Определение объекта незавершенного строительства

Определение объекта незавершенного строительства 

Четкого определения объекта незавершенного строительства в законодательстве отсутствует. Предполагается, что объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда.

В редакции ст. 25 Закона о регистрации (Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ) указания на обязательное совершение сделки с объектом незавершенного строительства нет, поэтому, можно сделать вывод, что в настоящее время заинтересованное лицо может при желании зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства и без намерения в дальнейшем совершить с ним сделку.      

Правовой режим объекта незавершенного строительства

Если объект незавершенного строительства как индивидуально определенная вещь имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба невозможно, то он отвечает критерию недвижимого имущества. Однако до завершения строительства и до расторжения договора строительного подряда строительный объект, будучи по своей физической природе прочно связанной с землей недвижимостью, не подчиняется правовому режиму недвижимости.

Если объект возводится подрядчиком на основании договора строительного подряда по заданию заказчика, то данный объект нельзя рассматривать как объект вещных прав. Строительный объект - предмет договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются параграфом 3 главы 37 ГК РФ. В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика-застройщика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.

Незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2004 N Ф09-2734/04ГК).

Статьей 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Данная правовая норма была необходима для более активного вовлечения таких объектов в гражданский оборот и, в частности, в сферу действия законодательства об ипотеке.

Правила, установленные для возникновения и перехода прав на недвижимые вещи, применяются к объектам, не завершенным строительством, только при вовлечении их в имущественный оборот посредством совершения сделки, предмет которой - передача в собственность или в залог.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Именно с момента регистрации права лицо, осуществившее строительство объекта недвижимости, приобретает право распоряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст. 209).

Таким образом, для распоряжения незавершенным объектом как объектом недвижимости требуется государственная регистрация вещного права. В соответствии со статьей 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок (если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности) или право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Кроме того, как сказано выше, договор строительного подряда на строительство регистрируемого объекта должен быть расторгнут.

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Валеев, Руслан Ахняфович

Введение.

Глава 1. Объект незавершенного строительства как объект гражданских прав.

1.1. Понятие объекта незавершенного строительства.

1.2. Характеристика объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества.

1.3. Момент возникновения объекта  незавершенного строительства в  гражданском обороте.

Глава 2. Возникновение права собственности на объект незавершенного строительства.

2.1. Проблема установления собственника  на объект незавершенного строительства.

2.2. Право застройки как основание  возникновения права собственности  на объект незавершенного строительства.

2.3. Государственная регистрация  права на объект незавершенного строительства.

Введение диссертации (часть автореферата) На тему "Правовой режим объекта незавершенного строительства"

Актуальность темы диссертационного исследования. Актуальность настоящего диссертационного исследования обусловлена необходимостью совершенствования правового регулирования оборота объекта незавершенного строительства.

Недвижимость имеет важнейшее значение для гражданского оборота, обусловленное неизменностью ее сущности в процессе жизнедеятельности общества. К тому же недвижимое имущество обладает повышенной стоимостью, в силу его полезности для населения, редкости, ограниченности и капитальности. Потребительская полезность недвижимости заключается в ее многофункциональном социальном и экономическом использовании для осуществления определенных экономических функций: проживания, выпуска промышленных товаров, оказания услуг, поставки воды и энергии. Полезность недвижимого имущества заключается также и в возможности длительного хозяйственного оборота и сохранения потребительской формы процессе использования. Особенность недвижимости обусловлена ее ограниченностью и выражена в самой ее природе: невозможно существование двух одинаковых зданий (сооружений), поскольку существует различие в их месторасположении. Редкость недвижимости всегда обуславливает его высокую цену. Недвижимое имущество, как правило, не имеет альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. Капитальность недвижимости заключается в ее долговечности и обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость объекта со временем и из-за увеличения спроса может только возрастать.

Однако, к сожалению, категория недвижимости была лишь относительно недавно возрождена в российском гражданском праве после нескольких десятилетий забвения. Это выразилось в том, что классическое деление движимых и недвижимых вещей получило свое отражение в статье 130 Гражданского кодекса РФ.

