Недвижимое имущество как обьект гражданского права

 
 
 

Контрольная работа

по  залоговому праву

Тема  № 5

Залог в системе вещных и обязательственных  прав 
 
 

Новосибирск

2008 

Оглавление. 

Введение                                                   3

1. Общая характеристика вещных и обязательственных прав       4

2. Понятие  залога и залогового права,  его место в системе вещных 

и обязательственных  прав                                                                                       7

3. Залог недвижимости (ипотека)                             10

Заключение                                                        20

Список  использованной литературы                                        22        

ВВЕДЕНИЕ.

      Одним из основных условий успешного построения гражданского общества с рыночной экономикой является наличие четко сформированной системы законодательства в России. Настоящее время знаменует собой принципиально важный период в развертывании российской правовой реформы.

      С переходом к рыночной экономике  установилось множество форм собственности  на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

      В последнее время делаются попытки разработки концептуальных документов в этой области, законодательные акты сопровождаются, как правило, обширными комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего дня. В качестве примера здесь можно привести такие законодательные акты, как Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон Российской Федерации от 29.05.1992 г. «О залоге», Федеральный Закон Российской Федерации от 16.07.98 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости.

          Данные проблемы весьма актуальны и имеют современный характер, что и послужило поводом для выбора мной этой темы. Целью настоящей работы является изучение роли залога в системе вещных и обязательственных прав. Для этого необходимо решить ряд задач:

1. дать  понятие залога.

2. охарактеризовать  его роль в системе вещных  и обязательственных прав.

3. изучение  залога недвижимости (ипотеки), как  разновидности залога.

 

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ВЕЩНЫХ И  ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕН-

           НЫХ  ПРАВ.

        В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

              Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. «Деление вещей на движимые и недвижимые введено Основами  гражданского законодательства (ст.4) в связи с введением в РФ частной собственности на землю. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

      Также статья 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на эти объекты специального правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Перечень  объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в статье 130 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель может признать недвижимыми вещами и др. предметы.

      Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом».1

      Гражданским кодексом принята классификация  вещей как объектов гражданского права на делимые и неделимые. «В принципе все вещи являются делимыми. Однако физическое разделение вещи на части может лишить вещь ее первоначального назначения. Поэтому к делимым вещам относятся только те предметы, которые можно разделить без ущерба для их хозяйственного назначения, например, любое количество зерна, молока и др., в то время как книга, стол, пианино и др. подобные вещи считаются неделимыми, их раздел невозможен без изменения их назначения. Эта классификация вещей имеет основное значение для общей собственности в случае необходимости ее раздела, при наследовании, исполнении обязательства по частям и в др. случаях, которые регулируются специальными правилами. Так, при общей собственности делимые вещи делятся и соответствующие их части передаются разным субъектам, а неделимые передаются одному из общих собственников, который обязан выплатить другим денежную компенсацию, либо продаются, а вырученная сумма делится между собственниками.

      В ряде случаев имущество можно  разделить без ущерба для его  хозяйственного назначения, но раздел его отразится на материальной или художественной ценности (коллекция, сервиз и т.п.). В случае спора судебная практика рассматривает такие вещи как неделимые и не подлежащие разделу».

      «Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Сложные вещи отличаются от неделимых тем, что каждая часть сложной вещи имеет самостоятельную ценность. В то же время все эти части образуют единое целое и, как правило, используются по единому назначению. К сложным вещам относятся библиотека, предприятие, стадо скота и т.п. Такие вещи выступают, как правило, единым объектом обязательства купли-продажи, мены и др., хотя они, конечно, могут быть отчуждены и по отдельным частям. Сделка, заключенная в отношении сложной вещи, распространяется на все ее составные части. Иное решение должно быть специально предусмотрено договором».

      Гражданским кодексом предусмотрено такое понятие, как главная вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. (ст.135 ГК). «Принадлежностью всегда является отдельный предмет, например, ключ от замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п. Вопрос о том, является ли этот предмет принадлежностью, часто решается в законе, стандарте, договоре. При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаями делового оборота».

         В  Гражданском кодексе РФ дано следующее понятие обязательства:

      «В  силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого  лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить  работу, уплатить деньги, либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности»2.

      Обязательства возникают из договора, заключённого между двумя сторонами – кредитором и должником, причём в качестве каждой из его сторон могут участвовать  одно или одновременно несколько лиц.

