Недвижимость как экономический объект государственной собственности

Частное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

«Омская юридическая  академия»

Кафедра экономики и менеджмента

Специальность

080504 – «Государственное  и муниципальное управление»

Контрольная работа

по дисциплине «Управление  государственной и муниципальной собственностью»

Зачетная книжка № 3372

Выполнила:

Студентка 5 курса

заочной формы обучения

группа № 510 гсз

Позднякова Елизавета Валерьевна

Проверила:

Кауц С.В.

Омск 2013

Вопрос 7. Недвижимость как экономический объект государственной собственности.

Понятие и состав недвижимости

Одним из наиболее компактных определений недвижимости является следующее: недвижимость - это земля  и все, что неразрывно связано  с нею по своей сущности, естественной или созданной человеком. Последующие детализации и расширения этого определения позволяют раскрыть и уточнить такие важные аспекты, как пространственная привязка местоположения, функциональное назначение, правовая принадлежность, стоимостная оценка, строительное состояние и т.д.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Особое место в ряду объектов недвижимости занимают предприятия, которые трактуются как сложные вещи, как некоторые имущественные комплексы. В состав такого имущественного комплекса включаются все виды движимого и недвижимого имущества, а также другие объекты права, обеспечивающие деятельность данного предприятия. К недвижимым компонентам имущественного комплекса предприятия относятся земельные участки, здания и сооружения; к движимым - оборудование и инвентарь, продукция и сырье, права требования и долги; права обозначения (как, например: название фирмы, торговая марка), которые следует трактовать как нематериальные блага.

Понятие имущественных комплексов как сложных вещей весьма конструктивно. Именно оно позволяет объединять неразрывно связанные в нём различные типы вещей и объектов права, как, например: недвижимые и движимые компоненты, нематериальные активы. Тогда, наряду с выделенными в ГК РФ предприятиями, к подобной правовой схеме недвижимости - имущественных комплексов можно привести другие комплексные объекты:

• объекты - памятники истории, культуры и архитектуры,

• охранные зоны (природные и городские),

• ландшафтные комплексы и т.п.

При этом общей для приведенного перечня имущественных комплексов является неразрывная связь компонентов, из которых они составлены:

• отдельные объекты недвижимости (земельные и лесные участки, здания и сооружения, обособленные водные объекты и многолетние насаждения),
• движимые вещи (как, например, выдающиеся художественные элементы интерьера и парковых ансамблей, культурные ценности внутри объектов-памятников, исторические предметы, уникальные библиотеки и коллекции).
• именные знаки принадлежности (как, например: усадьба «Архангельское», дом-музей Л.Н. Толстого, Новодевичий монастырь).

Конструктивной представляется также идея распространения приведенного определения недвижимости как сложного имущественного комплекса на такие крупномасштабные объекты, как муниципальное (городское) имущество. Тогда, например, имущественный комплекс города можно было бы трактовать как следующую совокупность:

• множество отдельных объектов городской недвижимости, в том числе:

городские земельные участки, участки недр (в том числе, с подземными инженерными коммуникациями и иными подземными сооружениями типа метро, пешеходных переходов, подземных хранилищ и т.д.), здания и сооружения, городские леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты (и другие поверхностные водные объекты, не являющиеся объектами недвижимости, но составляющие с городом единое целое);

• множество отдельных городских объектов - сложных имущественных комплексов, таких, как:

имущественные комплексы различного рода унитарных предприятий и организаций,

имущественные комплексы ландшафтных и культурно-исторических охранных зон и памятников (в рамках установленных границ города);

• множество движимых вещей и нематериальных активов, в том числе:

движимые вещи, составляющие неотъемлемые части названных выше сложных объектов недвижимости, ценные бумаги и др.,

уникальные символы и обозначения: исторические названия города и местностей, торговые марки и обозначения отдельных объектов, включающих символику города.