До недавнего времени в юридической литературе не утихали споры об отнесении объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Вовлечение указанного объекта в гражданский оборот предопределило необходимость его закрепления в качестве недвижимости. Таким образом, с 1 января 2005 года, законодатель дополнил статью 130 Гражданского кодекса РФ новым объектом недвижимого имущества - объектом незавершенного строительства^. Но, введение в статью положений об этом объекте как недвижимости, так и не разрешило споры о нем, поскольку законодателем, до сих пор не определена его юридическая природа. Отсюда возникают правовые проблемы, связанные с установлением момента возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества, определения права собственности на него и государственной регистрации.

В последнее время возросло количество гражданско-правовых сделок, предметом которых является объект незавершенного строительства. Потребности экономического оборота рассматриваемого объекта привели к возникновению новых проблем, не получивших отражение ни в законодательстве, и не нашедших единого мнения в доктрине гражданского права. Отсутствие единого научного подхода к определению недвижимого имущества, противоречия в действующем законодательстве относительно оборота объектов незавершенного строительства, приводят к выявлению на практике многих нерешенных вопросов.

Данное обстоятельство предопределяет необходимость комплексного исследования категории «объекта незавершенного строительства», что послужит развитию законодательства, регулирующего оборот недвижимости и формированию единого подхода в судебной практике.

Степень научной разработанности проблемы и теоретическая база исследования. Проблемы правового регулирования отношений по поводу объекта незавершенного строительства становились предметом внимания

1 Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 213-ФЭ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 39. многих ученых-цивилистов. К указанным проблемам обращались в своих работах М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.М.Козырь, В.А. Лапач, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, Е.А. Суханов и другие ученые.

Справедливости ради нужно упомянуть о значительном повышении интереса в современной юридической литературе относительно объекта незавершенного строительства, что отнюдь не исчерпало теоретических и практических проблем связанных с указанным объектом недвижимого имущества, поскольку, единственным фундаментальным исследованием, посвященным непосредственно объекту незавершенного строительства, является диссертация Д.С. Некрестянова «Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства» (СПб, 2005).

Теоретическую базу диссертационного исследования составили труды многих ученых-цивилистов. Среди них особое место занимают работы:

- дореволюционных ученых-цивилистов: А.Г. Гойхбарга, JI.A. Кассо, Д.И. Мейера, М.И. Митилино, К.П. Победоносцева, В.И. Покровского, И.А. Синайского, Г.Ф. Шершеневича;

- ученых-цивилистов советского  периода: М.М. Агаркова,

A.В. Бенедиктова, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, О.С. Иоффе, А.В. Карасса,

B.К. Райхера, Б.Б. Черепахина;

- российских ученых-цивилистов: В.А. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Е.Б. Козловой, О.М. Козырь, И.Д. Кузьминой, В.П. Камышанского, В.А. Лапача,О.Г. Ломидзе, А.А. Маковской, Е.Ю. Петрова, Ю.В. Романец, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Н.А.Сыродоева, В.А. Тархова, Л.В. Щенниковой и других.

Практическую основу исследования составляет судебно-арбитражная практика разрешения гражданских дел, связанных с объектом незавершенного строительства и постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ.

Теоретическую базу диссертационного исследования составили труды многих ученых-цивилистов. Среди них особое место занимают работы:

- дореволюционных ученых-цивилистов: А.Г. Гойхбарга, JI.A. Кассо, Д.И. Мейера, М.И. Митилино, К.П. Победоносцева, В.И. Покровского, И.А. Синайского, Г.Ф. Шершеневича;

- ученых-цивилистов советского  периода: М.М. Агаркова,

A.В. Бенедиктова, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, О.С. Иоффе, А.В. Карасса,

B.К. Райхера, Б.Б. Черепахина;

- российских ученых-цивилистов: В.А. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Е.Б. Козловой, О.М. Козырь, И.Д. Кузьминой, В.П. Камышанского, В.А. Лапача, О.Г. Ломидзе, А. А. Маковской, Е.Ю. Петрова, Ю.В. Романец, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Н.А.Сыродоева, В.А. Тархова, Л.В. Щенниковой и других.

