Общая собственность: понятие и сущность

      Оглавление 

 

Введение

 

      Институт  права общей собственности или  право общей собственности в  объективном смысле представляет собой  совокупность правовых норм, регулирующих отношения нескольких лиц (собственников) по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, являющимся единым объектом.

      Такое единое имущество необязательно  состоит из неделимого предмета, будь то однокомнатная квартира, старинный  рояль или технологический комплекс. Это может быть антикварный сервиз или коллекция картин известного художника, полученная, например, в наследство гражданином и государственным музеем совместно. Ранее совместное осуществление права общей собственности граждан, социалистических организаций и государств было запрещено и в течение одного года прекращалось путем отчуждения государством (социалистической организацией) своей доли или гражданином - своей, а также иными способами, предусмотренными ст. 123 ГК 1964 г.

      Цель  настоящей работы – раскрыть содержание общей (совместной) собственности.

      Для достижения поставленной цели будут  решены следующие задачи:

      раскрыть  понятие и виды общей собственности;

      исследовать понятие общей долевой собственности, в том числе и на общее имущество  в многоквартирном доме;

      проанализировать  совместную собственность, в том  числе и совместную собственность  супругов, возникающую в законном и договорном режиме имущества супругов.

      Для решения поставленных задач будут  применены методы анализа и синтеза, системный, логический, формально-юридический.

      Настоящая работа состоит из введения, трех параграфов, заключения и списка использованной литературы.

 

1. Понятие и виды  общей собственности

 

      Под субъективным правом общей собственности  понимают обеспеченную правовыми средствами возможность нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся единым объектом.

      Современное законодательство не ограничивает состав сособственников: ими могут быть граждане, юридические лица любого вида, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования в любом сочетании. Получив статус сособственников, указанные субъекты приобретают субъективное право общей собственности на данное имущество.

      Право общей собственности может возникать  по следующим основаниям:

      совершение  гражданско-правовых сделок, в частности, приобретение двумя и более лицами вещи (например, при приватизации жилья);

      наследование  или получение в дар двумя  или несколькими лицами имущества;

      переработка общей вещи или совместное создание вещи;

      приобретение  имущества лицами, состоящими в браке;

      получение доходов, плодов, продукции от использования  имущества, находящегося в общей  собственности;

      строительство на общие средства объекта, в частности, юридическими лицами или муниципальными образованиями, например, платной стоянки для автомашин;

      совместное  приобретение права собственности  на безнадзорных животных, клад, находку (ст. ст. 228 - 233 ГК), а также на движимое и недвижимое имущество в порядке  ст. 244 ГК.

      Кроме того, право общей собственности возникает при участии лиц в договорах простого товарищества и крестьянских (фермерских) хозяйствах.

      В отдельных случаях такие правоотношения могут быть оформлены в результате вступления в силу решения суда или  мирового соглашения об установлении общей собственности на определенное имущество.

      Иногда  общая собственность возникает "нечаянно". Так, в российской науке существует мнение, что право общей собственности  принадлежит субъектам, чьи вещи, обладающие родовыми признаками, сданы  на хранение в общих емкостях1.

      Убедительность  такого подхода может быть подтверждена следующим примером. Когда на элеваторе  произошел пожар и часть зерна  сгорела, никто не пытался выяснить, кому принадлежит уцелевшее зерно. По решению третейского суда оно  было разделено между всеми субъектами - участниками договора хранения (покладчиками) по правилам раздела общей долевой собственности: каждому - пропорционально его доле. По тому же принципу была распределена и компенсация за утраченное.

      Наряду  с этим, в гражданско-правовой науке существует и противоположный подход: "объект права общей собственности всегда индивидуально определен"2. Однако, если продолжить рассуждение, то противоречия будут сняты. Дело в том, что все зерно, хранящееся на конкретном элеваторе, становится индивидуально-определенной вещью.

