Недвижимость- как экономическая, финансовая и юридическая категория

Введение. 

     Актуальность  темы работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового  положения недвижимого имущества  как объекта гражданского права  приобрели особую востребованность. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, водных объектов, леса, жилых и нежилых строений и т.п.), определение и понимание понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, наличие в нем «пробелов» вызывает необходимость глубокого изучения обозначенной темы.

     В настоящее время отсутствует  абсолютные границы в пределах регулирования  отдельных объектов недвижимости. Между  отраслями российского законодательства имеется постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями развития института недвижимости.

     Необходим глубокий анализ отдельных видов  недвижимого имущества, как традиционно  относимых юридической наукой и  законодательством РФ к недвижимым, так и производных объектов недвижимости. Ежегодное увеличение судебно-арбитражных споров, предметом которых являются те или иные правоотношения, связанных с недвижимым имуществом, также свидетельствует о важности исследования данной темы.

     Целью данной работы является конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

     Кроме того, одним из важнейших направлений  исследования является имущественный комплекс, как наиболее сложный, с точки зрения элементно-структурного построения объект недвижимости, (являющий собой неоднозначность современной гражданско-правовой теории и практики.) 
 

     Недвижимость - как экономическая  категория. 

     Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

     В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты  недвижимости – колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

     – общественных организаций;

     – недвижимость, принадлежащая акционерным  обществам.

     В РФ вся недвижимость имеет следующие  основные виды собственности:

     – государственная (муниципальная);

     – частная.

     Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических  отношений между гражданами РФ, при  которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

     При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

     – объекты недвижимости народнохозяйственного  значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

     – на уровне того или иного национального образования;

     – областная или краевая собственность  объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

     – объекты недвижимости, находящиеся  в собственности определенного  города, района или даже села.

     Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

     При имущественных отношениях на праве  оперативного управления объектами  недвижимости можно владеть и  пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения,  то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

     Объекты недвижимости могут находиться в  собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

     В соответствии с российским законодательством  право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования  объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

     Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность  иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.).

     Правомочие  пользования представляет собой  основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования  объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

     Правомочие  распоряжения означает аналогичную  возможность определения юридической  судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т. д.).

     У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных  правомочия. Но порознь, а иногда и  все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т. е. опирающемуся на определенное юридическое основание – титул) владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т. е. в известных рамках распорядиться им. Однако следует заметить, что сама по себе «триада» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

     Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и  распоряжения принадлежащим ему  недвижимым имуществом, оставаясь его  собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

     В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости – на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота – на конкурсного управляющего и т. д.).

     Собственник недвижимости также несет риск случайной  гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения  при отсутствии чьей-либо вины в  этом. Перенос риска случайной  гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

     Субъектами  права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме  унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъ-ектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно: создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического лица. Поэтому никакой «коллективной» или иной «формы собственности» Кодекс не предусматривает. Как уже указывалось выше, собственность может быть только частная и публичная (государственная и муниципальная).

     Способы приобретения права собственности  принято делить на первоначальные и  производные. Первоначальные – это  когда приобретение прав не связано  с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

     Основной  первоначальный способ приобретения прав – это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую  вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

     Производные способы приобретения прав – это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

     Приобретение  права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца  объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

     После приобретения в установленном порядке  прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога.

     Некоторыми  особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т. е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах.

     Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному  использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т. д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

     Наряду  с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т. е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, т. к. наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

     Для продаваемых застроенных земельных  участков устанавливаются публичные  сервитута, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

     – безвозмездное и беспрепятственное  использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

     – возможность размещения на участке  межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

     – возможность доступа на участок  соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

     Изменение названных и введение новых публичных  сервитутов возможно лишь Федеральным  законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

     Установлен  особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т. е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

     Так, не могут быть в частной собственности  земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных  вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации (об этом уже говорилось ранее) земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т. д.

     Поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

     Отдельно  хотелось бы сказать об особенностях таких объектах недвижимости, как квартиры.

     Объектом  купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной  собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи  должна быть приватизирована, т. е. переведена из государственной собственности в частную. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

     Общая совместная собственность на квартиру встречается в договорах приватизации, оформленных до 01.01.95 г. (с этой даты договоры приватизации оформляются только в долевую собственность), а также в отношении совместно нажитого в браке имущества супругов. Ее отличие от долевой собственности состоит в том, что распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно только в целом, не деля ее на части, причем, сделать это может любой из собственников с согласия остальных или все собственники вместе. Общая долевая собственность возникает как при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), так и при переоформлении совместной собственности в долевую. Доли в долевой собственности могут быть определены по соглашению сторон (например, пропорционально занимаемой участниками жилой площади) или не определены вовсе и тогда они считаются равными. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями. При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами естественно не обладают. Однако, если доля принадлежит ребенку, то ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей). 