Практическую основу исследования составляет судебно-арбитражная практика разрешения гражданских дел, связанных с объектом незавершенного строительства и постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ.

Цель исследования заключается в выявлении специфических особенностей такого недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства, а также в изучении теоретических и практических проблем, возникающих в связи с установлением права собственности на него и в разработке соответствующих теоретических рекомендаций.

С указанными целями непосредственно связано выполнение следующих задач исследования:

- сформулировать теоретически обоснованное определение объекта незавершенного строительства.

- определить специфику правового  положения объекта незавершенного  строительства.

- исследовать и обобщить основные  подходы к понятию недвижимого  имущества.

- рассмотреть спорные вопросы, связанные с определением собственника объекта незавершенного строительства.

- проанализировать правовую природу  права подрядчика на объект  строительства, возводимого по договору  строительного подряда, и показать  его взаимосвязь с правами  заказчика.

- исследовать вещное право застройки, как специфическое основание приобретения права собственности на объект незавершенного строительства.

- выявить пробелы в правовом регулировании и специфику применения законодательства о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

- разработать конкретные предложения  по совершенствованию норм законодательства, связанных с объектом незавершенного  строительства.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие по поводу объекта незавершенного строительства.

Предмет исследования. Предметом исследования являются нормативные акты, регулирующие правовой режим объекта незавершенного строительства, практика применения данных норм судами общей юрисдикции и арбитражными судами Российской Федерации, а также цивилистическая доктрина по проблеме диссертационной работы.

Методологическая основа исследования. Исследование проводилось с использованием как общих методов научного познания (диалектического, формально-логического, анализа, синтеза, обобщения и др.), так и частнонаучных методов исследования - системного, исторического, сравнительно-правового.

Научная новизна работы состоит в том, что проведено комплексное и всестороннее исследование такого специфического недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. В работе выявлены его характерные черты, отличающиеся от общепринятых в цивилистической литературе. Дано авторское определение объекта незавершенного строительства, отсутствующее в действующем законодательстве. В связи с отнесением объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу, обосновывается новый подход к категории недвижимости. Впервые показаны некоторые тенденции развития законодательства в представленной области и предложены идеи к решению проблем по совершенствованию законодательства о создаваемом недвижимом имуществе, как объекта гражданских прав.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Разработано авторское доктринальное определение объекта незавершенного строительства: объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

Представленное определение позволяет исключить двойное толкование отнесения объекта незавершенного строительства к завершенному, с использованием юридического факта, который состоит в удостоверении компетентным органом возможности эксплуатации объекта.

2. Обоснована необходимость включения  в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ положения, предусматривающего возможность реконструкции объекта незавершенного строительства только после его государственной регистрации, так как реконструкция - это изменение уже существующих технико-экономических показателей. Отсутствие регистрации влечет невозможность проведения работ по реконструкции объекта незавершенного строительства. Работы, связанные с реконструкцией незарегистрированного объекта незавершенного строительства должны признаваться лишь изменением проектно-сметной документации.

3. Существует научный подход, согласно  которому самовольная постройка является недвижимостью, но на нее не возникает право собственности, кроме как в установленном законом порядке. В соответствии с этим, диссертант приходит к выводу, что такие же требования распространяются и на объект незавершенного строительства. Следовательно, объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки.