      Общая собственность характеризуется  множественностью субъектов. Наличие единого объекта и множественности субъектов права собственности на него, что неизбежно порождает внутренние отношения между участниками, - отличительные признаки права общей собственности.

      Сособственники  обладают целостным субъективным правом на свое имущество и в гражданском  обороте выступают совместно  на одной стороне правоотношения, а на другой - их контрагенты и  иные субъекты, с которыми им приходится вступать в контакт по поводу этого имущества.

      Такое объединение, на одной стороне, предполагает необходимость согласования и целей, и предстоящих действий в процессе урегулирования уже упомянутых внутренних отношений.

      В зависимости от того, как организованы внутренние отношения, различают виды права общей собственности. Гражданский кодекс РФ предусматривает два вида общей собственности: долевую и совместную (п. 2 ст. 244).

      Общая собственность считается долевой  в тех случаях, когда каждому  ее участнику принадлежит определенная доля в субъективном праве собственности на общее имущество.

      В общей совместной собственности, называемой иногда бездолевой, доли субъектов  не разграничены, однако всегда существует возможность их установить, например, в случае необходимости выдела или раздела общего имущества по соглашению участников совместной собственности или - при недостижении соглашения - по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК).

      Это означает, что теоретически и у  субъектов совместной собственности  есть конкретные доли в праве общей собственности, до соответствующего момента не обозначаемые, что придает отношениям большую доверительность.

      Совместная  собственность возникает только в случаях, прямо установленных  законом.

      Важно обратить внимание на то, что право  любого сособственника обязательно включает весь спектр правомочий на имущество в целом. Невозможно допустить, чтобы у кого-либо из таких субъектов сумма правомочий складывалась бы, например, из более широкого, чем у других, правомочия пользования, но без права распоряжения. Это противоречило бы действующему законодательству.

      В юридической литературе, в том  числе учебной, можно встретить  в различных вариантах мнения о возможности определения реальной и идеальной доли, принадлежащей  каждому из сособственников, а также критику предлагаемых конструкций3.

      "Реальная  доля" представляет собой материальную  часть объекта общей собственности,  например, комнату в трехкомнатной  квартире. Определение "идеальной  доли" предполагает лишь условное "деление в уме" неделимого  объекта, допустим, половина однокомнатной квартиры. Это может быть выражено и арифметически, и, соответственно, в стоимостном эквиваленте.

      Нельзя  не отметить, что еще задолго до принятия действующего ГК многие авторы утверждали, что "сособственник имеет  долю не в объекте - предмете общей собственности, а в праве общей собственности"4 и что "доля... является не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество"5; "доля представляет собой результат деления самого права общей собственности, а не общей вещи"6.

      В соответствии с п. 2 ст. 244 ГК "имущество  может находиться в общей собственности  с определением доли каждого из собственников  в праве собственности (долевая  собственность)". В случае необходимости, например для определения объема расходов и доходов при пользовании общей вещью, доля может быть исчислена в виде дроби или в процентном отношении. Законодатель в п. 1 ст. 245 ГК презюмирует равный объем правомочий, если в законе, договоре или, допустим, в завещании не предусмотрено иное. Даже когда доли не равны, каждый собственник, тем не менее, имеет равную "силу голоса" при решении общих вопросов.

      Итак, действующее законодательство позволяет  отказаться от сложной конструкции  реальной и идеальной долей, закрепляя  за каждым из участников долю в общем  объеме правомочий на их имущество.

2. Общая долевая  собственность

 

      По  своему содержанию право общей собственности  весьма насыщено, оно складывается из двух составляющих. Это - долевые  правомочия субъектов по владению, пользованию и распоряжению объектом и правомочия каждого отдельного субъекта по владению, пользованию и распоряжению принадлежащих ему долей.

      Как уже отмечалось, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному  согласию, однако решение о прекращении  участия в праве общей долевой  собственности каждый из них волен принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждать кого-либо из сособственников к распоряжению их долями.