      Исполнение  обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества  должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

      Но  не все из перечисленных объектов вещных прав могут стать объектом или предметом залога. Наиболее очевидным критерием относимости к числу объектов залоговых правоотношений можно считать отчуждаемость – то, что в соответствии с законом может быть отчуждено тем или иным способом ( продано, подарено), то может быть и передано в залог. Данный критерий соответствует ст.6 Закона РФ «О залоге». 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Понятие залога и залогового права, его место в системе вещных и обязательственных прав.

        Понятие залога вытекает из  содержания п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ.

         Залог представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор – залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залог, таким образом, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

           Залог  возникает в силу  договора. Он возникает также  на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признаётся находящимся в залоге.

            «Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.»3

         Вопрос о месте залога в  системе вещных и обязательственных  прав в России остаётся спорным.

          По господствующей концепции  залоговое право считается обязательственным.

          Основные аргументы этой концепции:

  1. в Гражданском кодексе РФ нормы, регулирующие залоговые правоотношения, расположены в разделе «Обязательственное право»;
  2. заложены могут быть не только вещи, но и права требования;
  3. право залога может быть установлено на будущую вещь;
  4. право залога может быть прекращено действиями третьего лица по исполнению обязательства;
  5. залогодержатель вправе передать свои права другому лицу путём уступки права требования;
  6. в случае гибели объекта залога его можно заменить другим имуществом;
  7. при ликвидации должника (юридического лица) заложенное имущество не исключается из общей массы;
  8. кредитор не приобретает права собственности на заложенную вещь.

                        Но можно заметить, что многие  из этих пунктов  также могли  быть отнесены и к бесспорно  вещному праву – сервитуту. Что же касается расположения в Кодексе, то оно более зависит от воли законодателя, чем от объективных факторов.

                 Приведём также аргументы в  пользу того, что право залога  является вещным правом:

  1. право залога предоставляет возможность правообладателю получить удовлетворение своих интересов путём непосредственного воздействия на вещь ( таким образом, подпадает под определение вещного права);
  2. праву залога присуще право следования;
  3. заложенная вещь всегда не своя для кредитора, что свидетельствует о том, что право залога именно ограниченное вещное право;
  4. право залога пользуется абсолютной защитой;
  5. права залогодержателя подлежат защите преимущественно перед правами других лиц.4

                  Залоговое право можно рассматривать как в объективном, так и в субъективном смыслах.

  1. В объективном смысле залоговое право представляет собой систему норм, регулирующих отношения, связанные с передачей имущества кредитору – залогодержателю, реализацией его права на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества, и сопутствующие отношения.

              Залоговое право является институтом  гражданского права, хотя и  связано с другими отраслями:  земельным правом и процессуальным  правом.

              Отношения, связанные с залогом  имущества, регулируются гражданско – правовым методом, для которого характерна диспозитивность и равенство субъектов. Тип регулирования общедозволительный: разрешено всё, что не запрещено. Принципы регулирования залоговых правоотношений – это общие гражданско – правовые принципы: неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства в частные дела, обеспечение восстановления нарушенных прав. На залоговое право распространяются общеправовые принципы, такие как принцип законности и принцип социальной справедливости.

                     Залоговое право по своему  объёму и тесной связанности  с разными институтами и подотраслями  гражданского права не может  претендовать на положение самостоятельной  подотрасли. Тем не мене в его  структуре могут быть выделены общая и особенная части. Общая часть залогового права состоит из норм, регулирующих отношения, свойственные залогу в целом, особенная – из норм, касающихся только специфики отдельных видов залога.

                 2. Залоговое право в узком, субъективном смысле представляет собой меру возможного поведения кредитора – залогодержателя по обращению взыскания на заложенное имущество, права и обязанности залогодателя и залогодержателя.

                  Таким образом, вопрос о месте залогового права в системе вещных и обязательственных прав в России остаётся спорным.

               Рассмотрим более подробно залог  недвижимости (ипотеку), как разновидность  залога. 
 
 

      3. Залог недвижимости (ипотека).

      «Залог недвижимости (ипотека) является одним из основных способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства. За последнее время залог недвижимости (ипотека) приобрел широкое распространение в практике предпринимательской деятельности»5.

      «Основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна строка-залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом»6. При этом определено, что «залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

      Общие правила о залоге, содержащиеся в  Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Федеральным  законом не установлены иные правила».

      Ипотека устанавливается в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным  законом.

      Требования, обеспечиваемые ипотекой, заключаются  в следующем.

