Официальная характеристика прав собственности в Российской Федерации

ВОПРОС 1: Официальная характеристика прав собственности  в Российской Федерации  
 

     Понятие и содержание права собственности. 

     Право собственности представляет собой комплексный институт права, который охватывает все нормы права, закрепляющие (признающие), регулирующие и защищающие принадлежность материальных благ конкретным лицам. К ним относятся определенные предписания конструктивного и административно-правового характера, и даже некоторые уголовно-правовые правила, которые устанавливают принадлежность имущества определенным лицам и закрепляют за ними возможность его использования, а также предусматривают юридические способы охраны прав и законных интересов собственников. Гражданско-правовые нормы в этом институте права занимают преобладающее место.

     Согласно  ст.212 ГК РФ в качестве субъектов  права собственности могут выступать  граждане, юридические лица (за исключением  унитарных предприятий и учреждений, которые финансируются собственником), государственные и муниципальные  образования. Не могут выступать в качестве субъектов права собственности трудовые коллективы и другие объединения граждан, которые не имеют собственного имущества, обособленного от имущества их участников, так как ГК РФ не предусматривает какой-либо “коллективной собственности”.

     Согласно  ст.8 Конституции права всех собственников  на территории России признаются  равными. Этот принцип последовательно  воплощен в ГК РФ. В соответствии  с п.4 ст.212 ГК РФ права всех  собственников защищаются равным  образом.

Собственнику  принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в  отношении принадлежащего ему имущества  любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник может  передавать своё имущество в доверительное  управление.

Право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.

   Согласно ст. 212 в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также самой РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от форм собственности могут устанавливаться лишь законом.

 В качестве  объекта права собственности  может выступать любое имущество,  однако в законе могут быть  определены виды имущества, которые  могут находиться только в  государственной и муниципальной  собственности (абз.2 п.3 ст.212 ГК РФ).

    В государственной собственности могут находиться любые виды имущества, в том числе вещи, изъятые из оборота или ограниченные в обороте (п.2 ст.129 ГК РФ), в отличие от муниципальной собственности, субъекты которой могут быть собственниками ограниченного в обороте имущества лишь по специальному указанию закона и не могут быть собственниками вещей, изъятых из оборота .

     Права всех собственников защищаются равным образом. 
 

     Право частной собственности граждан 

     Граждане являются частными собственниками принадлежащего им имущества. Конституция РФ провозгласила возможность иметь в частной собственности землю (земельные участки), а также другие природные ресурсы. Действующие законодательство пока не предусматривает возможности иметь в частной собственности участки недр или лесов. В настоящее время в обществе и Государственной Думе РФ ведется серьезная дискуссия по вопросу частной собственности на лесные угодья.

     Граждане  могут быть собственниками любого  имущества, в том числе различных  видов недвижимости, включая предприятия как имущественные комплексы, жилые дома и квартиры. Они могут иметь в собственности и различные виды движимого имущества, включая оборудование, транспортные средства и другие “средства производства”, а также деньги и ценные бумаги. Граждане являются собственниками имущества созданных ими учреждений (некоммерческих организаций).

     Состав  имущества граждан, принадлежащего  им на праве собственности,  могут входить:

• Обязательственные права (вклады в банках, права требования, права пользования чужим имуществом);
• Корпоративные права (право участие в акционерных и других хозяйственных обществах, кооперативах);
• Исключительные права (некоторые правомочия, которые не приобретают режима вещных прав, но находятся в составе принадлежащего гражданину имущества как единого комплекса).

     Объектом  права собственности граждан  не может быть только имущество,  изъятое из оборота, поскольку  оно составляет объект исключительной  собственности государства.

     Действующие  законодательство допускает возможность нахождения на праве собственности у граждан земельных участков:

1. под индивидуальное жилищное строительство;
2. для садоводства или ведения личного подсобного и дачного хозяйства;
3. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

     Вопрос  о том, какие земли и в каком объеме могут быть объектами частной собственности, решается не гражданским, а земельным законодательством.

     Также  граждане могут обладать правом  собственности на жилые помещения.  Жилые помещения имеют теперь  строго целевое назначение, они предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей. Гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения в праве использовать их для личного проживания и проживания членов семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

      Граждане – наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального  (в т.ч. ведомственного)  жилищного фонда получили право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность. 

      Граждане, осуществляющие предпринимательскую  деятельность без создания юридического  лица (индивидуальные предприниматели), в праве иметь в собственности  различные “средства производства”,  в том числе используемые ими с привлечением наемных работников. Индивидуальный предприниматель по всем своим обязательствам, в том числе и перед наемными работниками, отвечает всем своим имуществом, на которое по действующему законодательству может быть обращено взыскание.