      Для защиты интересов сособственников, сохраняющих право собственности  после того, как другой или другие воспользуются правом совершить  сделку и окончательно передадут  свою долю, законодатель предоставил им преимущественное право покупки во всех случаях, кроме продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК).

      Как справедливо было замечено, "участникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит на место собственника, отчуждающего свою долю"7.

      В случае дарения или наследования ни о каких преимуществах для  других сособственников не может  быть и речи. Согласно ст. 250 ГК, при  продаже своей доли участник долевой  собственности должен письменно  известить остальных сособственников  об этом с указанием цены и всех прочих условий. Тот из сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенных условий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Если окажется, что в договор купли-продажи готовы вступить два или более сособственников, право выбора покупателя предоставляется продавцу. Получаемая по договору доля переходит к покупателю с момента заключения договора, если соглашением не было предусмотрено иное, а при купле-продаже доли в праве на жилое помещение и во всех других случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, - с момента осуществления регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223 ГК).

      Законодатель  императивно установил сроки, в  течение которых сособственник  может выразить свое намерение относительно покупки доли: если продается доля в праве на недвижимость - 1 месяц, а на движимое имущество - 10 дней. Начало течения срока - день извещения в письменной форме заинтересованных лиц о предстоящей продаже. Такие сроки не подлежат восстановлению.

      Отказ от использования своего права преимущественной покупки необязательно оформлять письменно, поскольку с истечением срока такое право утрачивается. Преимущество письменного отказа состоит в том, что он действует с момента его получения.

      В соответствии с п. 5 ст. 250 ГК правила о преимущественной покупке применяются и при отчуждении доли по договору мены. Однако, когда речь идет о доле в праве на жилое помещение, например, о комнате, обмениваемой на аналогичную, но более подходящую, и в других подобных случаях, сособственнику крайне трудно воспользоваться своим преимущественным правом. Дело в том, что предлагаемый им предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом.

      Если  преимущественное право покупки  нарушено и доля продавца отошла постороннему субъекту, любой из сособственников может в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

      Как известно, право распоряжения состоит  не только в возможности отчуждения. Вопросы сдачи объекта общей собственности в аренду, передачи его в залог и другие сособственники должны решать по взаимному согласию, как и вопросы общего владения, пользования и распоряжения. В случаях, когда у субъектов общей долевой собственности возникают разногласия по поводу владения и пользования, порядок может быть установлен судом (п. 1 ст. 247 ГК). Относительно распоряжения общим имуществом субъекты не наделены правом обращения в суд и договариваются только самостоятельно.

      Поскольку общее имущество может приносить доход и, в свою очередь, требует определенных расходов для поддержания или улучшения его состояния, возникает необходимость установить долю участия в таких расходах и доходах каждого собственника. Логично и справедливо определять ее соразмерно доле в праве собственности. Вместе с тем законодатель предоставляет субъектам право самим установить порядок распределения плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 248 ГК).

      Следует отметить, что доли в праве могут и уменьшаться, и возрастать в зависимости от обстоятельств, которым законодатель придает юридическое значение. Так, участник долевой собственности может увеличить свою долю, если он за свой счет произведет неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением действующего порядка его использования. Например, в интересах всех собственников, желающих пользоваться дачным домом зимой, - сделать паровое отопление. Это, в свою очередь, означает, что объем правомочий каждого из субъектов меняется: у одного увеличивается, а у каждого другого, соответственно, уменьшается (п. 3 ст. 245 ГК). В то же время при решении общих вопросов они будут пользоваться равным правом голоса, независимо от размеров долей.

      Как уже отмечалось, участник долевой  собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (п. 2 ст. 247 ГК). Например, за ним может быть закреплена определенная комната - как часть жилого помещения. При невозможности выдела имущества субъект вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК).

