Назначение и цель оценки недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………3

Назначение и цель оценки недвижимости………………………………………..5

Описание и анализ объекта  оценки………………………………………………..7

Местоположение и описание объекта недвижимости……………………………8

Затратный подход…………………………………………………………………..9

Сравнительный подход…………………………………………………………...13

Доходный подход к оценке недвижимости……………………………………...15

Согласование результатов  оценки………………………………………………..18

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….….19

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙЛИТЕРАТУРЫ…………………………………21

ВВЕДЕНИЕ

В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.

Экономика воспроизводства  – это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений  увеличивается число элементов  и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся наиболее востребованными. Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и со стороны российских партнёров. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность.

Федеральный Закон «Об  оценочной деятельности в РФ»  систематизировал оценочную деятельность, унифицировал понятийный аппарат.

Автором работы была произведена  поэтапная оценка рыночной стоимости  квартиры, площадью 58,2 квадратных метра, расположенной по адресу: г. Челябинск, улица Советская, дом 36, квартира 165. Объект данной работы - оценочная деятельность.

Предмет – определение  рыночной стоимости двухкомнатной  квартиры.

Цель данной работы –  составление отчета об оценке стоимости  объекта жилой недвижимости, с расчетом рыночной стоимости.

Для достижения данной цели необходимо было решить следующие задачи:

• проанализировать нормативную и учебную литературу;
• изучит процесс оценки стоимости;
• собрать информацию об объекте оценки и объектах аналогах;
• грамотно применить методы оценки в рамках подходов оценки;
• исчислить рыночную стоимость объекта оценки.

Назначение и цель оценки недвижимости

Оценка позволяет определить степень полезности, ценности той  или иной вещи для человека. Не определив  свое отношение к вещи, человеку сложно построить свои отношения  с другими людьми.

Фактически на оценивании базируются все сферы человеческих взаимоотношений – мораль, политика, культура, экономика, - а сама оценка превратилась в самодостаточный  процесс, направленный на формирование норм поведения и принятия решений. Система оценок обеспечивает нормальное и устойчивое развитие общества.

Особую роль оценка играет в его экономической жизни, где  людям очень важен процесс  оценивания благ, в которых они  нуждаются. 
Исключительное место среди этих благ занимает земля. Как часть природы, земля предоставляет основу для жизнедеятельности людей, обеспечивая их необходимыми ресурсами и создавая пространственный базис для экономической и социальной деятельности.

Одновременно земля наряду с рабочей силой, капиталом и  предпринимательской инициативой  выступает источником дохода и объектом собственности, относительно которого формируется целый ряд имущественных  отношений, связанных с ее владением, пользованием и распоряжением.

• В той или иной мере правомочия по отношению к земле распространяются и на все объекты, которые с ней неразрывно связаны, что позволяет говорить о специфическом, недвижимом, виде имущества, которое отличает: 
• стационарность, т.е. невозможность его перемещения без ущерба и потери потребительных свойств; 
• материальность, т.е. его существование в натурально-вещевой и стоимостной формах; 
• долговечность, т.е. соразмерность срока его существования и использования с продолжительностью жизни одного и даже нескольких поколений людей.

     Эти черты недвижимого имущества позволяют рассматривать его как одну из важнейших составляющих реального богатства не только для отдельного человека, но и для государства и общества в целом. 
     Недвижимость может использоваться для удовлетворения насущных потребностей человека и его деятельности; она является привлекательной для инвестирования с целью получения дохода и может служить надежным средством обеспечения кредита. Однако одного понимания, что недвижимость имеет большую ценность недостаточно. Для того чтобы разумно распорядиться этим богатством его собственнику – гражданину, предприятию, территориальной общине или государству, - необходимо знать за какую сумму денег можно сдать в аренду или продать объект недвижимости, либо использовать его в качестве залога.

Именно с этой целью  и осуществляется оценка, направленная на определение стоимости недвижимого  имущества, т.е. той суммы денег, за которую может состояться смена  собственника, условий собственности  или условий использования собственности. Оценка стоимости сегодня является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном  планировании. Кроме того, оценка в  обязательном порядке используется для целей налогообложения и  бухгалтерского учета объектов недвижимости.