     Индивидуальные предприниматели как физические лица в праве иметь в собственности любое иное имущество, которое может составлять объект права собственности граждан. Они не обособляют, юридически, имущество, используемое ими для предпринимательской деятельности, от другого своего имущества. Также в состав имущества индивидуального предпринимателя, выступающего в качестве участника полного товарищества (или полного товарищества в товариществе на вере), включается также его доля в складочном капитале такого товарищества. 
 

Право частной собственности  юридических лиц. 

     Юридические лица являются едиными и единственными собственниками своего имущества, в том числе имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) участников (членов). Никакой долевой, коллективной или иной собственности учредителей (участников, членов) на имущество юридического лица не возникает. Юридическое лицо – субъект, специально созданный для самостоятельного участия в имущественном обороте. По этому учредителями за ним должно быть закреплено обособленное имущество, основное назначение которого – служить материальной базой, гарантией удовлетворения возможных требований кредиторов. Закон устанавливает специальные правила, направленные на создание и поддержание в наличии определенного имущества (или его стоимости), находящегося в собственности юридического лица.

     Задача  защиты интересов кредиторов (третьих  лиц) является одной из основных  при определении статуса юридических  лиц как собственников. В связи  с этим объектами права собственности юридических лиц может быть как недвижимое, так и движимое имущество, не изъятое из оборота. В состав имущества юридических лиц могут входить различные здания, сооружения и другие недвижимости, а также оборудование, транспортные средства, сырье, материалы и предметы потребительского (бытового) назначения.

     В  состав собственного имущества  юридических лиц включаются и  различные права требования и  пользования обязательственно-правового  характера (безналичные денежные  средства и “бездокументарные  ценные бумаги”), корпоративные (членские) права, а также некоторые исключительные (“промышленные”) права (фирменные наименования, товарные знаки, знаки обслуживания). Всё имущество юридического лица в стоимостной (денежной) оценке подлежит отражению в его бухгалтерском балансе, по содержанию которого можно судить о реальном имущественном положении соответствующей организации.

     В  гражданском кодексе РФ также  выделяются права собственности  хозяйственных товариществ, производственных  и потребительских кооперативов  и некоммерческих организаций. 
 

     Право публичной (государственной и муниципальной) собственности. 

     Право частной и право публичной собственности следует рассматривать не в качестве “разновидности права собственности” (с различными возможностями для соответствующих собственников), а как обобщенное обозначение различий в правовом режиме отдельных объектов права собственности. При этом следует иметь в виду, что принадлежность материальных благ гражданам и юридическим лицам – обычным субъектам гражданского (частного) права, то есть частная собственность, представляет собой нормальную ситуацию, преобладающую в обычном правопорядке, тогда как принадлежность этих благ государственным и муниципальным образования (публичная собственность) является особым случаем, на котором базируется участие в имущественных отношениях таких своеобразных субъектов как публично-правовые образования. Поэтому гражданско-правовые нормы о праве собственности по общему правилу рассчитаны на частных собственников, определяя режим принадлежащего им имущества, хотя и содержат необходимые исключения и особенности для имущества публичных собственников.

     В  нашем законодательстве государство  (публично-правовое образование)  традиционно считается особым, самостоятельным  субъектом права наряду с юридическими лицами и гражданами. В этом качестве оно может быть и субъектом права собственности (собственника).

     Особенности  правового положения субъектов  публичной собственности:

1. наличие у них особых, властных полномочий, позволяющих им принимать нормативные акты, которые регламентируют порядок осуществления принадлежащего им право собственности;
2. осуществление данного права в публичных (общественных) интересах.

     Публичная  собственность в соответствии  с российским законодательством  имеет две разновидности – государственную и муниципальную собственность. Право государственной собственности характеризуется множественностью субъектов, в роли которых выступают Российская Федерация в целом (в отношении имущества, составляющего федеральную собственность) и ее субъекты - республики, края, области и т.д. Следовательно, субъектами права государственной собственности выступают именно соответствующие государственные образования в целом, то есть Российская Федерация и входящие в ее состав субъекты, но не их органы власти или управления (п.3 ст.214 ГК РФ). Последние выступают в имущественном обороте от имени соответствующего государственного образования и в соответствии со своей компетенцией осуществляют те или иные правомочия публичного собственника (ст.125 ГК РФ).

     Муниципальная  собственность относится к публичной,  а не частной собственности,  поскольку ее субъекты являются  публично-правовыми  образованьями.  Муниципальная собственность не  является разновидностью государственной  собственности, а представляет собой самостоятельный вид публичной собственности. Ведь муниципальные образования не являются государственными образованьями. Однако в качестве участников имущественных отношений муниципальные образования приобретают особый, публично-правовой статус. Поэтому их положение как собственников строится по модели государственной собственности.

