ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ

    ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФФЕСИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ  

    «КЕМЕРОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ» 

    ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

    КАФЕДРА МАРКЕТИНГА 
 
 
 
 
 

    КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

    по  дисциплине «Экономика недвижимости» 

    тема: «Определение стоимости здания» 
 
 

    студента  группы: ЭиУП        2ВО

    Бохан Виктор Константиновича

    специальности   «Экономика и управление на предприятии»  
 

    Научный руководитель: Старикова Г.П.

    Кандидат  экономических наук, доцент 
 

     Кемерово 2011 
Содержание 

     Задание

     Вариант №2. 

     Объект  оценки: капитальный гараж, расположенный по адресу город Кемерово, ул. Терешковой, ГСК «Химволокно-2», № ЛК 3221, принадлежащий на правах собственности физическому лицу. В гараже есть погреб и мастерская. Объект размещен на участке земли, используемом собственником на основе права бессрочного пользования.

     Дата оценки –  октябрь, 2011 год.

    Таблица 1

    Характеристика  объекта оценки

    Таблица 2

    Конструктивные  характеристики

     1. Доходный подход

     С помощью метода прямой капитализации проведем оценку предлагаемого объекта. Данный метод позволяет перевести годовой доход в стоимость, путем деления первого на коэффициент капитализации.

     Основанием  для проведения работ по определению рыночной стоимости капитального гаража стали следующие правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на капитальный гараж кадастровый номер 42:2:24:03:45:60:0:Д:0:0 № 42 АА ХХХХ от ХХ декабря 200Х г.;
• Технический паспорт капитального гаража с кадастровым номером 938/3/0:1001/А/ХХХ/Х;
• кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) ХХ июня 200Х г., № Х-ХХ/х.

     Капитальный гараж расположен на территории ГСК «Химволокно-2» по адресу город Кемерово, ул. Терешковой и находятся в собственности физического лица.

    Таблица 3

    Стоимость объекта

     1.1 Расчет чистого операционного дохода

     Получаемый  среднемесячный доход с одного квадратного метра (1м²) сдаваемых в аренду аналогичных помещений в данном районе составляет 200 рублей.

     Выполнив  расчет, представим полученные данные в виде реконструированного отчета о средних типичных расходах собственника по статьям (таблица 4).

    Таблица 4

    Средние расходы собственника

Средняя выручка от сдачи в аренду гаража за месяц равна:

200*25,8 = 5160 руб.

Потенциальный валовый доход определится:

200*25,8 *12 = 61920 руб.

Недоиспользованная  площадь:

((25,8-20,2)/25,8)*100% = 21,7%

Действительный  валовый доход:

61920-61920*0,217= 61920-13436,6 = 48483,4 руб.

Налог на имущество физических лиц равен:

200000*0,001= 200 руб.

Налог на доходы физических лиц равен:

48483,4*0,13 = 6302,84 руб.

Расходы собственника объекта за год и за месяц определятся соответственно:

200+6302,84 = 6502,84 руб.

6502,84/12мес.= 541,9 руб.

Чистый  операционный доход за год равен:

48483,4-6502,84= 41980,56 руб.

     1.2 Определение ставки капитализации

     При определении рыночной стоимости объекта оценки, коэффициент капитализации определяется исходя из типичных условий рынка в данном секторе экономики, и понимания экономической сути  этого коэффициента.

     Коэффициент капитализации для здания должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям и нормы возмещения капитала. То есть, коэффициент капитализации для здания равен ставке дисконтирования плюс норма возврата капитала. Ставка (общий коэффициент) капитализации определяется по формуле:

    R = On + Of, %

где:    R ˗ коэффициент капитализации, %;

       On ˗ ставка дохода на капитал (ставка дисконта), %;

       Of ˗ норма возврата капитала, %.

     В качестве ставки дисконтирования рекомендуется использовать:

        а) процентные ставки по кредитам в производство;

        б) процентные ставки по кредитам любых крупных инвестиций;

        в) учетную ставку ЦБ РФ.

     Ставка  дисконтирования может быт быть определена в реальном (без учета инфляции) и номинальном (с учетом инфляции) исчислении.

     Рассчитаем  ставку дисконтирования тремя способами.

     Первый  способ основан на методе кумулятивного построения и предусматривает прибавление компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке. Формула для расчета ставки дисконтирования имеет следующий вид:

     Оn =  R + Pp + Pл + Pм, %

где:   R – безрисковая ставка доходности, %;

     Pр – премия за риск инвестиций, %;

     Pл – премия за низкую ликвидность, %;

     Pм – премия за уровень менеджмента, %.