Таким образом, оценку недвижимости отличает многообразие функций ее использования  и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений. Потребность в знании стоимости и растущий спрос на это знание со стороны общества привели к тому, что оценка недвижимости постепенно сформировалась в самостоятельный вид профессиональной деятельности. Этому также способствовало и относительное несовершенство рынка, на котором осуществляются сделки относительно недвижимости.

В целом, купля-продажа недвижимости более сложный процесс, чем обычного товара. Она предполагает юридическое  оформление сделки, заключение договора и государственную регистрацию. Кроме того, условия этой сделки регулируются не только мнениями сторон, но и законами государства в части  землепользования, градостроительства и охраны окружающей среды. Все это определяет в необходимости присутствия на рынке недвижимости специалистов, для определения адекватного состояния рынка стоимости. Таким образом, развитие оценки недвижимости как вида деятельности обусловлено существующим спросом на ее специфический продукт - знание о стоимости. С целью его продуцирования оценщик, анализируя рынок недвижимости, синтезирует информацию о природе, населении, хозяйстве и представляет ее в качестве иного вида информации – заключении о стоимости объекта недвижимого имущества. 
 

Описание и анализ объекта  оценки

характеристика объекта  оценки представляется в отчете об оценке. Отдельные части настоящей  оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимаемые во внимание все содержащиеся в отчете допущения и ограничения.

Проведенная оценка, основанная на исследованиях и анализе с  применением стандартов оценки, позволяет  сделать следующий вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры на 1.10.2012 года составляет 2060000 рублей.

Выводы, содержащиеся в представленном отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка. А также на знаниях и опыте оценщика, на его деловых качествах, в ходе которых оценщиком была получена определенная информация.

Местоположение и описание объекта недвижимости

Краткая характеристика Челябинской  области

Челябинская область находится  на границе Европы и Азии и расположена  в основном на восточных склонах  Южного Урала.

Северо-западная часть области  пересекается Уральскими горами. На востоке  холмистая местность чередуется с долинами. В горной зоне в окружении  лесов и озер имеется немало живописных природных ландшафтов.

Всего на территории Челябинской области  насчитывается 3170 озер, в том числе 98 - площадью более 5 кв. км. По разнообразию лечебных грязей Зауралье занимает одно из первых мест в России

Граничит с Республикой Башкортостан, Свердловской, Оренбургской, Курганской областями и государством Казахстан. Общая протяженность границ области  составляет 2750 км.

Наибольшая протяженность границ с Республикой Башкортостан (1150 км) и Республикой Казахстан (730 км).

Административный центр – г. Челябинск

Дата образования - 17 января 1934 года

Территория - 88,5 тыс. км2

Протяженность с запада на восток - 400 км, с севера на юг - 500 км

Численность населения - 3543,5 тыс. человек

Средняя плотность населения – 41 чел./км2. Экономически активное население  составляет 2285 тыс. чел.

Возрастная структура населения: к трудоспособному относится 64,4% населения, моложе трудоспособного  возраста – 16,9%, старше трудоспособного  возраста – 18,7%.

Краткая характеристика объекта  оценки

Объект оценки, квартира общей площадью 58,2 квадратных метра, находится в  собственности Юхловой И.Г.,из окна  данной квартиры открывается прекрасный вид, во дворе много зелени, охраняемая парковка, школа, детский, сад рядом с домом улица Кирова-центр Челябинска. Рядом остановка городского транспорта с которой можно уехать в любую точку города. Дом девятиэтажный, объект исследования находится на 5 этаже.

Затратный подход

Затратный подход —  совокупность методов оценки стоимости  объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых  для восстановления либо замещения  объекта недвижимости, с учетом его  износа. Затратный подход основан  на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства  объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в  следующих случаях:

1. технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
2. обоснование необходимости обновления действующего объекта;
3. оценка зданий специального назначения;
4. при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
5. анализ эффективности использования земли;
6. решение задач страхования объекта;
7. решение задач налогообложения;
8. при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Для применения затратного подхода необходимо использовать такой  показатель, как усредненная стоимость 1 м² жилья по г. Челябинску,на 27.10.2012 составила – 33 000 рублей. С помощью фрагмента справочника рассчитаем коэффицент:

