Определение недвижимости. Объекты недвижимости
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«РОССИЙСКИЙ ЗАОЧНЫЙ ИНСТИТУТ ТЕКСТИЛЬНОЙ И ЛЕГКОЙ ПРОМЫШЛЕННОСТИ»
Кафедра ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Контрольная работа
Содержание
1. Определение недвижимости. Объекты недвижимости. Виды недвижимости по функциональному назначению и воспроизводству в натуральной форме.
2. Задача №1
3. Задача №2
4. Литература
Определение недвижимости. Объекты недвижимости. Виды недвижимости по функциональному назначению и воспроизводству в натуральной форме.
Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».
Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».
Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).
Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:
- актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
- пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.
Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов.
При этом принимается,
что собственно улучшение не может
рассматриваться как объект нед
Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде табл.1.
Таблица 1
Структура понятия «недвижимость»
Недвижимость (недвижимая собственность) | |||
Вещь (физическая сущность) |
Права (юридическая сущность) | ||
Земля |
Улучшения |
Права |
Обременения |
земельные участки; |
здания; |
собственности; |
ипотека; |
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы:
жилищный фонд, нежилой фонд, земля.
Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 2).
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Рис. 2 Основные типы недвижимости
Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 3).
Рис. 3 Особенности недвижимости как товара
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.
Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
По характеру использования
- Жилая недвижимость:
дома, коттеджи, квартиры.
- Коммерческая недвижимость: отели, офисные
помещения, магазины, рестораны, пункты
сервиса.
- Производственная недвижимость: фабрики,
заводы, склады.
- Сельскохозяйственная недвижимость:
фермы, сады.
- Специальная недвижимость: школы, церкви,
монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых,
здания правительственных и административных
учреждений.
По целям владения
- для ведения бизнеса;
- для проживания владельца;
- в качестве инвестиций;
- в качестве товарных запасов и НЗП;
- для освоения и развития;
- для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации
- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
- неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации
- введенные в эксплуатацию;
- требующие реконструкции или капитального
ремонта;
- незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме
- не воспроизводимые:
земельные участки, месторождения полезных
ископаемых;
- воспроизводимые: здания, сооружения,
многолетние насаждения.
Недвижимость имеет
потенциальную способность
Объекты недвижимости
Объекты недвижимости классифицируются по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 3):
1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения .
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники,
дома престарелых и дома ребенка, санатории,
спортивные комплексы и т.д.);
- учебно-воспитательные (детские сады
и ясли, школы, училища, техникумы, институты,
дома детского творчества и т.д.);
- культурно-просветительские (музеи, выставочные
комплексы, парки культуры и отдыха, дома
культуры и театры, цирки, планетарии,
зоопарки, ботанические сады и т.д.);
- специальные здания и сооружения - административные
(милиция, суд, органы власти прокуратура),
памятники, мемориальные сооружения, вокзалы,
порты;
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).
К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.
Участок называется
делимым, когда его можно разделить
на части и образовать самостоятельные
земельные участки с
В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения
2. Земли городов и населенных пунктов
3. Земли промышленности,
транспорта, связи, телевидения,
информатики и космического
4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.
5. Земли лесного
фонда полностью определяются
правовым режимом лесов,
6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.
Вышеперечисленные
земли относятся к категории
Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.
При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.
Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.
Применительно к
объектам жилой недвижимости возможно
несколько типологических построений.
Например, в зависимости от продолжительности
и характера использования
- первичное жилье — место постоянного
проживания;
- вторичное жилье — загородное жилье,
используемое в течение ограниченного
периода времени;
- третичное жилье — предназначено для
кратковременного проживания (гостиницы,
мотели и т.д.).
Рис. 4 Объекты недвижимости
Виды недвижимости по функциональному назначению и воспроизводству в натуральной форме.
По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.
К жилым объектам недвижимости относятся:
- комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах; жилые дома – односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания;
- гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики – для временного проживания.
- К жилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации. Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.