    Субъектами  права муниципальной собственности  в соответствии с ГК РФ объявлены  городские и сельские поселения  и другие муниципальные образования  в целом. От имени соответствующего муниципального образования – собственника его правомочия в соответствии со своей компетенцией могут осуществлять те или иные его органы, что не делает их собственниками соответствующего имущества. Компетенция этого органа устанавливается законодательством, но в тех или иных конкретных случаях стороной правоотношений в юридическом смысле выступает государство или иное публично-правовое образование, а не его орган.

     В  качестве объектов как государственной,  так и муниципальной собственности могут выступать различные виды недвижимости, включая земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, жилищный фонд и нежилые помещения, здания и сооружения производственного и непроизводственного назначения, а также оборудование, транспортные средства и иные “средства производства” и предметы бытового, потребительского характера. В состав публичного имущества входят и принадлежащие публично-правовым образованьям ценные бумаги (акции приватизированных предприятий, ставших акционерными обществами), вклады в банках и других кредитных учреждениях, иностранная валюта и валютные ценности, а также различные памятники истории и культуры.

     Объекты  публичной собственностью распределяются  между РФ, ее субъектами и муниципальными  образованьями. Все государственное имущество, за исключением прямо определенного в качестве муниципальной собственности, предполагается федеральным (исключительно федеральное имущество, имущество, которое может быть передано в собственность субъектов РФ).

     Находящиеся  в государственной или муниципальной собственности имущество подразделяется на две части:

1. Распределенное публичное имущество. Закрепляется за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями на ограниченных вещных правах хозяйственного ведения или оперативного управления и составляет базу для участия в имущественном обороте этих организаций как самостоятельных юридических лиц.
2. Нераспределенное публичное имущество, незакрепленное за предприятиями и учреждениями. Это, прежде всего средства соответствующего бюджета (казна публично-правового образования).

     Закон  специально оговаривает, что находящиеся  в публичной собственности земля  и другие природные ресурсы  могут стать объектом взыскания  кредиторов только в случаях,  прямо предусмотренных специальным законом.

     В  государственной собственности  могут находиться любые виды  имущества, в т.ч. вещи, изъятые  из оборота или ограниченные  в обороте. Данное положение  не относится к муниципальной  собственности. В этом проявляется  различие правового режима двух видов публичной собственности. К числу вещей, составляющих  объект исключительно федеральной собственности, по действующему законодательству относятся ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и морской экономической зоны РФ, некоторые особо охраняемые природные объекты (заповедники, целебные источники и т.п.), особо ценные объекты историко-культурного наследия и некоторые художественные ценности, большинство видов вооружений и объектов оборонного значения, оборудование некоторых важнейших предприятий и учреждений. Эти виды имущества, как правило, изъяты из оборота.

     В  федеральной собственности находится  и имущество, которое при определенных  условиях может переходить в  собственность других лиц. К  этой категории следует, например, отнести имущество “государственной казны РФ”, состоящее из средств федерального бюджета и внебюджетных фондов, золотого запаса, алмазного и валютного фондов и имущества Центробанка, а также имущество, находящиеся в государственном резерве.

     Некоторые  виды недвижимостей, прежде всего природные ресурсы, могут находиться в федеральной или в государственной собственности  субъектов Федерации, но не в муниципальной (и не в частной) собственности. К ним относятся участки недр, природные лечебные ресурсы. В соответствии с п.2 ст.214 ГК земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, данные природные объекты не могут стать бесхозяйными, ибо установлена законная презумпция нахождения их в государственной собственности. Эти виды имущества могут быть объектом частной и даже муниципальной собственности лишь в той мере, в какой это прямо допускается государством. Все это связанно не с особой, повышенной правовой охраной государственной собственности, а с особым публичным интересом к использованию такого рода объектов.

     Имущество  может поступать в публичную  собственность не только общими (общегражданскими), но и специальными  способами, не свойственными отношениям частной собственности: с помощью налогов, сборов и пошлин, а также реквизиции, конфискации и национализации. Имеется и специальное основание прекращения права собственности публично-правовых образований, которым является приватизация, которая служит, в свою очередь, особым, самостоятельным основанием возникновения права частной собственности. 
 
 
 
 
 
 
 

ВОПРОС 2: Методы оценки стоимости  зданий и сооружений

Оценка стоимости  объекта строительства является одной из наиболее важных частей инвестиционного проекта. От неё в большей степени зависит экономическая эффективность инвестиционного проекта, поскольку точность определения стоимости напрямую будет влиять на такие показатели, как различные виды доходов и сроков окупаемости. И здесь необходимо добиться оптимального соотношения между доходами и затратами. 

   Оценщиками используются различные методы оценки зданий, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный).  
 
   Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не  заплатит за  собственность  больше,   чем   затраты   на   приобретение   (постройку)аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому  оценкой  рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и  стоимости  строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход  основан  на  понимании  того, что  участники  рынка  соотносят  стоимость  и  издержки.  При  этом  методе стоимость недвижимости получается  путем  добавления  исчисленной  стоимости земли к  текущим  издержкам  строительства  подобного  объекта  (здания)  за вычетом амортизации (износа). Метод затрат особенно полезен в  оценке  новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Затратный подход основан на предположении, что затраты  на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов.  
    Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и сооружение, с учетом текущего его использования.  
    Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений).  
    Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.  
    Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).  
    Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли при существующем использовании и стоимости строения (строений).  
 
    Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости (или стоимости воспроизводства), или стоимости замещения, объекта:

- сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости)

- поэлементный

- сметный

- индексный  

   Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. Когда используются данные методы оценки зданий, единицами измерения могут быть квадратный метр, кубический метр, погонный метр и пр. Это наиболее простой метод расчета стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).  
 
    Поэлементные методы оценки зданий заключается в определении стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и пр.).  
 
    Сметные методы оценки зданий заключаются в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод определения восстановительной стоимости объекта.  
 
    Индексные методы оценки зданий заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов периодически утверждаются Правительством Российской Федерации.  
 
    Для оценки зданий и сооружений используются все методы оценки зданий, доступные с точки зрения информации, необходимой для оценки.  
 
    Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа.  
 
    Физический износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.  
 
    Функциональный износ - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.  
 
    Внешний износ - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и пр.).  
 
    Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостный, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания и сооружения.  
 
    
    Процент износа конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами зданий первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик, исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния, выбирает соответствующий современный способ обследования данного конструктивного элемента. Эти способы обследования позволяют ему выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем основным элементам здания или сооружения. Далее полученные значения суммируются по всем конструктивным элементам зданий и сооружений. Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа.  
 
    Стоимостный метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Относительно точный результат физического износа можно получить, если в расчете использовать средневзвешенные значения износа (объекта). 
 

Здания могут оцениваться как изолированно, так и в составе имущественных комплексов. При оценке стоимости зданий используются следующие подходы: доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

Сооружения же, в подавляющем большинстве случаев, как отдельно взятые объекты недвижимости, не способны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.

Действительно, используя сравнительный или  доходный подход, сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как резервуар, градирня или мост. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Поэтому, при оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений.

Наиболее  распространенный метод оценки сооружений – это метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. метра или 1 куб. метра, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся различные поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на различия между типичным объектом и оцениваемым объектом в части особенностей конструкции и применяемых при строительстве материалов. Могут также потребоваться поправки, учитывающие различия в оборудовании, величине накладных расходов и других элементов  
 

Метод сравнения продаж 

    Суть метода сравнения продаж  заключается в  определении   цены,  которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности.  При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения  продаж  не  применяется.  Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно  продавался или  в  настоящее  время  выставлен  на  продажу  на  рынок  объектов   типа оцениваемой собственности. Используя этот метод, оценщик получает  отражение стоимости,  сравнивая  оцениваемый  объект  с   аналогичной   недвижимостью, называемой  «сравнимые  продажи».  Цены  продаж  недвижимости,  которые,  по мнению оценщика,  наиболее  сравнимы,  должны  отразить  предел,  в  котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать. 

    Оценщик вычисляет степень   сложности  или  различия  между  объектом  и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения:

    - условия финансирования;

    - условия продажи;

    - условия рынка;

    - размещение;

    - физическую характеристику;

    - экономическую характеристику;

    - использование;

    - недействительные компоненты стоимости;

    - переданные права на недвижимость;

    - права собственности на недвижимость.

    Цена  объекта  недвижимости  определяется  выгодой  от  продажных  прав

собственности на  недвижимость.  Особо  доходные  виды  собственности  могут продаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы  между рыночной и контрактной арендной платой при  определении  стоимости  называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом  при  корректировке является  положение,  что  полное  право собственности   определяется   при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

    Под   размещением   понимается   месторасположение   данного    объекта

недвижимости.  Величина  корректировки  определяется   из   анализа   продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно,  она  отражает  главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

    Физическая характеристика объекта  недвижимости включает в себя  размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид,  состояние окружающей среды и др. Корректировка на  физические  характеристики  требует обсуждения каждого момента различия.

    Экономическая  характеристика  объекта  недвижимости  включает  в  себя

текущие расходы, качество  управления,  условия  и  сроки  аренды,  величину чистой прибыли или  дохода  и  т.п.  Данное  сравнение  относится  только  к объекту недвижимости, приносящей доход.