом не позднее 30 дней до наступления срока платежа (статья 52 НК РФ). Могут использоваться и менее распространённые способы передачи налогового уведомления налогоплательщику: лично под расписку или в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи (в том числе посредством услуги"Личный кабинет" на сайте налогового ведомства).

Этот налог не уплачивается:

Героями Советского Союза и Героями Российской Федерации, а также лицами, награждёнными орденом Славы трёх степеней;
инвалидами I и II групп, инвалидами с детства;
участниками гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;
лицами вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшими штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лицами, находившимися в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;
лицами, имеющими право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом РФ от 15 мая 1991 года № 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" и Федеральным законом от 26 ноября 1998 года № 175-ФЗ "О социальной защите граждан РФ, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча";
военнослужащими, а также гражданами, уволенными с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно - штатными мероприятиями, имеющими общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
лицами, принимавшими непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
членами семей военнослужащих, потерявших кормильца.
пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ;
гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;
родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;
со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилые), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, - на период такого их использования;
с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров;
с не завершённых строительством домов (как жилых, так и садовых);
со строений, права на которые не были зарегистрированы ни в БТИ, ни в регистрационной службе (палате);
со строений, инвентаризация которых не проводилась и инвентаризационная стоимость которых не исчислялась.

Представительные органы муниципальных образований имеют право устанавливать дополнительные льготы по налогу на имущество для отдельных категорий налогоплательщиков и предусматривать основания и порядок применения этих льгот (пункт 4 статьи 12 НК РФ, пункт 4 статьи 4 Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц").

При возникновении права на льготу в течение налогового периода (года) освобождение от уплаты налога производится начиная с месяца, в котором возникло это право. Для получения льготы перечисленные лица самостоятельно представляют в налоговый орган документы, подтверждающие право на льготу.

Приобретатель по договору уплачивает данный налог с месяца, в котором у него возникло право собственности на приобретённое имущество.
Наследник уплачивает этот налог с момента открытия наследства (т.е. в данном случае с месяца, в котором умер наследодатель).
Собственники новых (завершённых строительством) домов уплачивают налог с начала года, следующего за их возведением (вводом в эксплуатацию).

Перерасчёт суммы налога, в том числе в связи с несвоевременным обращением за предоставлением льготы, допускается не более чем за три предыдущих года. Лица, своевременно не привлечённые к уплате налога, уплачивают его не более чем за три года, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с привлечением к уплате налога.

Налог на доход от продажи имущества.

Основание: глава 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ.
Дата введения в действие: 01 января 2001 года.

Доход, полученный от продажи квартир, жилых, дачных и садовых домов, земельных участков и долей в праве на указанное имущество, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, не облагается налогом полностью (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ). Данное налоговое освобождение предоставляется без какого-либо обращения в налоговый орган и без подачи налоговой декларации.

Доход, полученный от продажи квартир, жилых, дачных и садовых домов, земельных участков и долей в праве на указанное имущество, находившихся в собственности налогоплательщикаменее трёх лет, не облагается налогом в пределах 1 000 000 рублей суммарно за год, либо (по выбору налогоплательщика) в пределах суммы фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этой недвижимости. Доход в части, превышающей указанные пределы, облагается налогом по ставке 13 %.
Данный налоговый вычет (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ) предоставляется налогоплательщику при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода (года).
При этом статьями 228 и 229 НК РФ на налогоплательщиков-получателей доходов от продажи принадлежащего им менее трёх лет имущества возложена обязанность подачи такой налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным.
Уплата исчисленного исходя из налоговой декларации налога производится налогоплательщиком в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчётным.

Примечания.

Налогоплательщики, получившие доходы от продажи недвижимости, находившейся в их собственности три года и более, освобождены от обязанности представления налоговой декларации по таким доходам с налогового периода 2009 года на основании Федеральных законов от 19 июля 2009 года № 202-ФЗ и от 27 декабря 2009 года № 368-ФЗ. В отношении таких доходов, полученных до налогового периода 2009 года, представление налоговой декларации было обязательным.
В отношении доходов от продажи, полученных в 2001 - 2004 годах, применялся не 3-летний, а 5-летний пороговый срок обладания недвижимым имуществом, влияющий на размер не облагаемого налогом дохода.
Как разъясняет Минфин РФ в письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199, недостроенный жилой дом, находившийся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, не поименован в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере не свыше 1 000 000 рублей в целом за год. Таким образом, такой объект относится к иному имуществу, находившемуся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере не свыше 250 000 рублей в целом за год.
Аналогичный вывод можно сделать в отношении недостроенных дачных и недостроенных садовых домов, а также надворных построек (как недостроенных, так и достроенных). Это позволяет в некоторых соответствующих случаях увеличить общий суммарный размер такого вычета до 1 250 000 рублей. Например, доход в 1 250 000 рублей от продажи земельного участка (1 000 000 рублей) и расположенной на нём бани (250 000 рублей), находившихся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, с учётом применения указанного налогового вычета налогообложению не подлежит.
О некоторых спорных моментах, которые могут возникнуть при применении этих норм НК РФ в отношении продажи недвижимости, находящейся в общей долевой или общей совместной собственности, смотрите здесь.
Доход, полученный от продажи имущества нерезидентами РФ, облагается налогом по ставке 30 % в полном объёме, независимо от срока обладания этим имуществом, без предоставления налоговых вычетов. Иное может быть предусмотрено международными договорами (соглашениями) об избежании двойного налогообложения.
Согласно статье 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признаётся продавцом товара (объекта недвижимости), который она обязуется передать, и покупателем товара (объекта недвижимости), который она обязуется принять в обмен. В связи с этим, по мнению Минфина РФ (письма от 17 декабря 2007 года № 03-04-05-01/414, от 26 декабря 2008 года № 03-04-05-01/479, от 19 августа 2011 года № 03-04-08/4-150), договор мены влечёт те же налоговые последствия, что и договор купли-продажи.
Следует обратить внимание на предусмотренную статьёй 119 НК РФ налоговую санкцию за неисполнение обязанности по представлению налоговой декларации в установленный срок. Данное правонарушение влечёт взыскание штрафа в размере 5 % неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц с последнего дня установленного для подачи декларации срока, но не более 30 % указанной суммы и не менее 1000 рублей.
При этом налоговые санкции взыскиваются с налогоплательщиков только в судебном порядке по иску налоговых органов. До обращения в суд налоговый орган обязан предложить налогоплательщику добровольно уплатить соответствующую сумму налоговой санкции (статья 104 НК РФ).
Интересно к тому же, что моментом обнаружения правонарушения в виде непредставления налогоплательщиком в установленный срок налоговой декларации налоговое ведомство считает день фактической подачи в налоговый орган налоговой декларации и регистрации в налоговом органе представленного с просрочкой документа (письмо МНС России от 28 сентября 2001 г. № ШС-6-14/734). Из этого разъяснения напрашивается странный вывод: при неподаче декларации вовсе правонарушение обнаружено так и не будет.
Какая же судьба ожидает налогоплательщиков, которые хотя и обязаны были подавать, но не подали налоговые декларации как продавцы имущества, если налогооблагаемый доход от его продажи с учётом применения налогового вычета равен нулю? Станут ли с них взыскивать по 1000 рублей штрафа? Практика по итогам предыдущих налоговых периодов (до 03 сентября 2010 года минимальный размер штрафа по данной статье составлял 100 рублей) показала, что налоговые органы не уделяли такому правонарушению сколько-нибудь значимое <span class="Normal__Char" style=" font-family: 'Times New Roman', 'Ari