     Что касается ЖСК, то гражданин может  считать себя собственником ЖСК  с момента полной выплаты пая. Таким образом, право собственности  на квартиру возникает в результате ее оплаты, а не безвозмездного получения, значит, квартира ЖСК не считается приватизированной и ее владелец сохраняет право на бесплатную приватизацию. У квартиры ЖСК может быть только один собственник – член кооператива, все члены семьи пайщика не являются собственниками, но имеют право проживания. Исключение составляют случаи, когда член ЖСК получал деньги от третьего лица для внесения пая, тогда этому лицу может принадлежать доля собственности, а также супруг пайщика может иметь право на половину доли, оплаченной в период брака. 

     Недвижимость - как финансовая категория. 

     Рынок недвижимости, как и рынок жилья, является одним из секторов финансового  рынка, на котором рыночным товаром  является недвижимость.

     Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

     Согласно  ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимости относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).

     К недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации суда воздушные и морские, внутреннего плавания, космические объекты, может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

     Недвижимость  как финансовая категория является формой вложения капитала.

     В составе недвижимости применительно  к городскому рынку можно выделить:

     • земельный участок;

     • жилое помещение (дом, квартира, комната);

     • нежилое помещение;

     • предприятие;

     • здание и сооружение. Рассмотрим эти  группы активов.

     1. Земельный участок является объектом  права собственности согласно  гл. 17 ГК РФ. Собственник земельного  участка вправе продать его, подарить, отдать в залог, сдать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.).

     Собственник земельного участка может:

     возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос;

     разрешать строительство на своем участке  другим лицам.

     Эти права осуществляются при условии  соблюдения градостроительных и  строительных норм и правил, а также  требований к назначению земельного участка.

     2. Жилым признается помещение, отвечающее  установленным санитарным, противопожарным,  градостроительным и техническим  требованиям, предназначенное для  проживания граждан. Право собственности  и другие вещные права на  жилые помещения определены гл. 18 ГК РФ.

     К жилым помещениям относятся: жилые  дома, квартиры в многоквартирных  домах, жилые комнаты и/или иные помещения, предназначенные для  проживания и признающиеся жилыми в  соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ. 

     Недвижимость  представляет собой участок территории с находящимися на нем природными ресурсами, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а  также находящимися на нем жилыми и нежилыми помещениями, предприятия, зданиями и сооружениями. В соответствии с законодательством к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     Право собственности и другие вещные права объектов недвижимости определены Гражданским Кодексом Республики Беларусь. Так, объектом права собственности на землю является земельный участок, территориальные границы которого определяются в соответствии с законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченными органами государственного управления по земельным ресурсам и землеустройству.

     Объектами права собственности и другие вещные права на жилые помещения  являются жилые дома, квартиры в  многоквартирных домах, комнаты, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан.

     Предприятием  как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, товарные знаки и другие исключительные права.

     Недвижимость  является финансовым активом, т.е. формой вложения капитала, способной приносить  доход собственнику. С точки зрения задач менеджмента операций с  недвижимостью особый интерес представляют следующие группы финансовых активов: земельный участок, жилое и нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение.

Недвижимость  и сделки с ней должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством.

     В зависимости от конкретных целей  менеджмента следует учитывать  особенности объектов недвижимости, которые влияют на результаты сделок. К ним относятся:

     потенциальный рост стоимости земли, вызванный, как  правило, изменениями в системе  землепользования относительным дефицитом  участков со сходным местоположением, инфляцией и другими факторами; неравномерность денежных потоков, вызванная в инвестиционном процессе преобразованием отрицательных денежных потоков на стадии строительства объекта в положительные – в период его эксплуатации и, наконец, получением крупной суммы денег при продаже объекта недвижимости; износ зданий и сооружений в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других факторов, что в течение длительного временного интервала снижает их стоимость; гибкие условия финансирования, допускающие использование собственных и заемных средств, а также «сложное» финансирование по времени осуществления, начисления процентов, долевому участию в финансировании собственников и т.п., что отражается на величине оценки недвижимости; комбинация юридических прав, включающая сочетание юридических прав и интересов в отношении объекта недвижимости, как, например, сдача в аренду с разделением прав, залог, полное хозяйственное ведение и т.п.; налоговые обременения, являющиеся, как правило, одной из причин сделок; риск и неопределенность, поскольку недвижимость является немобильным активом, инвестиции подвержены широкому спектру рисков, что требует анализа самого объекта, так и окружающей территории; сегментированность и персонализованность рынков недвижимости, что обосновывает сложность в сборе данных по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе. 

     Сущностные  и формально-юридические  признаки недвижимого  имущества. 

     Выяснив, что понятие недвижимости является фундаментальной гражданско-правовой категорией, можно сделать вывод, что оно лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. К сущностным признакам недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, О.Ю. Скворцов считает необходимым отнести следующие.

     Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

     Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается  трактовка отдельных положений  закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)1, однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать  как такую прикрепленность объекта  недвижимости к земле, утрата которой  влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

     Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, как отмечают ряд авторов публикаций, не свободно от недостатков.

     Федеральный закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1)1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5)2. В соответствии с Федеральным законом «О связи» к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8).