Специфика рынков недвижимости для государственного и муниципального собственников

В результате проводимых реформ на отечественных рынках недвижимости сложилась весьма специфическая ситуация. С одной стороны, государственные и муниципальные собственники, продолжая (хотя и изменившимися темпами) процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими собственниками, занимая особенно влиятельные позиции, например, на первичных рынках жилья и нежилых помещений. При этом по закону государственные и муниципальные собственники являются равноправными участниками рыночных сделок, что особенно заметно, например, на вторичных рынках жилья и высококлассных офисов.

С другой стороны, государственные и муниципальные властные структуры устанавливают основные «правила игры» (инициируют и принимают законодательные и нормативные акты) для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. По результатам таких регулирований решаются проблемы эффективного наполнения центральных и местных бюджетов. Таким образом, за счет воздействия на имущественные отношения регулируются важнейшие показатели бюджетной эффективности государственного и муниципального управления в целом.

Имущественные комплексы (предприятия)

Основные виды собственности являются объектом разнообразного государственного регулирования как таковые (например, законодательства о землепользовании, о недрах, о недвижимости и т.д.).

Однако это, конечно, базисная, но фоновая составляющая отношений собственности. Конкретная же экономическая жизнь протекает на поле, где действует множество субъектов. Это так называемые хозяйственные единицы (хозяйствующие субъекты). Именно они, вступая в отношения собственности друг с другом (и государство здесь лишь первый среди равных), представляют собой агентов экономической деятельности, охватывающей все виды собственности одновременно. Они являются, с одной стороны, универсальными имущественными комплексами, с другой - социальными образованиями, в которых осуществляются все формы человеческой жизнедеятельности, это клеточки экономической и в большой мере - социальной жизни. Поэтому именно предприятия выступают первоочередным после природных запасов объектом нашего внимания как объекты собственности.

При этом и отраслевая принадлежность (промышленное это предприятие или торговое, или поликлиника), и место нахождения (в Москве или на Сахалине), и другие привычные «разделители» государственного управления отходят на задний план. На первое место выступают состав собственников и организационно-правовые формы предприятий.

Современным гражданским правом предусматривается строго определенный ряд хозяйственных организаций, т.е. организационно-правовых форм, в рамках которых (и только в рамках которых) можно осуществлять хозяйственную деятельность в России (табл. 1)¹.

Таблица 1 – Виды хозяйственных организаций в РФ

Сравнительные характеристики различных хозяйственных организаций приведены в табл. 2.

Таблица 2 – Хозяйственные общества

МЗП - минимальная заработная плата, новая единица в нашей системе мер и весов;

УК - уставный капитал.

Охарактеризуем открытые акционерные общества (ОАО).

Акционерные общества

Уже из обязательных юридических характеристик ОАО следует, что это, как правило, крупные хозяйственные организации с большим числом работников, серьезной финансовой и производственной базой. Они производят львиную долю ВНП и обеспечивают рабочие места для большей части работающих. Словом, они оказывают огромное влияние на экономику страны,  будучи средоточием больших групп взаимодействующих людей, и тем самым непосредственно - на все общественные процессы. Поэтому ОАО это уже не просто хозяйственные единицы, не только агенты экономической жизни, но и в большой степени общественные организации, элементы социума. Если добавить к этому, что и по материальным источникам своего формирования - акции покупают и разнообразные организации, и так называемые физические лица, т.е. просто люди, живущие при этом на всем пространстве от Балтики до Владивостока (и за рубежом) и работающие где угодно, - другими словами, что оперируют они изначально общественными, т.е. сложенными сообща разными собственниками, капиталами, отношение к ОАО как к универсальным экономико-социальным образованиям будет полностью оправданно. Иначе говоря, это корпорации - основные действующие лица не социалистической и не капиталистической, а корпоративной экономики.

В деятельность корпорации вовлечено много заинтересованных участников. Прежде всего, это ее учредители.