     Расчет  реальной безрисковой ставки для России произведен следующим образом. Для определения номинальной нормы доходности были выбраны долгосрочные казначейские облигации США. Согласно данным сайта профессиональных участников финансового рынка, доходность казначейских облигаций США составляла в декабре 2008 года 2,96 %¹. Данная ставка рассматривалась как номинальная, то есть включающая долларовую инфляцию.

     Реальная  ставка рассчитывалась исходя из долларовой инфляции за 2008 год по формуле Фишера:

     Rр = (Rn-In)/(1+In), %

где:   Rр – реальная ставка,%;

     Rn – номинальная ставка, %;

     In – годовая   инфляция, %.

     В расчетах уровень инфляции принят в размере 2,7 %. Для определения уровня долларовой инфляции на дату оценки Оценщиком использована информация Интернет² о внутренней инфляции доллара, определенной на основе индексов потребительных цен в США. Уровень внутренней инфляции за год рассчитывался как отношение темпа роста цен за весь год к темпу роста потребительских цен с января по декабрь 2008 г. Исходя из данных указанных источников расчетный уровень внутренней долларовой инфляции  за период с 1993 по декабрь 2006 г. составил 2,6%, а в 2007 г – 2,7%. Отсюда:

     Rp = (2,96-2,7) / (100+2,7)*100 = 0,25%

     Для России величина безрисковой ставки по отношению к международной должна быть увеличена на страновой риск, определяемый как разница в доходности государственных ценных бумаг России³ и США. В качестве государственных ценных бумаг рассматриваются облигации внутреннего валютного займа (ОВВЗ) со сроком погашения 14.05.11 и казначейские облигации США со сроком погашения 2010 г. Разница в доходности данных бумаг составляет:

     2,96 -5,0284 = -2,06%

     Отсюда  реальная безрисковая  ставка для России равна:

     -2,06% +0,25% = - 1,81% или округленно 1,8 %

     Для дальнейших расчетов была принята величина реальной безрисковой  ставки доходности для  России равная - 1,8%.

     Премия  за риск инвестиций. Все инвестиции имеют разные степени риска, зависящие от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Общее правило расчета данного риска состоит в том, что чем выше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвесторов к риску. Размер премии за данный риск в отечественной литературе колеблется в диапазоне 0 - 5%. В нашем случае премия за риск принята экспертно в 5%.

     Премия  за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Размер поправки находится в диапазоне 1 – 5%. Возможный срок продажи оцениваемого объекта предполагается от 2 до 12 месяцев. С учетом этого премия за ликвидность принята экспертно в 5%.

     Премия  за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Управление инвестициями требует тщательного обдумывания и планирования, основанного на знании дела и постоянном анализ принимаемых решений. Размер этой поправки лежит в диапазоне 1 – 5%. В данном случае, по мнению оценщика, премия за инвестиционный менеджмент может быть принята экспертно равной 5%. 

     Таким образом, общая реальная ставка доходности составляет 13,2%

     (-1,8+5%+5%+5%). При этом следует иметь в  виду, что поправка на прогнозируемое  повышение или снижение стоимости капитала в расчет не принимается.

     Вторым  способом расчета ставки дисконтирования является использование в качестве средней нормы доходности, сложившейся на рынке денежных ресурсов, ставки рефинансирования Центрального Банка РФ (ЦБ РФ). Ставка рефинансирования (учетная ставка) представляет собой процентную ставку, которую использует Центральный Банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитного регулирования, с помощью которого центральный банк воздействует на ставки межбанковского рынка, а также на ставки по кредитам и депозитам, которые предоставляют кредитные организации юридическим и физическим лицам. То есть, она отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на определенном отрезке времени. Хотя ЦБ РФ в минимальной степени предоставляет кредиты, по мнению финансовых аналитиков, ставка рефинансирования на протяжении более чем двух последних лет, ни разу не опускалась ниже ставки по кредитам коммерческих банков. Данное положение свидетельствует о том, что ее можно использовать в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, которая является мерой доходности при расчете рыночной стоимости любых объектов оценки.

     На  период с 14 июля 2008 г. – 11 ноября 2008 г. года действовала ставка рефинансирования ЦБ РФ - 11%, с 12 ноября 2008 г. – 30 ноября 2008 г. – 12%, а с 1 декабря 2008 г.  – 13 %.

