Наём жилого помещения
Введение
Данная тема является весьма интересной и актуальной, потому что, наём жилого помещения - ситуация, с которой сталкиваются многие люди, поэтому знание правового регулирования отношений, связанных с процедурой найма - жизненная необходимость.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют "разгулом", когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки. Объектом данной работы является изучение договора обмена жилыми помещениями.
Цель данной работы - рассмотреть особенности обмена жилыми помещениями.
Задачи:
1. Рассмотреть общие положения обмена жилых помещений.
2. Изучить особенности
обмена жилых помещений,
1.Общие положения договора обмена жилых помещений
Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. прошлого столетия. Такой договор рассматривался как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.
В настоящее время, основная правовая регламентация договоров обмена содержится в актах жилищного законодательства: Жилищный Кодекс РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъектами РФ. Вместе с тем, общие положения гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах распространяются и на договор обмена жилыми помещениями.
Новый Жилищный Кодекс РФ содержит развёрнутую регламентацию обмена жилыми помещениями, однако, в отличие от Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" данный Кодекс разрешает обмены только жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, т.е. субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями в жилом фонде социального использования.
В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих.
Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" предоставлялась возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними граждан. На практике совершение подобных сделок нам не известно. Представляется, что включение таких субъектов в ст.20 названного Закона произошло по недоразумению, поскольку в отличие от других лиц, указанных в данной норме, договор коммерческого найма (аренды) является срочным. Кроме того, следует иметь в виду, что гл.35 Гражданского Кодекса РФ "Наём жилого помещения" не содержит указания на возможность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.1
На основании ст.72 Жилищного Кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма, с согласия, в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи, вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи, не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
В соответствии с ч.4 и 5 ст.72 Жилищного Кодекса РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.
Жилищный Кодекс РФ предусматривает случаи запрета заключения договора обмена (ст.73).
-Обмен жилыми помещениями не допускается, если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, о признании недействительными обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен.
-Запрещается обмен, если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания.
-Не допускается обмен, если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если жилое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких жилых помещениях, другого, благоустроенного жилья.
-Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений.
-В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим.
-Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
-Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья. В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допускается.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме, путём составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Такой документ представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст.73 Жилищного Кодекса РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Договор об отмене жилыми помещениями и соответствующее согласие
каждого наймодателя обмениваемого
жилого помещения являются основанием
расторжения ранее заключенных
договоров социального найма
с гражданами, обменивающимися жилыми
помещениями в соответствии с
указанным договором об обмене жилыми
помещениями, и одновременного заключения
каждым из давших согласие наймодателей
нового договора социального найма
жилого помещения с гражданином,
который вселяется в данное жилое
помещение в связи с обменом
в соответствии с указанным договором
об обмене жилыми помещениями. Расторжение
и заключение указанных договоров
социального найма
Следует указать на то, что договоры обмена и мены - это различные соглашения. Представляется необходимым проводить отличие этих сделок по трем основным признакам.
Во-первых, при мене обе стороны (как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья. При обмене стороны всегда физические лица, при этом стороны не являются собственниками жилых помещений.
Во-вторых, при мене стороны руководствуются Гражданским Кодексом РФ, а при обмене наряду с Гражданским Кодексом РФ отношения регламентируются Жилищным Кодексом РФ и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации.
В-третьих, у данных сделок различен порядок оформления. Для меняющихся - письменное оформление договора мены и государственная регистрация, для обменивающихся - оформление через орган местного самоуправления.2
Кроме того, нельзя не учитывать то обстоятельство, что для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается по Жилищному Кодексу РФ.
Следует также отметить, что по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота.
2. Обмен жилых
помещений, занимаемых по
Согласно ст.67 Жилищного Кодекса РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма, имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
Обмен занимаемого жилого
помещения производится на жилое
помещение, предоставленное по договору
социального найма другому
Порядок и условия проведения обмена, несоблюдение которого ведёт к признанию договора обмена недействительным, предусмотрен в ст.72 - 75 Жилищного Кодекса РФ.