Большинство действующих в России АО - дети приватизации. Есть, правда, немало акционерных обществ второго-третьего поколений, созданных частными лицами и организациями, нажившими капиталы на первой волне приватизации и во время предшествовавшей ей короткой, но бурной эпохи кооперативов и НТТМ, однако большинства они еще не составляют.

За малыми исключениями, приватизации в России происходили по известным схемам, поэтому большинство учредителей - это государственные органы управления, представленные теперь управляющими государственными пакетами акций (долями) по контракту, это также современный директорат (он же экс-советская номенклатура) и так называемые трудовые коллективы, т.е. просто частные лица, но при этом работники АО или его пенсионеры.

После того как созданное АО начинает действовать, все его непосредственные участники, в том числе учредители, получают статус акционеры и владельцы, т.е. собственники того или иного количества акций, простых или привилегированных, облигаций или иных эмитированных АО ценных бумаг, -независимо от того, работают они в АО или нет.

Мощными группами заинтересованных лиц являются поставщики и потребители АО. Даже не участвуя в процессе управления АО непосредственно, они могут сильно и даже определяющим образом влиять на принимаемые решения, особенно в современных условиях в России. Зависимость АО от потребителей и поставщиков может варьировать от равной взаимной до полной односторонней в любую сторону.

Особую группу интереса представляет собой государство. Российское государство еще не сложилось как целое, поэтому на практике взаимодействие с государством распадается на отношения с теми или иными государственными органами — от самых болезненных с налоговой полицией до самых комплиментарных с мэрией. Когда государство выступает еще и как акционер, т.е. в двух ипостасях одновременно, это придает большую сложность отношениям АО с государством, поскольку эти его роли во многом противоположны.

Усиленный до обострений интерес к деятельности АО питают его должники и кредиторы, хотя интерес этот может быть с противоположным знаком: и те и другие в конкретной ситуации могут быть заинтересованы и в процветании АО, и в его банкротстве.

Еще одна группа весьма заинтересованных субъектов, окружающих корпорацию - это конкуренты. Основные отношения с конкурентами - но лишь в грубом приближении - это отношения защиты и нападения. А в грубом потому, что, если перед нами не фаза становления рынка (отрасли), когда все бурлит в процессе раздела и передела собственности и связей, а следующая - период стабильного производства, то конкуренты играют очень важную положительную роль: они не дают вам застояться, поэтому без них вы можете погибнуть, утонуть в собственном монополистическом чванстве. Кроме того, конкуренты всегда вырабатывают новые идеи, новые продукты, которые дают толчок и вашему развитию.

Для предприятия, принадлежащего одному лицу, проблемы разделения собственности и контроля не существует: я владею - я и контролирую. Но когда собственников много, все большее значение приобретает участие в принятии решений, т.е. контроль за деятельностью.

Чем больше собственников (распыленность владения), тем больше собственность отделена от контроля, следовательно, тем меньшее значение имеет собственность и тем большее - контроль. Крайним случаем в этом ряду являются крупные АО.

Государственное унитарное предприятие

Унитарное предприятие является особой организационно-правовой формой юридического лица, восходящей своими корнями во времена социалистической экономики². Возникновение этой формы обусловлено необходимостью, с одной стороны, сохранить государственную собственность на средства производства, а с другой - обеспечить более эффективное управление этим имуществом.

Эта задача была решена путем создания особых, неизвестных странам с рыночной экономикой вещных прав - права оперативного управления и права полного хозяйственного ведения (впоследствии права хозяйственного ведения). Суть их состоит в том, что унитарное предприятие выступает в качестве «как бы» собственника закрепленного за ним имущества, но его правомочия по использованию и распоряжению этим имуществом ограничены действительным собственником - государством или муниципальным образованием.

Итак, чем же характеризуется унитарное предприятие?