     Данная  величина представляет номинально ставку доходности. Инфляция в 2008 году составляла по данным Минэкономразвития РФ 13,5% (http://www.economy.gov.ru/). Причем в первом полугодии 2008 года она оценивалась финансовыми аналитиками в 11,9%., во втором 12,5%.

     Отсюда, используя формулу Фишера, получаем реальную ставку доходности для двух периодов 2008 г:

     Rp2 = (13%-11,9%)/(100%+11,9%) = 0,0098

     Rp3 = (13%-12,5%)/(100%+12,5) = 0,0044

     Средняя величина составляет: 0,0142 или округленно 0,014.

     Третьим способом расчета ставки дисконтирования является использование в качестве средней нормы доходности среднего значения из расчетных ставок по кредитам, предоставленным банками РФ в рублях и в долл. США (Таблица 5). Средняя норма доходности по кредитам, предоставляемым в долларах США равна 10,0%, по кредитам, предоставляемым в рублях – 16,3%. 

    Таблица 5

    Расчетные ставки по кредитам, предоставленным  банками РФ

    в рублях и в долл. США в 2011 году⁴

    Отсюда  коэффициент капитализации в  реальном  исчислении принимается  равным   (10,0+16,3)/2=13,15%.

    Так как в методе кумулятивного построения  надбавки на риск определены экспертно, то результат, полученный данным методом, признается наименее достоверным. В выборе коэффициента  капитализации предпочтение отдается двум последним методам, как наиболее точно соответствующим ситуации, складывающейся на рынке кредитных ресурсов.

    Соответственно коэффициент капитализации равен 13,77% (12+13+16,3)/3

    Ставка  капитализации для  здания. Расчет нормы возврата капитала (Of) выполнен прямолинейным дом (метод Ринга), учитывая отсутствие опасности потери объекта и плавного снижения стоимости объекта в течение минимального остаточного срока эксплуатации объекта недвижимости. Остаточный срок эксплуатации рассчитывается как разница между типичным сроком экономической жизни и хронологическим возрастом

Of=l/n, или Of = 1/(Тэ–Тхр),

    где n — количество лет.

Отсюда  для объекта оценки:                                 

Of =  1 / (80 – 20 ) = 0,0166

    Таким образом, ставка капитализации для здания равна  0,1377 + 0,0166 = 0,1543 или 15,43%. Применим «золотое правило» американских оценщиков (15,43 %*2)=30,86

    Стоимость, полученная методом прямой капитализации, определена с помощью базовой формулы, имеющей следующий вид:

C = ЧОД/ R0 * 100

Рыночная  стоимость капитального гаража, полученная методом капитализации составляет:

    Таблица 6

    Расчетные ставки по кредитам, предоставленным  банками РФ

    в рублях и в долл. США в 2011 году

     2. Рыночный подход

     На  момент проведения оценки на рынке  предлагалось к продаже несколько аналогов, данные об аналогах и их состоянии проанализированы и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

     Классификация вводимых поправок или корректировок  основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогам (Таблица №6). 

     3. Согласование результатов по стоимости здания

     Для согласования результатов определим веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

     Доходный  подход нами применен в соответствии с документами представленными Заказчиком. Доходный подход в данном случае не полностью отражает рыночные реалии, в конкретном случае при расчете доходным подходом нами рассчитывалась стоимость объекта оценки, исходя из доходов получаемых Заказчиком от сдачи объекта оценки в аренду. В соответствии с этим, результату, полученному с помощью доходного подхода, присвоен весовой коэффициент 0,4

     Оценщик считает наиболее достоверными результаты сравнительного подхода, поскольку в этом случае анализ основывался на предположениях рыночной природы, и в основу анализа были положены данные высокой достоверности, полученные оценщиком из надежных источников. В соответствии с этим вес сравнительного подхода выбран в размере 0,6 поскольку сумма весов всех использованных для оценки подходов должна составлять 1.

    Таблица 7

    Результаты  согласования

    Исходя  из проведенных и вышеописанных исследований, полагаем правильным и обоснованным определить рыночную стоимость капитального гаража, принадлежащего физическому лицу, расположенного по адресу:       г.Кемерово, ул.Терешкова, ГСК «Химволокно-2», № ЛК 3221, рассчитанную с помощью двух подходов к оценке, в 304 552 рублей с учетом НДС.