      Некоторой спецификой отличается правовой режим  общего имущества собственников  квартир в многоквартирном доме.

      В соответствии со ст. 289 и ст. 290 ГК каждому  такому субъекту наряду с принадлежащим  ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве  собственности на общее имущество  дома: общие помещения (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.); несущие конструкции дома; механическое, электрическое, сантехническое оборудование за пределами и внутри квартиры, если оно обслуживает более одной квартиры.

      Каждый  из субъектов общей собственности  в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, уплатой налогов и сборов пропорционально своей доле. В свою очередь, доля устанавливается пропорционально принадлежащей субъекту на праве собственности жилой площади, если иное не определено соглашением или общим собранием. Совершенно очевидно, что пользование общим имуществом с ущемлением интересов кого-либо из сособственников недопустимо.

      Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения  права собственности на такое  общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого, а также нежилого помещения в доме путем покупки, мены, дарения, наследования, полной выплаты пая в кооперативном доме или приватизации8.

      Как уже отмечалось, одним из оснований  возникновения общей собственности является создание простого товарищества. В отличие от организаций, образуемых в форме юридического лица, простое товарищество создается путем заключения соответствующего договора (называемого иногда договором о совместной деятельности) и объединения вкладов (ст. 1042 ГК).

      В соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК, внесенное  товарищами имущество, которым они  обладали на праве собственности, а  также произведенная в результате совместной деятельности продукция  и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

      Объем вклада влияет на распределение прибылей и расходов между участниками  общей собственности. Вклады предполагаются равными по стоимости, если из договора или иных фактических обстоятельств не следует иное (п. 2 ст. 1042 ГК).

      Прекращение общей долевой собственности  возможно по договоренности между сособственниками или по решению суда.

      Каждый  сособственник "вправе требовать выдела своей доли из общего имущества" (п. 2 ст. 252 ГК). Если сособственников было не более двух, такой выдел становится одновременно разделом и, как всякий раздел общего имущества, приводит к прекращению общей собственности. В других случаях выдела доли общая собственность остальных участников сохраняется.

      Не  всегда участникам общей долевой  собственности удается достигнуть согласия о способе и условиях раздела общего имущества или  выдела доли, в связи с чем заинтересованным лицам предоставлено право обратиться в суд (п. 3 ст. 252 ГК).

      В тех случаях, когда выдел доли в натуре может нанести несоразмерный  ущерб имуществу или запрещен законом, выделяющийся собственник  может требовать выплаты стоимости  своей доли другими сособственниками (п. 4 ст. 252 ГК). Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выдела части имущества допускается с его согласия. Кроме того, законодатель предусмотрел случаи, когда суд по своему усмотрению, без согласия выделяющегося субъекта, может принять решение о выплате компенсации: если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и субъект не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК).

      При невозможности выдела соответствующей  доли или соразмерного долям раздела имущества суды учитывают не только соотношение долей в праве общей собственности, но и личное положение каждого участника. Принимаются во внимание трудоспособность, наличие семьи и несовершеннолетних детей, другие обстоятельства, имеющие существенное значение, в частности, профессиональная деятельность.

      В случае неадекватного долям раздела  имущества также приходится прибегать  к выплате компенсации за недополученную часть.

      Следует отметить, что при разделе или  выделе "в натуре" - если это возможно - суды, как правило, учитывают, какую часть имущества постоянно использует каждый субъект спора. Однако если раздела или выдела в установленном порядке не было, условное разграничение не меняет действующего правового режима общего имущества.

      Особым  основанием прекращения права общей  долевой собственности является законное обращение взыскания на долю в общем имуществе субъекта, оказавшегося должником, не имеющим  другого имущества, достаточного для  погашения его долга кредитору.

      Далеко  не всегда доля такого должника может быть реально выделена из единого имущества, а продажа доли посторонним лицам с публичных торгов способна ущемить интересы других собственников. В связи с этим им предоставляется преимущественное право покупки.