К нежилым объектам недвижимости относятся:
- промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);
- специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;
- складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;
- офисные строения и помещения — специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения — в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. — в зданиях различного функционального назначения;
- торговые объекты (включая универсальные и специализированные магазины, торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);
- сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;
- спортивно-зрелищно-развлекател
ьные объекты – киноконцертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, поля для гольфа, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.; - медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;
- мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;
- объекты учебно-просветительского и творческого назначения – детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские.
К нежилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.
Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).
При этом из перечисленных выше к общественным отнесены все типы зданий и сооружений, кроме промышленных, но, включая гостиницы, мотели, кемпинги. К общественным объектам отнесены также объекты для транспортного обслуживания населения (вокзалы, кассы, транспортные агентства), отнесенные нами к единому комплексу объектов транспортной отрасли.
Строения классифицируются
- по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные);
- по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эклектика и др.);
- по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные);
- по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые);
- по этажности (одноэтажные, малоэтажные – 2-3, многоэтажные – 4-9, повышенной этажности – 10-20 и высотные – более 20 этажей);
- по долговечности (срок службы – более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет);
- по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью возгораемости и пределом огнестойкости, т.е. временем от начала испытания огнем до появления сквозных трещин, потери несущей способности или сверхнормативного повышения температуры на не обогреваемой поверхности).
Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).
В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.
К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли, в том числе:
- земля под общественным транспортом;
- земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями;
- государственные учебные и медицинские учреждения;
- церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций.
Задача №1
Определить стоимость недвижимости, если при сдаче ее в аренду на 9 лет получают арендную плату 170 тыс.руб. в конце каждого года. По истечении 9 лет недвижимость будет продана за 3400 тыс.руб. Планируемый доход от недвижимости 10%.
Оценку стоимости недвижимости следует оценить по формуле:
СН = А/(1+i) + А/(1+i)2 + …+ А/(1+i)n + Ц/(1+i)n =
= А * ТСА(i; n) + Ц * Рев(i; n)
Дано:
A=170 тыс.руб
i=10%
n=9лет
Ц=3400тыс.руб
Найти:
CH=?
Решение:
CH=A*TCA(i,n)+Ц*Peв(i,n)
CH=170*5,7590+3400*0,4241=979,
Ответ: Оценка стоимость недвижимости равна 2420,97 тыс.руб
Задача №2
Определить стоимость объекта методом капитализации дохода по данным.
Дано:
Объем оказываемых услуг=110000 шт/в год
Рентабельность от оказания одной услуги=16%
Средняя себестоимость оказание одной услуги=0,60$/шт
Ставка налога на прибыль=24%
Безрисковая процентная ставка=8%
Поправка на риск=6%
Процент за низкую ликвидность=5%
Оплата управления денежными ресурсами=1%
Ставка возврата капитала=4%
Найти:
Со=?
Решение:
- определяем годовой объем услуг, исходя из объема услуг за месяц и количества месяцев в году;
- определяем годовую себестоимость оказания услуг за год, исходя из себестоимости оказания одной услуги;
С=110000*0,60=66000
- определяем прибыль исходя из формулы:
Р = П / С * 100
- определяется коэффициент
капитализации суммированием
- определяется чистая прибыль;
- определяется стоимость объекта по формуле
СО = ЧП / К
ЧП=П-налоги
ЧП=10560*76/100=8025,6
Со=ЧП/Кк; Со=8025,6/24=334,4
Спол=66000*124/100=81840шт
Ответ: Спол=81840шт
Литература
1.Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001.
2.Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. М: Юнити–Дана, 2007.
3.Федотова М.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М: ТАНДЕМ, 2000.
4.Долгова О.В. Оценка недвижимости. Воронеж: ВГУ, 2004.
5.Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007.
6.Оценка недвижимости: учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2007.
7.Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П.Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: КНОРУС, 2007.
8.Крюков. Экономика недвижимости. Конспект лекций. – М.: А- Приор, 2007.
- Крутик А.В., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия "Учебники для вузов. Специальная литература". – СПб.: Издательство "Лань", 2000.
- Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 1998.
- Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2000.