Прежде всего, его нельзя смешивать с учредившим его государством или муниципальным образованием несмотря на то, что учредитель сохраняет право собственности на имущество унитарного предприятия. Унитарное предприятие не является подразделением или органом государства или муниципального образования. Оно самостоятельный субъект права, который может иметь (правоспособность) и своими действиями приобретать (дееспособность) собственные права и обязанности, т.е. обладает гражданской правосубъектностью.

Основной целью деятельности унитарного предприятия является извлечение прибыли, поэтому унитарное предприятие относится к коммерческим организациям.

Вместе с тем унитарное предприятие обладает рядом специфических черт, которые заставляют отвести ему особое место среди коммерческих организаций. Рассмотрим их подробнее.

Унитарное предприятие учреждается и реорганизуется по решению уполномоченного государственного органа или органа муниципального образования. Органом, уполномоченным создавать казенные предприятия, является только Правительство РФ.

Орган, учреждающий унитарное предприятие, утверждает его устав.

Уставный фонд унитарного предприятия формируется за счет имущества, передаваемого учредителем. Причем уставный фонд унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, должен быть оплачен до его регистрации.

Унитарное предприятие имеет так называемую специальную правоспособность, то есть может заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его учредительных документах. Этим унитарное предприятие отличается от других коммерческих организаций: хозяйственных товариществ и обществ. В том случае, если унитарное предприятие заключит сделку в противоречии с целями деятельности, указанными в его учредительных документах, такая сделка может быть признана недействительной по иску самого унитарного предприятия, уполномоченного органа учредителя (государства или муниципального образования), прокурора или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью унитарного предприятия (например, отраслевого ведомства, в ведении которого оно находится).

Согласно ст. 113 ГК РФ унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия. Имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В отношении имущества, приобретенного унитарным предприятием, у самого унитарного предприятия возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления (в зависимости от вида унитарного предприятия), а у государства или муниципального образования - право собственности.

Исходя из вида вещного права, принадлежащего унитарному предприятию, различают два вида унитарных предприятий: унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, и унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия).

При этом в форме казенного предприятия могут создаваться только унитарные предприятия, имущество которых находится в федеральной собственности.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом являются вещными правами, производными от права собственности собственника этого имущества. Как было указано выше, право хозяйственного ведения и право оперативного управления максимально приближаются к праву собственности. По общему правилу унитарное предприятие осуществляет в отношении принадлежащего ему имущества все правомочия собственника (владение, пользование и распоряжение) с ограничениями, установленными законом. Сделки по распоряжению имуществом унитарного предприятия в нарушение этих ограничений ничтожны, то есть, недействительны независимо от признания их таковыми судом и не порождают никаких правовых последствий. В зависимости от степени ограничений права распоряжаться имуществом и различаются право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, в том числе денежными средствами, оно распоряжается самостоятельно.

Объем правомочий унитарного предприятия в отношении имущества, принадлежащего ему на праве оперативного управления, значительно уже. Самостоятельно такое унитарное предприятие (казенное предприятие) вправе распоряжаться лишь производимой им продукцией. Любым иным принадлежащим ему имуществом казенное предприятие может распорядиться лишь с согласия собственника этого имущества, т.е. Российской Федерации.

Еще одним существенным отличием права оперативного управления от права хозяйственного ведения является право собственника имущества, закрепленного за казенным предприятием, изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Государство или муниципальное образование, помимо указанных выше случаев, вправе также распорядиться всем имуществом унитарного предприятия как имущественным комплексом. Например, Российская Федерация может передать имущественный комплекс федерального унитарного предприятия субъекту федерации или муниципальному образованию. Субъект федерации может передать такой комплекс Российской Федерации, другому субъекту федерации или муниципальному образованию и т. д. При этом право хозяйственного ведения унитарного предприятия на это имущество сохраняется. Поскольку унитарные предприятия могут быть только государственными или муниципальными, передать имущественный комплекс унитарного предприятия можно только Российской Федерации, субъекту федерации или муниципальному предприятию.