      Право общей собственности, основанное на договоре о совместной деятельности, прекращается в связи с прекращением самого договора; если завершена деятельность, ради которой было объединено имущество; либо если ее продолжение нецелесообразно или невозможно, допустим, из-за разорения.

      Раздел  и выдел доли могут осуществляться и по желанию членов товарищества - это зависит от условий договора. Когда договор простого товарищества носит бессрочный характер, желающий выделиться товарищ должен в соответствии со ст. 1051 ГК за три месяца подать заявление о выходе и нести имущественную нагрузку по обязательствам, которые возникли у товарищества при его участии (ст. 1053 ГК).

      В соответствии с п. 2 ст. 1050 ГК раздел имущества, находящегося в общей  собственности товарищей, и возникших  у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном ст. 252 ГК.

      Если  товарищ внес в общую собственность  индивидуально-определенную вещь, ему  предоставлено право требовать  в судебном порядке ее возврата, однако при этом должны быть соблюдены  интересы остальных товарищей и кредиторов.

3. Общая совместная  собственность

 

      Участие в общей совместной собственности императивно ограничено законом.

      По  действующему ГК субъектами совместной собственности являются супруги  и члены крестьянского хозяйства, которые нередко бывают одновременно и членами одной семьи, осуществляющей хозяйственную деятельность на определенном земельном участке (ст. ст. 256, 257 ГК).

      Кроме того, существует еще одна категория  лиц, имеющих общую совместную собственность (приватизированные квартиры и комнаты), - люди, связанные семейными, но не супружескими узами. Дело в том, что упоминавшийся Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предоставил гражданам право приобретать безвозмездно жилые помещения, в которых они проживают, в общую собственность, долевую или совместную, - по их выбору.

      Право общей совместной собственности  отличается тем, что оно не разграничено на доли. Отношения сособственников  при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения предполагаются вполне доверительными, а действия - согласованными. Следовательно, каждый из них может не только в полной мере владеть и пользоваться, но и распоряжаться вещью в целом: подарить, обменять, завещать, продать. Известно, что взаимоотношения людей, в том числе сособственников, иногда нарушаются, поэтому возможны случаи недобросовестного распоряжения общим имуществом. Например, совершение сделки одним из супругов втайне или вопреки желанию другого. Это особенно опасно, когда предметом сделки является общий дом или квартира.

      Законодатель  предусмотрел, что совершение сделки с недвижимостью, находящейся в  совместной собственности, одним из супругов, допустимо только при наличии  нотариально удостоверенного согласия на нее другого супруга (ст. 35 СК).

      Во всех иных случаях несогласованного распоряжения совместным имуществом заинтересованным лицам предоставляется право в исковом порядке оспорить действительность сделки. Для признания ее недействительной в гражданском процессе потребуется доказать, что контрагент сособственника, действовавшего недобросовестно, знал или заведомо должен был знать об этом (п. 3 ст. 252 ГК).

      Правовой  режим общей собственности супругов обладает большой спецификой, их имущественные  отношения регулируются и гражданским, и семейным законодательством.

      Под законным режимом имущества супругов понимается режим их общей совместной собственности. Законный режим имущества  супругов действует, если брачным договором  не установлено иное9.

      В состав общей совместной собственности  входит имущество, нажитое во время брака, к которому относятся доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья и др.). Общим имуществом супругов также является приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или иные коммерческие организации и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено или кем из супругов внесены денежные средства. Так, в его состав включаются заработная плата супругов, иные виды денежных вознаграждений, пенсии, дивиденды по ценным бумагам, комиссионное вознаграждение, арендная плата, рента, пособия, вознаграждение за изобретения, промышленные образцы, полезные модели, авторское вознаграждение за использование произведений литературы, науки и искусства. Выигрыши по лотерейным билетам также составляют объекты права общей собственности.

      Право на общее имущество супругов также принадлежит супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.