«Ипотека  обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

      Также ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  сумм, причитающихся ему:

      1) в возмещение убытков и (или  в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

      2) в виде процентов за неправомерное  пользование чужими денежными  средствами, предусмотренных обеспеченным  ипотекой обязательством либо  федеральным законом;

      3) в возмещение судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

      4) в возмещение расходов по реализации  заложенного имущества».

        Статья 4 Закона об ипотеке утверждает, что «в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества».

      Законом об ипотеке устанавливается, что  недвижимое имущество является предметом ипотеки. «Особые правила существуют для такого вида недвижимости, как здания, в том числе жилые дома и строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей. Ипотека такого вида недвижимого имущества допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится такого вида недвижимое имущество. При обращении взыскания на это имущество лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель недвижимости»7.

      Предусмотрено, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения  его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом  ипотеки.

      Правила об ипотеке недвижимости применяются  также к залогу прав арендатора по договору об аренде.

      Если  предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица, или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

      Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя.

      Законом об ипотеке урегулированы также  вопросы заключения договора об ипотеке.

      Установлено, что «договор об ипотеке заключается  с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  заключении договоров, а также положений Федерального закона». Предусмотрены нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке

      Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации.

      «Права  залогодателя на имущество, заложенное по договору ипотеки, возникают с момента заключения договора, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога». (ст.11 Закона).

      Содержания  договора об ипотеке раскрывается в ст.9 Закона. «В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

      Главой III Закона об ипотеке раскрыты основные положения о закладной - ценной бумаге, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

      - право на получение исполнения  по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

      - право залога на указанное  в договоре об ипотеке имущество.

      Обязательными по закладной лицами являются должник  по обеспеченному ипотекой обязательству  и залогодатель, ими же и становятся закладная, которая выдается первоначальному  залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после такое регистрации.

      Согласно  п.4 ст.13 Закона «составление и выдача закладной не допускаются, если:

      1) предметом ипотеки являются:

          предприятие, как имущественный комплекс;

          земельные участки из состава земель сельхозназначения, на которые распространяется действие настоящего Закона;

          леса;

          право аренды имущества, перечисленного выше;

      2) ипотекой обеспечивается денежное  обязательство, сумма долга по  которому на момент заключения  договора не определена и которое  не содержит условий, позволяющих  определить эту сумму в настоящий момент».

      Также п.6 ст.13 предусматривается, что «в случае частичного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства должник  по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

      - такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

      - такое изменение размера обеспечения,  при котором размер требований, возникающих из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

      Данное  соглашение должно быть нотариально удостоверено. При заключении таких соглашения и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

      - либо внесение изменений в  содержание закладной путем приложения  к ней нотариального удостоверенной  копии данного соглашения и  указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;

      - либо аннулирование закладной  и одновременная с этим выдача  новой закладной, составленной  с учетом соответствующих изменений.

        В последнем случае одновременно  с заявлением о внесении изменений в данные единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке». (п.7 ст.13 Закона).

      «К  закладной могут быть приложены  документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной». (ст.15 Закона). Также предусмотрена регистрация владельцев закладной. «При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявить закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса». (п.1 ст.17 Закона). По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства залогодержатель полностью обязан передать закладную залогодателю. Если закладная находится у залогодержателя либо если на ней отсутствуют отметки о частичном исполнении обязательства, это свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или его часть не исполнены.

      Установлено, что «обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной  в осуществлении им прав оп закладной  в случаях, если:

      - судом принят к рассмотрению  иск о признании недействительной  уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;

      - предъявленная закладная недействительна  в связи с ее утратой законным  владельцем и выдачей дубликата  закладной либо в связи с  нарушением порядка выдачи закладной  или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают». (п.6 ст.17 Закона).

      «Нахождение закладной у любого из обязанных  по ней лиц свидетельствует, что  обеспеченное ипотекой обязательство  исполнено. Если закладная аннулируется, орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной». (ст.17 Закона).

      В случае, если закладная утрачена, «восстановление прав по ней производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обязательству. Восстановление прав производится на основании:

      - заявления в их адрес лица  – залогодержателя, если по  данным, внесенным в государственный реестр прав на недвижимость, возможно установить все передаточные надписи, совершенные по утраченной закладной;

      - решение суда, вынесенного по  результатам рассмотрения в порядке  особого производства дела об  –установлении фактов, имеющих юридическое значение.