По этой же причине возможность смены собственника имущественного комплекса унитарного предприятия существует только в отношении унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения. Чтобы передать имущественный комплекс казенного предприятия субъекту федерации или муниципальному образованию, необходимо сначала преобразовать казенное предприятие в унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, а уже затем передавать имущественный комплекс вновь созданного унитарного предприятия.

По общему правилу унитарное предприятие отвечает по своим обязательствам, во-первых, само, во-вторых, всем принадлежащим ему имуществом. Однако с учетом ограниченного характера вещных прав унитарного предприятия на его имущество, специальной правоспособности унитарного предприятия и особого контроля над деятельностью унитарного предприятия со стороны учредителя законом установлены исключения из этого правила. Исключения состоят в возложении на учредителя унитарного предприятия так называемой субсидиарной ответственности. Суть субсидиарной ответственности в данном случае заключается в том, что если имущества унитарного предприятия оказалось недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, они имеют право обратиться с иском к собственнику имущества, т.е. к государству.

Применительно к унитарным предприятиям, основанным на праве хозяйственного ведения, субсидиарная ответственность предусмотрена п. 3 ст. 56 ГК РФ. (К казенным предприятиям это правило не применяется, поскольку по закону в отношении них не может быть возбуждено дело о банкротстве.) Учредителем, собственником имущества унитарного предприятия и лицом, которое имеет право давать обязательные для унитарного предприятия указания и возможность иным образом определять его действия, является государство или муниципальное образование. Поэтому, если будет доказано, что несостоятельность унитарного предприятия вызвана учредившим его государством или муниципальным образованием, на учредителя будет возложена субсидиарная ответственность. Что касается собственника имущества казенного предприятия - Российской Федерации, то она всегда субсидиарно отвечает по обязательствам казенного предприятия при недостаточности его имущества. При этом не надо доказывать причинно-следственную связь между недостаточностью имущества казенного предприятия и действиями собственника этого имущества.

2. Вопрос. Государственная собственность в доверительном управлении. Объекты доверительного управления. Договор доверительного управления.

Доверительное управление государственным имуществом.

 Процесс включает два основных блока: стратегическое управление и оперативное управление. К вопросам стратегического управления относятся инвестиционные решения и решения по вопросам долговых обязательств предприятий, особенно перед государственным бюджетом (как по налогам, так и по выданным кредитам и гарантиям), проблемы выбора направлений развития конкретных государственных предприятий.

Оперативное доверительное управление государственным имуществом включает три основные группы задач: планирование, контроль и принятие управленческих решений. Высокая эффективность доверительного управления государственным имуществом может быть обеспечена посредством реализации, одной из наиболее распространенных концепций современного менеджмента, – “управление по целям”. Управление по целям предполагает наличие ясных, измеримых и достижимых целей, а также стратегии и плана действий, которые обеспечат достижение поставленных целей.

По результатам анализа  эффективности текущей деятельности предприятий, должны приниматься управленческие решения. Фактически, управленческие решения – это воздействия, посредством которых государство реализует свою политику управления имуществом. В отличие от стратегических решений (перепрофилирование, ликвидация, приватизация, реструктуризация и т.п.), оперативные управленческие решения направлены на решение двух основных задач:

• внесение корректив и утверждение уточненного бизнес-плана предприятия, в соответствие с объективными изменениями внешней среды (рыночного спроса, законодательства, пересмотра государственных программ и т.п.);
• решение кадровых вопросов: смещение и замена высшего руководства предприятия, в случае не выполнения согласованных и утвержденных плановых показателей.

Государство, как любой  другой собственник, должно обеспечивать доверительное управление государственным имуществом с максимально эффективностью. Собственник осуществляет управление своим имуществом посредством своих полномочных представителей, принимающих участие в органах управления предприятиями (Советах директоров и Общих собраниях акционеров), полностью или частично принадлежащих государству.