В соответствии со ст.72 Жилищного Кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.3
Если в помещении, занимаемом стороной по договору социального найма, проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей (в том числе и временно отсутствующие, являющиеся членами семьи), недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, на обмен указанных жилых помещений требуется разрешение органа опеки и попечительства, выдаваемое на основании заявления заинтересованных лиц.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если (ст.73 Жилищного Кодекса РФ):
1) к нанимателю обмениваемого
жилого помещения предъявлен
иск о расторжении или об
изменении договора
2) право пользования
3) обмениваемое жилое помещение
признано в установленном
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о
капитальном ремонте
6) в результате обмена
в коммунальную квартиру
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями согласно ст.74 Жилищного Кодекса РФ.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Указанный договор об обмене (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.5
Договор об обмене жилыми помещениями
и соответствующее согласие каждого
наймодателя обмениваемого
Жилищный Кодекс РФ содержит основания для признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным (ст.75 Жилищного Кодекса РФ).
Обмен жилыми помещениями, предоставленными
по договорам социального найма,
может быть признан судом недействительным
по основаниям, установленным гражданским
законодательством для
В случаи признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. То есть, в связи с тем, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, стороны договора обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, признанного судом недействительным, возвращаются в первоначальное положение.7
Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Таким образом, общие положения
о недействительности сделки и последствиях
предусмотрены гражданским
Обмен жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, не является сделкой с недвижимостью по причине того, что наниматели (и члены их семей) передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров социального найма. Переход права собственности на жилые помещения при этом отсутствует. Соответственно, по причине того, что договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации в установленном порядке, такой обмен также не подлежит государственной регистрации.
Таким образом, обмен жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством не соответствует понятию мены по гражданскому законодательству. Регулирование заключения гражданско-правового договора мены происходит в соответствии с гл.31 Гражданского Кодекса РФ. В соответствии с ней каждая из сторон указанной сделки должна являться собственником жилого помещения или действовать по уполномочию собственников. Она обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. Фактически происходит мена имуществом, находящимся в собственности обменивающихся сторон, а каждая из сторон одновременно является и продавцом жилого помещения, и покупателем.8
В инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов говорится о том, что договор мены подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 Гражданского Кодекса РФ. На основании п.2 ст.567 Гражданского Кодекса РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл.30 Гражданского Кодекса РФ), если это не противоречит правилам гл.31 Гражданского Кодекса РФ и существу мены. Таким образом, в связи с тем, что происходит мена недвижимого имущества, должны соблюдаться требования к форме сделки и правила о государственной регистрации недвижимости, установленные ст.131 Гражданского Кодекса РФ.9
Договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ. Переход права собственности к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации.
Договор мены относится к числу возмездных договоров. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случаи той стороной, которая несёт соответствующие обязанности.10 В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Заключение
Конечно же, раскрепощение гражданского оборота, в том числе и в жилищной сфере, подвинуло из первых рядов сделок с жильём обмен жилых помещений несколько в сторону: во второй половине 90-х гг. на первом месте была приватизация, в настоящее время - купля-продажа жилых помещений. Между тем, по нашему глубокому убеждению, обмен не стоит "сбрасывать со счетов". При таком договоре стороны не оперируют деньгами. Следовательно, нет соблазнов потратить их на другие цели, нет возможности их похитить и т.д. и т.п.
Кроме удовлетворения интересов сторон договора обмены жилых помещений имеют большое социальное значение: они (обмены) во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, спрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.
Список используемой литературы:
Нормативно – правовые акты:
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: От 26.01.1996г. № 14-ФЗ.
- Гражданский Процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002г. № 138-ФЗ (ред. от 03.12.2011).
- Федеральный закон от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ.»
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ.
- Новое жилищное законодательство Российской Федерации. Сборник нормативных актов. Издательство: ТК Велби, Проспект, 2009. - 480с.
- Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред.О.Н. Садиков. 2010. С.287.
- Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 2009. С.347.
- Колпакова А.В. Формы собственности и их соотношения. Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2008. - 352с.
- Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2009.683с.
- Седугин П.И. Жилищное право. М.: Норма, 2008. - 342с.
1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: От 26.01.1996г. № 14-ФЗ.
2 Гражданский Процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002г. № 138-ФЗ (ред. от 03.12.2011).
3 Федеральный закон от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ».
4 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ.
5 Новое жилищное законодательство Российской Федерации. Сборник нормативных актов. Издательство: ТК Велби, Проспект, 2009. - 480с.
6 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред.О.Н. Садиков. 2010. С.287.
7 Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 2009. С.347.
8 Колпакова А.В. Формы собственности и их соотношения. Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2008. - 352с.
9Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2009.683с.
10Седугин П.И. Жилищное право. М.: Норма, 2008. - 342с.