4. Предлагается изменить терминологический ряд, использованный в статье 222 ГК РФ, где в качестве определения самовольной постройки используются термины «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество», т.е. объекты, в отношении которых завершено строительство. Поскольку, согласно п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, на самовольную постройку не выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, юридически удостоверяющее завершенность зданий (сооружений) и возможность их эксплуатации, представляется возможным изложить п. 1 ст. 222 ГК РФ в следующей редакции: «Самовольной постройкой является объект незавершенного строительства, создаваемый на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создаваемое без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

5. Обосновывается вывод о том, что объект незавершенного строительства  может быть объектом по договору  аренды, при наличии у лица свидетельства о государственной регистрации на данную недвижимость. Однако в силу своей специфики при заключении договора аренды на представленный вид недвижимого имущества стороны невправе руководствоваться параграфом 4 гл. 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений», а должны применять общие положения об аренде.

6. Анализ видов недвижимого имущества, позволяет сделать вывод о  необходимости систематизации всех  объектов, относящихся к зданиям  и сооружениям. Предлагается в  Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дать подробный перечень объектов, относящихся к зданиям и сооружениям, что будет способствовать стабильности их оборота, и исключит на практике неточности в толковании норм о недвижимости.

7. Моментом возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества является появление неразрывной связи объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба, что является признаками недвижимости, установленными ст. 130 ГК РФ. Анализируя специфику объекта незавершенного строительства, необходимо при решении вопроса об отнесении данного объекта к недвижимому имуществу, учитывать и будущее назначении его в соответствии с проектно-сметной документацией. Представленное положение необходимо для того, чтобы выяснить цель возведения объекта незавершенного строительства, например: был построен фундамент для здания (сооружения), или для временной постройки. При этом, в каждом конкретном случае это должно подтверждаться специалистами из государственных органов технической инвентаризации.

8. По мнению диссертанта необходимо  ввести в гражданское законодательство  вещное право застройки, которое  существовало до 1949 г. По действующему  законодательству, как у граждан, так и юридических лиц при строительстве есть только два варианта приобретения права на земельный участок для возведения недвижимости - это приобрести его в собственность, либо в аренду. Как правило, из-за высокой стоимости земельных участков наиболее выгодным вариантом является оформление его в аренду. Между тем, аренда является обязательственным отношением, которое может прекратиться в одностороннем порядке что, возможно, приведет к утрате собственником здания (сооружения), по основаниям, предусмотренным ст. 272 ГК РФ.

9. Обосновано предложение изменить п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изложив его в следующей редакции: «Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», а также предлагается исключить из п. 3 и 4, предоставление в регистрирующий орган таких документов, как проектно-сметная документация и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретические положения, предложенные в настоящем исследовании, имеют целью способствовать совершенствованию правового регулирования гражданского оборота объектов незавершенного строительства, развитию российского права в области недвижимости, а также могут быть использованы при дальнейшем исследовании проблем, касающихся правового положения объекта незавершенного строительства. Практическая значимость диссертации состоит в возможности для органов, осуществляющих законотворческую или иную нормативно-правовую деятельность в сфере недвижимости, использовать полученные автором результаты в правотворческой деятельности. Выводы по результатам обобщения судебной практики могут оказать помощь правоприменительным органам при разрешении споров, предметом которых является объект незавершенного строительства. Материал диссертационного исследования может быть использован и в учебном процессе при изучении курса «Гражданское право» и «Предпринимательское право», при подготовке специалистов в области недвижимости, а также для издания учебной литературы и комментариев к действующему законодательству.

Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Института права Башкирского государственного университета. Основные положения диссертационного исследования получили выражение в опубликованных по теме научных статьях и тезисах международных научно-практических конференциях.

Основные выводы по результатам исследования нашли свое отражение в опубликованных автором статьях и раскрыты в выступлениях на Международной научно-практической конференции, посвященной памяти доктора юридических наук Орданского Марка Семеновича: «Современные проблемы публично-правового регулирования и частно-правового регулирования: теория и практика». (Башкирский государственный университет, Уфа, 31 марта-1 апреля 2005 г.), VII Международной научно-практической конференции (Южно-Уральский государственный университет, Челябинск, 7-8 апреля 2005 г.), Международной научно-практической конференции «Обязательственное право: актуальные вопросы теории и практики» (Академия права и управления ФСИН России, Рязань, 29-30 сентября 2005 г.), Первых Всероссийских Державинских чтениях (Российская правовая академия Министерства юстиции РФ, Москва, 12 октября 2005 г.), Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и истории государства и права на современном этапе» (Башкирский государственный университет, Уфа, 17 апреля 2006 г.), Международной VI научной конференции молодых ученых (Самарский государственный университет, Самара, 28-29 апреля 2006 г.).

Структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Заключение диссертации по теме "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Валеев, Руслан Ахняфович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правовое регулирование рынка недвижимого имущества, установление правового режима объектов недвижимости - это те темы, которые не утрачивают свой актуальности на протяжении долгих лет. В последнее время только наметилась тенденция к подходу определения недвижимости. Однако терминология, установление признаков недвижимости находятся в стадии формирования. Нормативная база также переживает период своего становления: несовершенство формулировок, несоответствие понятийного аппарата одних нормативных актов другим приводит к неоднозначности правоприменительной практики.

Немало различных, порой, кардинально противоположных точек зрения вызвали и изменения, внесенные в ст. 130 ГК РФ, в результате которых объект незавершенного строительства был признан недвижимым имуществом.

Настоящее исследование посвящено теме: «Правовой режим объекта незавершенного строительства». Использовав общенаучные и специальные методы познания, автор изучил исторический опыт правового регулирования объекта незавершенного строительства и сформировал самостоятельную позицию относительно правового режима данного объекта. Также диссертант в представленном исследовании сделал ряд предложений по усовершенствованию действующего законодательства в отношении такого специфического объекта недвижимости, как объект незавершенного строительства.

1. Категориальный аппарат, касающийся недвижимого имущества в настоящее время далеко несовершенен. Законодатель часто использует различные термины, практически подразумевая одно и то же понятие. Нет единого подхода к определению «здания», «сооружения» и «строения». В понятийном аппарате присутствует множество технических формулировок, зачастую не дающих возможности четко определить один вид недвижимости от другого. Легальное же определение объекта незавершенного строительства отсутствует вообще, а в гражданско-правовой доктрине позиции ученых имеют кардинально противоположные направленности. Таким образом, можно утверждать, что на современном этапе только формируется единый понятийный аппарат, определяющий понятие недвижимого имущества вообще и его видов в отдельности. В связи с этим, представляется необходимым дать определение объекта незавершенного строительства, под которым следует понимать создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию установленном законодательством порядке.

Ценность теоретической конструкции понятия объекта незавершенного строительства в том, что оно позволяет исключить неоднозначность его толкования и относительную простоту использования в правоприменительной практике.

2. Градостроительный кодекс РФ в п. 14 ст. 1 предусмотрел возможность реконструкции объекта незавершенного строительства. Введение данного положения породило ряд существенных проблем, как для формирования признаков объекта незавершенного строительства, так и в правоприменительной практике. Оформление разрешительныхдокументов на реконструкцию объекта незавершенного строительства носит более долгий и затратный характер. Тем более что на практике весьма затруднительно установить были ли внесены изменения в уже существующий проект и являются ли действия организации реконструкции, т.е. изменением уже существующих технико-экономических показателей. Предлагается признать, что реконструкция объекта незавершенного строительства возможна только на тот объект, который прошел процедуру государственной регистрации. При отсутствии такой регистрации, проведенные работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметную документацию.

3. Достаточно неоднозначные позиции  встречаются в гражданско-правовой  доктрине относительно понятия самовольной постройки. Однако, на наш взгляд, ее определение и выделение признаков имеет большое значение для правоприменительной практики. Анализ различных точек зрения ученых и материалов судебной практики позволили диссертанту сделать вывод, что самовольная постройка будет всегда являться объектом незавершенным строительством, так как отсутствие надлежаще оформленных документов исключает возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки. Данный вывод позволяет более четко установить признаки, как объекта незавершенного строительства, так и самовольной постройки и отделить их от иных видов недвижимого имущества.