Таблица 1 - Расчет стоимости  объекта оценки затратным подходом

Скорректированная стоимость  равна: 2.377*33000=78 441 рублей

Восстановительная стоимость  равна: 58,2м² * 78441=4 565 266,2 рублей

Определим износ объекта  недвижимости:

СПИ факт-30 лет

Таблица 2- Определение износа недвижимости

Корректировка восстановительной  стоимости на долю ФИ рассчитывается по формуле 1:

где ВС – восстановительная  стоимость, руб.;

      ФИ –  физический износ, %;

От сюда следует, что физический износ составляет:

Корректировка восстановительной  стоимости равна:

                          78441 * = 53 034 руб

Стоимость объекта оценки с учетом ФИ:

53 034 * 58.2 = 3 086 579 рублей

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с  аналогичными объектами на рынке  и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым  объектом и аналогами. Это позволяет  определить цену продажи каждого  аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что  и оцениваемый объект. Скорректированная  цена дает оценщику возможность сделать  заключение о том, что наиболее вероятная  цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта  может отклоняться от рыночной стоимости  из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий  сделки. Однако в подавляющем большинстве  случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление  развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый  подход использует данные о сделках  на рынке, его еще называют рыночным. 

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Принцип замещения - разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.  
Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения.  

Принцип вклада. Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

На основе этих принципов  оценки недвижимости в сравнительном  подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения  элементов сравнения и измерения  корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости  оцениваемого объекта.

Для расчета корректировок  оценщиком были отобраны объекты  аналоги для сравнения, результаты оформлены в таблице 3

Таблица 3 – Определение  стоимости сравнительным подходом.

Корректировка на местоположение:

33 000 - 31 000 = + 2000

Корректировка на этажность:

32 000 – 31 000 = +1000

Внесем корректировки:

Таблица 4 – Внесение корректировок

Итак, методом сравнительного подхода стоимость объекта оценки составила:

34 000 руб. * 58,2 м² = 1978800 рублей.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный метод основан  на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов  или выгод, то есть отражает: 

       – качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; 

 – риски как характерные  для оцениваемого объекта, так  и для региона.  
     Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования. Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах.

Если представить что  данный объект оценки может приносить  доход в будущем, то предположим, что доход - арендная плата за использование объекта недвижимости в качестве офиса. Предположим, что доход – арендная плата за использование объекта оценки в качестве офиса. Если предположить, что денежные потоки будут стабильны, то в рамках доходного подхода определения стоимости воспользуемся методом капитализации доходов.

Расчет арендной платы:

Размер арендной платы  за 1 м²  аналогичных объектов в г. Челябинске составляет 800 рублей в месяц.

Рассчитаем годовую арендную плату по следующей формуле:

АП= S*Бс*12*К_i

Где: АП – годовая арендная плата (руб/год);

S – площадь арендуемого  помещения (кв.м);

Бс – базовая ставка арендной платы (руб/кв.м);

К_i - корректировочный коэффициент, учитывающий недогрузку помещений.

S _{общ =} 58,2 м²

     Коэффициент  недогрузки: 10,2 – не жилая площадь

АП=58.2*800руб.*12*0.18=100569.6 руб. в  год

То есть действительный валовый  доход равен 100569.6 руб.

Подсчитаем расходы:

Таблица 5- Расходы собственника объекта

Отсюда норма возврата:

100% : 79(остаточный срок  службы основных объектов)= 1.26%

Таким образом, общая ставка капитализации составляет – 10.26 %.

Стоимость объекта определяется по формуле:

Ск=ЧОД/Кп,

           где Ск – стоимость объекта, (руб)

ЧОД – чистый операционный доход в год, (руб)

Кп – ставка капитализации  прибыли.

Ск= 75 226,09 : 0,1026= 733 197, 76 рублей

Согласование результатов  оценки

Исходя из статистики оценочных  фирм в г. Челябинске, рыночную стоимость  можно увидеть в таблице 6:

Таблица 6- Рыночная стоимость

Таким образом, рыночная стоимость  объекта оценки составит: 2060000 руб.

Исходя из проведенного анализа  можно сделать следующий вывод: Рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 58,2 м² , находящегося по адресу г.Челябинск, ул. Советская, д.36, кв. 165 на 1.10.2012 г составляет 2060000 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке.

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.